房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理,降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動,提高企業(yè)經(jīng)濟 效益,必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本,在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本,必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。 開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途, 可分為如下四類:1.土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地所發(fā)生的各項費用支出。2. 房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房 等所發(fā)生的各項費用支出。3. 配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及

2、不能有償轉(zhuǎn)讓、 不能 直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4.代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以 外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本,在核算上將其費用分為如下六個成本項目:1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用,包括 征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費,或采用批租方式取得土地的批租地價。 2.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、 測繪、場地平整等費用。3.基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊

3、、 照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生 的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5. 配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生, 可計入土地、 房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配 套設(shè)施費用,如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 6. 開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各 項間接費用,包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞 動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出:構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本,相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建 筑安

4、裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本,還要計算開發(fā)企業(yè)(公 司本部行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用,以及為銷 售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用,也叫期間費 用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支,與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切,如果將期 間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本,在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下,就會增加 開發(fā)產(chǎn)品的成本,特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期,將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本,就會使企業(yè)造成大量的潛虧,不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀 況。同時,將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成

5、本,不但要增加核算的工作量,也不利于正確考核企 業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此,現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損 益,不再計入開發(fā)產(chǎn)品成本,也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本,不計算 完全成本。第二章 自營開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工,可以采用自營方式,也可采用發(fā) 包方式進行。采用自營方式進行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝(包括裝飾等工程,如果工程規(guī)模不大,在 施工過程中發(fā)生的各項工程費用,可直接計人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象,記入 “ 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 庫存材料 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 等

6、賬戶的貸方,作如下 分錄入賬:借:開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 XXX貸:銀行存款 XXX庫存材料 XXX應(yīng)付工資 XXX如果工程規(guī)模較大,由企業(yè)所屬施工單位進行內(nèi)部核算的,可根據(jù)需要設(shè)置 “ 工程施工 ” 賬戶,用來核算和歸集自營工程費用,并按工程施工成本核算對象和成本項目設(shè)置工程施工 成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。一、自營工程成本核算的對象和項目由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點,每一工程幾乎都 有它的獨特形式和結(jié)構(gòu),需要一套單獨的設(shè)計圖紙,在建設(shè)它時,要采用不同的施工方法和 施工組織。即使采用相同的標準設(shè)計,也由于必須在指定的地點建造,以致它們的地形、地 質(zhì)

7、、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同,在建造時,往往也需要對設(shè)計圖紙 以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點,使工程施工具有個體性。因此, 基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn),在對工程組織成本核算時,必須采用定單 成本核算法,即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產(chǎn) 費用,應(yīng)直接計入各項工程成本;凡是不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負擔的生 產(chǎn)費用,要先按照發(fā)生地點先行歸集,然后按照一定的標準,定期分配計入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本, 必須確定工程成本計算的對象。 工程成本核算的對象, 通常是具有工程預(yù)算的單位工

8、程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度計劃的對象。根 據(jù)單位工程來組織工程成本核算, 便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果, 分析工程成本超降的原因, 及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù),對于:(l 在同一施工地點、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時間相接近的各個單位工程;(2在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程,也可把它們的成本合并核算,然后 按照各該單位工程預(yù)算造價的比例,算得各該單位工程的實際成本。為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因,必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途 加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途,一般應(yīng)分為下列成本項目:1.材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實

9、體的材料、結(jié)構(gòu)件的實際成本以及周轉(zhuǎn)材 料的攤銷和租賃費用。2.人工費指直接從事工程施工工人(包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人,施工現(xiàn)場水平、垂直 運輸?shù)容o助工人,但不包括機械施工人員的工資、獎金、津貼和職工福利費。3. 機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用, 包括機上操作人員工資, 職工福利費,燃料動力費,機械折舊、修理費,替換工具及部件費,潤滑及擦拭材料費,安 裝、拆卸及輔助設(shè)施費,養(yǎng)路費,牌照稅,使用外單位施工機械的租賃費,以及按照規(guī)定支 付的施工機械進出場費。4.其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費,冬雨季施工增加費,夜間施工增加費,土 方運輸費,材料二次搬運費,生產(chǎn)工具用具使用

10、費,工程定位復(fù)測費,工程點交費,場地清 理費等。5.施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出,包括施工單位管理 人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗 品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生 活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施,還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費,由于直接耗用于工程的施工過程,叫 做直接費, 可以直接記入 “ 工程施工 ” 賬戶和各項工程成本。 施工間接費由于屬于組織和管理工 程施工所發(fā)生的各項費用,要按照一定標準分配計入各項工程戍本,叫做間接

11、費,在核算上 應(yīng)先將它記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶,然后按照一定標準分配計入各項工程成本。二、材料費的核算各項工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件, 通常通過 “ 領(lǐng)料單 ” 、 “ 退料單 ” 。 “ 已領(lǐng)來用材料清單 ” 、 “ 大堆材料耗用單 ” 等材料憑證匯總計算。 “ 已領(lǐng)未用材料清單 ” 是對下月需要繼續(xù)使用的月末施 工現(xiàn)場存料,在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制,應(yīng)從當月領(lǐng)用材料總額 中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材 料常有幾個單位工程共同耗用,領(lǐng)用次數(shù)又多,很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù),往往采用 “ 算兩 頭、軋中間 ” 的辦法

12、,來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數(shù)后,日常領(lǐng)用時 不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù),月末先計算定額耗用量。本月定額耗用量= (本月完成工程量 材料消耗定額再通過盤點求得實際耗用量,差異數(shù)量和差異分配率:本月實際耗用量=月初結(jié)存數(shù)量 +本月收入數(shù)量 -月末盤點數(shù)量差異數(shù)量=本月實際耗用量一本月定額耗用量差異分配率=差異數(shù)量 本月定額耗用量 100%然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本:某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量=該工程定額耗用量 (1差異分配率某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本=該工程實際耗用大堆材料數(shù)量 計劃單價 施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料,如模板、跳板、腳手架

13、木等,一般可在領(lǐng)用時 填制 “ 領(lǐng)料單 ” ,先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時,再填制 “ 退料單 ” 將實際盤存數(shù) 沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料,其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程成本。 三、人工費的核算工程成本中的人工費, 對計件工人的工資, 可直接根據(jù) “ 工程任務(wù)單 ” 中工資總額匯總計入 各項工程的成本,職工福利費可按工資的比例(目前為 14%計入各項工程的成本。“ 工程任務(wù)單 ” 是施工員根據(jù)施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知, 也是 用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額 員根據(jù)施工作業(yè)計劃和勞動定額, 參照施

14、工圖紙, 分別工人班組簽發(fā)。 任務(wù)單中工程完工后, 施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進行檢查,并會同質(zhì)量檢查員進行驗收,評定質(zhì) 量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時,應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準后才能結(jié)算。 每月簽發(fā)的工程任務(wù)單,應(yīng)于月末全部進行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工,即將其完工部 分按估計數(shù)進行結(jié)算,未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務(wù),再簽發(fā)給原來的 班組,使當月完成的工程和當月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當月結(jié)算。對計時工人的工資和職工福利費,可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的 作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率,就是以月份內(nèi) 各該施

15、工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和,除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商 數(shù),它的計算公式如下:某施工單位平均工資率(元 /時=月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額 (元 月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和(時用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時,就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的 人工費:項工程分配的人工資=該項工程耗用工時 施工單位平均工資率四、機械使用費的核算施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用,應(yīng)另行組織核算。因為使 用施工機械而發(fā)生的機械使用費,是單獨記入工程成本的 “ 機械使用費 ” 項目的。機械使用費的內(nèi)容,一般包括:1.人工費指機上操作人員

16、的工資和職工福利費。2.燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3.材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。4.折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。5.替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開 關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。6.運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、 安裝、 拆卸及試車等費用, 若運往其他施工現(xiàn)場, 運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程成本負擔。 7. 輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施 工機械的輔助設(shè)施費, 如數(shù)

17、額較大, 可先記入 “ 待攤費用 ” 賬戶, 然后按照現(xiàn)場施工期限分次從 “ 待攤費用 ” 賬戶轉(zhuǎn)入 “ 工程施工 機械使用費 ” 賬戶,攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?. 養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。9.間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。 至于施工機械所加工的材料,如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等,應(yīng)記入工程成本的 “ 材 料費 ” 項目;為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資,應(yīng)記入工程成本的 “ 人工費 ” 項目; 土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費, 一般應(yīng)記入 “ 施工間接費用 ” 的有關(guān)項 目,不列作施

18、工機械使用費。機械使用費的總分類核算, 應(yīng)先在 “ 工程施工 機械使用費 ” 賬戶進行。 施工單位發(fā)生的 各項機械使用費,都要自 “ 庫存材料 ” 、 “ 低值易耗品 ” 、 “ 材料成本差異 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 應(yīng)付福 利費 ” 、 “ 銀行存款 ” 、 “ 累計折舊 ” 、 “ 待攤費用 ” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 工程施工 機械使用費 ” 賬戶的借方,作如下分錄入賬:借:工程施工 機械使用費用 9 000貸:庫存材料 11 00低值易耗品 150材料成本差異 25應(yīng)付工資 4 000應(yīng)付福利費 560銀行存款 2 165累計折舊 8 000待攤費用 3 000機械使用費的明細

19、分類核算,對大型機械可按各機械分別進行;對中型機械一般可按機械類 別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械,如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機 械等的使用費,可合并計算它們的折舊、修理費。機械使用費的分配, 一般都以施工機械的工作臺時 (或工作臺班或完成工作量 為標準。 各施工機械對各項工程施工的工作臺時,可以根據(jù)各種機械的使用記錄,在 “ 機械使用月報 ” 中加以匯總。根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作 臺時,就可通過下列算式將機械使用費進行分配。某項工程應(yīng)分配的機械使用費=該項工程使用機械的工作臺時 機械使用 費合計 機械工 作臺時合計對于各種

20、中型機械的機械使用費的核算,也可不分機械種類進行。在這種情況下,對于各項 工程應(yīng)分配的機械使用費,可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘 該種機械臺時費計劃數(shù),求得當月按各種機械臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計,然后與 當月實際發(fā)生的機械使用費合計數(shù)比較,求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)的百分比, 再將各項工程控臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調(diào)整。某項工程應(yīng)分配的機械使用費= (該工程使用機械的工作臺時 機械臺時費計劃數(shù) 實際 發(fā)生的機械使用費 (機械工作臺時合計 該機械臺是費計劃數(shù)現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下:(一先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)施工機械臺時費計劃

21、數(shù)的計算, 可參照以往核算資料確定, 也可根據(jù)施工機械原值、 折舊率, 隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中:0.5立方米履帶挖土機的臺時 費計劃數(shù)為 20元, 0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數(shù)為 8元。(二求出各種施工機械技臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計設(shè)例中 :0.5立方米履帶挖土機290臺時 臺時費計劃數(shù) 20元 5 800元0.4立方米混凝土攪拌機300臺時 臺時費計劃數(shù) 8元 2 400元其他施工機械 11 800元按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計 20 000元(三根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費,設(shè)例中計 19 000元(四計算機械

22、使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比,設(shè)例中為19000元 /20000元 100%=95%(五將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為 9 000元,則應(yīng)分配的機械使用費為:9000元 95%=8550元對于分配于各項工程成本的機械使用費,應(yīng)自 “ 工程施工 機械使用費 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 工 程施工 ” 賬戶的借方,并記入各項工程成本的 “ 機械使用費 ” 項目:借:工程施工 19 000貸:工程施工 機械使用費 19 000對于小型施工機械的折舊、修理費,可于月末按各項工程的工料費或工

23、作量的比例,分配計 入各項工程成本的 “ 機械使用費 ” 項目。五、其他直接資的核算工程成本中的 “ 其他直接貿(mào) ” ,是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入 “ 材料費 ” 、 “ 人工費 ” 和 “ 機 械使用費 ” 項目的其他直接發(fā)生的費用,主要包括:1.施工過程中耗用的水、電、風、汽費;2. 冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量,采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè) 施費用;3.因場地狹小等原因而發(fā)生的材料 H 次搬運費;4.土方運輸費。此外,還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理 費等。施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風、汽和運輸?shù)葎趧?wù),可按實際結(jié)算數(shù)

24、記入 “ 工程施工 ” 賬戶的 借方和有關(guān)工程成本的 “ 其他直接費 ” 項目。 如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費 2 000元, 應(yīng)作:借:工程施工 2 000貸:銀行存款 2 000對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務(wù)費用,可在月終根據(jù)各項工程的實 際耗用量,將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風、汽、運輸費用分配表,就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次 搬運費等計入各項工程成本的 “ 其他直接費 ” 項目。對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、 檢驗試驗費等其他直接費,凡能直接計入各項工程成本的,應(yīng)直接計入;

25、不能直接計入各項 工程成本的,應(yīng)先行匯總登記,然后按照一定標準將它分配計入有關(guān)工程成本。六、施工間接費用的核算工程成本中除了上文所說的各項直接貿(mào)外,還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各 項費用。 這些費用, 雖為組織施工、 管理所必需, 但是不能確定其為某項工程成本所應(yīng)負擔, 因而無法將它直接計入各項工程成本。 為了簡化核算手續(xù), 都將它先記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶, 然后將它分配計入各項工程成本。施工間接費用的內(nèi)容,一般包括:1.管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。2.職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例(目前為 14%提取的職工福利 費。3.折舊

26、費措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。4.修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修 理費。5. 工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、 消防用具等的購置,攤銷和修理費。6. 辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、 燒水和集體取暖用煤等的費用。7.差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)動工作的差旅費、住勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐 補助費、 上下班交通補貼、 職工探親路費、 職工離退休退職一次性路費、 工傷人員就醫(yī)路費, 以及施工單位管理部門使用的交通工

27、具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。8. 勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、 攤銷和修理費, 供 職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職 工洗澡、飲水的燃料費等。9. 其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。施工單位發(fā)生的間接費用, 在總分類核算上, 應(yīng)在 “ 施工間接費用 ” 賬戶進行。 發(fā)生的各項施工 間接費用, 都要自 “ 庫存材料 ” 、 “ 低值易耗品 ” 、 “ 材料成本差異 ” 、 “ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 應(yīng)付福利費 ” 、 “ 銀行存款 ” 、 “ 現(xiàn)金 ” 、 “ 累計折;日 ” 、 “ 待攤費用 ”

28、等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 施工間接費用 ” 賬戶的借 方。借:施工間接費用 20 538貸:庫存材料 1900低值易耗品 600材料成本差異 50應(yīng)付工資 8 500應(yīng)付福利費 1190銀行存款 2 900現(xiàn)金 298累計折舊 4 600待攤費用 1500如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時 設(shè)施,應(yīng)將其搭建支出先記入 “ 遞延資產(chǎn) ” 賬戶,然后分月攤銷記入 “ 施工間接費用 ” 賬戶。 施工間接費用的明細分類核算, 應(yīng)按施工單位設(shè)置 “ 施工間接費用明細分類賬 ” , 將發(fā)生的 施工間接費用按明細項目分欄登記。每月終了, 應(yīng)對施工間接費用進行分配。 為了

29、便于將施工間接費的實際水平與定額比較, 以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況,施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配,可按照各項工程的施工間接費用定額(即為直接費或人工費的百分比,建筑工程一般按直接費 的百分比,水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比所計算的施工間接費的比例進 行分配。某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=本期實際發(fā)生的施工間接費用 該項工程本期實際發(fā) 生的直接費 (或人工費 該項工程規(guī)定的施工間接費用定額 各項工程本期實際發(fā)生的直 接費(或人工費 各項工程規(guī)定的施工間接費用定額在實際核算工作中,對于施工間接費用的分配,往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對 接施工間接費用定額

30、計算的施工間接費用的百分比,再將各項工程按定額計算的施工間接費 用進行調(diào)整,即將上列算式改為:某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用=該項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費 該 項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額本期實際實際發(fā)生的施工間接費用 各項 工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費 各項工程規(guī)定的施工間接費用定額如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元,各項工程在 7月份內(nèi)發(fā)生的 直接費和它們的施工間接費用定額如下:101商品房建筑工程 直接費 141 000元施工間接費用定額為直接費的 6%102商品房建筑工程 直接費 126 000元施工間接費用定額為直接費的

31、 6%151出租房建筑工程 直接費 59 000元施工間接費用定額為直接費的 6%則各項工程在 7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下:101商品房建筑工程:141000元 6%20538元 141000元 6%+126000元 6%+59000元 6%=8460元 20538元 /19560元=8460元 105%=8883元102商品房建筑工程:126000元 6%20538元 19560元=7560元 105%=7938元151出租房建筑工程:590006%20538元 19560元=3540元 105%=3717元對于分配于各項工程成本的施工間接費用,應(yīng)自 “ 施工間接費用 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入

32、 “ 工程施工 ” 賬戶的借方,并記入各項工程成本的 “ 施工間接費 ” 項目:借:工程施 20 538貸:施工間接費用 20 538七、自營工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項自營工程的實際成本,會計部門在接到施工部門的開工報告后,即要根據(jù)前述 有關(guān)成本核算對象的說明,為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表 5七所示的 “ 工程施工成 本明細分類賬 ” ,用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短,都須等到工程完 工記入各項應(yīng)計成本以后,工程成本明細分類賬的記錄方為完整。工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本,根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費分配 表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用

33、分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份 內(nèi)各項工程發(fā)生的實際成本, 應(yīng)在月終將它自 “ 工程施工 ” 賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶的借 方 :借:開發(fā)成本 XXX貸:工程施工 XXX根據(jù)上文所述,現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下:1.根據(jù)開工報告,確定工程成本核算對象,開設(shè)工程施工成本明細分類賬;2.按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用;3.分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費;4.計算各月施工工程實際成本;5.根據(jù)完工報告,結(jié)算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本,并與預(yù)算成本對比分析。 第三章 發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建

34、筑安裝等工程的施工,如不采用自營方式,可以采用發(fā) 包方式。對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程,一般采用招標、議標方式,通過工程公開招標或邀 請施工企業(yè)議標,將工程發(fā)包給施工企業(yè)的,按工程標價進行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承 包合同條例的規(guī)定,同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和 承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程,根據(jù)批準的設(shè)計文件和中標標函內(nèi)容所簽訂,明確雙方 相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容:(l 工程名稱和地點;(2工程 范圍和內(nèi)容; (3 開、 竣工日期; (4 工程質(zhì)量、 保修期及保修條件; (5 工程造價; (6 工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收辦法

35、;(7設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期;(8材料、 設(shè)備的供應(yīng)和進場期限;(9雙方相互協(xié)作事項和違約責任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本 送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。一、工程價款結(jié)算的辦法開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算,應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價 款結(jié)算辦法,結(jié)合當?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來 看,歸納起來,主要有如下三種。1.按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具 有個體性的特點, 但不同的工程, 都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。 每一個分部分項工程,都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標準和統(tǒng)一的計量單位,并在短期內(nèi)可

36、以完成。國家為了管理工 程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價,都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因此,根據(jù) 經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價,就是各 該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標出包工程,工程標價與工程造價不同時,應(yīng)按工程 標價占工程預(yù)算造價的百分比進行調(diào)整計算。在具體做法上,各個地區(qū)也不盡相同,目前一 般都實行月中預(yù)付、 月終結(jié)算, 即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付, 月末 (實 際為下月初按照各工程當月實際完成工作量(即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標價扣除 月中預(yù)付款后進行結(jié)算。2.分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段(

37、部位,如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、 裝飾、竣工等;按照完成階段,分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款,即 在月中按照當月施工計劃工作量預(yù)付,于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計 算后的工程標價扣除預(yù)付款后進行結(jié)算。3.竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在 12個月以內(nèi),或者工程承包合同價值 較小的,可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后,每月按當月 施工計劃所列工作量預(yù)付工程款,于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后 進行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法,施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的 95%。結(jié)算雙方可以在 5%的幅度內(nèi)協(xié)商確認

38、尾款比例,并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專 戶存入銀行,候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其 他保證的,可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時,發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承 包施工企業(yè)的要求,在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè) 預(yù)付備料款,干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。在實際工作中,預(yù)付備料款的額度和扣回辦法,在各個地區(qū)并不完全相同,當材料儲備 天數(shù)為 4個月、材料費比重占工程造價 75%的情況下,預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當年工程價值 的 25%。 在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的 50%時, 就可

39、將超過發(fā)包工程價值 50%部分的工程價款的 50%,抵作預(yù)付備料款扣回。這樣,到工程完工,扣回相當于發(fā)包工程價 值 25%(50%X50%的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放,施工所需的建筑材料、 結(jié)構(gòu)件,一般均可從當?shù)厥袌鲭S時采購,今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算,應(yīng)在 “ 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ” 和 “ 預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 ” 兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包 施工企業(yè)的備料款和工程款, 應(yīng)記入 “ 預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的借方; 按照工程價 款結(jié)算賬單應(yīng)付給承

40、包施工企業(yè)的工程款, 應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方。 如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時, 應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入 “ 預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的貸方, “ 應(yīng)付 賬款 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付 工程款時,記入 “ 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600 000元,按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付 預(yù)付備料款 150 000元,則在用銀行存款支付時,應(yīng)作如下分錄入賬:

41、借:預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 150 000貸;銀行存款 150 0009月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即 35 000元,用銀行存款預(yù)付 工程款時,應(yīng)作:借:預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 35 000貸:銀行存款 35 00010月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000元, 減去 應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。 月中預(yù)付工程款 35 000元, 尚應(yīng)支付工程款 22 000元 (75 000元一 18 000無一 35 000元,應(yīng)作:借:開發(fā)成本 75 000貸:預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 53 000應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 22 000用

42、銀行存款支付應(yīng)付工程款時,應(yīng)作:借:應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 22 000貸:銀行存款 22 000第四章 開發(fā)間接費用的核算一、 開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開 發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用, 但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔,因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品 成本。為了簡化核算手續(xù),將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶,然后按照適當分 配標準,將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算,分析各項費用增減變動的原因,進 一步節(jié)約費用開支,開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算:

43、l .工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等 人員的工資、獎金和津貼。2. 福利費 指按上項人員工資總額的一定比例 (目前為 14% 提取的職工福利費。3.折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器 等提取的折舊費。4.修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器 等發(fā)生的修理費。5. 辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、 紙張、 印刷、 郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6.水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7.勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核

44、算單位職工的勞動保護用品的購置、 攤銷和修理費,供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補 助費,以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8. 周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的 攤銷費。9.利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā) 成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費,但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息,應(yīng)作為財務(wù)費用,計人當期損益。10.其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。從上述開發(fā)間接費用的明細項目中,可以看出它與土地征用及拆遷補償費、 建筑安裝工程費等變動費用不同,它屬于相對

45、固定的費用,其費用總額并不隨著 開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說,則隨著 開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動,即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加,單位開發(fā)產(chǎn)品 分攤的費用隨之減少;反之,完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少,單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用 隨之增加。因此,超額完成開發(fā)任務(wù),就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 開發(fā)間接費用的總分類核算,在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi) 部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用, 都要自 “應(yīng)付工資” 、 “應(yīng)付福利費” 、 “累計折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬 戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方,作如下分錄入賬:借:開

46、發(fā)間接費用 41 600貸:應(yīng)付工資 8 000應(yīng)付福利費 1120累計折舊 10 000遞延資產(chǎn) 3 500銀行存款 8 480周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500必須指出,如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)(即公司本部定期 或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動,其所發(fā)生的費用,除周轉(zhuǎn)房攤銷外, 其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。開發(fā)間接費用的明細分類核算,一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā) 間接費用明細分類賬”,將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。二、開發(fā)間接費用的分配每月終了,應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配,按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 成本。開發(fā)間接費用的分配方法,企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)

47、營的特點自行確定。不論上 地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程,均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。為了簡化核 算手續(xù)并防止重復(fù)分配,對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本,均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的開發(fā)間 接費用,可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說,企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位 發(fā)生的開發(fā)間接費用,可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施 及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準,可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際 發(fā)生的直接成本(包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè) 施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費進行,即:某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間

48、接費=月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成 本本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直 接成本總額如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在 1998年 5月份共發(fā)生了開發(fā)間接 費用 41 600元,應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下:開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本101商品房 50 000102商品房 120 000151出租房 75 000181周轉(zhuǎn)房 70 000201大配套設(shè)施商店 80 000301商品性土地 125000合 計 520 000根據(jù)上列公式,即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得 5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費:101商品房: 50000元41600元520000

49、元=50 000元8%=4 000元102商品房: 120 000元8%=9 600元151出租房: 75 000元8%=6 000元181周轉(zhuǎn)房: 70 000元8%=5 600元201大配套設(shè)施: 80 000元8%=6 400元301商品性土地; 125 000元8%=10 000元根據(jù)上面計算,就可編制有如圖表 5-10所示的開發(fā)間接費用分配表:開發(fā)間接費用分配表2000年 5月 單位:元開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費101商品房 50 000 4 000102商品房 120 000 9 600151出租房 75 000 6 000181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 60020

50、1大配套設(shè)施 80 000 6 400301商品性土地 125 000 10000合 計 520 000 41 600根據(jù)開發(fā)間接費用分配表,即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目,并將它記入“開發(fā)成本”各 二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方,作如下分錄入賬:借:開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 25 200開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本 10 000貸:開發(fā)間接費用 41 600第五章 土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而 開

51、發(fā)的商品性土地(也叫商品性建設(shè)場地;另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā) 的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本;而后者則 是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品,其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計 制度中設(shè)置的 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 ” 科目, 它的核算的內(nèi)容, 與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支 出并不完全對口, 原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。 企業(yè)為開發(fā)商品房、 出租房等房屋而開發(fā)的土地, 其費用可分清負擔對象的, 應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本, 在 “ 開 發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 ” 科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負擔對象

52、,應(yīng)由 兩個或兩個以上成本核算對象負擔的, 其費用可先通過 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 ” 科目進行 歸集,待土地開發(fā)完成投入使用時,再按一定的標準(如房屋占地面積或房屋建筑面積等 將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商 品性土地的一部分, 則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象, 在 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出,計算其總成本和單位成本,并于土地開發(fā)完成時, 將成本結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本,從 “ 開發(fā) 產(chǎn)品 ” 賬戶轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 ” 漲戶,計入商品

53、房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置(一土地開發(fā)成本核算對象的確定為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集,又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),對需要單獨核算土 地開發(fā)成本的開發(fā)項目,可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象:1.對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象;2.對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地,可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核 算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。(二土地開發(fā)成本項目的設(shè)置企業(yè)開發(fā)的土地,因其設(shè)計要求不同,開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同,有的只是進 行場地的

54、清理平整,如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還 要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此,就各個具體的土地開發(fā)項目來說, 它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成 本項目,設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成 本項目,如建筑安裝工程費,配套設(shè)施費,可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況,企 業(yè)對土地開發(fā)成本的核算,可設(shè)置如下幾個成本項目:(1土地征用及拆遷補償費或土地批 租費;(2前期工程費;(3基礎(chǔ)設(shè)施費;(4開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費 是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)

55、所發(fā)生的土地征用費、 耕地占用稅、 勞動力安置費, 及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的,應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期 工程發(fā)生的費用,包括規(guī)劃、設(shè)計費,項目可行性研究費,水文、地質(zhì)勘察、測繪費,場地 平整費等。 基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費, 包括道路、 供水、 供電、 供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間 接費用。 土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費, 還應(yīng)設(shè)置 “ 配套設(shè)施費 ” 成本項目, 用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配

56、套設(shè)施費。三、土地開發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出,除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā) 支出在 “ 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 ” 賬戶核算外,其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過 “ 開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 ” 賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用 土地開發(fā)成本,對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別,分別設(shè)置 “ 商品性土地開發(fā)成本 ” 和 “ 自用土地開發(fā)成本 ” 兩個二級賬戶, 并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。 對發(fā)生 的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出,可直接記入各土地開 發(fā)成本明細分類賬,并記入 “ 開發(fā)成本

57、商品性土地開發(fā)成本 ” 、 “ 開發(fā)成本 自用土地開 發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 、 “ 應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 ” 等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間 接費用, 應(yīng)先在 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶進行核算, 于月份終了再按一定標準, 分配計入有關(guān)開發(fā) 成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費,應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 商品性土 地開發(fā)成本 ” 賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方?，F(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下;如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi),共發(fā)生了下列有關(guān)土地開發(fā)支出:301351商品性土地 自用土地支付征地拆遷費 78 000元 72 000元支付承包設(shè)計單位前期工程款 20 000元 18 000元應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元分配開發(fā)間接費 10 000元合 計 133 000元 108 000元則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應(yīng)作:借;開發(fā)成本 商品性土地開發(fā)成本 78 000開發(fā)成本 自用土地開發(fā)成本 72