建設(shè)項目成本控制要點最新版

1、建設(shè)項目成本控制要點房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭不斷加劇，利潤空間日漸縮小，但投資總是期望獲 得最大回報，成本控制是達到總體回報非常重要的一個方面， 有效的 成本控制，已經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的核心來源， 成本控制是項目管理 的重中之重?，F(xiàn)在項目管理的投資控制方面，最明顯的一個缺點就是： 成本控制的各個環(huán)節(jié)沒有相應(yīng)的控制措施或是措施不到位， 致使工程 項目在建設(shè)過程中無法進行投資偏差分析與控制， 只是在工程竣工結(jié) 算完成時才知道一個工程項目投入了多少， 是否投資超限？不知誰知 道；比如：某個開發(fā)項目，計劃總投資是多少？其中的基礎(chǔ)、主體、 鋼構(gòu)、屋面、門窗、裝飾、上下水、電器、暖通、市政配套、環(huán)境綠 化等各個分

2、項的計劃投資、已完成投資、未完成投資各是多少？項目 延期造成的成本增加額是多少？投資偏差是多少？如何進行糾偏？ 等等各個主要數(shù)據(jù)和控制環(huán)節(jié)，我們?nèi)居钟姓l能說個明白？全公 司的開發(fā)項目又有哪幾個項目做了投資估算、設(shè)計概算和施工圖預 算，以及項目實施過程中的糾偏行為， 沒有這些相關(guān)數(shù)據(jù)和相應(yīng)的措 施在項目實施過程中又何談 成本控制、預算管理？。我以項目開發(fā)的 各個階段來粗略說明項目 成本控制的要點如下，望同仁們在項目的開 發(fā)建設(shè)過程中得到一點借鑒，來彌補我們在成本控制方面細節(jié)管理不 到位的缺陷。一、項目投資決策階段1利用足夠的時間按照正常程序細心進行項目可行性研究報告的編制 工作，打破只是將報

3、告作為資料報建、存檔的壞習慣。此期間，需要 充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時間，萬萬不可急于求成，不加細致的分 析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、 財務(wù)評價、風險分析方面的內(nèi)容。2科學開展項目投資估算的編制與審核工作。投資估算是擬建工程編 制項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時是項目決策的 重要依據(jù)之一。二、建設(shè)工程設(shè)計階段的 成本控制1選擇設(shè)計技術(shù)力量優(yōu)秀的設(shè)計組織和確定經(jīng)驗豐富、綜合技能全面 的設(shè)計項目負責人。公開招標設(shè)計單位，脫離當?shù)卦O(shè)計界的人事關(guān)系 網(wǎng)。2努力提高設(shè)計經(jīng)濟合理性。提倡推行標準設(shè)計與限額設(shè)計，細心做 好設(shè)計方案的優(yōu)選工作。依據(jù)可行性報告中的

4、投資估算額來控制初步 設(shè)計，利用初步設(shè)計概算審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)，再分解到各個單位工程和分部工程， 每個專業(yè)在保證功能的前提下，按 照上階段分配下來的投資限額控制各界段的設(shè)計； 施工圖設(shè)計是最后 的細化階段，更是需要上階段設(shè)定的投資限額進行細致的設(shè)計， 設(shè)計 深度應(yīng)達到施工工藝和建筑材料優(yōu)選合理的程度。認真做好設(shè)計概算的編制與審核工作。設(shè)計概算是從最基本的單位工 程概算編制開始逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合 概算、建設(shè)工程總概算三級。總概算從項目立項開始到項目竣工交付 使用整個過程的全部建設(shè)費用。細心完成施工圖預算的編制與審核工作。施工圖預算是設(shè)計階段最后 的一道

5、把關(guān)口，其編制深度細化到不僅是工程量準確、材料分析正確， 還要在審核過程中由各個相關(guān)單位、部門進行綜合會審、優(yōu)選，反復 調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個定價材料的品 牌及價格、擬專業(yè)分包項的預算與審核等。為以后的各個環(huán)節(jié)的 成本 控制打下基礎(chǔ)。建議施工圖預算時間一般不要少于兩個個月的時間 （相對于一個十萬 平的一般商業(yè)住宅項目來說）。三、施工招標期間的 成本控制1編制符合工程實際的標低價格。標低價格依據(jù)項目施工圖預算為基 礎(chǔ)進行編制，打破“秋后算帳”的無計劃、預算的初級無意識管理模 式，取消缺點相對較多的綜合取費方式。2合理使用固定總價、固定單價、可調(diào)總價的方式。對于工期短、工

6、 程量較小的單項工程盡可能使用固定總價的方式；工期長、工程量大的項目采用固定單價或可調(diào)總價的方式； 擬分包項目，在總承包合同 中明確規(guī)定、注明，合理規(guī)避以后的合同風險。對于施工工藝簡單、 工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場相應(yīng)的簽證工作較多的項目，采取 成 本加酬金的方式；盡可能少用現(xiàn)在常用的綜合取費定總價的方式。四、選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的項目組織和項目經(jīng)理。 現(xiàn)在好多的 項目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式， 表面上是一個管理正 規(guī)的名牌大公司，實質(zhì)上組織當中占相當一部分是掛靠的民間小包工 隊，利用靠、拖、賴等不正當?shù)姆绞竭M行競爭，最終損失的大多數(shù)是 由于單位中高層管理者違規(guī)操作項目管理不

7、正規(guī)的建設(shè)單位。采取招標前期加大項目組織考察認定（以項目管理組織為主，公司資質(zhì)為次 的考察管理理念）和項目開工到竣工始終如一的正規(guī)的項目組織管理 程序，嚴格把關(guān)，不讓其不正規(guī)的民間組織來此魚目混珠。承包合同的各項條款要細化、細化、再細化。特別是容易發(fā)生糾紛和 索賠的條款更要細化。現(xiàn)在的合同當中，好大一部分條款劃分不細， 深度不夠，導致合同實施過程當中發(fā)生利益糾紛難以處理的尷尬局 面。五、開工前期的各項手續(xù)辦理與現(xiàn)場準備工作的 成本控制 將工程費用以外的工程建設(shè)其他費用（如：土地使用費、建設(shè)單位管 理費、堪察設(shè)計費、監(jiān)理費、臨設(shè)費等等）詳細規(guī)類劃分，利用控制 什么、怎么控制、誰來控制、什么時間進

8、行、在什么地方、控制到什 么程度的形式進行預算管理。六、項目施工期間的成本控制 項目現(xiàn)場設(shè)置綜合專業(yè)知識全面的項目負責人。 現(xiàn)場項目管理負責人 應(yīng)以綜合專業(yè)技術(shù)技能為基礎(chǔ)、合同管理經(jīng)驗豐富的具有十年獨自運 作項目管理閱歷的人員來承擔；采取項目經(jīng)理負責制、項目組織待遇 與項目利潤掛鉤等激勵措施。工程進度款審定的流程再造。現(xiàn)在好多建設(shè)單位在工程預算管理方面 是在被動地等著承包方送交進度預算后再進行審核的狀態(tài)，與 算”對比的管理方式差之甚遠，而且還是內(nèi)部估算值的方式，不負責 任的將大量的工作放到了工程竣工決算審計環(huán)節(jié)。 在工程進度值審定 流程再造方面，不但要調(diào)整審計模式還要增加監(jiān)理方、工程部前期預

9、審的環(huán)節(jié)。工程變更價款的確定。項目進行當中或多或少的會出現(xiàn)變更， 在變更 下達中應(yīng)隨即附加變更價款在工程總值中的增減額度預算， 將被動的 事后控制變?yōu)槭虑翱刂啤：侠硪?guī)避建設(shè)單位的索賠風險(1)工程進度資金不到位時的索賠風險控制。首先在合同簽訂時約 定進度款支付超期時如何進行費用計算的條款， 不按照合同中的通用 條款進行，提前以合同的形式簽訂有利于建設(shè)單位的不平等條約， 其 次在項目進行當中，及時根據(jù)現(xiàn)場進展情況與合同偏差值進行糾偏， 簽訂相應(yīng)的補充條款，以免事件發(fā)生時間較長，相互之間難以分清責 任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。(2)工程變更和現(xiàn)場工程簽證的 成本控制。變更內(nèi)容盡可能控制在 變

10、更項目實施以前，在實施過程中的變更分項嚴格按照約定時限和程序進行。(3)設(shè)計、監(jiān)理、審計等服務(wù)項目合同費用計算和索賠控制。現(xiàn)在 公司內(nèi)的服務(wù)合同項目中關(guān)于服務(wù)方的違約條款沒有進行量化或量 化不細致，導致對方付出的服務(wù)質(zhì)、量難以進行評定，服務(wù)質(zhì)、量到 位程度難以量化，最終的費用支付只能按照合同額并另加索賠額， 吃 虧的只有是我們建設(shè)單位自己。比如：對設(shè)計單位采取圖紙審查和圖 紙會審時設(shè)計單位認可的失誤數(shù)量超過合同約定數(shù)量按照違反強制 性條文和一般性條文分別計算扣款數(shù)額；對監(jiān)理單位采取人員考勤制 度，并且在合同中約定監(jiān)理費和出勤數(shù)量的比例和總監(jiān)、總監(jiān)代表、 監(jiān)理員的出勤比例，監(jiān)理人員的工作質(zhì)量嚴抓

11、中間階段的過程控制， 以免由于工程工期延長、監(jiān)理費支付延期等原因造成建設(shè)單位的不必 要的損失；對審計單位采取按照重復審減額度比例扣減審計費用等措 施。七、項目竣工結(jié)算期間的 成本控制竣工結(jié)算上報審計的流程調(diào)整。增加重復審計環(huán)節(jié)。像一條濕的毛巾 用同樣的力量擰緊兩次和四次之后其中的含水量是不同的，不用說每次的用力比上次要大了。如果將我們的竣工決算審計調(diào)整為監(jiān)理-工 程部-預算部-設(shè)計部-首次外審-第二次外審的六次擠壓過程，來取代現(xiàn)在的一次審計完成的做法，我想其中的水分會更少。有較多專業(yè)分包工程的項目的綜合審計與單項審計合并匯總，預防重復計算的發(fā)生。在分包項目較多的工程竣工決算當中很容易發(fā)生施工

12、項目重復計算的事情，如專業(yè)分包項目又在總承包項目決算當中出 現(xiàn)、建設(shè)單位供材款在決算當中重復計算等。單位工程結(jié)算的完成后實行相關(guān)控制部門會簽制度，在最終的成本控 制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財務(wù)部門的財務(wù)決算，系統(tǒng)的對項目從 立項到竣工交接所發(fā)生的各項費用進行統(tǒng)計匯總、對比。八、項目物業(yè)管理前期的 成本控制質(zhì)量保修期間的質(zhì)量維護控制流程再造。 工程竣工交接后出現(xiàn)的質(zhì)量 問題和維修費用往往是管理者出于各種人情關(guān)系和責任難以分清而 無法或不能全額從工程保修金當中扣除，導致建設(shè)單位的直接與間接 損失。工程的保修從簽訂施工合同時應(yīng)附加細致的補充條款，特別是工程質(zhì)量常出現(xiàn)的質(zhì)量問題的解決流程、措施、扣款額度等，項目使 用過程中的正常維護及時進行。由財務(wù)部嚴格把關(guān)保修金支付控制流程，避免資金流失。九、監(jiān)督控制的平衡點與處事人緣的搏擊有一次在聽臺灣的余世維博士后講座時講到，“一一想做事就不要做人，想做人就不要做事；只要你睜一只眼，閉一只眼，保證你的人緣 一百分?！?。在臺灣