世聯(lián)廣州金地荔湖城A區(qū)二期價(jià)格策略報(bào)告45課件

1、荔湖城荔湖城A A區(qū)二期價(jià)格策略報(bào)告格策略報(bào)告2007年年9月月6日日2總建筑面積總建筑面積：約約3.3萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米規(guī)模規(guī)模：總戶數(shù)總戶數(shù)154戶戶10組團(tuán)（雙聯(lián)）組團(tuán)（雙聯(lián)）10組團(tuán)（雙聯(lián)）組團(tuán)（雙聯(lián)）11組團(tuán)（聯(lián)排）組團(tuán)（聯(lián)排）聯(lián)排別墅毛坯樣板房雙拼別墅毛坯樣板房雙拼別墅情景樣板房聯(lián)排別墅情景樣板房展示點(diǎn)展示點(diǎn)：07年展示樣板房共計(jì)樣板房共計(jì)5套套；雙拼別墅情景裝修和毛坯樣板房各1套；聯(lián)排別墅情景樣板房1套、毛坯樣板房2套A區(qū)二期總括簡(jiǎn)介區(qū)二期總括簡(jiǎn)介組團(tuán)組團(tuán)住宅面住宅面積積( () )套套數(shù)數(shù)戶均面戶均面積積( () )10組團(tuán)（雙拼）10171.334299 11組團(tuán)（聯(lián)排）1-3

2、8（前進(jìn)型）8708.3138229 39-48（后進(jìn)型）2282.3310228 12組團(tuán)（疊拼2+2）12602.0572175 A區(qū)二期總括簡(jiǎn)介景區(qū)分布區(qū)二期總括簡(jiǎn)介景區(qū)分布二期獨(dú)特的景觀資源：二期獨(dú)特的景觀資源： 湖岸線湖岸線 高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng) 山脈山脈高爾夫球場(chǎng)荔湖、山脈4二期的推售目標(biāo)二期的推售目標(biāo) 補(bǔ)充一期類別墅熱銷產(chǎn)品貨量，制造市場(chǎng)新聞熱點(diǎn)；補(bǔ)充一期類別墅熱銷產(chǎn)品貨量，制造市場(chǎng)新聞熱點(diǎn)； 樹立項(xiàng)目形象標(biāo)竿，拉升二期產(chǎn)品在市場(chǎng)上價(jià)格定位；樹立項(xiàng)目形象標(biāo)竿，拉升二期產(chǎn)品在市場(chǎng)上價(jià)格定位； 為為08年二期高層入市作前期價(jià)格鋪墊。年二期高層入市作前期價(jià)格鋪墊。5價(jià)格報(bào)告綱要價(jià)格報(bào)告

3、綱要第一部分第一部分1.定價(jià)背景定價(jià)背景第二部分第二部分2.定價(jià)策略定價(jià)策略第三部分第三部分3.價(jià)格制定價(jià)格制定第四部分第四部分.推貨部署推貨部署第五部分第五部分.折扣跳升計(jì)劃及方式折扣跳升計(jì)劃及方式61 1、定價(jià)背景、定價(jià)背景71.定價(jià)背景定價(jià)背景1.1市場(chǎng)狀況分析（詳見(jiàn)二期營(yíng)銷策略報(bào)告）1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.3項(xiàng)目分析1.4成交客戶分析81.定價(jià)背景定價(jià)背景1.1市場(chǎng)狀況分析（詳見(jiàn)二期營(yíng)銷策略報(bào)告）1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.3項(xiàng)目分析1.4成交客戶分析新塘板塊新塘板塊（07年上半年）年上半年） 0707年上半年新塘板塊均以小年上半年新塘板塊均以小高層和高層洋房為主，洋房高層和高層洋房為主，洋房

4、貨量占了總貨量的貨量占了總貨量的88%88%； 片區(qū)產(chǎn)品類型單一，以兩房片區(qū)產(chǎn)品類型單一，以兩房（80-90m280-90m2）、三房（）、三房（100-100-120m2120m2）為主；）為主； 鳳凰城作為主片區(qū)內(nèi)的指標(biāo)鳳凰城作為主片區(qū)內(nèi)的指標(biāo)項(xiàng)目，推出聯(lián)排別墅高端產(chǎn)項(xiàng)目，推出聯(lián)排別墅高端產(chǎn)品，在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目產(chǎn)品，在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目產(chǎn)生市場(chǎng)錯(cuò)位，避免了與其他生市場(chǎng)錯(cuò)位，避免了與其他項(xiàng)目進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目進(jìn)行直接的競(jìng)爭(zhēng)。 樓盤名稱樓盤名稱組團(tuán)組團(tuán)物業(yè)類物業(yè)類型型戶型（戶型（m2）開盤單價(jià)開盤單價(jià) (元元/m2)現(xiàn)時(shí)單價(jià)現(xiàn)時(shí)單價(jià)(元元/m2)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元元/m2)套套數(shù)數(shù)鳳凰城鳳

5、泉泊林聯(lián)排別墅四房：240六房：286-292七房：338-35912000翡翠綠州森林半島二期小高層兩房：87-93三房：106四房：148-19143504600毛坯310東方名都高層一房：50二房：80-90三房：100-150四房：180-33042004350800450城市家園高層單房：34一房：47-59二房：61-96三房：109-11336503800毛坯230現(xiàn)代城市花園高層單間：49-53二房：75-90三房：110-16033003450毛坯228廣州海倫堡半島水岸小高層二房：79-81大三房：90-102四房：106-115復(fù)式：150-180490051006002

6、64備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)。鳳凰城泊林組團(tuán)定于備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)。鳳凰城泊林組團(tuán)定于8月月18日開售，具體資料需待開售后方日開售，具體資料需待開售后方可提供?？商峁?。1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析供貨現(xiàn)狀分析科學(xué)城板塊科學(xué)城板塊（07年上半年）年上半年）樓盤名稱樓盤名稱組團(tuán)組團(tuán)物業(yè)類型物業(yè)類型戶型（戶型（m2）開盤單價(jià)開盤單價(jià)(元元/m2)現(xiàn)時(shí)單價(jià)現(xiàn)時(shí)單價(jià)(元元/m2)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元元/m2)套數(shù)套數(shù)半山溪谷怡景、半山洋房情景洋房三房：130-135 四房：140150復(fù)式：250洋房：7800情景：10500洋房：8700情景：12000毛坯洋房：100情景：88保利

7、林語(yǔ)6區(qū)F、G高層小三房97103大三房130 550057001000120萬(wàn)科城二期聯(lián)排別墅小高層別墅200-280兩房80-90三房105-120四房140別墅：21000小高層：8500別墅：23000小高層：9000別墅2000小高層1200別墅：180小高層：220 科學(xué)城板塊以類別墅產(chǎn)品為主，但是整體供應(yīng)量不多科學(xué)城板塊以類別墅產(chǎn)品為主，但是整體供應(yīng)量不多 片區(qū)產(chǎn)品類型豐富，以兩房、三房、四房到情景洋房、聯(lián)排別墅均有，以四房（片區(qū)產(chǎn)品類型豐富，以兩房、三房、四房到情景洋房、聯(lián)排別墅均有，以四房（140m2140m2）為主；）為主； 萬(wàn)科城于萬(wàn)科城于5 5月推出創(chuàng)新小高層戶型，可搭

8、建閣樓，額外獲得月推出創(chuàng)新小高層戶型，可搭建閣樓，額外獲得1010平方米面積。雖然價(jià)格高于保利林語(yǔ)，在平方米面積。雖然價(jià)格高于保利林語(yǔ)，在開售當(dāng)天就銷售率達(dá)到開售當(dāng)天就銷售率達(dá)到8 8成，一個(gè)月內(nèi)銷售完畢。證明該片區(qū)的客戶追求產(chǎn)品創(chuàng)新性，對(duì)額外贈(zèng)送面積成，一個(gè)月內(nèi)銷售完畢。證明該片區(qū)的客戶追求產(chǎn)品創(chuàng)新性，對(duì)額外贈(zèng)送面積有一定的敏感性有一定的敏感性 （備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)）（備注：以上單價(jià)為毛坯價(jià)）1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析供貨現(xiàn)狀分析1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨現(xiàn)狀分析供貨現(xiàn)狀分析花都板塊花都板塊（07年上半年）年上半年）隨著新機(jī)場(chǎng)遷移、汽車產(chǎn)品的進(jìn)駐，花都住宅交易

9、登記面積在07年1月份已在廣州各區(qū)位列第五位，與天河區(qū)僅相差約4萬(wàn)平方。07年推出項(xiàng)目以高檔別墅產(chǎn)品為主，其中美林湖的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、自然資源等與項(xiàng)目十分相似。樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型主力戶型（主力戶型（m2）價(jià)格價(jià)格 (元元/M2)裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)(元元/M2)銷售情況銷售情況美林湖獨(dú)立別墅四房五房313-86012000-25000毛坯五一開售，約150套，基本售罄天湖峰景（遨云峰）獨(dú)立別墅四房五房250-62011000-16000毛坯7月開售，約60套已售近60%聯(lián)排四房232 8500-9500毛坯8月份加推60套假日半島獨(dú)立別墅500-6001000-12000帶裝修，花園基本售

10、罄1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 未來(lái)供貨分析（未來(lái)供貨分析（2007年下半年）年下半年）板塊板塊項(xiàng)目項(xiàng)目20072007下半年供應(yīng)物業(yè)類型下半年供應(yīng)物業(yè)類型20072007下半年物業(yè)類型下半年物業(yè)類型戶型面積戶型面積預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)供貨量供貨量廣園東廣園東鳳凰城鳳凰城泊林組團(tuán)聯(lián)排別墅2406001200019000（帶精裝修及園林園藝）定于8月18日開售，具體資料需待開售后提供泊林組團(tuán)獨(dú)立別墅185-500預(yù)計(jì)十一新推翡翠綠洲翡翠綠洲四房洋房（約100套）148，19145005000毛坯只余下二房單位約3040套新塘新塘東方名都東方名都公寓，錯(cuò)層洋房，大戶型復(fù)式一房50，二房80-90，三

11、房100-150，四房180-3305000（帶裝修）3000套蘿崗蘿崗開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)保利林語(yǔ)山莊保利林語(yǔ)山莊洋房三房 大于130 75008000十一新推高層約600套萬(wàn)萬(wàn) 科科 城城聯(lián)排別墅二期聯(lián)排別墅約150套2002802000022000（帶裝修）二期十一新推，約150套保利香雪山保利香雪山（新開盤）（新開盤）聯(lián)排別墅，洋房洋房116160；別墅280，300洋房;8000(帶裝修)別墅：1500018000（毛坯）花都區(qū)花都區(qū)美林湖美林湖獨(dú)立別墅313-860獨(dú)立別墅：14000-25000（毛坯）500套值得關(guān)注的是鳳凰城的泊林組團(tuán)，保利香雪山的高端聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城聯(lián)排別墅值得關(guān)

12、注的是鳳凰城的泊林組團(tuán)，保利香雪山的高端聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城聯(lián)排別墅1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 典型項(xiàng)目成交客戶分析典型項(xiàng)目成交客戶分析 板塊板塊項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目客戶成交比例項(xiàng)目客戶成交比例板塊客戶特征板塊客戶特征廣廣 園園 東東鳳凰城鳳凰城新塘30%、開發(fā)區(qū)30%、廣州30%、深圳-香港-外籍10%廣州、增城客戶比例占主導(dǎo)，深圳、香港等地的客戶比例近期有所增加翡翠綠洲翡翠綠洲黃埔28%、天河20%、增城13%、開發(fā)區(qū)10%、東山8%、白云7%、海珠4%、番禺3%、其他9%新新 塘塘新塘新世界新塘新世界新塘70%、黃埔30%新塘本地客戶為主力蘿蘿 崗開發(fā)區(qū)崗開發(fā)區(qū)保利林語(yǔ)山莊保利林語(yǔ)山莊天河45

13、%、黃埔22%、開發(fā)區(qū)22%、其他10%廣州客戶為主導(dǎo)，開發(fā)區(qū)客戶次之花都花都美林湖美林湖廣州30%、佛山20%、花都30%、外地-港澳外籍20%廣州與花都客戶各占一半，其次為珠三角地區(qū) 廣園東板塊客源廣州及本地客戶參半，由于鳳凰城交通線路的配套，吸引了部分香港、深圳的外地客廣園東板塊客源廣州及本地客戶參半，由于鳳凰城交通線路的配套，吸引了部分香港、深圳的外地客戶；戶； 新塘板塊仍以本地客源為主導(dǎo)，廣州城區(qū)客戶對(duì)新塘接納度甚低；新塘板塊仍以本地客源為主導(dǎo)，廣州城區(qū)客戶對(duì)新塘接納度甚低； 蘿崗板塊的廣州客源較廣園東板塊略高，源于地理位置較為接近廣州。蘿崗板塊的廣州客源較廣園東板塊略高，源于地理位

14、置較為接近廣州。 花都板塊為今年新掘起板塊，客源與廣園東板塊相似?；ǘ及鍓K為今年新掘起板塊，客源與廣園東板塊相似。1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 供貨小結(jié)供貨小結(jié) 蘿崗廣園東板塊樓盤蘿崗廣園東板塊樓盤20072007年上半年主推聯(lián)排別墅以及洋房產(chǎn)品，聯(lián)排別墅面積以年上半年主推聯(lián)排別墅以及洋房產(chǎn)品，聯(lián)排別墅面積以200200300300平米為主力戶型；不同樓盤分階段集中推售某種物業(yè)類型，如鳳凰城主推別墅；翡翠平米為主力戶型；不同樓盤分階段集中推售某種物業(yè)類型，如鳳凰城主推別墅；翡翠綠洲則主推洋房。綠洲則主推洋房。20072007年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供貨產(chǎn)品仍然主要以聯(lián)排別墅為主，鳳凰城的泊林組團(tuán)，保

15、利香年下半年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供貨產(chǎn)品仍然主要以聯(lián)排別墅為主，鳳凰城的泊林組團(tuán)，保利香雪山的高級(jí)聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城的雪山的高級(jí)聯(lián)排別墅以及萬(wàn)科城的150150套聯(lián)排別墅都養(yǎng)精蓄銳，即將推出市場(chǎng)，而且量大，套聯(lián)排別墅都養(yǎng)精蓄銳，即將推出市場(chǎng)，而且量大，面積區(qū)間以及成交客戶均與荔湖城二期相似，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。面積區(qū)間以及成交客戶均與荔湖城二期相似，形成直接競(jìng)爭(zhēng)。新塘板塊以及黃埔板塊除大盤以外，其余都已經(jīng)基本售罄，而且檔次中低，不夠成競(jìng)爭(zhēng)新塘板塊以及黃埔板塊除大盤以外，其余都已經(jīng)基本售罄，而且檔次中低，不夠成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，荔湖城如何打破新塘板塊樓盤的固有形象，在消費(fèi)者心中樹立高檔盤的新關(guān)系，因此，荔湖城如何打

16、破新塘板塊樓盤的固有形象，在消費(fèi)者心中樹立高檔盤的新形象是二期肩負(fù)的重要責(zé)任。形象是二期肩負(fù)的重要責(zé)任?；ǘ及鍓K雖與項(xiàng)目相隔較遠(yuǎn)，但板塊的區(qū)域發(fā)展、自然資源、項(xiàng)目發(fā)展的產(chǎn)品都與本項(xiàng)花都板塊雖與項(xiàng)目相隔較遠(yuǎn)，但板塊的區(qū)域發(fā)展、自然資源、項(xiàng)目發(fā)展的產(chǎn)品都與本項(xiàng)目本似。因此，花都板塊的發(fā)展是不可忽視的。目本似。因此，花都板塊的發(fā)展是不可忽視的。151.定價(jià)背景定價(jià)背景1.1市場(chǎng)狀況分析（詳見(jiàn)二期營(yíng)銷策略報(bào)告）1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.3項(xiàng)目分析1.4成交客戶分析161.3項(xiàng)目基本情況分析項(xiàng)目基本情況分析物業(yè)概況：物業(yè)概況：計(jì)劃推售時(shí)間計(jì)劃推售時(shí)間物業(yè)類型物業(yè)類型可售面積可售面積戶均面積戶均面積總套數(shù)總套

17、數(shù)累計(jì)總套數(shù)累計(jì)總套數(shù)07年年812月月雙拼（雙拼（10組團(tuán)）組團(tuán)）7,1762992462聯(lián)排（聯(lián)排（11組團(tuán)）組團(tuán)）8,778231382008年年1月月雙拼（雙拼（10組團(tuán)）組團(tuán)）2,99029910106聯(lián)排（聯(lián)排（11組團(tuán)）組團(tuán)）2,31023110疊拼疊拼 2+2(12組團(tuán)組團(tuán))12,602.05175722008年年3月月聯(lián)排（聯(lián)排（14組團(tuán)）組團(tuán)）3,178.432271453疊拼疊拼 2+1(13組團(tuán)組團(tuán))8,337.55214392008年年5月月高層洋房（高層洋房（16組團(tuán)）組團(tuán)）132,806.5908年年底年年底高層洋房（高層洋房（15組團(tuán)）組團(tuán)）50,914171.

18、定價(jià)背景定價(jià)背景1.1市場(chǎng)狀況分析1.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1.3項(xiàng)目分析1.4成交客戶分析（詳見(jiàn)二期營(yíng)銷策略報(bào)告）182 2、定價(jià)策略、定價(jià)策略192 .定價(jià)策略定價(jià)策略2.1 定價(jià)思路2.2 價(jià)格策略說(shuō)明202.1 2.1 定價(jià)策略定價(jià)策略定價(jià)思路定價(jià)思路銷售前期（07年底）： 與一期相比，形成價(jià)格梯級(jí)。促進(jìn)一期余貨的銷售，同時(shí)補(bǔ)足一熱銷低層物業(yè)。 銷售后期（08年13月）： 產(chǎn)品供貨出現(xiàn)單一性，利用元旦、新年銷售節(jié)點(diǎn)，推出第二批貨量，為3月份二期高層的推出作價(jià)格提升鋪墊。212.2 2.2 定價(jià)策略定價(jià)策略價(jià)格策略說(shuō)明價(jià)格策略說(shuō)明金地荔湖城以低價(jià)策略進(jìn)入廣州已有半年，積累了一定數(shù)量的業(yè)主，而且半

19、年以來(lái)，通過(guò)各類營(yíng)銷手段推廣項(xiàng)目本身以及金地地產(chǎn)，大大提升了品牌認(rèn)知度和美譽(yù)度。根據(jù)工程進(jìn)度，建議進(jìn)行分批銷售，建議進(jìn)行分批銷售，首批挑選大眾產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)平價(jià)入市，首批挑選大眾產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)平價(jià)入市，第二批利潤(rùn)產(chǎn)品計(jì)劃在08年1月份推出，通過(guò)產(chǎn)品的素質(zhì)、及市場(chǎng)策略調(diào)整的拉差，形成兩批貨量的價(jià)差。 實(shí)現(xiàn)約三個(gè)月漲幅達(dá)實(shí)現(xiàn)約三個(gè)月漲幅達(dá)2025%目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)整體價(jià)格提升目標(biāo)：最終實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)整體價(jià)格提升223. 3. 價(jià)格的制定價(jià)格的制定233、價(jià)格的建議、價(jià)格的建議3.1 3.1 定價(jià)方法總說(shuō)明3.2 雙拼別墅價(jià)格形成（10組團(tuán)）3.3 聯(lián)排別墅價(jià)格形成（11組團(tuán)）243.1 定價(jià)方法說(shuō)明定

20、價(jià)方法說(shuō)明通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出均價(jià)：通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出均價(jià)：引用引用“二級(jí)市場(chǎng)比較法二級(jí)市場(chǎng)比較法”推導(dǎo)比準(zhǔn)均價(jià)；推導(dǎo)比準(zhǔn)均價(jià)；備注：由于近期周邊三級(jí)市場(chǎng)案例存在較大的價(jià)格波動(dòng)，可比價(jià)值不大，故不采用備注：由于近期周邊三級(jí)市場(chǎng)案例存在較大的價(jià)格波動(dòng)，可比價(jià)值不大，故不采用。253.3 3.3 雙拼價(jià)格的形成雙拼價(jià)格的形成263.3.1 雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考價(jià)格的參考選取了一期價(jià)格的參考選取了一期100100坊別墅、鳳凰城芳鄰、保利坊別墅、鳳凰城芳鄰、保利林語(yǔ)、萬(wàn)科城、美林湖的聯(lián)排別墅四個(gè)比較接近的項(xiàng)目。林語(yǔ)、萬(wàn)科城、美林湖的聯(lián)排別墅四個(gè)比較接近的項(xiàng)目。注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期

21、現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分（周邊路況及環(huán)境尚未完善，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低）（周邊路況及環(huán)境尚未完善，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低）項(xiàng)目包含內(nèi)容100坊一期鳳凰城芳鄰保利林語(yǔ)萬(wàn)科城美林湖二期雙拼二期雙拼品牌集團(tuán)、項(xiàng)目9109999 910%項(xiàng)目位置787777 710%周邊環(huán)境路況、生活氛圍798877 75%周邊配套生活、交通798877 710%項(xiàng)目配套生活、商業(yè)7108877 710%小區(qū)環(huán)境景觀、生活空間1079910101015%產(chǎn)品差異聯(lián)排/獨(dú)立10888109 915%戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、創(chuàng)新978999 917%物業(yè)管理9109999 98%加權(quán)評(píng)分小計(jì)8.68.398.238.

22、48.68.458.45100%273.2.2 雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考雙拼定價(jià)方法價(jià)格參考注： 鳳凰城在售聯(lián)排別墅均價(jià)為19,000元/，因已帶1500元/豪華裝修及園藝裝修價(jià)500元/，總房?jī)r(jià)減除裝修價(jià)后得的毛坯均價(jià)為10,000元 /。項(xiàng)目項(xiàng)目鳳凰城泊林鳳凰城泊林保利林語(yǔ)保利林語(yǔ)萬(wàn)科城萬(wàn)科城100坊一期坊一期美林湖美林湖二期雙拼二期雙拼平均價(jià)格平均價(jià)格8.398.398.238.238.48.48.68.68.68.68.458.45權(quán)重權(quán)重25%25%15%15%15%15%20%20%25%25%在售均價(jià)在售均價(jià)17,000 17,000 （帶花園）（帶花園）13,000 13,000

23、（帶花園）（帶花園）20,000 20,000 （帶花園）（帶花園）11,000 11,000 （帶花園）（帶花園）22,000 22,000 （帶花園）（帶花園） 加權(quán)平均均價(jià)加權(quán)平均均價(jià)507 507 237 237 357 357 256 256 640 640 16,86616,86628含花園建筑單價(jià)取整約含花園建筑單價(jià)取整約： 16,800元元/（毛坯，帶花園）（毛坯，帶花園）（花園單價(jià)按（花園單價(jià)按1500元元/計(jì)算）計(jì)算）3.2.3 雙拼定價(jià)方法價(jià)格雙拼定價(jià)方法價(jià)格根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)別墅用地供應(yīng)量根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)別墅用地供應(yīng)量減少，以及自身產(chǎn)品的信心，雙減少，以及自身產(chǎn)品的信心，雙拼的成

24、交價(jià)可以達(dá)到：拼的成交價(jià)可以達(dá)到：0707年度首推的年度首推的1616套單位的景觀大部分套單位的景觀大部分側(cè)望湖，主望內(nèi)湖，為大眾產(chǎn)品，吸側(cè)望湖，主望內(nèi)湖，為大眾產(chǎn)品，吸引前期關(guān)注客戶，創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)引前期關(guān)注客戶，創(chuàng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)。3.2.4 定價(jià)方法首批雙拼單位定價(jià)定價(jià)方法首批雙拼單位定價(jià)通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，首推首推1616套單位的定價(jià)：套單位的定價(jià)：15,50015,500元元/ /（毛坯房，帶（毛坯房，帶花園）花園）第二批單位位置為正望荔湖，景觀第二批單位位置為正望荔湖，景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，是二期雙拼的利潤(rùn)產(chǎn)品。優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，是二期雙拼的利潤(rùn)產(chǎn)品。計(jì)劃在計(jì)劃在08年推售，社區(qū)配套完善，年推

25、售，社區(qū)配套完善，同區(qū)域市場(chǎng)同類型產(chǎn)品稀缺，價(jià)格同區(qū)域市場(chǎng)同類型產(chǎn)品稀缺，價(jià)格可進(jìn)行較大的拉升?？蛇M(jìn)行較大的拉升。3.2.5 定價(jià)方法雙拼第二批定價(jià)定價(jià)方法雙拼第二批定價(jià)第二批價(jià)格：第二批價(jià)格：通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，后后2424套單位的定價(jià)：套單位的定價(jià)：18,00018,000元元/ /（毛坯房，帶花園）（毛坯房，帶花園）313.2.6 定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重：定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重：參考的因素通常是影響客參考的因素通常是影響客戶購(gòu)買的主要比較點(diǎn)；戶購(gòu)買的主要比較點(diǎn)；權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)客戶的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的客戶的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的差異進(jìn)行分配

26、；差異進(jìn)行分配；備注：備注：花園面積大小不一致，因而不作參考因素。景觀系數(shù) 道路干擾系數(shù)朝向高差戶型（單邊）樓距50%10%10%10%10%10%323.3 3.3 聯(lián)排價(jià)格的形成聯(lián)排價(jià)格的形成333.3.1 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考價(jià)格的參考選取了二期雙拼定價(jià)建議、鳳凰城芳鄰、價(jià)格的參考選取了二期雙拼定價(jià)建議、鳳凰城芳鄰、保利林語(yǔ)和萬(wàn)科城保利林語(yǔ)和萬(wàn)科城0707年五一期間推出的聯(lián)排別墅四個(gè)比較年五一期間推出的聯(lián)排別墅四個(gè)比較接近的項(xiàng)目。接近的項(xiàng)目。注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期聯(lián)排現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分注：現(xiàn)評(píng)分是基于二期聯(lián)排現(xiàn)時(shí)狀態(tài)的評(píng)分（景觀、戶型、位置都比雙拼低，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低）（景

27、觀、戶型、位置都比雙拼低，因此分?jǐn)?shù)相應(yīng)較低）項(xiàng)目包含內(nèi)容鳳凰城芳鄰保利林語(yǔ)萬(wàn)科城二期聯(lián)排二期聯(lián)排品牌集團(tuán)、項(xiàng)目1099910%項(xiàng)目位置877710%周邊環(huán)境路況、生活氛圍98875%周邊配套生活、交通988710%項(xiàng)目配套生活、商業(yè)、1088710%小區(qū)環(huán)境景觀、生活空間7996 615%產(chǎn)品差異聯(lián)排/獨(dú)立8888 815%戶型設(shè)計(jì)實(shí)用、創(chuàng)新7897 717%物業(yè)管理10999 98%加權(quán)評(píng)分小計(jì)8.398.238.47.367.36100%343.3.2 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格參考注： 鑒于二期聯(lián)排別墅位置及景觀皆比雙拼別墅差，因此，對(duì)比項(xiàng)目中所取的價(jià)格是取相應(yīng)項(xiàng)目中位置、景觀

28、較差的單位價(jià)格作對(duì)比。項(xiàng)目項(xiàng)目鳳凰城芳鄰鳳凰城芳鄰保利林語(yǔ)保利林語(yǔ)萬(wàn)科城萬(wàn)科城二期聯(lián)排二期聯(lián)排平均價(jià)格平均價(jià)格8.398.238.47.36權(quán)重權(quán)重50%25%25%在售均價(jià)在售均價(jià)8,500（帶花園）（帶花園）11,000（帶花園）（帶花園）12,500（帶花園）（帶花園）加權(quán)平均均價(jià)加權(quán)平均均價(jià)507 334 372 8,926 35含花園建筑單價(jià)取整約含花園建筑單價(jià)取整約： 9,600元元/（毛坯，帶花園）（毛坯，帶花園）（花園單價(jià)按花園單價(jià)按1500元元/計(jì)算）計(jì)算）3.3.3 聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格聯(lián)排定價(jià)方法價(jià)格07年度首推的年度首推的38套單位的景觀、位置套單位的景觀、位置優(yōu)勢(shì)都較低，

29、及部分單位與二期高層優(yōu)勢(shì)都較低，及部分單位與二期高層位置較近，有一定的壓抑感，為大眾位置較近，有一定的壓抑感，為大眾產(chǎn)品。利用與雙拼同期推出時(shí)，通過(guò)產(chǎn)品。利用與雙拼同期推出時(shí)，通過(guò)價(jià)格拉差，促進(jìn)聯(lián)排的銷售。價(jià)格拉差，促進(jìn)聯(lián)排的銷售。3.3.4 定價(jià)方法首批聯(lián)排單位定價(jià)方法首批聯(lián)排單位首批價(jià)格：首批價(jià)格：通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，首推首推38套單位的定價(jià)：套單位的定價(jià)：9, 000元元/（毛坯房，帶花園）（毛坯房，帶花園）第二批單位景觀優(yōu)勢(shì)較第一批好，第二批單位景觀優(yōu)勢(shì)較第一批好，及樓距間隔大，屬利潤(rùn)產(chǎn)品。配合及樓距間隔大，屬利潤(rùn)產(chǎn)品。配合08年雙疊的推出，價(jià)格有一定的拉年雙疊的推出，

30、價(jià)格有一定的拉升。升。3.2.5 定價(jià)方法聯(lián)排第二批建議定價(jià)方法聯(lián)排第二批建議第二批價(jià)格建議：第二批價(jià)格建議：通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，通過(guò)產(chǎn)品評(píng)分拉差，后后1010套單位的定價(jià)：套單位的定價(jià)：12,00012,000元元/ /（毛坯房，帶花園）（毛坯房，帶花園）383.2.6 定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重：定價(jià)方法影響因素以及權(quán)重：參考的因素通常是影響客參考的因素通常是影響客戶購(gòu)買的主要比較點(diǎn)；戶購(gòu)買的主要比較點(diǎn)；權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)權(quán)重的設(shè)定原則上是根據(jù)客戶的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的客戶的關(guān)注度以及項(xiàng)目本身的差異進(jìn)行分配；差異進(jìn)行分配；景觀系數(shù)樓距外圍噪聲標(biāo)高座向戶型（單邊、前后進(jìn)評(píng)分40%20%10%

31、18%10%10%備注：備注：花園面積大小不一致，因而不作參考因素。394. 4. 推貨部署推貨部署4. 推貨部署推貨部署為配合完成為配合完成0707年銷售目標(biāo)，結(jié)合年銷售目標(biāo)，結(jié)合一期一期100100坊二期的推售貨量，二期的總坊二期的推售貨量，二期的總推貨部署如下：推貨部署如下：第一階段：第一階段：0707年年10121012月月首選聯(lián)排：首選聯(lián)排：3838套套再次雙拼：再次雙拼：1616套套第二階段：第二階段：0808年年 首選聯(lián)排：首選聯(lián)排：1010套套 再次雙拼：再次雙拼：1818套套4. 推貨部署推貨部署07年下半年年下半年08年推貨計(jì)劃年推貨計(jì)劃備注：備注：1 1、0808年推貨量含年推貨量含0707年余貨量。年余貨量。 2 2、配合、配