新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)

1、新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策回顧 在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)程中，全國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房地產(chǎn)價(jià)格 上漲過(guò)快等問(wèn)題， 從 2003 年到 2005 年國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房 地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，主要包括行政調(diào)控政策、金融調(diào)控政策、土地 調(diào)控政策。自從 1998 年我國(guó)實(shí)施深化住房制度改革， 實(shí)行貨幣化分配以來(lái)， 房地產(chǎn) 業(yè)得到了快速發(fā)展，一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、家 電等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。 但是，到 2003 年上半年， 我國(guó)固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò) 大，鋼鐵、水泥、房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)熱現(xiàn)象明顯，國(guó)家為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健 康發(fā)展，

2、避免出現(xiàn)大起大落，首先啟動(dòng)了金融政策。 2003 年 6 月 5 日，中國(guó)人 民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （銀發(fā) 2003 121 號(hào)）（又稱 121 號(hào)文件），規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、 別墅或第二套以上 （含第二套 ） 商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文 件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的 措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003 年 8 月 12 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的 通知（又稱 18 號(hào)文件），將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 明確提出要保持房

3、地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康 發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的 變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì) 土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于高檔、大戶型商品住房以及高檔寫(xiě)字樓、商業(yè)性用 房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明， 2004 年商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng) 15.2 。 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題和矛盾，在 2003 年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ) 上，中央前后出臺(tái)了一系列的政策法規(guī)和措施。 2004 年 3 月 30 日，國(guó)土資源 部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“土地

4、政3策”，從源頭上規(guī)范土地市場(chǎng)。這一政策的出臺(tái)徹底封死了土地協(xié)議出讓的口子。 2004 年4月2日 7，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知， 要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20 及以上提高到 35 及以上，對(duì)項(xiàng)目尤其是大型項(xiàng)目的啟動(dòng)提出更高的要求。 2004 年 12 月 2 日，國(guó)土資源部下發(fā)了關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況 專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知 ，要求對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地 毯式調(diào)查。二、新一輪宏觀調(diào)控政策新老“國(guó)八條”和“國(guó)六條”截止 2005 年一季度，商品住宅平均價(jià)格為 2820 元/平方米，同比又增 長(zhǎng) 13.5 。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭與宏觀調(diào)控

5、的目標(biāo)仍然有一定的差距，主要 表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資增漲較快；房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾明顯；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尤 其是住宅價(jià)格快速上漲，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸現(xiàn)。因此， 2005 年中央在 2003 、 2004 年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上繼續(xù)出臺(tái)了一系列的政策措施， 諸如“新舊國(guó)八條”、 “八 條意見(jiàn)”等，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，主要是遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，調(diào)控房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供求關(guān)系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。如， 2005 年 3 月 26 日，國(guó) 務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 ，從八個(gè)方面指明了目前房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的具體路徑。通知以國(guó)務(wù)院文件的方式下發(fā)，表明了中央政府對(duì)目前 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)度，表明今年乃至更長(zhǎng)一段

6、時(shí)間內(nèi)，關(guān)注與調(diào)控房地產(chǎn)市 場(chǎng)將是中央政府工作的重心。老“國(guó)八條”基本內(nèi)容為：嚴(yán)格控制拆遷等被動(dòng) 性住房需求，大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和 經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)。 2005 年 4 月 27 日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中再次提出要進(jìn)一步加 強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，稱之為“新 國(guó)八條”。主要強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，改善商品房結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)普通商 品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度調(diào)控。2006 年少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快， 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出和房地 產(chǎn)市場(chǎng)

7、秩序混亂等問(wèn)題逐步引起重視，為此，國(guó)務(wù)院 2006 年 5 月 17 日出臺(tái)了 六項(xiàng)針對(duì)性措施（稱之為“國(guó)六條”） 。主要內(nèi)容有：對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體 比例要求，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用， 完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，制止囤積土地行為；合理控制城市房屋拆遷規(guī)模 和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。從去年的新老“國(guó)八條”到今年的“國(guó)六條”措施，可以看到出新一輪 宏觀調(diào)控以來(lái)的大政方針是一脈相承的，新政策基本是去年政策的延續(xù)和提升， 有些舉措是去年政策的承接。去年“國(guó)八條”提到要改善住房結(jié)構(gòu)至今，房地 產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊存在戶型偏大問(wèn)題。去年的調(diào)控政策是強(qiáng)調(diào)“改善

8、”商品 房結(jié)構(gòu)，而今年則要求“切實(shí)調(diào)整”，這說(shuō)明中央政府要求各地政府要通過(guò)實(shí) 際行動(dòng)來(lái)改變目前市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)不平衡的現(xiàn)狀。但是，房地產(chǎn)調(diào)控的主要矛盾有所變化，從“國(guó)八條”的“切實(shí)穩(wěn)定住 房?jī)r(jià)格”到“國(guó)六條”的解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，同時(shí)要解決少數(shù)城市房?jī)r(jià) 問(wèn)題，并要切實(shí)治理房地產(chǎn)秩序。另外，政策中有一個(gè)新的轉(zhuǎn)變，就是完善住 房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。這 說(shuō)明中央政府明確要求通過(guò)加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)的稅收，來(lái)抑制投資性需求，目前部 門(mén)城市已經(jīng)有專門(mén)針對(duì)房屋交易環(huán)節(jié)的稅收政策，但是在實(shí)際操作過(guò)程中，仍 存在一些問(wèn)題，因此需要對(duì)這個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)。一刀切的方式加大首付比例的

9、信貸 政策是不可取，這次提出有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，則有可能針對(duì)不同檔次 的住宅產(chǎn)品的首付比例有所分別對(duì)待，比如 8000 元/ 平方米以下的住宅產(chǎn)品仍 執(zhí)行先行的首付比例政策，而高于的住宅產(chǎn)品則要提高首付比例，當(dāng)然這個(gè)還 需要結(jié)合所購(gòu)房屋的總價(jià)進(jìn)行綜合考量。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果評(píng)價(jià)在這些政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)投資增速過(guò)快的勢(shì)頭和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供 應(yīng)總量得到控制，房地產(chǎn)信貸增幅放緩，商品房?jī)r(jià)格增幅回落，投機(jī)性購(gòu)房受 到遏制，房地產(chǎn)供求關(guān)系得到一定改善。1、房地產(chǎn)投資過(guò)熱勢(shì)頭有所減緩資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（20032005 ）和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)圖 12003-2005 年房地產(chǎn)

10、開(kāi)發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況及增長(zhǎng)幅度 對(duì)比圖2004 年和 2005 年，在國(guó)家嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門(mén)的情況下，房地產(chǎn) 投資增幅持續(xù)回落。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（ 2003 、2004 、2005 ）和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房 地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)， 2005 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 15759 億元，同比增長(zhǎng) 19.8 ，比2004 年回落 9.8個(gè)百分點(diǎn)；低于全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 7.4個(gè) 百分點(diǎn)。（見(jiàn)圖 1 ）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，閑置土地的處置初見(jiàn)成效。 政府實(shí)施嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，從源頭調(diào)控房地產(chǎn)投資過(guò)熱的勢(shì)頭。據(jù) 國(guó)土資源部動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)， 2005 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了

11、 20.2 。 與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積 38193.3 萬(wàn)平方米，比上年減少 了 4，完成開(kāi)發(fā)面積 20766.7 萬(wàn)平方米，比上年增加了 5.2 。政府加大了對(duì)閑置土地的處理力度。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 20 世紀(jì) 80 年代截至 2004 年 8 月，全國(guó)各地設(shè)立的各類開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量為 6866 個(gè)，全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)總的規(guī)劃占 地面積為 3.86 萬(wàn)平方公里，遠(yuǎn)超過(guò)我國(guó)城市建成區(qū)面積的總和，而且開(kāi)發(fā)區(qū)的 土地資源閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重， 開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)際開(kāi)發(fā)面積僅占規(guī)劃面積的 13.51 ，在 已經(jīng)占用或者開(kāi)發(fā)的土地上，又存在大量的土地閑置，閑置土地面積的比例達(dá) 到 43 。經(jīng)清理整頓累計(jì)撤銷開(kāi)發(fā)區(qū) 4

12、813 個(gè)，開(kāi)發(fā)區(qū)核減數(shù)量占原有數(shù)量的 70.1 ；開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積壓縮到 1.37 萬(wàn)平方公里，壓縮的規(guī)劃面積占原有規(guī)劃 面積的 64.5 ，已退出開(kāi)發(fā)區(qū)土地 2617 平方公里，收回閑置土地 116.5 平方 公里。3、房地產(chǎn)信貸增幅持續(xù)放緩據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止 2005 年底，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá) 2.77 萬(wàn)億 元,同比增長(zhǎng) 16.1 ，漲幅比去年末回落 12.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款 余額為 1.84 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 15.8 ，漲幅比去年末回落 19.4 個(gè)百分點(diǎn)。4、商品房?jī)r(jià)格漲幅放緩國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì) 70 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示： 2005 年下 半年以來(lái)，

13、各類房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動(dòng)、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。 四季度， 70 個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格比去年同季上漲 7.5 ，漲幅回 落 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。二手住房銷售價(jià)格比去年同季上漲 5.8 ，漲幅回落 12.6 個(gè) 百分點(diǎn)。房屋租賃價(jià)格比去年同季上漲 1.6，漲幅回落 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。非住宅 商品房銷售價(jià)格比去年同季上漲 4.8 ，漲幅回落 2.6 個(gè)百分點(diǎn)。5 、房地產(chǎn)投機(jī)性需求得到初步抑制，住房供求關(guān)系得到一定改善2005 年，通過(guò)住房稅收政策和貸款利率的調(diào)整，以及期房限轉(zhuǎn)、實(shí)行購(gòu) 房實(shí)名制、控制拆遷規(guī)模等一系列調(diào)控措施，投機(jī)性購(gòu)房得到初步控制，自住 性購(gòu)房比重開(kāi)始上升，住房供求關(guān)系得到改善，市場(chǎng)成交量逐步趨于穩(wěn)定。然而，調(diào)控效果并不