商業(yè)管理系統(tǒng)公司管理系統(tǒng)經(jīng)營管理系統(tǒng)

1、商業(yè)治理公司運營治理制度目錄一、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?編制目的 二、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?實施要求 三、行政、人事治理制度1、 公司組織架構圖2、 工程開業(yè)籌備主要治理人員到崗時間表3、 公司各部門職能描述四、招商治理制度1、 市場調查2、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案3、 商鋪招商4、 廣告招商5、 商鋪租賃情況分析6、 品牌資源庫建立五、運營治理制度1、 公司損益測算2、 經(jīng)營標準治理3、 現(xiàn)場治理4、 運營方案治理5、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析治理六、物業(yè)治理制度七、工程治理制度致力商業(yè)治理公司運營治理制度一、商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?編制目的1、為實現(xiàn)市場保值、增值、實

2、現(xiàn)商業(yè)治理標準化、科學化,建立科學、切實可行的管 理機制和操作標準,提升曙光國五金建材家居博覽城品牌形象,制定本制度.2、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?說明了公司商業(yè)治理的思想和本公司各項業(yè)務 操作要求.通過?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?的制定和實施,期望能在以下 各方面標準公司的經(jīng)營治理活動,提升商業(yè)治理品質.1優(yōu)化、整合商業(yè)治理的業(yè)務流程,使之更為明確標準,切實可行；2明確治理責權體系,清楚責任；3增強信息溝通提升商業(yè)治理的有效性和效率；4營造開放、誠信的治理環(huán)境,促進組織的學習和創(chuàng)新.二、?商業(yè)經(jīng)營治理公司經(jīng)營治理制度?實施要求1、本制度是商業(yè)治理公司開展工作的指南.2、所有與商業(yè)治

3、理公司業(yè)務有關的員工均必須遵循本制度的規(guī)定,勝任本職工作必須以掌握和有效執(zhí)行本制度的規(guī)定為前提.三、行政、人事治理制度 總經(jīng)理1、公司組織架構圖文檔副總經(jīng)理招商、運營副總經(jīng)理物業(yè)、工程4、工程開業(yè)籌備主要治理人員到崗時間表部門職位人數(shù)一階段二階段三階段其他說明總經(jīng)理1副總經(jīng)理2財務部經(jīng)理1會計主管1出納員1招商部招商部經(jīng)理1招商助理5營運部營運部經(jīng)理1宮運專貝2客服主管1客服專員1企劃部營銷企劃主管1企劃專員1義某專員1廣告專員1人事行政部人事行政部經(jīng)理1行政專員1人事專員1信息/倉庫治理員1采購1車輛治理員1物業(yè)效勞部物業(yè)經(jīng)理1物業(yè)處主管1物業(yè)治理員2保安主管1保安員40保潔、綠化主管1保潔

4、、綠化員15工程部工程部經(jīng)理1工程師1強弱電維修工2電梯工1空調維修工1值班運行電工1綜合維修工22、公司各部門職能描述部門職能:1招商部職能：開業(yè)前招商、包括：市場調查、制定招商方案、招商實施;開業(yè)后招商更新、供給商優(yōu)化； 商戶更迭、裝修進場/撤場治理； 對接商業(yè)治理中央招商資源與工作安排.2企劃部職能：企劃方案制定及預算提報；平面設計；廣場形象維護；活動籌劃與實施；企業(yè)VI形象監(jiān)控.3營運部職能：市場日常治理；商戶、客戶效勞；租金、治理費、物業(yè)費等現(xiàn)場催收；商戶治理.4物業(yè)治理部職能：平安保衛(wèi)；消防平安臨控；衛(wèi)生保潔；綠化美化；物業(yè)收費統(tǒng)計、分攤治理.5工程部職能： 設備設施啟閉運行治理；

5、設備維修維護； 配電房、空調機房值守；客戶維修效勞；工程收費統(tǒng)計.6行政人事部職能： 招聘、培訓、人事、薪酬、考核、員工關系治理;日常行政后勤治理；資產、零星采購、庫房治理;政府公共關系維護、處理對外事務； 團隊建設、企業(yè)文化建設.7財務部職能：提報預算；執(zhí)行預算；日常費用支出限制治理；商業(yè)治理軟件的運營治理；公司整體運作財務監(jiān)督.實用標準四、招商治理制度1、市場調查1、市場調查工作界定a工程規(guī)劃定位前,先展開市調,調查內容包括商圈情況、同行業(yè)及競爭對手情況、 居住人口及消費水平、租金水平、商戶資源、物業(yè)治理、媒體、薪酬福利水平 等；b家居博覽城正常經(jīng)營后,招商部門應不定期對商品品牌、 競爭對

6、手、新商業(yè)工程 的情況進行調查,形成市場調查報告上報公司；2、市場調查工作方案、內容及要求a城市零售狀況分析：主要商圈情況,不同業(yè)態(tài)在當?shù)厣倘Φ姆植记闆r、 數(shù)量和面 積比 例、經(jīng)營狀況,未來開展規(guī)劃等；b同類競爭對手分析：根本情況,總面積,規(guī)劃布局,業(yè)態(tài)面積配比檔次定位,開業(yè)時 間,歷史經(jīng)營狀況,消費環(huán)境,消費結構客層定位,租金價格或合作條件,相關費用 物業(yè)治理費,人力資源費用、品牌情況,效勞治理、停車位數(shù)量、客流量、招 商優(yōu)惠條件等；c新聞媒體調查：調查各種媒體的收費標準和當?shù)刂髁髅襟w、廣告媒體合作單位的情況.2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案1、業(yè)態(tài)規(guī)劃a市場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括商業(yè)定位、業(yè)

7、態(tài)面積占比、各業(yè)態(tài)在城市分布、目標品 牌等；b商業(yè)治理招商部負責制訂招商方案,并跟進商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行情況；c商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定,必須嚴格執(zhí)行.假設執(zhí)行中有調改意見須提報調改方案,經(jīng)公司總經(jīng)理審核并審批,審批后的調改方案方可執(zhí)行2、招商政策及租金方案a商業(yè)中央招商部根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r、經(jīng)營情況、商業(yè)業(yè)態(tài)調整規(guī)劃、草擬經(jīng)營期招商政策及租金方案；b招商政策及租金方案包括：各商鋪租金、各業(yè)態(tài)租賃合同年限,保證金、租金交納方式,租金年增長比率,優(yōu)惠政策；c招商政策及租金方案草擬后,由總經(jīng)理、各業(yè)務主管副總經(jīng)理、各部門負責人、 參與論證.d商業(yè)公司根據(jù)招商政策及租金方案,確定每個鋪位的租金及招商政策.并嚴格執(zhí)

8、 行.3、商鋪招商1、招商工作安排a開業(yè)前八個月完成招商準備工作并啟動招商,開業(yè)前二個月完成招商100%,對 于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作；b經(jīng)營期根據(jù)業(yè)態(tài)及品牌調整方案提前啟動招商工作；2、招商準備a制定招商方案及招商方案；b商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案確定后,制定招商方案書及招商工作進度 方案.c招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次,每個鋪位鎖定三個目標品牌,分高中低三 個檔次；d招商城市：本地及異地城市；實用標準e任務指標：鋪位數(shù)量、面積；f招商資料準備：包括招商手冊、市場平面圖、意向合同、租賃合同及附件、物管 合同、補充協(xié)議、廣告位使用合同等；g制定商戶洽談流

9、程、意向合同審批流程、租賃合同審批流程、租賃合同審批流程、合作條件更改審批流程、合同終止審批流程、招商治理制度h制定招商手冊、工程簡介,招商宣傳資料印制完成存檔備案；i培訓招商人員統(tǒng)一招商說辭如:答商戶100問,其內容應與宣傳資料和招商手 冊內容保持一致,不得夸大事實；3、商鋪招商工作實施a注重發(fā)揮知名品牌、大客戶的影響力,對有意向的知名品牌及有關整體包租、區(qū)域分租的重點大客戶,招商負責人須親自跟進；b招商部門制定品牌落位圖,做出至少兩套備選方案,一套預警方案；c做好客戶記錄.每日登記商戶洽談情況并進行匯總,外出拜訪商戶的,外出前做好去向登記,返回后登記商戶洽談表情況.根據(jù)接待和拜訪商戶的情況

10、確定 有意向的目標商戶,招商人員對目標商戶要進行重點跟進和洽談.根據(jù)洽談情 況做好目標商戶洽談記錄；d商業(yè)公司制定招商啟動倒計時e建立招商檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料,定期匯總.f招商的前期啟動,以一線主力品牌客戶、次主力店為重點,率先洽談,優(yōu)先簽約, 保證招商質量及一流的市場地位,可在保證實現(xiàn)租金整體目標和集團總體要求 的根底上,對重點關鍵品牌的合作條件在上報批準后可給予優(yōu)惠扶持政策；4、廣告招商1、擬制所要招標的廣告資源簡介,明確數(shù)量、規(guī)格、位置和是否獲得政府主管部門的設置許可等,并繪制簡圖加以標注；對沒有規(guī)劃建設的樓頂廣告位,需明確延長米、 位置和樓頂建筑結構、設備情況,以及政府主

11、管部門相關要求等；止匕外,還應對周邊商 圈情況作簡要介紹.2、明確廣告租賃時間一般3-5年,廣告日常維護、電費等由廣告公司自理；5、商鋪租賃情況分析商業(yè)公司建立商鋪根本情況檔案,包括商鋪數(shù)量、各商鋪面積、租賃期限及經(jīng)營品 類等.招商部需按周上報空鋪情況,并上報空鋪招商進展情況,定期關注各商鋪品牌自身開展、 商鋪經(jīng)營業(yè)績、商戶履約情況,在商鋪品牌調整時作為調整依據(jù).6、品牌資源庫建立1、品牌資源庫治理規(guī)定a建立品牌資源檔案表品牌資源檔案表按統(tǒng)一標準填寫,招商部于每月25日前上報更新品牌.招商 部建立品牌檔案資源庫,理清品牌資源明細,清算品牌檔案總量, 根據(jù)每月上報品 牌資源情況于當月30日對資源

12、庫總數(shù)進行調整.并定期對品牌資源庫內容進行整 理,去除無效品牌資源,到達有效化和實用化.b建立在場商戶調整表招商部每月20日前對在場經(jīng)營商戶情況進行整理,按統(tǒng)一表格要求上報公司 在場經(jīng)營商戶變動情況,公司根據(jù)上報的商鋪經(jīng)營情況進行及時更新.c新進入品牌資源檔案招商部負責收集整理,主要品牌資源為首次進入本地區(qū)銷售的世界知名品牌,取得聯(lián)系后根據(jù)相關資料建立品牌資源檔案以月為整理時段,每月15日整理匯總實用標準五、運營治理制度1、公司損益測算1、收入工程物業(yè)費、租金治理費租金收入的 %、停車場收費、廣告費、其他多種經(jīng)營 收入2、本錢工程工資、補貼、五險一金、辦公費、差旅費、通訊費、交通費、燃油費、招

13、待費、 招聘培訓費、水電費、物料消耗、業(yè)務宣傳費、廣告費、折舊費、低值易耗品攤銷、 保安部費用、保潔部費用、工程部及工程維修費用、 其他費用.2、經(jīng)營標準治理遵守各項治理制度,標準經(jīng)營,組織商戶開展“誠信經(jīng)營等活動,不斷提升博覽城的 經(jīng)營治理水平,爭取在同行業(yè)占據(jù)領先地位.嚴格執(zhí)行公司的治理制度 ,針對日常出現(xiàn)的 問題,及時總結、修訂、完善治理規(guī)定,使營運治理工作持續(xù)改良并不斷提升.3、現(xiàn)場治理1、營運人員每日巡場不少于 4次：營業(yè)前、營業(yè)中上午、下午各一次、營業(yè)后必 須巡視；每次巡場必須根據(jù)規(guī)定線路、檢查事項進行巡視記錄,填寫?日常營運巡視記 錄表?,由營運部存檔；2、各地商業(yè)公司營運副總經(jīng)

14、理營運部經(jīng)理每周不少于一次須組織營運部人員進行集 體巡場,全面檢查現(xiàn)場營運治理情況；3、每周對?日常營運巡視記錄表?中記錄的問題進行分析,對超出時限仍未解決的問題進行跟蹤,對存在的共性問題進行分析,提出解決方法,上報公司總經(jīng)理；4、營運方案治理制定年度營運工作目標及工作方案；確定經(jīng)營治理目標 ,全面分析和評價運營效勞工 作,制定每下一年度營運工作方案,內容包括:運營治理效勞目標、需要改良、提升的營運 工作重要事項及方案安排等.5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析治理數(shù)據(jù)分析界定,為了更好地了解和掌握經(jīng)營狀況 ,特制定數(shù)據(jù)采集、統(tǒng)計分析的相 關規(guī)定,明確數(shù)據(jù)采集、整理、分析的頻次、流程及要求.1、數(shù)據(jù)采集負責采集的

15、營運數(shù)據(jù)包括：主力店面積、日銷售額、日銷售額；日客流量；日停車 場收入及其它一些需關注的數(shù)據(jù).2、營運狀況報表治理營運狀況報表指公司每日根據(jù)所采集的主力店、步行街、車流、客流等相關數(shù)據(jù)后形成的情況及分析報表,包括：周報表和月度分析報告.a周報每周一下午根據(jù)收集的上周一至周日的運營數(shù)據(jù)形成?運營狀況周報表?,經(jīng)部門主管及運營總監(jiān)審核批準后于每周一 17:00前上報運營副總及總經(jīng)理.b月度分析報告次月5日前運營助理將編制的?營運狀況月度分析報告?經(jīng)經(jīng)部門主管及運營總監(jiān) 審核批準后上報運營副總及總經(jīng)理.c?營運狀況月度分析報告?內容包括：當月營運狀況；當月與上月比照；對主力 店進行分析；假設遇重大節(jié)

16、假日元旦、春節(jié)、五一、十一、店慶等時須對節(jié)假日前后 一周的數(shù)據(jù)進行比照分析,并提出改良舉措和方法.3、報表存檔各地商業(yè)公司在營運報表上報后必須及時進行歸檔治理.4、數(shù)據(jù)保密營運數(shù)據(jù)查閱權限及保密規(guī)定,未經(jīng)總經(jīng)理或分管副總批準,他人不得隨意查閱.數(shù) 據(jù)為公司經(jīng)營治理重要機密,不得隨意外傳,違者將予以處理,情節(jié)嚴重的予以辭退,給公 司造成損害的追究其法律責任.六、物業(yè)治理制度為了更好的總結治理經(jīng)驗,將經(jīng)驗制度化,并提升根底物業(yè)治理相關業(yè)務水平,針對 重點、難點環(huán)節(jié)提出相應的治理方法和原那么.1、日常治理1、安防治理的無縫布防,解決商業(yè)廣場閉店后至開店前平安漏洞問題.2、值班商管隊在每天閉店時對廣場

17、進行全面、地毯式、由上至下的清場,對可能存在 平安隱患、平安死角的區(qū)域進行清查,并進行無縫布防,消除各種平安隱患.3、要求清場時動作標準、嚴謹,并制定由部門經(jīng)理每月不少于一次、保安隊長每周不 少于一次的抽查監(jiān)督制度,保證清場和布防機制有效實施.2、平安漏洞評估1、建立定期對本城市廣場平安形勢進行評估的制度,解決因各種因素變化導致的平安 漏洞問題.2、建立突發(fā)事件應急預案機制,保證各種可能的突發(fā)事件均有預案應對,使突發(fā)事件的 危害程度降到最低.根據(jù)可能發(fā)生的突發(fā)事件,制定相應的處理預案,并不斷補充和完善.3、消防平安治理的多方協(xié)助1、建立公司各部門、公司與相關方在消防治理方面的協(xié)作機制,使多方關

18、聯(lián)人員積極參與消防平安治理,到達最正確治理效果.2、配備專職消防技工負責監(jiān)督消防設施設備的養(yǎng)護與維修,保證消防設施設備正常運行.與主力店關系根據(jù)“誰管轄,誰負責的原那么,與入駐主力店簽訂消防責任書,定期對主力店消防設備設施及其消防治理舉措進行檢查 ,要求其整改不合格內容.同時與其進行充分溝通與協(xié)作,配合對方要求對方參與各自籌劃的消防治理活動.3、制定商戶消防的監(jiān)管舉措,嚴格實施商戶消防治理檢查；對商戶的營業(yè)人員進行消 防知識培訓,對消費者進行消防知識宣傳,并要求營業(yè)人員參與消防演習活動.4、平安、環(huán)境與工程維修的互助式治理1、建立保證物業(yè)治理員、工程維修人員、保潔員相互協(xié)助的治理模式,充分利用

19、人力資源,解決現(xiàn)場平安、環(huán)境與工程維修問題.2、互助式治理機制在于形成一個保潔、平安、工程監(jiān)督網(wǎng)絡：保管員對崗位區(qū)域內的衛(wèi)生進行協(xié)助式監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)保潔問題及時與保潔員反映并監(jiān)督處理；分包方保潔員在作業(yè)區(qū)域內對平安事務進行協(xié)防,發(fā)現(xiàn)安防、設備設施問題及時提醒商管員、維修工；維 修工在日常巡視中發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生及平安問題時及時通知相關人員處理.做到廣場環(huán)境衛(wèi)生不留死角、平安隱患盡可能消除、設備設施問題得到及時解決.5、車輛治理1、車場入口值班保安負責車輛導入停放治理.檢看車輛是否破損、無牌、漏油、有無危險品.值班商管分隊長不定時對各崗位執(zhí)行情況進行檢查.2、車場值班保安負責車場平安巡視工作.巡視車輛有無刮碰、有無跨車位停放.及時與出入口通報場內車輛情況.監(jiān)督衛(wèi)生情況.監(jiān)督主力店卸貨.3、收費,車場出口值班商管員負責收費工作.回收停車卡、收取相應的停車費.對免 費車輛相關單據(jù)的回收、登記、放行.每班次對收費情況進行登記并當日到財務交款.八、工程