物業(yè)公司年度工作計劃[精]

1、* 物業(yè)公司年度工作計劃 精 工作計劃（ 2004）根據(jù)物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實施方案的計劃，和公司在2003 年的情況， 在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司2004 年的工作計劃。2004 年，是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。工作任務將主要涉及到企業(yè)資質(zhì)的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴大，保持并進一步提升公司的管理服務質(zhì)量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發(fā)展擴大。因此， 2004 年的工作重點將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務的拓展方面來。為能夠順利的達到當初二級企業(yè)資質(zhì)的要求，擴大管理面積、擴大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，進一步優(yōu)化人力資源，

2、提高物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓工作，進一步落實公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。一、對外拓展：物業(yè)公司到了2004 年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級會成為一個問題，從長遠的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴張壓力是較大的，2004 年的工作重點必須轉(zhuǎn)移到這方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時間里仍是最大市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標。同時，住宅物業(yè)是市

3、場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應在不放棄該類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走別人沒有走的路。在2004 年第一季度即組織人員進行一次大規(guī)模的市場調(diào)查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。經(jīng)過 2003 年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，2004 年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項工作能夠順利的開展起來。投入預算見附表5。.目前暫定2004 年的拓展目標計劃為23 萬平

4、方米，這個數(shù)字經(jīng)過研究，是比較實際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。如果 2004 能夠找到一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實現(xiàn)的；如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有兩個項目的話，也可以實現(xiàn)。目前在談的大觀園項目等也表明，公司2004 年的拓展前景是美好的。二、換取企業(yè)資質(zhì)按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時資質(zhì)是一年，將于2004 年 5 月份到期，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來評審我公司的企業(yè)等級。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在5 月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項目，則評定為三級企業(yè)，應該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)

5、等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在204 年第二季度開始準備有關(guān)資質(zhì)評審的有關(guān)資料，不打無準備之仗。爭取一次評審過關(guān)。三、內(nèi)部管理工作：（一）人力資源管理：物業(yè)公司在2003 年中設(shè)置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經(jīng)營管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原來經(jīng)營管理部的物業(yè)管理項目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進行崗位調(diào)整或者引進新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導。在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強內(nèi)部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在

6、今后的項目發(fā)展中，必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。在培訓工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓目標化，量化，作為年終考核的一個子項。員工進入公司后一年內(nèi)必須持證上崗率達100。技術(shù)性工種必須持相關(guān)國家認證證書上崗。2004 年的培訓工作重點轉(zhuǎn)移到管理員和班組長這一級員工上，基層的管理人員目前是公司的人力資源弱項，二零零四年通過開展各類培訓來加強該層次員工的培訓。（二）品質(zhì)管理：.質(zhì)量管理體系在2003 年開始推行， 其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓工作上滯后，執(zhí)行的標準沒有真正的落實。為此，2004 年將繼續(xù)

7、貫徹公司的質(zhì)量體系，為公司通過ISO9000：2000 的認證認真的打好基礎(chǔ)，爭取能夠在2005 年通過認證。在 2004 年 2 月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質(zhì)量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質(zhì)管理培訓。對新接管的項目實施項目式的質(zhì)量體系設(shè)計，對單獨的項目編寫質(zhì)量文件，單獨實施不同標準的質(zhì)量系統(tǒng)。2004 年將實施品質(zhì)管理項目專人負責制，公司每個接管的項目都指定專人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。包括在該項目的質(zhì)量內(nèi)部管理、業(yè)主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項目質(zhì)量管理審核報告等。同時，配合項目業(yè)主（業(yè)主委員會）的需求進行年度的質(zhì)

8、量管理分析調(diào)查，獲得有效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項目的不合格項進行整改。2004 年 12 月擬將進行一次內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核，將嚴格依照ISO9000 ： 2000 的要素進行，這次內(nèi)審將是物業(yè)公司的第一次品質(zhì)管理總結(jié)會議。（三）行政工作：綜合管理部在2003 年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細致的落實。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在2004 年綜合管理部要加強管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項工作。在公司內(nèi)設(shè)置建議信箱，具體設(shè)置在公司總部和各項目處，用于公司員工就公司的

9、現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質(zhì)量體系審核。2004 年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜合管理部進行統(tǒng)一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務，有利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。每月的 20 25 號各管理處報下個月的材料采購清單，30下月 3 號領(lǐng)取所采購的物資，在有力保障項目處正常運轉(zhuǎn)的同時，注意費用的有效控制。.2004 年物業(yè)公司還要慢慢的溶進四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場，參加行業(yè)協(xié)會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業(yè)活動。對四川省的物業(yè)管理行業(yè)進行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方

10、向，同時也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。（四）企業(yè)文化和品牌打造：華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團和四川的大經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展，華神物業(yè)繼承了華神集團了優(yōu)良傳統(tǒng)，打造企業(yè)品牌，鑄造朝氣逢勃的企業(yè)文化。在2004 年物業(yè)公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。如：崗位技能競賽、服務水平競賽、籃球賽、棋牌賽等，以此加強企業(yè)的凝聚力，增強員工的歸屬感，激發(fā)員工的工作熱情。嚴肅工作紀律，從細小處做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見面問好、主動為業(yè)主提供幫助、下班整理自己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關(guān)物業(yè)管理的各種會議和培訓，在業(yè)界建立形象。三、經(jīng)營管理工作：二零零四年，

11、經(jīng)營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項目中挖掘項目的相關(guān)資源進行經(jīng)營，指導項目部開展經(jīng)營管理工作。核算項目部的經(jīng)營情況，根據(jù)實際情況和計劃來調(diào)控，以達到經(jīng)濟效益最大化。2003 年的兩個經(jīng)營項目，在年底都進行了剝離。因此，2004 年經(jīng)營管理部主要進行物業(yè)管理項目的經(jīng)營工作，兼而尋找新的項目。四、收支預測：收入：按照先前的預測，二零零四年擴展23 萬平方米的管理面積，按目前已經(jīng)有可能的大觀園項目方案來計算，已經(jīng)有15 萬平方米。年開支72 萬，收入74 萬，收支相抵，除去不可預見的因素，則該項目持平。若按另外擴展8 萬平方米面積，每平方米0.4 元計算，則年收入38.4 萬。預測利潤率為1

12、0，即 3.84 萬元。綜合計算，若在3 月份前進駐大觀園項目則盈利不超過1.5 萬元。若在換取企業(yè)等級資質(zhì)后，順利拓展8 萬平方米的項目，預算盈利1.92 萬元。隨著管理面積的擴大，利用資源可開展多種經(jīng)營項目，但由于可變性和不可預測性，在此不對此做測算。據(jù)此，綜合計算，公司明年總收入24 萬（工業(yè)園）、74 萬（大觀園）、38.4萬（拓展新項目），共136.4 萬元。.支出：工業(yè)園管理處全年支出預算22.8 萬，大觀園項目全年支出預算68 萬，拓展新項目支出預算34.56 萬，公司本部支出 10.4 萬，則全年總支出為 135.76 萬元。利潤： 136.4 135.760.64 萬元。華神

13、物業(yè)在二零零四年必須得到一個質(zhì)的提升、積累，面對困難打開一個新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新的經(jīng)營方式，力爭取得最大的經(jīng)濟效益。本工作計劃是公司二零零四年各項工作計劃的大綱，詳細計劃以本大綱為主體展開。附表 1收入預算表（ 2004 年）序號項目收入1工業(yè)園管理處管理費240000.002花木租擺12800.00合計252800.00.附表 2支出預算表（ 2004 年）序號項目費用1工業(yè)園管理處227740.002租擺成本9192.003公司本部開支33024.00合計269956.00注： 1、3 項詳細開支分別見附表3 、附表 4。.附表 3公司本部支出預

14、算（2004 年）序號項目費用1工資及福利24624.002辦公費1200.003通訊費2400.004保險費4800.00合計33024.00注：本部開支的工資及福利包括綜合管理部和經(jīng)營管理部員工。.附表 4工業(yè)園管理處費用預算（2004 年）序號項目費用1工資及福利170500.001.1管理人員24000.001.2保安人員92400.001.3保潔人員16500.001.4綠化人員20500.001.5維修人員17100.002辦公費3600.003差旅費960.004業(yè)務費600.005材料費15600.005.1清潔用品2400.005.2日常電氣材料3600.005.3綠化用品6000.005.4勞保費600.005.5工具更新費600.00.5.6服裝更新費2400.006物業(yè)費1800.006.1垃圾清運費600.006.