案例解析外商股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)基本模式的法規(guī)適用及程序-

1、案例解析外商股權(quán)并購房地產(chǎn)企業(yè)基本模式的法規(guī)適用及程序作者:卓緯律師事務(wù)所·秦雯莉前言:隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷變化,針對境外投資者(含外商投資企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的政策法規(guī)也在不斷地變化。這種變化與中國政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控相同,均體現(xiàn)了從收緊到放寬的趨勢。2006年,隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷升溫,關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見1(以下簡稱“171號文”及隨后頒布的法規(guī)政策2構(gòu)建了房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限外令”,對房地產(chǎn)市場的外資進(jìn)入進(jìn)行限制。2014年,中國房地產(chǎn)市場降溫,二線以下城市房地產(chǎn)公司的主要壓力為去庫存,政府放寬針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,與之相適應(yīng)的,則是同步放松

2、了對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的限制。這一系列放松體現(xiàn)在商務(wù)部、外管局發(fā)布的相關(guān)文件3以及對外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的修改中。1商務(wù)部等六部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見(建住房【2006】171號文。2國家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知(匯發(fā)【2006】47號。商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知,商資字【2006】192號文。商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知(商資函【2007】50號。國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單

3、的通知(匯綜發(fā)【2007】130號。商務(wù)部、外管局聯(lián)合發(fā)布商務(wù)部、外管局關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知(“商資函【2015】895號文。3商務(wù)部、外管局關(guān)于改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知(商資函【2014】340號。六部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知(建房【2015】122號。在近兩年放松對外商投資房地產(chǎn)行業(yè)限制的大趨勢下,商務(wù)部外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的備案制度已經(jīng)取消4。但作為跨境房地產(chǎn)投資主要形式之一股權(quán)并購,即使不需網(wǎng)絡(luò)備案,由外商投資基本法律法規(guī)以及前述“限外令”規(guī)定的一系列審批仍需遵守。本文將以案例結(jié)合表格的形式,就五種外商股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)基

4、本形式的法律法規(guī)及程序適用問題進(jìn)行解析。一、外商并購境內(nèi)房企法律法規(guī)適用概述股權(quán)并購主要包括投資者直接與目標(biāo)公司簽訂增資協(xié)議及與目標(biāo)公司股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議兩種模式。由于增資形式涉及的主體更為簡單,本文將首先討論直接增資的法律適用及程序,并在此基礎(chǔ)上討論股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用及程序。(一直接對目標(biāo)公司增資的四種基本模式及法規(guī)適用直接對目標(biāo)公司增資的四種基本模式下法律法規(guī)及程序的適用,主要取決于投資方及目標(biāo)公司的身份。4商務(wù)部、外匯局關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知(商資函【2015】895號。1、投資方為境外投資者當(dāng)投資方為境外投資者時,其增資行為區(qū)分目標(biāo)公司的身份不同,適用的法律法規(guī)有

5、所不同。當(dāng)目標(biāo)公司為非外商投資企業(yè)時,應(yīng)當(dāng)適用商務(wù)部關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定(2009年修訂的規(guī)定。當(dāng)目標(biāo)公司為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)時,則應(yīng)當(dāng)適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定的規(guī)定。此外,171號文等“限外令”中關(guān)于外國(境外投資者身份的特別規(guī)定、針對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定以及三資企業(yè)及其實施條例中的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)當(dāng)遵守。2、投資方為外商投資企業(yè)當(dāng)股權(quán)收購方為外商投資企業(yè)時,股權(quán)收購行為涉及外商投資企業(yè)的境內(nèi)再投資,應(yīng)當(dāng)適用關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定。如果目標(biāo)公司為外商投資房地產(chǎn)企業(yè)時,該交易應(yīng)當(dāng)滿足限外令中對于外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以及三資企業(yè)法及

6、其實施條例中相關(guān)審批的規(guī)定。(二股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)及程序適用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)及程序適用基本框架與直接增資是相同的。不同之處在于其增加了股權(quán)出讓方及股權(quán)收購方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議這一環(huán)節(jié)。而這一環(huán)節(jié)主要適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定。具體將在案例中進(jìn)行分析。二、案例解析1、境外投資者并購?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)境外投資者A增資境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下: 境外 根據(jù)外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定以及三資企業(yè)法(及其實施條例5的規(guī)定,該項增資應(yīng)當(dāng)經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立外商投資企業(yè)B的審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。由外商投資企業(yè)B根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提交相應(yīng)的材料。同時,根據(jù)171號文的規(guī)定,境外投

7、資者A對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B的增資除需履行上述批準(zhǔn)外,境外投資者A還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備履行國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等的保證函,并由稅務(wù)機(jī)關(guān)出具相關(guān)納稅證明材料。此外,外國投資者A還應(yīng)當(dāng)妥善安置職工,處理銀行債務(wù),并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。2、外商投資企業(yè)增資境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外國投資者在境內(nèi)設(shè)立外商投資公司A。利用外商投資公司A增資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下:5見中外合資經(jīng)營企業(yè)法、中外合作經(jīng)營企業(yè)法以及外資企業(yè)法及其實施條例(細(xì)則的規(guī)定。這種情形下,根據(jù)關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定第7條、第15條的規(guī)定,由于房地產(chǎn)領(lǐng)域為允許外商投資領(lǐng)域

8、,故外商投資企業(yè)A 不再需要向商務(wù)主管部門提請審批,而直接向外商投資房地產(chǎn)企業(yè)B 公司所在地的公司登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)的材料。不同于前述境外投資者直接增資, A 公司并不需要滿足171號文中規(guī)定的 “以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金”等針對境外投資者的要求。但是,A 公司仍舊需要按照171號文的規(guī)定,提交履行國有土地使用權(quán)出讓合同等一系列文件的保證函。就B 公司而言,鑒于其FIE 身份,其增資仍舊應(yīng)當(dāng)滿足三資企業(yè)法規(guī)定的審批程序。3、境外投資者并購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)境外投資者A 以直接增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B 。交易結(jié)構(gòu)圖如下:境外 境內(nèi) 此案例中,A 公司應(yīng)當(dāng)遵守關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定,獲得有審

9、批權(quán)的商務(wù)主管部門的審批。根據(jù)商務(wù)部2010年頒布的關(guān)于下放外商投資審批權(quán)限有關(guān)問題的通知,鼓勵類、允許類總投資3億美元和限制類總投資5000萬美元以下的外商投資企業(yè)的事項,由省級商務(wù)主管部門負(fù)責(zé)審批和管理。故在本案例中,由境外投資者A 向內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B 所在的省級商務(wù)主管部門提出申請,并提交相應(yīng)的材料。境外境內(nèi)此外,根據(jù)171號文的規(guī)定,境外投資者應(yīng)當(dāng)滿足的規(guī)定,如提供保證函、妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金等規(guī)定也應(yīng)當(dāng)滿足。4、外商投資企業(yè)股權(quán)增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)外商投資企業(yè)A增資內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B。交易結(jié)構(gòu)圖如下:本案例與前述外商投資企業(yè)股權(quán)增資外商投資房地產(chǎn)企

10、業(yè)有類似之處。即針對投資者FIE A 公司而言,應(yīng)當(dāng)遵守關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定,向內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)B 所在地的公司登記機(jī)關(guān)提出申請。與增資外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的不同之處在于,由于目標(biāo)公司為內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè),故171號文的相關(guān)內(nèi)容不需再履行。此外,B 公司也不需向主管部門提出申請。5、境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的法規(guī)及程序適用境外增資 境內(nèi) 鑒于篇幅所限,本文僅討論涉及審批最多的與境內(nèi)外商投資房地產(chǎn)公司的外資股東進(jìn)行股權(quán)交易的情形。目標(biāo)公司為內(nèi)資的情況就不再贅述。當(dāng)投資者為FIE 時,交易結(jié)構(gòu)圖如下。 境內(nèi)如圖所示，外商投資企業(yè) A 為了獲得外商投資房地產(chǎn)企業(yè) D 的股權(quán)，而直接與

11、外商投資房地產(chǎn)企業(yè) D 的股東外商投資企業(yè) C 或 者境外投資者 B 達(dá)成股權(quán)收購協(xié)議。 此種模式與直接增資目標(biāo)公司的相同之處在于由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致目標(biāo)公司的股權(quán)變更，目標(biāo)公司同樣需要完成 171 號文、三資 企業(yè)法及其實施條例（細(xì)則）規(guī)定的審批程序。不同之處在于增加了 A 公司與股東 B 或股東 C 之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的審批程序。無 論股東為境外投資者或是 FIE，都應(yīng)當(dāng)適用外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定，辦理審批程序。由外商投資房地產(chǎn)企業(yè) D 向批準(zhǔn)其設(shè)立的商務(wù)主管部門進(jìn)行審批。（當(dāng)投資者為境外投資者時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議審批適用規(guī)則與投資者為 FIE 的情況相同。只是 需要滿足 171 號

12、文中針對境外投資者的要求。）為了更好地歸納外商通過股權(quán)并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)適用法律法規(guī)及相關(guān)審批，本文 將相關(guān)內(nèi)容整理為下表。 股權(quán)收購者 目標(biāo)房地產(chǎn) 企業(yè) 是否需要商務(wù)主管部 門審批 說明 法律依據(jù) 需要分別進(jìn)行外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的審批（股權(quán) 外國投資者 需要審批 收購者提出）以及變更外商投資企業(yè)的審批（目標(biāo)房 地產(chǎn)公司提出） 商務(wù)部令【2009】第 6 號； 外資三法及其實施條例（細(xì)則） 、公司登記管理 條例等 內(nèi)資房地產(chǎn) 企業(yè) 此種情況涉及外商投資企業(yè)境內(nèi)再投資。根據(jù)相關(guān)法 外商投資企業(yè) 無審批 律規(guī)定投資領(lǐng)域為允許、鼓勵領(lǐng)域不需商務(wù)委員會的 審批。 對外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部、國家工商行政管理局令 【2000】第 6 號； 商務(wù)部令【2015】第 2 號； 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)