我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀剖析

1、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀剖析 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 一、概念 養(yǎng)老地產(chǎn)概念的提出，始于上世紀(jì)七八十年代率先進(jìn)入老齡化.的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。其狹義的含義就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長(zhǎng)的特定市場(chǎng)需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障功能以及逆向融資功能等。 養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。 養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。 2、與普通住宅的差異性 消費(fèi)群的專一性：它是"針對(duì)老年人提

2、供的住宅產(chǎn)品' 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性：住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點(diǎn)。 社區(qū)活動(dòng)的廣泛性：在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人約心理需要。 3、養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì) 1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高.效率； 2）有利于老年人身心健康； 3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高； 4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有"家'可歸，又能享受一般住家無(wú)法享受到的配套服務(wù)。 4、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程 目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過(guò)程中。 普通型養(yǎng)老院：有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或者被&q

3、uot;.工'動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。 老年公寓：多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照食欲老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)和建造。（老年公寓即專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅）。與敬老院福利院 不同，它不屬于.福利設(shè)施，而是由.投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。 老年社區(qū)：老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。 二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概述 1、發(fā)展背景 進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著我國(guó)

4、人口老齡化時(shí)代的來(lái)臨，我國(guó)政府加大了對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入力度。僅 2021 年一年，國(guó)家就建立并逐步推廣了"新農(nóng)保'的全民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。目前已經(jīng)在 10% 以上的縣展開了對(duì) 60 歲以上的農(nóng)民發(fā)放國(guó)家基本養(yǎng)老金；在部分省市逐步開展了向 80 歲以上老人發(fā)放月度生活津貼；在全國(guó)新建了 1000 多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使 10 多萬(wàn)五保老人開始進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到養(yǎng)老護(hù)理；加強(qiáng)了全國(guó)養(yǎng)老行業(yè)的組織建設(shè)，成立了全國(guó)性的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和三個(gè)行業(yè)性聯(lián)盟，即長(zhǎng)期照料行業(yè)聯(lián)盟、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟以及研究界推進(jìn)的研究、護(hù)理、實(shí)踐一條龍聯(lián)盟。同時(shí)，政府正在就養(yǎng)老地產(chǎn)的逆向融資產(chǎn)品委托保監(jiān)會(huì)積極進(jìn)行研究

5、，以解決有房無(wú)錢老人晚年生活費(fèi)用支出問(wèn)題；對(duì)涉及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所關(guān)聯(lián)的土地供應(yīng)、稅收政策、合作基金的設(shè)立以及服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征求意見；在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃上則提出了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的"9073'養(yǎng)老格局（即：90% 通 過(guò)家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，7% 通過(guò)社區(qū)照顧養(yǎng)老，3% 入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老）的指導(dǎo)思想。雖然說(shuō)政府所做的以上工作還沒(méi)有真正解決目前困擾我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題，許多工作還處在研究、探索階段。但傳達(dá)出的政策信息是：政府正致力于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)妥發(fā)展，相關(guān)扶持政策將隨著工作進(jìn)度的加快逐步推出，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

6、的開發(fā)，其政策時(shí)機(jī)已經(jīng)逐步成熟。 從另一個(gè)角度分析，經(jīng)過(guò)了連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)暴漲，在抑制住房投機(jī)政策的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一次大的調(diào)整。雖然沒(méi)有人能夠預(yù)料此次調(diào)整的周期和調(diào)整的深度，但多元化的住房供給政策（保障房、廉租房、商品房并舉），必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)我們應(yīng)該看到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有 15 20 年的時(shí)間可以開發(fā)，這個(gè)階段買房的主力是 70 后和 80 后，當(dāng) 90 后成長(zhǎng)起來(lái)時(shí)，他們雙方父母家里都有房子，他們并不需要買房，需求量也就減少了很多。而那時(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化的高峰期，養(yǎng)老地產(chǎn)或許將成為今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主力板塊。因此，養(yǎng)老住宅的開發(fā)與建設(shè)不僅是將

7、來(lái)，也是現(xiàn)在迫在眉睫的事情。只是由于現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支持還沒(méi)有完全到位，商業(yè)模式也不夠成熟，一旦條件具備，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)是爆發(fā)式增長(zhǎng)，每一個(gè)房地產(chǎn)商現(xiàn)在就應(yīng)該未雨綢繆，早作考慮和準(zhǔn)備。 2、市場(chǎng)分析 1）市場(chǎng)基數(shù)龐大：.老齡化程度高，趨勢(shì)明顯。目前我國(guó)是 世界上老年人口最多的國(guó)家，60 歲以上的老齡人口約為 1.73 億，占總?cè)丝诘?13%。 2）較強(qiáng)的購(gòu)買力：老人是個(gè)相對(duì)富有的群體（財(cái)富構(gòu)成：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+.福利+其它）。 3）潛在購(gòu)買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。二個(gè)客觀條件（4-2-1 型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動(dòng)老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。 4

8、）供求關(guān)系：市場(chǎng)缺口較大。目前全國(guó) 60 歲以上老人約 1.73億，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的床位約為 342.3 萬(wàn)張，而入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大約有 256.8 萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到 2021 年，我國(guó) 60 歲以上老人約為 2 億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為90%居家+7%社區(qū)+3%機(jī)構(gòu)，按這一格局估算，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有 1700 萬(wàn)人的市場(chǎng)缺口。 5）政策扶持：從全國(guó)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在"優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼'四個(gè)方面。 三、養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀 1、發(fā)展模式 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式 分類 第一類 第二類 第三類 名稱 單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅

9、小區(qū) 綜合性養(yǎng)老社區(qū) 概念 專門的養(yǎng)老院 無(wú)專業(yè)養(yǎng)老運(yùn) 屬于房地產(chǎn)開 或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng) 營(yíng)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)主要是為老年人提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所 發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)或由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)模式 大部分為公辦民營(yíng)，采取出租或會(huì)員制形式 養(yǎng)老不以盈利為目的，通過(guò)住宅銷售來(lái)平衡養(yǎng)老服務(wù)支出 養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售 舉例 北京匯晨老年公寓 上海親和源 北 京 怡 ?；▓@ 北京太陽(yáng)城 目前我國(guó)處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有"盈利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)'的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅受眾群體

10、有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)；僅有部分發(fā)達(dá)城市的個(gè)別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的開發(fā)商；我國(guó).保障體系不完善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成"產(chǎn)業(yè)化、.化、規(guī)范化'；無(wú)真正針對(duì)老年生化、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善；另外，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關(guān)法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產(chǎn)與.資 金未能掛鉤等一系列問(wèn)題。 中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學(xué)習(xí)美國(guó)的 ccrc1（持續(xù)照顧退休社區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗(yàn)而來(lái)?，F(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管表面上風(fēng)平浪靜，但水面下已是暗流涌動(dòng)。房地產(chǎn)行

11、業(yè)中，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)等開發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；保險(xiǎn)行業(yè)，除了泰康之外，中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)浮出水面。從 2021 年開始，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，這就意味著，多年來(lái)桎梏著養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的"土地'瓶頸將被打開。但是目前國(guó)內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟。 2、市場(chǎng)開發(fā)情況 1）發(fā)展階段：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年公寓養(yǎng)老社區(qū) 我國(guó)目前處于"以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過(guò)渡'的階段。 養(yǎng)老模式 傳統(tǒng) 新型 家庭養(yǎng)老 以子女照顧為主 以.

12、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)為 主 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 敬老院 會(huì)員制養(yǎng)老俱樂(lè)部 社區(qū)養(yǎng)老 很少 倒按揭或分時(shí)度假式的大型養(yǎng)老社區(qū) 2）開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老 目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，多以主題式養(yǎng)老為主。 專業(yè)式養(yǎng)老 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目 主題式養(yǎng)老 指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目 3）開發(fā)要素：政策扶持、盈利模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、服務(wù)體系 4）產(chǎn)品形式 產(chǎn)品形式 產(chǎn)品賣點(diǎn) 綜合型養(yǎng)老社區(qū) 賣房子 單元式養(yǎng)老公寓 賣房間 安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu) 賣床位 社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù) 賣人工 健康管理型商業(yè)服務(wù) 賣療程 5）開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對(duì)開發(fā)商專業(yè)度及綜合實(shí)力要求

13、較高、客戶接受度低。 6）解決對(duì)策：政策上，要有針對(duì)性的尋求支特，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，可利用相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)；營(yíng)銷上，強(qiáng)化宣傳力度，配套與體驗(yàn)現(xiàn)行。 四、發(fā)展前景 1、中國(guó)正漸入老 齡化.，一個(gè)龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)正悄然浮現(xiàn)。我國(guó)從 1999 年進(jìn)入老齡化.，老年人口的絕對(duì)量大，高齡化趨勢(shì)明顯，未富先老，空巢老人數(shù)量增加。據(jù)專家測(cè)算，目前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺 300 萬(wàn)張，未來(lái) 20 年每年新增 60 歲以上老人600 萬(wàn)人，其中有 3%到 5%需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每年需要新增床位 25萬(wàn)張，加上目前缺的 30

14、0 萬(wàn)張，未來(lái)五年需要建 425 萬(wàn)張床位，如果每套房按一個(gè)半老人算，需要建老年公寓 283 萬(wàn)套。 2、中國(guó)醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景巨大。據(jù)專家研究，當(dāng)人均 gdp達(dá)到 3000 美元以上時(shí)，對(duì)醫(yī)療保健等服務(wù)性需求將會(huì)大幅上升，因此在醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)方面會(huì)出需要的服務(wù)范圍增加、服務(wù)品質(zhì)提升等，醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)的支出也會(huì)相應(yīng)地提高。 3、我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)尚處于起步階段。面臨市場(chǎng)化嚴(yán)重不足、市場(chǎng)規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，投資開發(fā)企業(yè)大都處于同一起跑線上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低，便于培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 4、解決好老年人的居住問(wèn)題是有效應(yīng)對(duì)人口老齡化趨勢(shì)的關(guān)鍵。我國(guó)當(dāng)前的老年住宅在數(shù)量上供求不平衡，質(zhì)量上

15、無(wú)法滿足老年人的需求。部分老人沒(méi)有自己獨(dú)立居住的空間；大部分老年人住在老房子里，住宅設(shè)計(jì)缺乏對(duì)老年人生理及心理需求的考慮；一部分老年人雖已遷入新居，居住條件有所改善，但住宅周圍的社區(qū)服務(wù)設(shè)施缺乏或是服務(wù)質(zhì)量不高，再或者住宅地點(diǎn)遠(yuǎn)離.、遠(yuǎn)離親友，交通不便。 因此研究和推廣適宜老年人這個(gè)龐大.群體需求的居住模式日見迫切。 五、開發(fā)商最新動(dòng)向 萬(wàn)科、綠地、首創(chuàng)、綠城、保利都試水養(yǎng)老地產(chǎn)，以"社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅'模式為主。 1）萬(wàn)科 萬(wàn)科集團(tuán)目前共有 4 個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和一個(gè)開發(fā)協(xié)議項(xiàng)目。 2021 年，萬(wàn)科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目"萬(wàn)科幸福匯'，采用

16、以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬(wàn)科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬(wàn)科集團(tuán)還在北京的歡慶城、青島的萬(wàn)科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小。 2021 年 8 月 22 日，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署健康養(yǎng)老住宅及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃投資 120 億元在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總占地面積 100 萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 2）綠地 綠地針對(duì)上海老齡化趨勢(shì)，打造了綠地21 城孝賢坊，擁有完善的配套服務(wù)，為長(zhǎng)三角規(guī)模最大的智能化、多功能、綜合性尊老社區(qū)。 3）首創(chuàng) 2021 年 4 月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國(guó).福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金共同

17、探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。首創(chuàng)置業(yè)公司總裁唐軍表示，通過(guò)"住宅+養(yǎng)老'綜合開發(fā)模式，將為老年生活社區(qū)的產(chǎn)業(yè)化和.化發(fā)展開辟新的途徑。 北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)將聯(lián)手投資 70 億元，開發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近 200 萬(wàn)平方米。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團(tuán)為建筑商，首創(chuàng)集團(tuán)是開發(fā)商，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方面以首創(chuàng)集團(tuán)為主。 4）保利 2021 年，保利地產(chǎn)"和基金'的發(fā)布會(huì)上，提出"善居養(yǎng)老計(jì)劃'，從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；并且與北京安平投資有限公司共同出資 2021 萬(wàn)元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、高效的運(yùn)作。 保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目保利西塘越，項(xiàng)目占地面積達(dá)10 萬(wàn)平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯(lián)排別墅和電梯小高層公寓，3300 平米私人高尚會(huì)所，近 9000 平米康復(fù)理