房地產(chǎn)投資信托基金概念及我國框架

1、房地產(chǎn)投資信托基金 -REITs概念 它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集它是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集了特定多數(shù)投資者的資金，由專門的機構(gòu)了特定多數(shù)投資者的資金，由專門的機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例給投資者的一種信托基金收益按比例給投資者的一種信托基金運作方式 1 1、特殊目的的載體公司向投資者發(fā)行收益、特殊目的的載體公司向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集的資金集中投資于寫字樓、憑證，將所募集的資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量向投資者還本付息。產(chǎn)生的現(xiàn)金流量向投資者

2、還本付息。 2 2、原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性、原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITsREITs，以其收益，以其收益（如每年的租金、按揭利息等）作為標的，（如每年的租金、按揭利息等）作為標的，均等的分割成若干份出售給投資者，然后均等的分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是定期派發(fā)紅利，實際上給投資者提供的是一種類似于債券的投資方式。一種類似于債券的投資方式。內(nèi)地REITs基本框架設(shè)計1 1、信托基金設(shè)立形式、信托基金設(shè)立形式 借鑒我國臺灣地區(qū)的模式，信托基金采用契約型方式設(shè)立，借鑒我國臺灣地區(qū)的模式，信托基金

3、采用契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證，參照封閉式證券投資基金的運作方式，采用公募金受益憑證，參照封閉式證券投資基金的運作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能，信托存續(xù)期不低于可以增發(fā)的功能，信托存續(xù)期不低于3030年。信托到期終止后，年。信托到期終止后，經(jīng)受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基經(jīng)受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期，也可采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價格或者公平市場價

4、格收購原信托基金持金的方法，按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè)，實現(xiàn)原投資者的資金退出。有的物業(yè)，實現(xiàn)原投資者的資金退出。2 2、信托基金的主要參與者、信托基金的主要參與者 委托人委托人 受托人受托人 資產(chǎn)管理人資產(chǎn)管理人 受益人受益人3 3、受益人大會制度、受益人大會制度 為了保障投資者的合法權(quán)益，信托基金可引入受為了保障投資者的合法權(quán)益，信托基金可引入受益人大會制度，并在信托文件中對受益人大會的相關(guān)益人大會制度，并在信托文件中對受益人大會的相關(guān)內(nèi)容進行約定。受益人會議相當(dāng)于股東大會，可以就內(nèi)容進行約定。受益人會議相當(dāng)于股東大會，可以就基金管理和運作的重大問題進行表決，如投

5、資策略的基金管理和運作的重大問題進行表決，如投資策略的改變、受托人的撤換等等。信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按改變、受托人的撤換等等。信托基金各方當(dāng)事人應(yīng)按照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會的作用，規(guī)照信托文件的約定，充分發(fā)揮受益人大會的作用，規(guī)范信托財產(chǎn)的管理和運作，建立嚴密的風(fēng)險內(nèi)控制度。范信托財產(chǎn)的管理和運作，建立嚴密的風(fēng)險內(nèi)控制度。4 4、收益及分配、收益及分配 信托財產(chǎn)所得各項收入扣除成本、費用及相信托財產(chǎn)所得各項收入扣除成本、費用及相關(guān)稅費等支出后，原則上將關(guān)稅費等支出后，原則上將90%90%的收益向受益人的收益向受益人分配。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是一種集體投分配。房地產(chǎn)投資信托基金實際

6、上是一種集體投資方式，投資者必然在自擔(dān)風(fēng)險的前提下享受收資方式，投資者必然在自擔(dān)風(fēng)險的前提下享受收益。因此，基金只得提供預(yù)測的收益率，而不就益。因此，基金只得提供預(yù)測的收益率，而不就投資回報對投資者做任何承諾。投資回報對投資者做任何承諾。5 5、信托基金的運用、信托基金的運用 主要包括收購和持有適合中低收入居民租住主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營性的公建項的經(jīng)濟型租賃住房，并輔以部分經(jīng)營性的公建項目用于平衡租金收入，實現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。目用于平衡租金收入，實現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。6 6、優(yōu)惠政策、優(yōu)惠政策 如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟適用如為信托基金定向建設(shè)的住房享受經(jīng)濟適用房建設(shè)優(yōu)惠政策，在信托基金運營中按照國際慣房建設(shè)優(yōu)惠政策，在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對租金收入例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一綜合稅率計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一綜合稅率5%5%收取，收取，對信貸基金首次購買住房作為經(jīng)濟租賃房過戶的對信貸基金首次購買住房作為經(jīng)濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等的優(yōu)惠。契稅、印花稅予以免繳等的優(yōu)惠。REITs建立的必要性 緩解房地產(chǎn)商的資金壓力緩解房地產(chǎn)商的資金壓