金地集團(tuán)工程管理策劃書(shū)模板

1、項(xiàng)工程管理策劃書(shū)編制：項(xiàng)目部年 月前言工程管理策劃書(shū)適用于金地集團(tuán)深圳區(qū)域公司所有待建項(xiàng)目，旨在幫助項(xiàng)目工程管理人員在開(kāi)工前對(duì)工程管理進(jìn)行全局策劃，明確工程定位及管理目標(biāo)，理順工程管理思路，對(duì)管理過(guò)程可能出現(xiàn)的難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與預(yù)控，并綜合考慮銷售配合及采購(gòu)招標(biāo)等相關(guān)工作，使項(xiàng)目的工程管理具有科學(xué)性與前瞻性。工程策劃書(shū)應(yīng)該在工程準(zhǔn)備階段完成，具體時(shí)間為方案設(shè)計(jì)結(jié)束之后，土方工程開(kāi)工之前。工程管理策劃書(shū)由各項(xiàng)目部負(fù)責(zé)編制，項(xiàng)目總經(jīng)理為第一責(zé)任人，項(xiàng)目主管工程副總或由其授權(quán)項(xiàng)目工程經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員進(jìn)行編制，策劃書(shū)須經(jīng)深圳公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后方能實(shí)施，評(píng)審工作由深圳公司項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織，集團(tuán)技術(shù)

2、管理部視必要性可對(duì)評(píng)審進(jìn)行聽(tīng)證。策劃書(shū)經(jīng)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，項(xiàng)目部應(yīng)組織工程組全體成員對(duì)策劃書(shū)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)。其他要求詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)工程管理策劃制度(GFI-GC-5 )及模板中的注釋。目錄第1章項(xiàng)目工程概況1.1 工程況1.1.1 項(xiàng)目位置1.1.2 場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 1.1.3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.2 平面圖1.2.1 原始地貌圖 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。1.2.2 用地紅線圖1.2.3 地塊周邊詳圖 1.2.4 規(guī)劃總平面圖 第2章管理愿景及項(xiàng)目組織2.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 2.2 管理愿景2.2.1 工程管理愿景2.2.2 團(tuán)隊(duì)管理愿景2.3 項(xiàng)目組織2.3.1 項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖 2.3.2

3、項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé) 第3章施工范圍劃分3.1 標(biāo)段戈“分 4311標(biāo)段劃分原則3.1.2 標(biāo)段劃分圖3.1.3 各標(biāo)段概況3.2 分包i工程 3.2.2 工程分包原則 3.2.3 分包工程清單 3.3 施工總平面布置 3.3.2 布置原則3.3.3 施工總平面布置圖 第4章項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路1.1 本項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及其影響 1.2 工程管理整體思路和管理重點(diǎn) 1.3 對(duì)眸理單位的管理思路 I1.3.1 本項(xiàng)目監(jiān)理職責(zé) 1.3.2 對(duì)監(jiān)理單位的管理要點(diǎn) 1.3.3 考核與激勵(lì)制度 94A對(duì)總包，單位的管理要點(diǎn) 45對(duì)分包單位的管理要點(diǎn) 第5章銷售配合及施工總平面布置圖51銷售展示要求

4、 5.1.1 銷售展示范闈及時(shí)間節(jié)點(diǎn) 5.1.2 銷售展示區(qū)平面圖 513銷售展示區(qū)看樓路線圖 5.1.4其他需求5.2 銷售展示的工程配合 5.2.1 施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度配合 5.2.2 管理協(xié)調(diào)5.2.3 展示區(qū)域的完工移交 5.2.4 展示期間的協(xié)調(diào)與維護(hù) 5.3 銷售展示期間的施工總平面布置調(diào)整 5.3.1 平面布置調(diào)整原則 5.3.2 銷售展示期間的施工總平面布置圖 第6章采購(gòu)與招標(biāo)6.1 監(jiān)理招標(biāo)6.1.1 監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃 6.1.2 入圍資格6.1.3 監(jiān)理人員的要求 6.1.4 必備的辦公設(shè)備清單 錯(cuò)誤！未指定書(shū)簽。6.1.5 其它要求6.2 總包招標(biāo)6.2.1 總包招標(biāo)計(jì)劃 6.2.

5、2 入圍資格6.2.3 其它要求6.3 分包工程與夸B品招標(biāo) 6.3.1 分包工程招標(biāo)計(jì)戈U 6.3.2 集團(tuán)戰(zhàn)略化采貝物品清單 6.3.3 甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單 第7章工程管理目標(biāo)及過(guò)程控制71工程管理目標(biāo) 7.1.1 施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃 目 標(biāo) 7.1.2 工程質(zhì)量目標(biāo) 7.1.3 成本摔制目標(biāo) 714安全文明施工管理目標(biāo) 7.1.4 施工過(guò)程各單位配合流程 721進(jìn)度控制配合流程 722質(zhì)量摔制配合流程 7.2.3 材料講場(chǎng)驗(yàn)收摔制流程 7.2.4 竣工驗(yàn)收配合流程 725現(xiàn)場(chǎng)簽證配合流程 726講博款支付配合流程錯(cuò)誤！未指定書(shū)簽。7.2.5 過(guò)程管理的制序及措施 7A工程管理獎(jiǎng)罰措

6、施 7.4.1 總包施工講度獎(jiǎng)罰規(guī)定 197.4.2 總包施工質(zhì)量獎(jiǎng).罰規(guī)定 7.4.3 總包安全文明施T獎(jiǎng)罰視字 7.4.4 其他獎(jiǎng)罰措施 第8章工程控制難點(diǎn)及對(duì)策8.1 難點(diǎn)控制的指導(dǎo)原則8.1.1 加強(qiáng)事前分析與預(yù)控 8.1.2 做好對(duì)監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應(yīng)商的源頭控制 8.1.3 強(qiáng)化項(xiàng)目部的制度管理與內(nèi)部溝通 8.2 公司管理模式和人力資源配置方面的難點(diǎn)和措施 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。8.3 合作單位管理的難點(diǎn)和措施 8.4 建筑市場(chǎng)波動(dòng)（如原材料等）帶來(lái)的管理難點(diǎn)和措施 8.5 本工程各施工階段工程控制難點(diǎn)及對(duì)策 8.5.1 土方支護(hù)及樁基工程難點(diǎn)控制 8.5.2 地下室工程難點(diǎn)

7、控制 8.5.3 上部主體工程難點(diǎn)控制 328.5.4 裝修工程難點(diǎn)控制 8.5.5 樣板房工程又t點(diǎn)控制 8.5.6 設(shè)備工程難點(diǎn)控制錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。8.5.7 環(huán)境施工難點(diǎn)控制 8.6 其他難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 8.6.1 外部協(xié)調(diào)難點(diǎn)預(yù)控 8.6.2 銷售配合難點(diǎn)預(yù)控 8.6.3 天氣影響預(yù)控 8.6.4 新材料、新工藝使用的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 8.6.5 其他87工程質(zhì)量通病的防治 第9章項(xiàng)目的溝通管理9.1進(jìn)場(chǎng)知會(huì)9.2例會(huì)制度93工程月報(bào)9.4其他37第10章建議10.1對(duì)報(bào)批報(bào)建的建議 102對(duì)設(shè)計(jì)的建議103對(duì)營(yíng)銷的建議104對(duì)成本的建議10.5對(duì)公司的建議 附件1過(guò)程管理的制度及措施1 施

8、工單位質(zhì)量保證體系的審查 2 監(jiān)理單位考核用表 3 施工講博計(jì)劃審核措施 4 圖紙審杳制度 5 技術(shù)方案先行制度 6 戰(zhàn)前培力II制度 7 ISO9000體系相關(guān)程序文件與作業(yè)指導(dǎo)書(shū) 附件2工程質(zhì)量通病的防治1 潛在失效模式及效果分析（ PFMEA ）2 工程質(zhì)量通病的建議防治措施 附件3 文件的收發(fā)、傳閱及歸檔1 洽商單編號(hào)統(tǒng)一要求 錯(cuò)誤！未指定書(shū)簽。2 文件歸檔分類 項(xiàng)目工程概況工程概況項(xiàng)目位置注一一本節(jié)要表述清地塊的區(qū)域定位以及與周邊主要地標(biāo)、交通樞紐的地理關(guān)系。場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境注一一該節(jié)要表述清楚以下幾方面內(nèi)容：1) 地塊原有地貌及構(gòu)筑物情況；2) 地塊周邊建筑物；3) 地塊周邊道路

9、交通情況；4) 地塊內(nèi)外的市政配套情況(包括強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)鋪設(shè)、民用和公共文體配套 等)；5) 其他需說(shuō)明的情況。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)注一一包括占地面積、建筑面積及分配情況、容積率、覆蓋率、綠地率、小區(qū)道路占有率、總戶數(shù)、車位等主要指標(biāo)，可以直接引用規(guī)劃說(shuō)明書(shū)內(nèi)的對(duì)應(yīng)內(nèi)容?？梢韵卤硇问竭M(jìn)行表達(dá)，各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。規(guī)劃指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)值備注占地面積平方米總建筑面積平方米地下一層面積平方米三層平臺(tái)綠化面積平方米計(jì)容積率面積平方米住宅面積平方米商務(wù)公寓卸積平方米商業(yè)面積平方米會(huì)所面積平方米幼兒園平方米綜合容積率建筑覆蓋率%小區(qū)道路占有率%綠地率%建筑高度米建筑棟數(shù)棟總戶數(shù)戶

10、總停車位輛車位比停車位/戶平面圖原始地貌圖注一一展示我司接手地塊時(shí)的最原始地形地貌。 用地紅線圖注一一簽訂土地合同后的法定用地紅線圖。 地塊周邊詳圖注一一詳細(xì)展示地塊周邊交通、主要生活與商業(yè)配套、主要公建及民建情況。規(guī)劃總平面圖注一一引用項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，展示地塊平面規(guī)劃結(jié)果，對(duì)立體功能規(guī)劃情況作簡(jiǎn)要說(shuō) 明。管理愿景及項(xiàng)目組織項(xiàng)目產(chǎn)品定位注要求在此節(jié)明確該項(xiàng)目產(chǎn)品的整體形象和品牌定位（可以以國(guó)家、城市、地區(qū)或公司樓盤(pán)為參照，如地標(biāo)性建筑、創(chuàng)魯班獎(jiǎng)、超越金海灣和香蜜山的某集團(tuán)又一個(gè)里程碑式建筑），以決定公司資源投入和配置，定位產(chǎn)品對(duì)公司品牌的貢獻(xiàn)。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）：漁農(nóng)村項(xiàng)目要成為中國(guó)城市化進(jìn)

11、程中城中村改造的樣板工程，成為皇崗口岸一個(gè)高品質(zhì)的地標(biāo)性建筑群，同時(shí)成為某集團(tuán)繼金海灣、香蜜山之后又一個(gè)對(duì)公司品牌提升有巨大貢獻(xiàn)的里程碑式產(chǎn)品。管理愿景工程管理愿景注工程管理愿景即在工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、對(duì)銷售支撐方面的追求和理想。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）：工程管理水平比歷史開(kāi)發(fā)樓盤(pán)有明顯提升（困難預(yù)見(jiàn)與防范、計(jì)劃與組織、行為規(guī)范化和制度化等），除達(dá)成公司的各項(xiàng)工程建設(shè)挑戰(zhàn)目標(biāo)外，在配合項(xiàng)目銷售的工程管理方面更加主動(dòng)、規(guī)范和高效，工程質(zhì)量要達(dá)到深圳市優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到廣東省五無(wú)標(biāo)準(zhǔn)（無(wú)死亡、無(wú)重傷、無(wú)火災(zāi)、無(wú)中毒、無(wú)坍塌），達(dá)到“雙優(yōu)”文明工地標(biāo)準(zhǔn)。團(tuán)隊(duì)管理愿景注“樹(shù)人勝于樹(shù)樓”，在此節(jié)要

12、明確，通過(guò)本項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)成的人員培養(yǎng)、制度建設(shè)及文化建設(shè)目標(biāo)，評(píng)估為公司持續(xù)發(fā)展所作的貢獻(xiàn)。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）：通過(guò)漁農(nóng)村項(xiàng)目工程管理實(shí)踐，探索并提煉出一套某集團(tuán)特色的監(jiān)理管理制度及舊村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理模式，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目制框架下的業(yè)務(wù)流程及程序文件；使工程組逐步展示出一種富于激情、勇于進(jìn)取、樂(lè)于奉獻(xiàn)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、注重管理、主動(dòng)學(xué)習(xí)的高貴氣質(zhì)；工程組各成員全面掌握高層商住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程及質(zhì)量控制要點(diǎn)、進(jìn)度控制措施，掌握精裝修工程控制要點(diǎn)和管理技巧，培養(yǎng)出兩到三個(gè)能獨(dú)當(dāng)一面的工程管理人員，帶出一到兩個(gè)素質(zhì)好、認(rèn)同公司價(jià)值觀、懂技術(shù)并有管理愿望的應(yīng)屆畢業(yè)生。項(xiàng)目組織項(xiàng)目部組織架構(gòu)圖注該節(jié)以框圖形式

13、明確表示出項(xiàng)目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人員配置情況，包括緊密參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)工作的職能部門(mén)（如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部、成本部）在該項(xiàng)目的人員分配情況。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）：項(xiàng)目部工程組崗位職責(zé)注該節(jié)詳細(xì)界定工程組在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧?、承?dān)的責(zé)任，以及工程經(jīng)理、各成員在組織中的角色定位和崗位職責(zé)。（ 工程組內(nèi)成員間的管理和業(yè)務(wù)層級(jí)關(guān)系宜明確，如土建工程師A為土建助理 R C的直接上級(jí)，三人一小組負(fù)責(zé)標(biāo)段A的施工管理。）施工范圍劃分標(biāo)段劃分標(biāo)段劃分原則注一一從工程量大小、物業(yè)類型、施工難度、營(yíng)銷展示需求、各標(biāo)段重要程度等方面闡述 標(biāo)段劃分的思路。標(biāo)段劃分圖注一一此處插入

14、標(biāo)段劃分圖，要求在圖上能用不同顏色或不同線條形式明顯區(qū)分出各標(biāo)段 的范圍。各標(biāo)段概況注一一可參考下表格式，列明各標(biāo)段概況，并對(duì)標(biāo)段特點(diǎn)作分析，表格形式可作適當(dāng)優(yōu)化。標(biāo)段概況對(duì)比表標(biāo)段樓號(hào)層數(shù)地下室層數(shù)結(jié)構(gòu)形式建筑面積環(huán)境工程范圍標(biāo)段特點(diǎn)備注標(biāo)段1棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)（M2標(biāo)段2棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)（M2標(biāo)段3棟數(shù)總計(jì)建筑面積總計(jì)（M2分包工程工程分包原則在保證工程質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計(jì)效果的前提下，能由總包單位施工的工程盡量不采用分包形式。專業(yè)性較強(qiáng)，且總包不具備相應(yīng)資質(zhì)的工程應(yīng)由專業(yè)分包商承包，如防水施工、電梯施工等。分包工程清單舉例（香蜜山項(xiàng)目）：專業(yè)分包工程清單序號(hào)分包工程序號(hào)分包工程土建分包

15、工程25臨時(shí)電梯安裝工程1施工圍墻工程26前廣場(chǎng)會(huì)所及網(wǎng)球館景觀照明安裝工程2土石方測(cè)量工程27樣板房空調(diào)設(shè)備供貨與安裝工程3基巖爆破工程28有線電視綜合信息網(wǎng)入網(wǎng)工程4土后方程29室內(nèi)網(wǎng)球館及大堂空調(diào)機(jī)供貨與安裝工程5擋土支護(hù)工程30屋頂泛光照明工程6樁基工程31智能化設(shè)備采購(gòu)及安裝工程7甲方臨建辦公室工程32發(fā)電機(jī)環(huán)保降噪安裝工程8人防地下室防護(hù)設(shè)備制作安裝工程裝修裝飾分包工程9防水工程33幕墻和鋼結(jié)構(gòu)工程10白蟻防治施工工程34廣告牌鋼結(jié)構(gòu)施工合同11網(wǎng)球館專業(yè)施工工程35會(huì)所及網(wǎng)球館室內(nèi)裝飾工程12水池防護(hù)涂料工程36網(wǎng)球館室內(nèi)裝修施工合同13瀝青混凝土路面及道牙37樣板房裝飾14室內(nèi)

16、網(wǎng)球場(chǎng)及中心賽場(chǎng)彈性面層施，工程38室外環(huán)境欄桿制作安裝工程15邊坡支護(hù)工程39陽(yáng)臺(tái)欄桿制作安裝工程施工合同設(shè)備安裝分包工程40不銹鋼信報(bào)箱制作安裝工程施工合同16廣播音響設(shè)備安裝工程41會(huì)所窗簾制作安裝合同17變配電所及外線高壓電纜安裝工程42停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)及劃線施工18會(huì)所觀光電梯及自動(dòng)扶梯采購(gòu)、安裝工程43落地窗防護(hù)欄制作安裝工程19施工用變壓器安裝工程環(huán)境施工分包工程20燃?xì)獍惭b工程44水景工程21電梯招標(biāo)工程45綠化工程22燃?xì)獍踩爸悄芑芾硐到y(tǒng)工程46市政綠化帶臨時(shí)圍欄工程23水泵房設(shè)備供貨及安裝工程合同（甲分包）47景觀假山塑石工程24室外給水及室外消防管網(wǎng)工程承包合同施工總平面布

17、置布置原則施工總平面布置應(yīng)滿足以下要求：1) 根據(jù)設(shè)計(jì)要求及房屋構(gòu)造特點(diǎn)合理安排布置;2) 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際地形，最大限度利用施工場(chǎng)地;3) 與總包單位協(xié)調(diào)，確保機(jī)械擺放、材料堆放及材料加工廠位置滿足施工要求，同時(shí)不阻礙施工通道，不影響銷售展示；4) 現(xiàn)場(chǎng)辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離；5) 水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時(shí)應(yīng)盡量避免管線交叉；6) 應(yīng)滿足文明施工及消防要求；7) 對(duì)分期銷售分期入伙的項(xiàng)目, 要根據(jù)其不同階段銷售及住戶對(duì)未完工部分的要求確定其分期的施工總平面布置。施工總平面布置圖注此處插入施工總平面布置圖項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及管理思路本項(xiàng)目工程管理特點(diǎn)及

18、其影響注工程管理特點(diǎn)要從工程管理模式變化、合作單位情況、工程口人員配置、地塊周邊環(huán)境和地質(zhì)特點(diǎn)、產(chǎn)品特點(diǎn)、配合銷售要求等方面來(lái)考慮。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）：1 ） 多項(xiàng)目運(yùn)作及項(xiàng)目制管理模式：公司剛開(kāi)始按項(xiàng)目制管理思想來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目，并且是深圳公司歷史上首次同期運(yùn)作項(xiàng)目數(shù)量最多、類型最多的一次（05 年在建、將開(kāi)工的項(xiàng)目共有6 個(gè)，6 個(gè)項(xiàng)目規(guī)模和物業(yè)類型各異），一方面我們的管理制度還沒(méi)有成型、處于探索和優(yōu)化的過(guò)程中，另一方面公司資源嚴(yán)重稀釋、整體水平不夠穩(wěn)定，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)具體項(xiàng)目的參與深度較 以往會(huì)降低。這樣，要求參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各專業(yè)塊員工都能有更強(qiáng)的專業(yè)把控能力、管理協(xié) 調(diào)和資源統(tǒng)籌能力，要求大家要

19、有更強(qiáng)的主人翁意識(shí)和積極投入工作的心態(tài)，但實(shí)際情況是 我們有更多的新員工加入、有更多員工被拔高一截在用，犯錯(cuò)的幾率加大，工作質(zhì)量可能也 會(huì)降低。2） 社會(huì)監(jiān)理：漁農(nóng)村項(xiàng)目是公司第一次真正引進(jìn)社會(huì)監(jiān)理、委托社會(huì)監(jiān)理代表甲方管理工程的項(xiàng)目之一（同期的還有梅龍鎮(zhèn)項(xiàng)目），對(duì)社會(huì)監(jiān)理如何管理才能達(dá)成我司的管理目標(biāo)、繼續(xù) 保持或提升我司產(chǎn)品在市場(chǎng)的良好口碑，仍然是一個(gè)在實(shí)踐中不斷摸索和總結(jié)的過(guò)程，第一次合作的沖突和結(jié)果偏差可能發(fā)生。3） 工程組人力資源配置：漁農(nóng)村工程組人力資源配置整體實(shí)力偏弱（與以往項(xiàng)目比較），土建方面專業(yè)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師很少，設(shè)備方面幾個(gè)工程師都是入司時(shí)間不久，并且大 家都沒(méi)有

20、管理社會(huì)監(jiān)理的經(jīng)驗(yàn)，這樣一個(gè)新整合的年青團(tuán)隊(duì)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和壓力，可能會(huì)在過(guò)程控制中出現(xiàn)一些與期望目標(biāo)之間的偏差。4） 城中村改造：本項(xiàng)目屬于城中村改造項(xiàng)目，它是深圳市第一個(gè)引入開(kāi)發(fā)商對(duì)原有城中村進(jìn)行全面改造的項(xiàng)目，目標(biāo)是成為深圳市乃至全國(guó)城中村改造的樣板工程，同時(shí)希望成為皇崗口 岸的一個(gè)地標(biāo)性建筑。因而，本項(xiàng)目在形象、進(jìn)度、質(zhì)量及安全文明施工等方面具有較高要求，并且，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要與深圳市裕亨實(shí)業(yè)股份有限公司及福田區(qū)舊城重建局等政府 部門(mén)發(fā)生千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，協(xié)調(diào)、溝通的工作量將非常大，有可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度及質(zhì)量管理 帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的影響。5） 新的物業(yè)類型：本項(xiàng)目有3萬(wàn)平方米的商業(yè)面積

21、；住宅單元為9棟高層建筑（ 34層） ，約 2700套，以小戶型為主，且全部為精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)。如此大規(guī)模的商業(yè)面積和精裝修施工在我司 尚是首次，這必然要求我們創(chuàng)新施工管理和組織方法。6） 民擾和道路交通：該項(xiàng)目只有一條路（裕亨路）與外界連通，這條路既是目前所有住戶的通道，也是未來(lái)項(xiàng)目對(duì)外的施工通道，并且項(xiàng)目距離港田花園、裕亨花園非常近，項(xiàng)目施工必 然給原來(lái)居民帶來(lái)非常大的干擾，構(gòu)成了工程進(jìn)度的潛在風(fēng)險(xiǎn)。工程管理整體思路和管理重點(diǎn)注本節(jié)針對(duì)項(xiàng)目管理愿景、工程管理特點(diǎn)及其影響，在充分考慮項(xiàng)目架構(gòu)和人力資源配置的基礎(chǔ)上，策劃工程管理總體思路及管理重點(diǎn)。總體思路和管理重點(diǎn)能明確表達(dá)出在資源調(diào)配與使 用

22、、合作單位管理、產(chǎn)品目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等方面的管理思想及主要方案。舉例（漁農(nóng)村項(xiàng)目）： 在分析本項(xiàng)目特點(diǎn)、組織架構(gòu)及人員配置的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目工程管理愿景的關(guān)鍵在 于扎實(shí)做好各項(xiàng)管理工作，系統(tǒng)的管理思想和正確的管理思路與方案比技術(shù)、專業(yè)在本項(xiàng)目顯得更為重要。為此，我們應(yīng)該傾注大量的精力重點(diǎn)作好以下幾方面工作。1) 苦練內(nèi)功，提升組織成員的統(tǒng)籌規(guī)劃、資源整合、溝通協(xié)調(diào)能力和不打折扣的執(zhí)行力。針對(duì)工程組成員年青、技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)匱乏、入司時(shí)間不久的特點(diǎn)，放在多項(xiàng)目運(yùn)作的項(xiàng)目制管理框架下，我們要做的第一件事就是要讓大家盡快熟悉公司的規(guī)章制度、業(yè)務(wù)流程以及公司的價(jià)值取向、要求標(biāo)準(zhǔn)，克服不了解“司情”帶來(lái)

23、的低效，縮短游離期；專業(yè)能力和管理經(jīng)驗(yàn)的積累需要時(shí)間，我們除了要在項(xiàng)目開(kāi)工前多組織交流學(xué)習(xí)外，堅(jiān)持“傳幫帶”、“干中學(xué)、學(xué)中干”，以崗位提升能力，依靠團(tuán)隊(duì)力量，強(qiáng)化圖紙學(xué)習(xí)、合同學(xué)習(xí)、技術(shù)研討等戰(zhàn)前培訓(xùn)制度，放大團(tuán)隊(duì)智慧；2) 加強(qiáng)對(duì)合作單位特別是監(jiān)理單位的管理，3) 建立與村民、周邊住戶和政府的良好關(guān)系，4) 合理劃分施工范圍，慎重選擇施工管理方式，(如精裝修采用什么樣的管理方式，銷售配合項(xiàng)目如何管理，等)5) 加強(qiáng)安全文明施工管理，6) 在產(chǎn)品方面，重點(diǎn)抓好轉(zhuǎn)換層和精裝修施工管理，對(duì)監(jiān)理單位的管理思路注若項(xiàng)目采用自行監(jiān)理，則在該處注明“本項(xiàng)目采用自行監(jiān)理”，以下 4.3.1 4.3.3 部

24、分可刪除。本項(xiàng)目監(jiān)理職責(zé)注由于我司自今年開(kāi)始正式委托社會(huì)監(jiān)理代管項(xiàng)目建設(shè)，因此，該節(jié)要根據(jù)我司的人員配置、監(jiān)理公司情況，來(lái)界定監(jiān)理的工作職責(zé)，劃分我司與監(jiān)理的管理權(quán)限。原則上，工程造價(jià)控制的終審在我司，監(jiān)理單位對(duì)計(jì)量負(fù)責(zé)、對(duì)造價(jià)審核，進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工可視我司在具體項(xiàng)目的人員配置、監(jiān)理單位情況由項(xiàng)目決定授權(quán)范圍和等級(jí)。對(duì)監(jiān)理單位的管理要點(diǎn)注該節(jié)要根據(jù)我司的特點(diǎn)，尤其是項(xiàng)目特點(diǎn)、我司工程組人員配置情況和未來(lái)總包的特點(diǎn)，找出針對(duì)本項(xiàng)目的監(jiān)理管理要點(diǎn)。監(jiān)理管理重點(diǎn)有：監(jiān)理單位架構(gòu)和人員配置、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則、監(jiān)理工作程序、工程例會(huì)、圖紙審核和技術(shù)交底、施工組織設(shè)計(jì)的落實(shí)、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控

25、制、材料送檢和進(jìn)場(chǎng)管理、巡檢和檢查制度履行情況、質(zhì)量隱患防范措施、質(zhì)量事故處理成效、工程計(jì)量、工程付款和結(jié)算審核、現(xiàn)場(chǎng)簽證、對(duì)施工單位的進(jìn)度計(jì)劃控制措施和成效等。每個(gè)項(xiàng)目可以從以上重點(diǎn)中選擇與本項(xiàng)目適合的管理內(nèi)容作為管理要點(diǎn)，詳細(xì)闡述?？己伺c激勵(lì)制度注該節(jié)要詳細(xì)闡述我司對(duì)監(jiān)理單位的績(jī)效管理思想體系以及激勵(lì)體系，每個(gè)項(xiàng)目針對(duì)管理要點(diǎn)應(yīng)該有不同的特色。其中績(jī)效管理體系可以借鑒我司已經(jīng)實(shí)操的績(jī)效管理思想，結(jié)果要與酬金掛鉤。對(duì)總包單位的管理要點(diǎn)注首先要結(jié)合公司對(duì)項(xiàng)目的定位和目標(biāo)以及項(xiàng)目的特點(diǎn)，確定對(duì)未來(lái)總包單位的綜合實(shí)力、信譽(yù)等定位，然后結(jié)合總包和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定對(duì)其管理要點(diǎn)?？偘芾碇攸c(diǎn)有：總包項(xiàng)目組

26、織架構(gòu)和管理人員配置、總包班組長(zhǎng)和專業(yè)工人配置情況、項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃與 施工組織設(shè)計(jì)(其中配合銷售的工作應(yīng)特別關(guān)注)、總包每月與每周計(jì)劃及周例會(huì)制度履行情況、總包對(duì)分包的支持配合和管理、總包的質(zhì)保體系及運(yùn)行情況、總包對(duì)各分部分項(xiàng)控制點(diǎn)的技術(shù)交底制度(落實(shí)到各施工班組、三檢制度)、總包對(duì)材料驗(yàn)收制度的履行情況、總包對(duì)控制難點(diǎn)的防范措施及其執(zhí)行情況、總包的成品保護(hù)、總包的裝修質(zhì)量、總包的安全管理制度和安全管理體系、總包的安全管理措施和專項(xiàng)施工方案等。每個(gè)項(xiàng)目可以從以上重點(diǎn)中選擇與本項(xiàng)目適合的管理內(nèi)容作為管理要點(diǎn)，詳細(xì)闡述。對(duì)分包單位的管理要點(diǎn)注項(xiàng)目的分包單位有很多，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和我司實(shí)際情況，揀

27、出在本項(xiàng)目需要重點(diǎn)管理的分包單位，以及對(duì)這些分包單位在本項(xiàng)目的管理要點(diǎn)。其他要求可參考本章4.4。銷售配合及施工總平面布置圖銷售展示要求 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)注在此處明確售樓處位置、樣板房位置、環(huán)境展示范圍及分批開(kāi)放時(shí)間，可采用文字?jǐn)⑹龌?表格形式，要求盡可能最大化的展示已完成的項(xiàng)目。銷售展示區(qū)平面圖注在此處插入銷售展示區(qū)平面圖 (必要的話可加插立面圖)，圖上應(yīng)標(biāo)明售樓處、樣板房及環(huán)境展示范圍等具體位置。銷售展示區(qū)看樓路線圖注在此處插入銷售展示區(qū)的看樓路線圖，看樓路線應(yīng)由營(yíng)銷口與工程口充分協(xié)商后確定，現(xiàn)場(chǎng)看樓路線不宜過(guò)多、過(guò)長(zhǎng)，以減少施工干擾。其他需求注此處說(shuō)明其他需補(bǔ)充說(shuō)明的銷售展示需求，

28、如：廣告牌位置、施工樓體廣告條幅的懸掛位置等，對(duì)銷售人員進(jìn)行有關(guān)工程方面的培訓(xùn)等。銷售展示的工程配合施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度配合1.1.1.1 主體施工進(jìn)度配合注根據(jù)本章 5.1.1“ 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的需求，在此處細(xì)化與銷售展示相關(guān)的主體結(jié)構(gòu)分部、分項(xiàng)工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及配合事項(xiàng)，如：售樓處(或會(huì)所)主體完工時(shí)間、外架拆除計(jì)劃、關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)的形象進(jìn)度等。此處可采用文字結(jié)合表格的形式進(jìn)行表述。1.1.1.2 裝飾、裝修工程進(jìn)度配合注根據(jù)本章 5.1.1“ 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的需求，在此處細(xì)化與銷售展示相關(guān)的裝飾、裝修分項(xiàng)工程的進(jìn)度計(jì)劃、相關(guān)材料的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃及配合事項(xiàng)，如：樣板房、售樓處裝修計(jì)劃等；

29、并分析影響進(jìn)度的因素，如設(shè)計(jì)變更、材料定板的提前跟進(jìn)等。此處可采用文字結(jié)合表格的形式進(jìn)行表述。1.1.1.3 設(shè)備、配套工程進(jìn)度配合注根據(jù)本章 5.1.1“ 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的需求，在此處細(xì)化與銷售展示相關(guān)的設(shè)備、配套工程的進(jìn)度計(jì)劃及配合事項(xiàng)，如：1) 根據(jù)銷售展示區(qū)范圍，在此處指明用水和用電的接駁點(diǎn)；2) 對(duì)于需要提供看樓電梯的展示區(qū)，在此處制訂電梯進(jìn)場(chǎng)和安裝施工進(jìn)度計(jì)劃；3) 在此處明確配電箱、電纜、燈具、開(kāi)關(guān)、插座和空調(diào)等材料設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；4) 在售樓展示期間，設(shè)備工程師應(yīng)知會(huì)相關(guān)施工單位保證用水用電的安全。對(duì)以上計(jì)劃及配合事項(xiàng)可采用文字結(jié)合表格的形式進(jìn)行表述。1.1.1.4

30、環(huán)境工程進(jìn)度配合注根據(jù)本章 5.1.1“ 銷售展示范圍及時(shí)間節(jié)點(diǎn)”的需求，在此處細(xì)化與銷售展示相關(guān)的環(huán)境工程的進(jìn)度計(jì)劃及配合事項(xiàng)，此處可采用文字結(jié)合表格的形式進(jìn)行表述。管理協(xié)調(diào)1.1.1.5 各專業(yè)口協(xié)調(diào)注針對(duì)公司以往項(xiàng)目在營(yíng)銷展示階段存在的溝通協(xié)調(diào)障礙，建立相關(guān)的溝通渠道，提出改進(jìn)的方案。如工程口站高一線，換位思考、不同專業(yè)間的相互培訓(xùn)、采用“現(xiàn)場(chǎng)洽商單”進(jìn)行聯(lián)系等等。1.1.1.6 土建工程師與設(shè)備工程師的協(xié)調(diào)注應(yīng)寫(xiě)明在配合銷售展示的施工過(guò)程中，土建工程師及設(shè)備工程師應(yīng)通過(guò)什么樣的方法或制度進(jìn)行充分的溝通協(xié)商；溝通配合中有什么要注意的事項(xiàng)，等等。舉例：1) 各專業(yè)工程師在現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)要站

31、高一線，特別是在配合銷售時(shí)，多找對(duì)方的不足之處，并及時(shí)提醒對(duì)方，通過(guò)晨會(huì)制度、周例會(huì)、專題會(huì)等溝通交流，特別是針對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的事件；2) 對(duì)于樣板房的施工、裝修樣板房的圖紙與原設(shè)計(jì)圖有出入，在電氣、給排水、空調(diào)管線需變動(dòng)時(shí)，設(shè)備工程師和土建工程師應(yīng)共同會(huì)審圖紙，確認(rèn)無(wú)誤后方能進(jìn)行施工、為以后業(yè)主在房屋功能方面多做考慮。如：水管的打壓試驗(yàn)、電氣線路的絕緣測(cè)試、空調(diào)的安裝位及冷凝水排放、生活陽(yáng)臺(tái)熱水器的安裝定位、衛(wèi)生間防水和窗戶防水等；3) 在環(huán)境展示中、設(shè)備工程師應(yīng)和土建工程師溝通，相應(yīng)管線應(yīng)預(yù)留到位，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)已埋設(shè)的水、電管的保護(hù)措施。展示區(qū)域的完工移交1.1.1.7 移交物品范圍1) 固定

32、物品：門(mén)、窗、燈具、潔具、廚具、固定家私、墻、地面等。2) 活動(dòng)物品：活動(dòng)家具、裝飾物品、掛畫(huà)、窗簾等。注未盡物品請(qǐng)各項(xiàng)目根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充。1.1.1.8 移交程序相關(guān)物品的移交必須有物業(yè)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、行政、工程各方人員到齊后方可進(jìn)行，完成后各方簽字留底。詳見(jiàn)深圳公司ISO9000 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)GFI-GC-12 工程移交管理細(xì)則。注各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。展示期間的協(xié)調(diào)與維護(hù)1.1.1.9 施工干擾注此處從預(yù)警措施及應(yīng)急措施兩方面闡述如何避免或減少施工作業(yè)對(duì)銷售展示造成的干擾，要綜合考慮施工作業(yè)范圍方面及施工噪音等方面的干擾。1.1.1.10 與物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)銷售展示期間的物

33、業(yè)管理工作主要由營(yíng)銷口進(jìn)行協(xié)調(diào)，工程口將根據(jù)需要配合營(yíng)銷口對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)與指導(dǎo)。注各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。1.1.1.11 展示區(qū)域的工程維護(hù)、維修注：此節(jié)描述展示區(qū)域需要重點(diǎn)關(guān)注地工程維護(hù)、維修對(duì)象及維修要點(diǎn)，以及在工程維護(hù)、維修方面工程組、營(yíng)銷組與物業(yè)公司的責(zé)任劃分，相關(guān)制度，等。如：工程組工程師應(yīng)執(zhí)行巡視制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)展示區(qū)域的工程質(zhì)量問(wèn)題和隱患，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修處理；營(yíng)銷口應(yīng)強(qiáng)化物業(yè)管理單位的維護(hù)意識(shí)，展示區(qū)域出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)通知項(xiàng)目部工程組。注各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。1.1.1.12 看樓人員安全注意事項(xiàng)：1) 看樓人員不能

34、在現(xiàn)場(chǎng)隨意走動(dòng)，應(yīng)聽(tīng)從指揮，在售樓人員的陪同下嚴(yán)格按照看樓路線進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；2) 進(jìn)入看樓現(xiàn)場(chǎng)的人員必須正確戴好安全帽，安全帽須系緊下顎帶；3) 進(jìn)入施工樓層后，應(yīng)注意腳下位置及周邊情況，防止被廢舊鋼筋和釘子劃破皮膚和刺傷；4) 不能隨意靠近電梯井口、樓梯口、通道口、預(yù)留洞口處，防止高空墜落和被物體打擊；5) 在施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁觸摸各種開(kāi)關(guān)插座，防止觸電事故發(fā)生。注各項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。銷售展示期間的施工總平面布置調(diào)整平面布置調(diào)整原則機(jī)械和材料的堆放、布置應(yīng)盡量避開(kāi)銷售看樓路線及展示區(qū)域，減少施工干擾，如實(shí)在避不開(kāi), 外面應(yīng)采用相關(guān)包裝隔離方案，確保銷售展示區(qū)域的完整、干凈、整齊。注一一各

35、項(xiàng)目可根據(jù)自身情況進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明。銷售展示期間的施工總平面布置圖此處插入銷售展示期間的施工總平面布置圖。采購(gòu)與招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)監(jiān)理招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，組織專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)監(jiān)理單位的招標(biāo)工作。并 根據(jù)項(xiàng)目的工程規(guī)模、類型、造價(jià)、施工特點(diǎn)編制監(jiān)理合同的相關(guān)條款。原則上應(yīng)保證監(jiān)理單位 的招標(biāo)工作能在土方開(kāi)挖前完成。入圍資格1) 根據(jù)工程的規(guī)模、內(nèi)容和特點(diǎn)，需要確定監(jiān)理單位的資質(zhì)等級(jí)。例如：工業(yè)與民用建筑XX級(jí)監(jiān)理資質(zhì)，市政工程 XX級(jí)監(jiān)理資質(zhì)；2) 為了保證所挑選的監(jiān)理單位具備過(guò)硬的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和配合能力，該監(jiān)理單位必須無(wú)通報(bào)批評(píng)或重大投訴記錄；3) 為了保證入圍的監(jiān)理單位有類似

36、規(guī)模的工程經(jīng)驗(yàn)和總監(jiān)理工程師的執(zhí)業(yè)資格，以及配備的監(jiān) 理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有保證，可以規(guī)定入圍的監(jiān)理單位還需要具備以下資格條件：a) 近x x年來(lái)同類工程監(jiān)理服務(wù)總建筑面積不小于x x萬(wàn)M2 ；b) 擬定的總監(jiān)理工程師同類工程監(jiān)理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)不少于xx項(xiàng)，總建筑面積不小于 xx萬(wàn)M2 ;c) 擬定的項(xiàng)目主要監(jiān)理人員在本公司的工作時(shí)間不少于XX年。監(jiān)理人員的要求注一一若項(xiàng)目采用自行監(jiān)理，該節(jié)可刪除。1) 根據(jù)工程的規(guī)模和特點(diǎn)，招標(biāo)前應(yīng)詳細(xì)列出對(duì)監(jiān)理公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的人員數(shù)量及資質(zhì)要求(注一一高峰期間監(jiān)理人員配置要求可視項(xiàng)目具體情況作調(diào)整)。2) 核對(duì)進(jìn)場(chǎng)監(jiān)理人員名單是否與監(jiān)理合同相符，檢查和了解監(jiān)理人員的學(xué)

37、歷證書(shū)、職稱證書(shū)、 資格證書(shū)、工作簡(jiǎn)歷是否真實(shí)可靠；并對(duì)進(jìn)場(chǎng)的監(jiān)理人員進(jìn)行面試，符合要求才能進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展 監(jiān)理工作。3) 及時(shí)將長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)理人員姓名、性別、專業(yè)、技術(shù)職稱、資格證書(shū)名稱、進(jìn)出時(shí)間等情況 登記在監(jiān)理人員登記表上。4) 定期(每月)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)展工作的監(jiān)理人員進(jìn)行考核，填寫(xiě)監(jiān)理工作考核表(詳見(jiàn)附件1),及時(shí)調(diào)整不合格的監(jiān)理人員。必備的辦公設(shè)備清單注一一各項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)工程的規(guī)模和特點(diǎn)，要求項(xiàng)目監(jiān)理部配備相應(yīng)數(shù)量的檢測(cè)儀器設(shè)備及辦公用 品，具體數(shù)量和品種由項(xiàng)目工程組在招標(biāo)文件中具體規(guī)定，并作為技術(shù)條款寫(xiě)入合同。注一一若項(xiàng)目采用自行監(jiān)理，該節(jié)內(nèi)容可視同項(xiàng)目部工程組應(yīng)配備儀器。舉例(僅供參考)：序

38、號(hào)名稱型號(hào)、規(guī)格數(shù)量進(jìn)場(chǎng)時(shí)間備注1全站儀2水準(zhǔn)儀3激光垂準(zhǔn)儀4激光測(cè)距儀5硅回彈儀6工程檢測(cè)儀7接地電阻表8兆歐表9電腦10打印機(jī)12攝像機(jī)13相機(jī)14對(duì)講機(jī)15游標(biāo)卡尺1630米鋼尺17靠尺18焊接檢驗(yàn)尺19皮卷尺20其他檢測(cè)工具其它要求注一一根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，闡述對(duì)監(jiān)理的其他要求，若項(xiàng)目采用自行監(jiān)理，該部分可刪除。舉例：1) 要求監(jiān)理單位人員不得接受施工單位的宴請(qǐng)；2) 要求監(jiān)理單位人員不得在非公開(kāi)場(chǎng)合推薦任何產(chǎn)品或供貨單位，不得與設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)商等任 何相關(guān)單位發(fā)生涉及個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益等方面的聯(lián)系；3) 總監(jiān)和主要監(jiān)理人員不得兼職。總包招標(biāo)總包招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定總包單位的進(jìn)場(chǎng)

39、時(shí)間，組織專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)總包單位的招標(biāo)工作。并 根據(jù)項(xiàng)目的工程規(guī)模、類型、造價(jià)、施工特點(diǎn)編制總包合同的相關(guān)技術(shù)條款。原則上應(yīng)保證總包 單位的招標(biāo)工作能在樁基礎(chǔ)施工完成前完成。入圍資格根據(jù)項(xiàng)目的工程規(guī)模、特點(diǎn)、工期、質(zhì)量等方面綜合考慮，應(yīng)保證入圍的單位具備相應(yīng)的業(yè)績(jī)實(shí) 力和配合意識(shí)，在市場(chǎng)上信譽(yù)優(yōu)良，有類似的工程規(guī)模經(jīng)驗(yàn)。因此對(duì)總包單位的入圍資格可從以 下幾方面進(jìn)行規(guī)定：4) 房屋建筑工程施工總承包x x級(jí)資質(zhì)；5) 公司近X X年入選X X市優(yōu)秀施工企業(yè)，同類工程獲得過(guò)XX獎(jiǎng)；6) 項(xiàng)目經(jīng)理近X x年內(nèi)累計(jì)同類工程建筑面積x x萬(wàn)m2以上；7) 項(xiàng)目經(jīng)理近x x年來(lái)在x x市施工企業(yè)質(zhì)量與安全業(yè)

40、績(jī)考核中無(wú)重大不良記。其它要求注一一根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，闡述對(duì)總包的其他要求舉例：1) 對(duì)總包單位的組織架構(gòu)進(jìn)行審查，要求總包單位配備足夠的施工管理人員；2) 對(duì)總包單位的施工管理人員進(jìn)行考核，及時(shí)調(diào)整不合格的施工管理人員；分包工程與部品招標(biāo)分包工程招標(biāo)計(jì)劃對(duì)于小區(qū)內(nèi)市政配套工程：供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€電視工程，應(yīng)盡可能采取“貨比三家”招 標(biāo)、比價(jià)方式確定承建商、供應(yīng)商；部分配套工程由于受到社會(huì)資源的限制，可以直接委托，但 費(fèi)用審核和管理仍服從統(tǒng)一協(xié)調(diào)；項(xiàng)目部應(yīng)盡可能直接與市政配套主管部門(mén)溝通，充分了解、理 解各配套主管部門(mén)的業(yè)務(wù)操作流程和規(guī)定，做到“有章可循”，避免信息不對(duì)稱帶來(lái)的被動(dòng)局 面，

41、防止人為操作。注一一此處插入分包工程招標(biāo)計(jì)劃，各分包工程的招標(biāo)計(jì)劃應(yīng)參照項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行安排， 并在施工過(guò)程中根據(jù)工程的施工進(jìn)度進(jìn)行督促，調(diào)整。集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)物品清單以下實(shí)行集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)的物品由集團(tuán)確定采購(gòu)價(jià)格，再由地產(chǎn)公司以甲購(gòu)形式進(jìn)行采購(gòu)。1）對(duì)講設(shè)備一一深圳市視得安科技股份有限公司；2）外墻涂料一一海虹老人（中國(guó)有限公司）、阿克蘇諾貝爾（中國(guó)有限公司）注一一編制策劃書(shū)時(shí)應(yīng)與集團(tuán)戰(zhàn)略化采購(gòu)小組聯(lián)系，及時(shí)更新、補(bǔ)充戰(zhàn)略化采購(gòu)物品清單。甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，與公司設(shè)計(jì)部、成本部進(jìn)行溝通，了解確定甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)備的種類，并 列出清單。及時(shí)跟進(jìn)了解甲購(gòu)、甲定乙購(gòu)材料設(shè)

42、備的采購(gòu)供應(yīng)情況。舉例（香蜜山項(xiàng)目）甲購(gòu)材料設(shè)備清單序 號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱序 號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱1GW-JG-01室外工程的環(huán)境雕塑、小品、黃 蠟后、卵石、體育、游戲、休閑 設(shè)施等26GW-JG-03室外木制構(gòu)件工程2GW-JG-02消防報(bào)警設(shè)備27GW-JG-04室外特種石材甲定乙購(gòu)材料設(shè)備清單序 號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱序號(hào)編號(hào)材料（設(shè)備）名稱一建筑裝飾材料一建筑裝飾材料1GW-JDYG-01住宅外墻磚20GW-JDYG-20鋁型材2GW-JDYG-02會(huì)所外墻磚21GW-JDYG-21鋁合金門(mén)窗玻璃3GW-JDYG-03電梯廳及前室地磚22GW-JDYG-22五金配件4GW-JDY

43、G-04電梯廳及前室墻磚5GW-JDYG-05架空層地磚二安裝材料6GW-JDYG-06架空層墻磚23GW-JDYG-23母線槽7GW-JDYG-07玻璃磚24GW-JDYG-24電纜橋架（A*B）8GW-JDYG-08泳池專用瓷磚25GW-JDYG-25三箱（電表、照明、動(dòng) 力）9GW-JDYG-09室外鋪地水泥磚26GW-JDYG-26應(yīng)急照明10GW-JDYG-10室外石材27GW-JDYG-27出口指示燈（單、雙面）11GW-JDYG-11外墻涂料28GW-JDYG-28風(fēng)機(jī)12GW-JDYG-12陽(yáng)臺(tái)欄桿及防腐涂料 工程29GW-JDYG-29潛污泵13GW-JDYG-13入戶門(mén)30

44、GW-JDYG-30泡沫罐14GW-JDYG-14電梯前室門(mén)31GW-JDYG-31減壓閥15GW-JDYG-15管井門(mén)32GW-JDYG-32消火栓16GW-JDYG-16入戶門(mén)鎖33GW-JDYG-33開(kāi)關(guān)插座17GW-JDYG-17防火卷簾34GW-JDYG-34PVC電線管18GW-JDYG-18屋向保溫材料35GW-JDYG-35電梯廳、住宅大堂燈具19GW-JDYG-19鋼制防火門(mén)36GW-JDYG-36廚房煙道工程管理目標(biāo)及過(guò)程控制工程管理目標(biāo)施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)注一一此處插入根據(jù)公司總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃制定的施工節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃，作為對(duì)監(jiān)理、總包和各分承包 商進(jìn)度控制的依據(jù)。工程質(zhì)量目標(biāo)注

45、一一各項(xiàng)目根據(jù)工程的施工情況，管理水平確定工程質(zhì)量目標(biāo)。各質(zhì)量目標(biāo)必須是有具體的量 化指標(biāo)。質(zhì)量目標(biāo)最好具有階段性。舉例：1) 達(dá)到市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)、X X獎(jiǎng)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)2) 項(xiàng)目入伙時(shí)：(毛坯房標(biāo)準(zhǔn))總投訴率 90條/每百戶的有效投訴率；3) 墻體開(kāi)裂投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；4) 衛(wèi)生潔具投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；5) 門(mén)窗投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；6) 裝飾投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；7) 電氣投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；8) 給排水投訴率 0.1條/每戶的有效投訴率；9) 部品投訴率 0.2條/每戶的有效投訴率；10)其他如：“樓板開(kāi)裂投訴率”、

46、“砂漿裂縫投訴率”、“衛(wèi)生間滲漏率”等。成本控制目標(biāo)注一一項(xiàng)目部工程組根據(jù)成本組提供的成本控制目標(biāo)采取成本控制措施，保證在施工過(guò)程中成本 控制目標(biāo)能順利實(shí)現(xiàn)。成本控制目標(biāo)應(yīng)有具體的量化指標(biāo)。舉例：X X X X X項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)控制表序 號(hào)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目二級(jí)公司上報(bào) 成本控制數(shù) (力兀)單位銷售 面積成本 (元 /m2)成本項(xiàng)目占 總成本比例責(zé)任部門(mén)一土地成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部二前期費(fèi)用設(shè)計(jì)、成本、工 程、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部三建安工程成本1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本部、 設(shè)計(jì)部、 工程部2環(huán)境3公建配套4建筑單體成本四開(kāi)發(fā)間接費(fèi)工程部、財(cái)務(wù)部五營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部六公司管理費(fèi)財(cái)務(wù)部七財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)部八發(fā)展成本合計(jì)成本部安

47、全文明施工管理目標(biāo)9.13.13.13 安全施工管理目標(biāo)舉例：沒(méi)有重大傷亡事故，月工傷率在1.2%。內(nèi)，嚴(yán)格達(dá)到廣東省五無(wú)標(biāo)準(zhǔn)（無(wú)死亡、無(wú)重傷、無(wú)火災(zāi)、無(wú)中毒、無(wú)坍塌），安全達(dá)標(biāo)；9.13.13.14 文明施工管理目標(biāo)舉例：達(dá)到“雙優(yōu)”工地標(biāo)準(zhǔn)。（注：深圳市建設(shè)工程安全生產(chǎn)與文明施工優(yōu)良工地評(píng)選，分為文明施工工地（簡(jiǎn)稱文明工地）、安全與文明施工工地（簡(jiǎn)稱雙優(yōu)工地）、安全與文明施工樣板工地（簡(jiǎn)稱雙優(yōu)樣板工地）三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。雙優(yōu)工地獎(jiǎng)入圍標(biāo)準(zhǔn)：安全評(píng)分在85分以上，文明施工得分在85分以上）9.13.13.15 售樓環(huán)境的文明施工要求舉例：1）售樓環(huán)境區(qū)域與施工區(qū)域必須用圍板分隔，圍板高度不低于1.8

48、m,圍欄外部應(yīng)做簡(jiǎn)易裝飾，色彩與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)；2）為了保證看樓人員的安全，現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)置足夠的安全指示牌，標(biāo)明看樓人員安全注意事項(xiàng)；3）售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員、作業(yè)人員必須配佩工作卡。工作卡由總包單位制作，工 作卡內(nèi)應(yīng)有本人相片、姓名、所屬單位、工種或職務(wù)，管理人員和作業(yè)人員的標(biāo)卡應(yīng)分顏色區(qū) 別；4）售樓環(huán)境區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁堆放材料，注意防火，并配備必要的防火器具，以及派專人對(duì)該區(qū)域內(nèi)的 衛(wèi)生進(jìn)行清潔、清理垃圾，施藥除四害”。施工過(guò)程各單位配合流程注一一若項(xiàng)目采用自行監(jiān)理，以下流程圖需根據(jù)實(shí)際操作流程作必要的修改。進(jìn)度控制配合流程質(zhì)量控制配合流程材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收控制流程竣工驗(yàn)收配合流程現(xiàn)場(chǎng)簽證配

49、合流程進(jìn)度款支付配合流程過(guò)程管理的制度及措施詳見(jiàn)附件1過(guò)程管理的制度及措施工程管理獎(jiǎng)罰措施總包施工進(jìn)度獎(jiǎng)罰規(guī)定在施工過(guò)程中根據(jù)需要，增加關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)懲機(jī)制，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)按照銷售配合工作、主體封頂、外架 拆除、竣工驗(yàn)收等方面進(jìn)行設(shè)置：1）工期處罰標(biāo)準(zhǔn)：合同總工期，承包人若推遲一天完成罰款XXX萬(wàn)元，提前一天完成獎(jiǎng)勵(lì)XX X萬(wàn)元，超過(guò)某個(gè)最終時(shí)間，每天罰款XXX萬(wàn)元；合同規(guī)定的各分項(xiàng)工期，承包人若推遲 一天完成罰款XXX萬(wàn)元，提前一天完成獎(jiǎng)勵(lì)XXX萬(wàn)元；所有獎(jiǎng)勵(lì)累計(jì)最高獎(jiǎng)金不超過(guò)X XX萬(wàn)元，工期罰款總額累計(jì)不超過(guò)合同總價(jià)的XXX%。2)施工過(guò)程中，為了配合銷售，發(fā)包人安排的臨時(shí)性、突擊性工作，承包人有

50、義務(wù)按發(fā)包人要求 安排足夠的人員、機(jī)械、材料進(jìn)行突擊施工，以確保按發(fā)包人要求的質(zhì)量、進(jìn)度完成該項(xiàng)工 作。此類工程每拖延完成一天，罰款XXX元。為完成發(fā)包人安排的臨時(shí)性、突擊性工作所 采取的一切措施費(fèi)均已包含在本工程的其他項(xiàng)目措施費(fèi)中，一次性包干，不再調(diào)整。為確保 突擊性工作圓滿完成，發(fā)包人可根據(jù)突擊性工作內(nèi)容和承包人的配合度，給予XXX萬(wàn)元以 內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)。3)根據(jù)公司的總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃及銷售要求，設(shè)置施工過(guò)程中的工期控制關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(電梯大堂完工日 期、架空層完工日期、主體封頂日期、外架拆除日期、園林環(huán)境完工日期)，對(duì)于工期控制節(jié)點(diǎn)每拖延一天處罰XXX元。總包施工質(zhì)量獎(jiǎng)罰規(guī)定1) 單體工程質(zhì)量必須達(dá)到X

51、 X X優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),否則罰款XXX萬(wàn)元；2) 若連續(xù)兩次在我司項(xiàng)目間內(nèi)部質(zhì)量巡檢評(píng)比過(guò)程中排名最末的罰款X X X元；若連續(xù)兩次在 我司項(xiàng)目間內(nèi)部質(zhì)量巡檢評(píng)比過(guò)程中排名最前的獎(jiǎng)勵(lì)x X XTE;總包安全文明施工獎(jiǎng)罰規(guī)定1) 在X X X組織的安全文明施工大檢查評(píng)比中名列前三名的獎(jiǎng)勵(lì)X XX元，否則罰款X X X萬(wàn) 元；2) 若連續(xù)兩次在我司項(xiàng)目間內(nèi)部安全文明巡檢評(píng)比過(guò)程中排名最末的罰款X X X元；若連續(xù)兩 次在我司項(xiàng)目間內(nèi)部安全文明巡檢評(píng)比過(guò)程中排名最前的獎(jiǎng)勵(lì)X X X元 其他獎(jiǎng)罰措施注一一可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，制定總包單位和分包單位相互配合的獎(jiǎng)罰措施。工程控制難點(diǎn)及對(duì)策難點(diǎn)控制的指導(dǎo)原則 加強(qiáng)事前分析與預(yù)控針對(duì)項(xiàng)目在質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制等方面的控制難點(diǎn)進(jìn)行充分的事前分析，對(duì)可能存在 的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的預(yù)測(cè)，并積極尋找對(duì)應(yīng)措施。做好對(duì)監(jiān)理單位、各施工單位及材料供應(yīng)商的源頭控制1) 通過(guò)招標(biāo)考察等方式，優(yōu)選技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)、配合意識(shí)較好，同時(shí)具有一定墊資能力的施工單 位作為入圍推薦單位，定標(biāo)原則應(yīng)平衡兼顧合理低價(jià)因素與施工單位實(shí)力因素。2) 在監(jiān)理合同及施工合同中，對(duì)監(jiān)理人員及施工單位人員的素