物業(yè)管理----維修資金常見問題解答(共4頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上維修資金常見問題解答一、房屋專項維修資金使用原則根據(jù)房屋專項維修資金使用管理的法規(guī)政策規(guī)定，房屋專項維修資金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。二、房屋專項維修資金使用類別類別資金使用的基本要求一般情況使用建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后，應該由業(yè)主承擔的維修、更新及改造。制定成都市房屋專項維修資金使用方案并經(jīng)工程涉及分戶范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。備用金使用維修資金備用金是指，設立了業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以

2、上的業(yè)主同意，在專項維修資金中確定資金比例或一定金額用于物業(yè)服務合同約定應由業(yè)主自行承擔的共用部位、共用設施設備小規(guī)模的應急維修使用資金。維修備用金可由業(yè)主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區(qū)劃開發(fā)建設單位已繳存的維修資金中列支。應當符合備用金建立的額度及使用范圍。緊急情況使用建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全等緊急情況或嚴重影響業(yè)主、物業(yè)使用人生產(chǎn)生活秩序，為維護公共安全、保障共用部位或共用設施設備的功能正常，需要立即對其進行的維修、更新、改造的事項。以建筑區(qū)劃為單位制定緊急使用預案，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上

3、的業(yè)主表決同意。維修資金的緊急使用應當符合緊急預案的規(guī)定。三、責任主體1、責任主體：指房屋專項維修資金使用方案制定及使用決策管理的直接責任人。2、申請使用房屋專項維修資金備案辦理的責任主體：（1）業(yè)主委員會（2）維修、更新、改造事項涉及的相關(guān)業(yè)主房屋專項維修資金使用備案辦理的申請人：業(yè)主委員會、受委托的物業(yè)服務機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機構(gòu)。物業(yè)區(qū)域不同的管理形態(tài)備案的申請人有物業(yè)服務機構(gòu)且成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會、受托的物業(yè)服務機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機構(gòu)1、有物業(yè)服務機構(gòu)，未成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)域2、有物業(yè)服務機構(gòu)且成立業(yè)主大會，業(yè)主委員會不履行職責的物業(yè)區(qū)域受托的物業(yè)服務機構(gòu)或?qū)I(yè)維修機構(gòu)無物業(yè)服務機

4、構(gòu)，未成立業(yè)主大會的物業(yè)區(qū)域街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或受相關(guān)業(yè)主委托的專業(yè)維修機構(gòu)房改售后公房公有售房單位四、制定使用方案實施物業(yè)管理的建筑區(qū)劃，物業(yè)服務機構(gòu)應當協(xié)助業(yè)主委員會、維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主制定維修資金使用方案；業(yè)主自行管理并設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，可由業(yè)主委員會制定；未設立業(yè)主大會或業(yè)主委員會不履行職責的，可由維修工程涉及的相關(guān)業(yè)主委托物業(yè)服務機構(gòu)或施工單位進行制定。從事消防、安防、房屋結(jié)構(gòu)、電梯維修施工的單位，以及參與維修工程項目的咨詢、監(jiān)理、審計、公證等相關(guān)機構(gòu)應當具備相應的資質(zhì)。以上單位可以從本市房產(chǎn)管理部門公告的物業(yè)服務相關(guān)機構(gòu)名錄中抽選，也可以通過招標等其他合法形式確

5、定。五、業(yè)主表決意見的形成（一）表決規(guī)定同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可根據(jù)維修工程實際，以幢或單元為單位組織其全體業(yè)主進行表決。經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主為法人、其他組織的應書面委派代表參與表決。業(yè)主參與表決有困難的，可以書面委托代理人行使表決權(quán)；已送達的表決票，業(yè)主或業(yè)主代理人在規(guī)定期限內(nèi)不反饋意見或者未提出反對、棄權(quán)意見的，是否認定為同意可以在建筑區(qū)劃管理規(guī)約中明確規(guī)定。對拒付物業(yè)服務費、不繳存維修資金的業(yè)主，可在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中對其表決權(quán)予以約束。（二）表決方式 （1）集體表決 通過會議形式收集相關(guān)業(yè)主意見。 （2）書

6、面表決 通過業(yè)主紙質(zhì)簽名方式收集相關(guān)業(yè)主意見。 （3）網(wǎng)絡表決 按成都房屋業(yè)主投票表決平臺使用規(guī)則，通過“成都房屋業(yè)主投票表決平臺” 收集相關(guān)業(yè)主意見。 （4）手機短信回復 成立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，在進行表決時可選擇通過手機短信的方式收集相關(guān)業(yè)主意見。應當按表決日期提前15個工作日告知相關(guān)業(yè)主，告知內(nèi)容包括投票表決的事項和回復的手機號碼。相關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項進行回復，回復意見經(jīng)業(yè)主委員會（未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及2名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇公證機構(gòu)進行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后進行投票結(jié)果的公告，公告期不少于5日。 （5）電子郵件

7、回復成立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，在進行表決時可選擇通過電子郵件的方式收集相關(guān)業(yè)主意見。應當按表決日期提前15個工作日告知相關(guān)業(yè)主，告知內(nèi)容包括投票表決的事項和回復的電子郵件地址。相關(guān)業(yè)主可根據(jù)投票表決事項進行回復，回復意見經(jīng)業(yè)主委員會（未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃需街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或社區(qū)證明）及2名以上業(yè)主代表共同證明后（或選擇公證機構(gòu)進行公證）記入本次表決票數(shù)。投票結(jié)束后應及時公告投票結(jié)果，公告期不少于5日。（三）計票方式（1）業(yè)主表決票數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一票計算（比如“一套房屋為一個專有部分”）。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一票計算。（2）表決面積按專有部分面積計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按專有面積總和計算。（3）表決可同時選用兩種以