全國及南京房地產(chǎn)政策解讀

1、20162016房地產(chǎn)市場政策解讀房地產(chǎn)市場政策解讀（含南京含南京8 8月月1111日新政日新政）中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一六年八月一、一、2015-20162015-2016年全國房地產(chǎn)政策回顧年全國房地產(chǎn)政策回顧p信貸政策信貸政策2015年經(jīng)過五次降準降息，對于購房者來說，減輕購房壓力，對于開發(fā)商來說，緩解資金成本壓力p二套房首付比例二套房首付比例為擴大改善型住房需求，針對二套房首付比例大幅度放開，330新政將二套房首付比例調(diào)整為四城，二套房公積金首付（一房已結(jié)清）降至三成，在9月份直接將二套房公積金首付（一房已結(jié)清）降至兩成p限購令放開限購令放開截止2015年年底，46個限購城

2、市中除北上廣深一線城市外，其余42個城市全面放開限購，其中上海限購令有所松綁p二胎政策二胎政策二孩政策將原來的三口之家變?yōu)樗目谥遥淖兞思彝ソM成結(jié)構，剛性需求和改善性需求將大大增20152015年樓市政策回顧：年樓市政策回顧：2月28日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.9%（2月5日降準0.5%）3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)文，將二套房首付比例調(diào)整為四成，蘇州為45%；公積金首套首付為20%，一房結(jié)清，二套房公積金首付為30%。4月19日央行降準1%5月10日央行降息0.25%，五年貸款基準利率降至5.65%6月28日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.4%8月2

3、5日央行降息0.25%，五年貸基準利率降至5.15%；同時降準0.5%9月1日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)文，首套房結(jié)清，二套房公積金首付降至兩成（9月6日降準0.5%）10月23日央行降息0.25%，五年貸款基準利率降至4.9；降準0.5%10月29日十八屆五中全會通過全面開放二胎政策信貸寬松 2016年02月01日，人民銀行、銀監(jiān)會出臺了關于調(diào)整個人往房貸款政策有關問題的通知（銀發(fā)201626號）2016年02月19日，財政部發(fā)布關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知2016年03月01日，中國人民銀行決定，普遍下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2016年03月18日，蘇

4、州市政府召開常務會議，審議通過關于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見2016年03月23日，財政部公布關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知2016年03月25日，上海市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，出臺關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見2016年03月25日，深圳市政府辦公廳發(fā)布關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見2016年03月25日，人民銀行南京分行中國銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局發(fā)布關于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務促進住房金融健康發(fā)展的通知 20162016年年0808月月1111日，南京發(fā)布日，南京發(fā)布: :關于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知關于調(diào)整

5、南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知2016.8.11：南京新政20162016年樓市政策發(fā)展：年樓市政策發(fā)展：二、二、20162016年年8 8月月1111日南京房地產(chǎn)新政日南京房地產(chǎn)新政2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政南京房產(chǎn)新政: :關于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例關于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見的通知的意見的通知p調(diào)整商品房貸款首付比例調(diào)整商品房貸款首付比例（一）對擁有對擁有1 1套住房且相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭套住房且相應購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普

6、通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于不低于35%35%。（二）對擁有對擁有1 1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于不低于50%50%。對于投資客來說，投資成本增加，有眼光的投資客已經(jīng)入手；對于投資客來說，投資成本增加，有眼光的投資客已經(jīng)入手；而跟風的投資客，則會受到一定限而跟風的投資客，則會受到一定限制；不排除其投資其他低價盤的可能性；制；不排除其投資其他低價盤的可能性；對于已有一套、房

7、貸未結(jié)清改善一族來說，對于已有一套、房貸未結(jié)清改善一族來說，門檻提高，改善購入時間延長門檻提高，改善購入時間延長；對于已有一套、房貸已結(jié)清一族來說，他們是對于已有一套、房貸已結(jié)清一族來說，他們是有購買實力的，影響不大。有購買實力的，影響不大。2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政具體分析南京房產(chǎn)新政具體分析p比較溫和的一次政策比較溫和的一次政策2016.8.112016.8.11南京房產(chǎn)新政媒體反映南京房產(chǎn)新政媒體反映p對對811811新政出臺，自媒體只是客觀轉(zhuǎn)載，反應較為平靜，多了些調(diào)侃；新政出臺，自媒體只是客觀轉(zhuǎn)載，反應較為平靜，多了些調(diào)侃；郭宏定：期望樓市走得穩(wěn)一點，郭宏定：期

8、望樓市走得穩(wěn)一點，上漲的節(jié)奏慢一點上漲的節(jié)奏慢一點http:/ 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 競拍方式調(diào)整：現(xiàn)場競拍改為網(wǎng)上競價，會場幾個？網(wǎng)拍什么時候培訓？ 土地價格對于項目開發(fā)的影響：網(wǎng)上競價達到競爭保障房建設資金起始價網(wǎng)上競價達到預售限制起始價時網(wǎng)上競價達到現(xiàn)房銷售起始價時該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結(jié)構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結(jié)構三分之二以上。競價超出部分為保障房建設資金并不計入房價準許成本起拍價N最高限價現(xiàn)場搖號流程Np8 8月月1111日最新土拍規(guī)則日最新土拍規(guī)則 搖

9、號規(guī)則：n本次國有建設用地使用權公開出讓按網(wǎng)上交易系統(tǒng)服務器所接受到的有效報價且價高者得的原則自動確定競得人。n當?shù)貕K網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得人的成交價為最高限價加一個加價幅度。三、三、20162016年房地產(chǎn)其他相關政策年房地產(chǎn)其他相關政策p主要條款：主要條款：在契稅方面：對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90

10、90平方米及以下的，減按平方米及以下的，減按1%1%的稅率征收契稅；面積為的稅率征收契稅；面積為9090平方米以上的，平方米以上的，減按減按2%2%的稅率征收契稅。的稅率征收契稅。在營業(yè)稅方面：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買個人將購買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的住房對外銷售的，免征營年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。業(yè)稅。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知首套房超過首套房超過144144平契稅降低平契稅降低1.5%1.5%，二套房，二套房9090平內(nèi)契稅降

11、低平內(nèi)契稅降低2%2%，9090平以上降低平以上降低1%1%，有助于促進改善型需求，降低購買成本。，有助于促進改善型需求，降低購買成本。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知p主要條款：主要條款：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價

12、款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買個人將購買2 2年以上（含年以上（含2 2年）的普通住房對外銷售的，免征增年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。營改增后，非普通住宅兩年以上按營改增后，非普通住宅兩年以上按5%5%增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費大幅減少，體驗政府鼓勵正常的投資行為，但增值稅率，繳稅基數(shù)變小，稅率變小，整體稅費大幅減少，體驗政府鼓勵正常的投資行為，但抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場流通，合理調(diào)整存量房市場和新房市場之間的互通。抑制短期的投資行為，規(guī)范二手房市場流通，合理調(diào)整存量房市場和新房市場之間的互通。p主要條款：主要條款：在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。20162016年政策解讀：年政策解讀：關于調(diào)整個人往房貸款政策有關問題的通知關于調(diào)整個人往房貸款政策有關問題的通知江蘇