吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3月

1、吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（3月份）吉林市城市開(kāi)發(fā)管理辦公室簽 發(fā) 人：張迎新審 核 人：簡(jiǎn)俊峰統(tǒng)計(jì)分析：開(kāi)發(fā)辦信息處2009序 言2008年，市場(chǎng)觀望情緒如一場(chǎng)流感，席卷全國(guó)各大城市的樓市，因而被稱作是房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的觀望年。我市于2008年9月份以后也出現(xiàn)了市場(chǎng)銷售量明顯下滑，市場(chǎng)觀望氛圍加重的現(xiàn)象。進(jìn)入2009年，吉林市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有怎樣的表現(xiàn)？帶著這樣一個(gè)疑問(wèn)，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各銷售樓盤(pán)進(jìn)行了全面細(xì)致的了解，對(duì)2009年存在新開(kāi)工項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)逐一進(jìn)行走訪，深入分析市場(chǎng)形勢(shì)，共同商討09年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之路。近期，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)向我們反映，由于國(guó)家、省和市相繼出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健

2、康發(fā)展的政策，特別是我市出臺(tái)關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（吉市政辦發(fā)20093號(hào)文件）后，今年13月份來(lái)售樓處看房、咨詢的群眾明顯增多，個(gè)別樓盤(pán)銷售情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)看似冰冷堅(jiān)硬的薄冰之下，已經(jīng)涌動(dòng)著“復(fù)蘇”的暖流。本期調(diào)查報(bào)告通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)的采集，對(duì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走勢(shì)進(jìn)行分析、梳理，并就市場(chǎng)中存在的主要問(wèn)題和措施進(jìn)行探討。目 錄一、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況1（二）商品住宅價(jià)格情況1（三）09年一季度增量、存量房備案交易數(shù)據(jù)及同比情況2（四）09年一季度我市在售樓盤(pán)銷售、預(yù)售和預(yù)訂調(diào)查情況3二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4（一

3、）2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析41、市場(chǎng)供給分析42、市場(chǎng)需求分析5（二）2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析6三、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題7四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的舉措及有關(guān)建議8（一）近期采取的措施8（二）有關(guān)建議89吉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況2009年一季度開(kāi)工19個(gè)項(xiàng)目，總施工面積147.9萬(wàn)，同比增長(zhǎng)19.85%。其中：新開(kāi)工項(xiàng)目5個(gè)，開(kāi)工面積42.5萬(wàn)，同比增長(zhǎng)23.19%；結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目14個(gè)，開(kāi)工面積105.4萬(wàn), 同比增長(zhǎng)18.56%。圖表 1：2009年一季度、2008年一季度開(kāi)工面積比較圖表單位：萬(wàn)平方米（二） 商品住宅

4、價(jià)格情況據(jù)調(diào)查，我市目前新建商品住宅平均價(jià)格為3380元，比08年末（3320元/平方米）略有增長(zhǎng)，漲幅為1.81%。圖表 2：吉林市09年3月與2008年12月重點(diǎn)區(qū)域商品房屋價(jià)格圖表單位：元/平方米（三） 09年一季度增量、存量房備案交易數(shù)據(jù)及同比情況1、 增量房（1） 2009年1月份成交483套，面積為4.79萬(wàn)，同比增長(zhǎng)1.48%，成交金額1.51億元，同比增長(zhǎng)88.75%；（2） 2月份成交391套，面積為3.46萬(wàn)，同比降低28.51%，成交金額1.06億元，同比降低0.93%；（3） 3月份成交644套，面積為6.19萬(wàn)，同比降低41.33%，成交金額1.97億元，同比降低21

5、.82%；（4） 2009年一季度成交1518套，面積為14.44萬(wàn)，同比降低28.2%，比08年四季度降低35.82%，成交金額4.54億元，同比增長(zhǎng)3.42%，比08年四季度降低8.35%。2、 存量房（1） 2009年1月份成交447套，面積為4.17萬(wàn)，同比降低28.6%，成交金額0.53億元，同比降低46.46%；（2） 2月份成交391套，面積為2.92萬(wàn)，同比增長(zhǎng)56.99%，成交金額0.48億元，同比增長(zhǎng)71.43%；（3） 3月份成交1096套，面積為7.69萬(wàn)，同比降低56.58%，成交金額1.13億元，同比降低28.03%；（4） 2009年一季度成交1934套，面積為1

6、4.78萬(wàn)，同比降低41.83%，比08年四季度降低31.16%，成交金額2.14億元，同比降低24.65%，比08年四季度降低23.57%。圖表 3：增量房存量房備案交易面積比較單位：萬(wàn)平方米（四） 09年一季度我市在售樓盤(pán)銷售、預(yù)售和預(yù)訂調(diào)查情況由于房產(chǎn)主管部門(mén)提供的備案交易數(shù)據(jù)受備案率和備案時(shí)間的限制，不能全面反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的真實(shí)情況。為此，我們逐一走訪我市在售樓盤(pán)，對(duì)我市09年一季度商品房的銷售、預(yù)售和預(yù)訂的情況進(jìn)行調(diào)查。據(jù)調(diào)查，2009年一季度我市增量房銷售、預(yù)售和預(yù)訂面積約23.96萬(wàn)，其中：銷售、預(yù)售面積約18.36萬(wàn)；預(yù)訂面積約5.6萬(wàn)。1月份銷售、預(yù)售和預(yù)訂面積約6.76

7、萬(wàn)；2月份銷售、預(yù)售和預(yù)訂面積約8.51萬(wàn)；3月份銷售、預(yù)售和預(yù)訂面積約8.69萬(wàn)。存量房的實(shí)際交易情況受條件制約，無(wú)法做出具體的數(shù)據(jù)量化，但通過(guò)走訪房產(chǎn)主管部門(mén)和房屋中介機(jī)構(gòu)，了解到我市一季度存量房市場(chǎng)活躍程度明顯好于08年四季度，購(gòu)房、選房和咨詢的人數(shù)顯著增加。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 2009年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析1、 市場(chǎng)供給分析2009年我市計(jì)劃開(kāi)工面積315萬(wàn)平方米，比2008年實(shí)際開(kāi)工面積244萬(wàn)平方米增長(zhǎng)29%；計(jì)劃完成投資71.7億元，比2008年實(shí)際完成投資46億元增長(zhǎng)55%。從今年的計(jì)劃開(kāi)工面積與計(jì)劃完成投資來(lái)看，我市今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量較大。從

8、2009年一季度的開(kāi)工情況來(lái)看，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受金融危機(jī)的影響不大，仍保持了穩(wěn)定、良好的發(fā)展勢(shì)頭。2009年，從我市商品房的供應(yīng)層次來(lái)看，仍以中、高檔商品房為主。其中：我市高檔商品房的供應(yīng)較為充足，主要集中在沿江區(qū)域，比較有代表性的樓盤(pán)有：“中環(huán)濱江花園”、“江南一號(hào)”、“證大山水國(guó)際”、“翠江錦苑”和“世貿(mào)華庭” 等項(xiàng)目。此類項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)是位置優(yōu)越、資源稀缺，處于沿江景觀區(qū)域，缺點(diǎn)是高層出房率低，價(jià)格較高，約占09年商品房總供應(yīng)量的34%；品質(zhì)優(yōu)良、配套齊全的中檔商品房仍將是我市今年住宅市場(chǎng)的主流。目前，我市比較有代表性的中檔住宅有：“桃源山莊”、“天潤(rùn)城”、“御苑小區(qū)”（三期）、“筑石居易”

9、、“瀚林苑”等項(xiàng)目。此類住宅一般具有良好的居住環(huán)境，以多層或小高層建筑類型為主，可提供較全面的居住戶型，約占09年商品房總供應(yīng)量的66%。2、 市場(chǎng)需求分析近年來(lái)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求持續(xù)旺盛。我市商品房屋需求主要為自住性需求。2008年我市城區(qū)人口183萬(wàn)人，流動(dòng)人口有5萬(wàn)人，人均住房面積23.59平方米，僅相當(dāng)于長(zhǎng)春市2005年的水平。隨著我市老工業(yè)基地的振興，社會(huì)就業(yè)的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，促使老百姓可支配收入增加，進(jìn)一步加大了對(duì)住房的需求。另外，隨著城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房需求也有所增加。據(jù)調(diào)查，我市改善性住房需求尤為突出。我市目前有70年代前建成

10、的房屋174萬(wàn)平方米，占現(xiàn)有房屋總量的5%，70年代建成的房屋224萬(wàn)平方米，占現(xiàn)有房屋總量的6%，80年代建成的房屋939萬(wàn)平方米，占現(xiàn)有房屋總量的24%。我市居民對(duì)目前居住狀況不滿意率高達(dá)76%，按城區(qū)62萬(wàn)戶居民計(jì)算，將有47萬(wàn)戶居民有改善居住條件的愿望，我市商品房需求已進(jìn)入了改善需求增加的階段。從市場(chǎng)銷售情況看，2008年增量房轉(zhuǎn)讓中，90平方米以下住房占增量房總成交套數(shù)的26.4%，90平方米以上住房占增量房總成交套數(shù)的83.6%。可見(jiàn)改善性需求占增量房市場(chǎng)消費(fèi)的絕大多數(shù)；90平方米以下住房需求，則主要通過(guò)二手房及保障性住房等渠道得到滿足。（二） 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析當(dāng)

11、前全球性經(jīng)濟(jì)的低迷以及國(guó)內(nèi)一線城市樓市紛紛大幅降價(jià)，已經(jīng)在很大程度上影響了吉林樓市，購(gòu)房者觀望態(tài)度日趨濃重。為遏制這一態(tài)勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從國(guó)家到地方出臺(tái)了許多針對(duì)樓市的利好政策，我市也于2009年1月24日出臺(tái)關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，政府鼓勵(lì)商品住房消費(fèi)的目的十分明確。房地產(chǎn)新政涉及調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)及公積金貸款、交易稅費(fèi)、無(wú)籍房處理等多個(gè)方面。目前，公積金和二手房交易等政策已經(jīng)落實(shí)，這些政策的出臺(tái)對(duì)購(gòu)房者而言是極大的利好，有利于恢復(fù)購(gòu)房者在2009年的市場(chǎng)信心。從房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際銷售的調(diào)查情況來(lái)看，我市2009年一季度的商品房銷售量較2008年四季度明顯增長(zhǎng)。近期

12、，通過(guò)我們深入市場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到售樓處看房、咨詢的群眾明顯增多。一些以多層為主的樓盤(pán)盡管價(jià)格有所上漲，但從09年一季度的銷售情況來(lái)看，每個(gè)月都有30套左右的成交，銷售量呈上升趨勢(shì)。例如：天瑞開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的桃源山莊項(xiàng)目在08年四季度銷售均價(jià)為2780元，而目前的銷售均價(jià)為2850元，漲幅為2.52%，銷售面積則達(dá)到1.5萬(wàn)，比08年四季度增長(zhǎng)33.6%。相比之下，沿江高層住宅售樓處則比較冷清，成交量增長(zhǎng)不是很明顯。從目前的市場(chǎng)狀況看，我市面積在80140左右的多層住宅銷售形勢(shì)較好，市場(chǎng)剛性需求仍舊旺盛，樓市已經(jīng)發(fā)出了回暖的信號(hào)。沿江區(qū)域的高層住宅雖然目前仍面臨銷售困難，但從長(zhǎng)期來(lái)看，此類住

13、宅具有明顯的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和區(qū)域稀缺性，隨著城際鐵路項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程的加快，以及我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其銷售前景仍然樂(lè)觀。我市存量房市場(chǎng)回暖也十分明顯，這一趨勢(shì)將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)，從而增加改善性住房需求?？傮w來(lái)看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在大量的剛性需求。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量還將有所回升，商品房銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅震蕩，09年下半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將逐漸回暖，逐步向好的趨勢(shì)發(fā)展。三、 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是市場(chǎng)主體信心缺失，表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心不足，由于目前銷售滯緩而給企業(yè)帶來(lái)資金回流上的壓力，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條進(jìn)一步拉緊，對(duì)當(dāng)前

14、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷過(guò)于悲觀、消極，甚至存在恐慌情緒，在銷售方面表現(xiàn)的不夠積極主動(dòng)，從而影響其繼續(xù)投資的信心。二是購(gòu)房消費(fèi)者的觀望心態(tài)沒(méi)有明顯變化，對(duì)吉林市房?jī)r(jià)缺乏信心，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策了解不夠，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)無(wú)法做出正確的判斷，而根據(jù)自己的心理預(yù)期來(lái)判斷房屋價(jià)格走勢(shì)。四、 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的舉措及有關(guān)建議（一） 近期采取的措施近一段時(shí)期以來(lái)，除了開(kāi)展貫徹落實(shí)市政府出臺(tái)的關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)工作外。我們還立足于當(dāng)前購(gòu)房群眾觀望這一市場(chǎng)主要問(wèn)題，做了很多積極有益的嘗試。2009年3月7日正式成立了吉林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)，為加強(qiáng)政府、企業(yè)、群眾之間的聯(lián)系與

15、溝通，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論導(dǎo)向打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。下一步，我們還將通過(guò)協(xié)會(huì)舉辦房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步發(fā)揮協(xié)會(huì)的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。2009年3月19日，舉行了“都市e網(wǎng)”房產(chǎn)樓盤(pán)展示平臺(tái)啟動(dòng)儀式，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)銷售渠道，為改善市場(chǎng)狀況做出了積極的努力。（二） 有關(guān)建議1、 政府各部門(mén)需進(jìn)一步實(shí)貫徹落實(shí)關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（吉市政辦發(fā)20093號(hào)文件），立即制定出臺(tái)可操作性強(qiáng)的措施辦法，充分發(fā)揮政策效應(yīng)，使各項(xiàng)政策在最短時(shí)間內(nèi)落到實(shí)處，讓廣大購(gòu)房群眾真正得到實(shí)惠。2、 當(dāng)前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集、市場(chǎng)分析及預(yù)警預(yù)報(bào)工作制度。由市政府牽頭，組成專門(mén)的