物業(yè)稅的開征對我國房地產(chǎn)稅收影響研究

1、文章編號:1009-6825(201203-0255-02物業(yè)稅的開征對我國房地產(chǎn)稅收影響研究收稿日期:2011-08-26作者簡介:張崇濤(1980-,男,經(jīng)濟師,國家電網(wǎng)公司交流建設分公司,北京100052鄢洪林(1973-,男,經(jīng)濟師,江蘇省送變電公司,江蘇南京211102宋愛霞(1971-,女,經(jīng)濟師,江蘇省送變電公司,江蘇南京211102張崇濤鄢洪林宋愛霞摘要:首先約定了物業(yè)稅相關的幾個基本定義,并結合外國物業(yè)稅改革經(jīng)驗,分析了三種政策類型物業(yè)稅和我國可能的政策選擇,接著分析了現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的特點與不足,最后指出物業(yè)稅的開征對我國房地產(chǎn)稅收的影響。關鍵詞:房地產(chǎn),稅收制度,物業(yè)稅

2、中圖分類號:F4079文獻標識碼:B1物業(yè)稅基本狀況11物業(yè)稅概念及特點“物業(yè)稅”一詞來自于中國香港,是向全香港土地及樓宇的業(yè)主所征收的稅項,物業(yè)稅的計算辦法是將物業(yè)的評稅凈值依標準稅率計算,而物業(yè)的評稅值是根據(jù)為換取物業(yè)的使用權而賦予業(yè)主的實際租金收入厘定,物業(yè)的評稅凈值是以評稅值,減去20%的修理及支出免稅額后所得出的數(shù)目?？梢钥闯?香港物業(yè)稅的實質是向土地及建筑物的擁有人就其物業(yè)收入課征的稅收,具有財產(chǎn)稅性質,實際上是對財產(chǎn)所得的課稅,而不是對財產(chǎn)本身課稅。具體說來,各國(地區(qū)物業(yè)稅的征收有以下一些特點:1大多屬于地方稅,凡是實行中央與地方分享稅抽制的國家,物業(yè)稅基本劃歸地方,成為地方稅

3、收中的主體稅種;2稅率不高,英國物業(yè)稅最低稅率一般在11%左右,日本的物業(yè)稅標準稅率為14%;3大部分國家(地區(qū)物業(yè)稅都有減免細項,如針對第二套房屋才開始征稅,對年長公民及殘障人士實行物業(yè)稅減免,對低收入者制定了不同的免稅條件等。12物業(yè)稅的政策類型物業(yè)稅作為一種地方財產(chǎn)稅,其征收目的可以根據(jù)地區(qū)和時代背景的不同分為土地政策型、財政收入型和混合型。土地政策型物業(yè)稅常常在國土較狹小的國家實施,目標是提高土地利用率,防止囤地和囤房,抑制投機行為,保證土地的正常流轉,而并不追求物業(yè)稅收入的最大化。財政收入型物業(yè)稅適合國土廣闊、人口稀少的國家,這些國家的土地資源較為豐富,政府對土地投機行為的擔憂不多,

4、反而鼓勵開發(fā)利用土地,從而擴大物業(yè)稅稅基,并以之作為地方財政收入的重要來源?；旌闲臀飿I(yè)稅,實際是土地政策型和財政收入型物業(yè)稅平衡的產(chǎn)物。這種類型的物業(yè)稅既提高土地利用效率,又增加財政收入是優(yōu)先的政策選擇。我國雖然國土遼闊,但是人口眾多,而且我國地方政府的財政赤字逐年增長,因此混合型物業(yè)稅較適合我國國情。2我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度21當前房地產(chǎn)相關稅費就一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,我國目前的房地產(chǎn)稅收及其相關稅收包括以下稅種:1耕地占用稅;2印花稅;3營業(yè)稅;4城市維護建設稅;5教育費附加;6土地增值稅;7契稅;8企業(yè)所得稅;9個人所得稅;10城鎮(zhèn)土地使用稅;11房產(chǎn)稅;12城市房地產(chǎn)稅。關于我

5、國房地產(chǎn)商品生命周期所涉及的稅收見表1。表1我國房地產(chǎn)商品生命周期稅收一覽表征稅環(huán)節(jié)開發(fā)階段轉讓階段占有階段出租階段稅種營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅城市維護建設稅營業(yè)稅契稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅城市維護建設稅土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅城市維護建設稅22現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度待改進之處221稅基偏窄目前房地產(chǎn)稅收體系中具有財產(chǎn)稅性質的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅都沒有將稅基覆蓋到個人所有的非營業(yè)性房產(chǎn),而我國個人具有產(chǎn)權的房產(chǎn)已經(jīng)成為最普遍和最基本的房地產(chǎn)占有方式,長期忽視對個人住房占有階段的

6、征稅,不但給國家稅收收入造成巨大損失,而且無法完善我國稅制改革三級體制的目標,更不能實現(xiàn)稅收體制呼應經(jīng)濟體制、房地產(chǎn)稅收調節(jié)房地產(chǎn)市場運行和房地產(chǎn)收益分配的重要功能,不利于房地產(chǎn)平穩(wěn)有序的發(fā)展和國家的宏觀調控。222稅目繁雜所謂重復征稅是指征稅機關在同一納稅期間,對統(tǒng)一納稅對象或稅基征收性質相同或相似的稅。從表1可看出,我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收名目繁雜,重復課稅嚴重。同一稅基、相似性質的稅種在不同的征稅環(huán)節(jié)重復征收,不但給稅務機關造成了不必要的勞動,使征稅環(huán)節(jié)復雜化,且會加重納稅人的稅負,造成稅負不公。223重交易環(huán)節(jié)而輕保有環(huán)節(jié)1994年稅改后我國進入了重流轉稅和所得稅、輕視財產(chǎn)稅的時代,反映在

7、房地產(chǎn)稅收體制上,我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負較重,而保有環(huán)節(jié)較輕。這不但提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑成本,間接抬高了房地產(chǎn)銷售價格水平,而且阻礙了中小資本進入房地產(chǎn)領域,不利于市場競爭和平穩(wěn)發(fā)展,最終抑制了市場的有效需求。更嚴重的是,保有階段稅收的偏低已經(jīng)構成我國房地產(chǎn)宏觀調控的重要空白,使投機者囤地、囤房等待漲價成為可能,客觀上降低了房地產(chǎn)市場的供給,拉高了均衡價格。3物業(yè)稅對房地產(chǎn)稅收的影響31完善我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制物業(yè)稅對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制有如下補充:552第38卷第3期2012年1月山西建筑SHANXIARCHITECTUREVol38No3Jan2012文章編號:1009

8、-6825(201203-0256-03談EPC 總承包模式下施工階段的成本控制收稿日期:2011-09-22作者簡介:薛寶輝(1982-,男,助理工程師,陜西秦冀工程咨詢有限公司,陜西西安710004薛寶輝摘要:從EPC 總承包模式下施工階段成本控制現(xiàn)實問題入手,界定EPC 總承包模式下施工階段成本控制的控制要點,從而提出加強施工階段成本控制的對策建議,以促進EPC 總承包模式下施工階段成本控制的有效實施。關鍵詞:EPC 總承包,施工階段,成本控制中圖分類號:TU72331文獻標識碼:A自20世紀80年代以來,隨著國外大型工程公司進入中國市場,建筑行業(yè)競爭越來越激烈,在越來越多的投資項目中,

9、為了控制工程項目的交易成本,我國工程總承包市場逐漸開始采用EPC總承包建設模式,以確定工程項目的最終投資和最終工期。“EPC 總承包模式”即為設計采購施工(Engineering-Procurement-Construction 合同模式,是一種EPC 總承包商負責工程項目的計劃、設計、采購、施工等全過程的總承包模式1,2。施工階段,是EPC 總承包模式下建設項目成本控制中工作量最大、最復雜的階段,整個項目成本控制的重要組成部分,加強施工階段的成本控制對管好用好建設資金,提高項目投資效益有著十分重要的意義。本文在剖析對EPC 總承包模式下施工階段成本控制現(xiàn)實問題的基礎上,界定EPC 櫅櫅櫅櫅櫅

10、櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅總承包模式下施工階段成本1開征物業(yè)稅將擴大我國房地產(chǎn)稅基。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性房屋征稅,但作為一種財產(chǎn)稅,物業(yè)稅的稅基非常大,無論是經(jīng)營性的房地產(chǎn)還是自用的物業(yè)都被其納入征收范圍。2我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、占有和出租階段重復征收的某些房地產(chǎn)稅種,完全可能因物業(yè)稅的開征而得到梳理整合,避免重復征稅和雙重標準。3物業(yè)稅的開征可以規(guī)范有關房地產(chǎn)收費。在我國,除了上文列舉的各種稅收之外,以房地產(chǎn)為對象的收費也是五花八門,這些費用大部分歸地方財政收入,由于收費標準制定較靈活,地方政府往往傾向

11、于盡量多設立收費項目,這直接抬高了房地產(chǎn)的建筑成本,影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。隨著物業(yè)稅的開征,各種巧立名目的收費將被取消,房地產(chǎn)收費體系從而得到規(guī)范。32促進社會財富分配公平所得稅、商品課稅和財產(chǎn)稅是現(xiàn)代稅制的三大體系。目前我國的稅制在商品課稅方面設立營業(yè)稅和增值稅等稅種,所得課稅方面也建立了較為完備的個人和企業(yè)所得稅制,但在財產(chǎn)稅方面卻相對滯后。社會分配不公以財產(chǎn)存量的方式體現(xiàn),而以物業(yè)稅為代表的財產(chǎn)稅才能對存量財富(如房地產(chǎn)起調節(jié)作用,從而有助于幫助緩和財富分配不公。33穩(wěn)定地方財政收入,促進財權與事權統(tǒng)一我國分稅制改革后,中央財政得到了加強,基層則出現(xiàn)了不小的困難,地方政府的財權和事權

12、不協(xié)調。為了維持本地的公共服務提供,不少地方政府都選擇抬高土地出讓金、鼓勵投資從而收取更多的商品賦稅等手段擴大收入,這帶來一系列問題。大部分國家的地方財政收入來源于財產(chǎn)稅,其中又以物業(yè)稅為主力,故而筆者認為適時開征物業(yè)稅是一種副作用比較小的長效對策。從世界范圍來看,物業(yè)稅不但是地方政府的穩(wěn)定財源,更是主要的財政收入。物業(yè)稅能夠擴大房地產(chǎn)稅基,減免不合理的房地產(chǎn)行政收費,改變重流轉輕保有的稅種設計,穩(wěn)定和充實地方財政收入,促進財權與事權的統(tǒng)一。4結語物業(yè)稅在我國是全新的事物,沒有先例可循。物業(yè)稅的征收將改變我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)賦稅偏低的缺點,并且將房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅以及土地出讓金等收費統(tǒng)一起來,

13、消除內(nèi)外有別的稅種,同時簡化稅制,方便稅務機關的征管。另外有必要指出,很多人對物業(yè)稅開征寄予了過多的期望,其實作為一種填補財產(chǎn)稅空白的地方稅種,物業(yè)稅對經(jīng)濟體的宏觀影響是有限的,基本上沒有對房地產(chǎn)業(yè)以外的行業(yè)造成直接的影響。參考文獻:1易綱物業(yè)稅改革與地方公共財政J 經(jīng)濟研究,2006(13:22-232李炯,李東我國開征物業(yè)稅的觀點綜述J 經(jīng)濟研究,2005(6:22-263楊勇,溫修春開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格的影響J 房地產(chǎn)市場,2005(5:614龔剛敏論物業(yè)稅對房地產(chǎn)價格與政府行為的影響J 稅務研究,2005(5:44-455郝倩生猛和黃十年煉成超級房價J 第一不動產(chǎn),2008,5(9:

14、96吳曉波大地產(chǎn)商頻頻抄底小企業(yè)瀕臨出局J 第一不動產(chǎn),2008,5(9:12Research on influence of levying property tax to real estate tax in ChinaZHANG Chong-taoYAN Hong-linSONG Ai-xiaAbstract :This thesis firstly regulates some basic definitions related to property tax ,gives a briefing on the international experience on property tax reforms and analyzes three types of property tax policies before pointing out the possible choice for China ,then it analyzes the characteristics and short