深圳高級策劃師培訓(xùn)指南一跑盤工作指引

1、深圳高級策劃師培訓(xùn)指南（一）：跑盤工作指引一、跑盤目的1、通過市場調(diào)查工作程序，幫助和督導(dǎo)高級策劃師成為深圳“地理通”、“樓盤通”，從 而盡快建立行業(yè)所需要的市場全局觀念，并積累崗位所要求的基本業(yè)務(wù)信息。2、通過市場調(diào)查工作程序，使新進(jìn)人員磨練意志、端正行業(yè)觀念，培養(yǎng)高級策劃師所應(yīng)具 備的品格素質(zhì)和職業(yè)精神。二、跑盤要求及相關(guān)指引1、深圳“地理通”全局掌握深圳城市結(jié)構(gòu)、道路走向、路貌特征1）掌握城市結(jié)構(gòu)，建立正確的方向感 深圳市共分為六個大區(qū)，從東向西為 鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū) 注：區(qū)屬劃分界限參見深圳市地圖 隨著深圳城市規(guī)劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標(biāo)識

2、尤為重要。羅湖區(qū)：筍崗 蔡屋圍 東門 文錦渡口岸 翠竹 水庫東湖 羅湖口岸 蓮塘 布心 草埔福田區(qū)：景田上步 銀湖 八卦嶺 華強(qiáng) 筆架山 環(huán)中心公園 皇崗口岸 福田中心區(qū) 環(huán)香密湖 車公廟 新洲 竹子林 崗廈 梅林 農(nóng)科中心南山區(qū)：華僑城 深圳灣 沙河高爾夫 科技園 西麗 南頭 南油 南山商業(yè)文化中心區(qū) 后海 前海 蛇口 大南山鹽田區(qū)：沙頭角大梅沙小梅沙南澳大鵬葵涌龍崗區(qū)布吉龍崗中心橫崗平湖坪地杭梓寶安區(qū)新城西鄉(xiāng) 石巖福永沙井松崗公明 觀瀾 龍華深圳是一座海濱帶狀多核心城市，其東西方向長、南北方向短。 東西方向道路自北向南主干道龍珠大道、北環(huán)路（泥崗路、布心路）、筍崗路、蓮花（西）路、紅荔路、

3、深南路、春風(fēng) 路、濱海大道、沿河南路東西方向道路自北向南次干道 太白路、水貝二路、水貝一路、太安路、田貝路、太寧路、田貝三路、康寧路、田貝一路、 深倉一路、八卦四（三、二、一）路、梅崗路、梅林路、郎山路、僑城北路、東升街、蛟湖 路、中興路、立新路、解放路、湖貝路、嘉賓路、友誼路、梨園路、梅園路、桃園路、松園 路、紅桂路、紅寶路、埔尾路、金華街、東園路、振興路、振華路、南園路、福華路、福中 路、福民路、福榮路、福強(qiáng)路、玉泉路、校園路、學(xué)府路、桂廟路、龍崗路、創(chuàng)業(yè)路、登良 路、龍城路、內(nèi)環(huán)路（東濱路）、工業(yè)八（七）路、招商東路、蛇口新街、南水路南北方向道路自東向西主干道沿河路、 愛國路、文錦路、翠

4、竹路、東門中（南）路、人民北（南）路、寶安南（北） 路、華富路（泥崗西路）、皇崗路、彩田路、金田路、益田路、新洲路、香蜜湖路、僑城東 （西）路、沙河西路、后海路、麒麟路、南油大道、南山大道、南新街、前海路南北方向道路自東向西次干道 怡景路、東曉路、東樂路、東昌路、黃貝路、北斗路、新安路、樂園路、華麗路、貝麗北 （南）路、向西路、南湖路、洪湖路、曬布路、新園路、建設(shè)路、和平路、公園路、寶崗 路、梨園路、松園北（南）路、桂園路、蔡屋圍街、金塘街、巴登街、同心路、燕南路、松 嶺路、愛華路、華發(fā)北（南）路、中航路、福星路、福田路、中康路、凱豐路、梅村路、龍 尾路、梅韻路、景田路、香梅路、沙嘴路、農(nóng)軒路

5、、 泰然路、松坪街、銅鼓路、科技大道、科源路、南光路、后海路、太子路、荔灣路、月亮灣 路2）實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識間迅速自如的轉(zhuǎn)換 地圖標(biāo)識方向?yàn)樯媳毕履?，每日跑盤前要先畫出計(jì)劃跑盤的地圖； 在實(shí)際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中； 最終在頭腦中形成地圖全貌和實(shí)地印象。3）熟悉社區(qū)或樓盤配套設(shè)施情況 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、菜場、酒樓、公園以及大型商場、文體娛樂設(shè)施等。4）熟知交通路線及具體公交站點(diǎn)、中小巴車次 找到公交站點(diǎn)的位置，記錄所有經(jīng)過的大、中、小巴士路號及車費(fèi)2、深圳“樓盤通”全面掌握已在建和在建商品房的基本現(xiàn)狀，重點(diǎn)為在售商品房1）商業(yè)物業(yè)較集中的區(qū)域有：片區(qū) 代表商城

6、 經(jīng)營特色 消費(fèi)群洪湖 沃爾瑪、好百年等大商場 市百貨、超市、燈飾、家俱、建材羅湖為主覆蓋全東門 茂業(yè)、九龍城、太陽廣場等 百貨、服裝、個人用品、電器 為主覆蓋全市龍崗、香港消費(fèi)者人民南 羅湖商業(yè)城、金光華廣場、友誼城、國茂天安等商業(yè)中心 港人、羅湖消費(fèi)者蔡屋圍筍崗 原倉庫改建田貝 上步書城、萬象城、歲寶、食街 百貨、飲食家具、裝飾、人才、建材等百貨、高檔物品等深圳早期的覆蓋羅湖、福田及部分港人覆蓋全市臨街鋪 建材 覆蓋全市華強(qiáng)北女人世界、順電廣場、曼哈廣場、茂業(yè)百貨、銅鑼灣、紫荊城、賽格電大百貨、專業(yè)市場等，深圳商業(yè)中心 覆蓋全市子、天虹、萬商電腦等 白沙嶺 新一佳、街鋪 園 嶺 新一佳、街

7、鋪 福田南 沃爾瑪、街鋪 梅林 家樂福、街鋪 華僑城居民服務(wù) 本社區(qū)為主居民服務(wù)、建材 本社區(qū)居民服務(wù)、建材 本社區(qū)居民服務(wù) 本社區(qū)沃爾瑪、銅鑼灣、大廈群樓、街鋪混合 居民服務(wù)、游客服務(wù) 本社區(qū)為主，游客為輔2）辦公物業(yè)較集中的區(qū)域有：片區(qū) 重點(diǎn)物業(yè) 特色人民南 老（國茂、深房、發(fā)展中心、天安）新（佳寧娜、嘉里中心）8090 年代特區(qū)的象征蔡屋圍 地王、發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心、書城、金豐城 銀行分行集中區(qū) 上步 老（大鐘樓、統(tǒng)建樓、上步大廈、中電大廈、深紡大廈、工會大廈、深勘大 廈、四川賓館、寶華大廈、上海賓館、格蘭云天、新華賓館）新（世貿(mào)廣場、科技館大廈、 東風(fēng)大廈、中電二期、賽格廣場、航都

8、大廈、國際文化大廈）廠房改造車公廟 廠房改建創(chuàng)展中心、勁松大廈、蒼松大廈、大慶大廈亦廠亦商，廠房改造先行帶動呈上升趨勢中心區(qū) 天安數(shù)碼城、投資大廈、江蘇大廈、特區(qū)報業(yè)大廈主要寫字樓集中心3）各區(qū)域主要樓盤目錄（詳見附件深圳各片區(qū)主要樓盤目錄）三、樓盤調(diào)查的主要內(nèi)容1、樓盤的基本情況 包括樓盤名稱、所處位置、發(fā)展商、占地面積、總建筑面積、容積率等2、了解樓盤外觀狀況（風(fēng)格、建筑材料、新舊程度等）物業(yè)外觀材料 水泥、水刷石、干粘石、馬賽克、瓷磚、防水涂料、鋁板、玻璃幕墻物業(yè)層高14 層 低層1 8 層 多層125 層 小高層（報盤指標(biāo)中計(jì)入高層）1 33 層 高層超過 100 米：超高層物業(yè)功能用

9、途單身宿舍、單身公寓、多層住宅、高層住宅、商住、別墅、綜合樓、商場、廠房、倉庫3、了解樓盤內(nèi)部設(shè)施情況（如大堂、電梯廳、電梯等）電梯品牌 奧迪斯（原裝、天津）、三菱（原裝、上海）、日立大堂、電梯間材料 地面：水泥、水磨石、防磨地磚、膠地、天然花崗巖、人造石 墻面：乳膠漆、瓷磚、大理石、木、玻璃4、針對每個項(xiàng)目，分析并組織 3 個賣點(diǎn)四、跑盤作業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)1、跑盤物業(yè)調(diào)查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 對于在售物業(yè)的項(xiàng)目調(diào)查、必須嚴(yán)格按照公司規(guī)定的樓盤調(diào)查表認(rèn)真填寫。 對于已入伙的且已撤售樓處的項(xiàng)目，通過實(shí)地調(diào)查和網(wǎng)上信息盡量完成樓盤調(diào)查表。2、跑盤地圖作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業(yè)及待建空地的情況進(jìn)行了解，并在跑 盤地圖上作出標(biāo)識。五、跑盤人員作業(yè)注意事項(xiàng)1、跑盤是件苦差事，不僅要承受精神、體力上的付出（比如每天跑完盤回來，還要畫圖和 完成項(xiàng)目調(diào)查作業(yè)），同時還要面對經(jīng)濟(jì)上的壓力。當(dāng)然，有付出必有回報，付出越大，收 獲越多。2、跑盤人員必須購買最新深圳旅游地圖，跑盤前預(yù)先查看地圖、確定第二天的工作路線。3、重點(diǎn)調(diào)查對主干道社區(qū)生活配套、標(biāo)志性物業(yè)、政府機(jī)關(guān)、大型公共設(shè)施、在建、籌建 及待建物業(yè)等內(nèi)容的調(diào)查。4、調(diào)查樓盤時最好以客戶身份去調(diào)查樓盤，這樣做，不僅可以取得較為真實(shí)、詳細(xì)的數(shù) 據(jù)，還可學(xué)習(xí)到別人的銷售技巧，熟