幾類主要的有名合同

1、第四章-幾類主要的有名合同（四）第九節(jié) 幾類主要的有名合同（四）房屋租賃合同房屋租賃合同，是指以不動(dòng)產(chǎn)房屋為租賃標(biāo)的物的租賃合同。作為一種特殊租賃合同，除了要遵守一般租賃合同的規(guī)定以外，還要注意以下問題：1房屋租賃的無效與處理（1 ）房屋租賃合同存在下列情形時(shí)，合同無效：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管 部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無 效。但在一審法庭辯論終結(jié)前 經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)

2、的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。（3） 租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭論終結(jié)前 經(jīng)主管部 門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！咎崾尽糠课葑赓U合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。2房屋租賃中承租人的優(yōu)先權(quán)（1 ）買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。（2 ）承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：出租人出賣租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人

3、，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，這是房屋租賃合同中特別為承租人設(shè)計(jì)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！咎崾尽恐挥蟹课葑赓U規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他標(biāo)的物租賃并不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在理解承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三 人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。 承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法

4、院不予支持：A. 房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；B. 出租人將房屋出賣給 近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫 子女、外孫子女。C出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；D.第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！究碱}-多選題】甲承租乙的住房，租期未滿，乙有意將該住房出售。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（）。（2011年）A. 乙應(yīng)在出售之前的合理期限內(nèi)通知甲，甲在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B. 如果乙對(duì)甲隱瞞情況，將房屋出售給丙，甲可以主張乙、丙之間的房屋買賣合同無效C如果甲放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，當(dāng)丙購(gòu)得該住房成為新所有權(quán)人后，即使租期未滿，

5、也有權(quán)要求甲立即遷出該住房D如果乙的哥哥丁想要購(gòu)買該住房，則甲不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)網(wǎng)校答案：AD網(wǎng)校解析：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利； 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他 侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效；租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃合同的效力；出租人將房屋出賣給近親屬，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不予支持。3房屋租賃中同住人的權(quán)利（1） 承租人在租期死亡的，與其生前共同居住的人可以照原租賃合同租賃該房屋。（2）承租人

6、租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租期死亡、被宣告失蹤或被宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或其他合伙人 可以繼續(xù)租賃該房屋?？键c(diǎn)5:融資租賃合同（3級(jí)）（一）融資租賃合同概述1一般情形：融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購(gòu)買租 賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。2當(dāng)事人：典型的融資租賃關(guān)系涉及三方當(dāng)事人，即出租人、承租人和出賣人，內(nèi)容涉及租賃和買賣兩個(gè)方面。其中的承租人和出賣人可以是同一主體。3要式行為：融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。4合同：兩個(gè)合同：融資租賃合同、買賣合同。5售后回租：承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將

7、租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。6融資租賃合同雖具有租賃的性質(zhì)，但其目的是融資。根據(jù)融資租賃的這個(gè)特點(diǎn)，在融資租賃合同標(biāo)的物的行政許可、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)等問題上采取如下處理規(guī)則：（1）如果承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可，出租人未取得行政許可的，不得以此為理由認(rèn)定融資租賃合同無效。（承租人的資產(chǎn)）（2 ）承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。7租賃物的所有權(quán)（1）出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

8、。（2 ）第三人善意取得承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù) 物權(quán)法善意取得規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的， 人民法院不予支持。 除非出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知 道交易標(biāo)的物為租賃物。但有下列情形之一的除 夕卜： 出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)的； 出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的； 第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng) 機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的； 出租人有證據(jù)證明第三 人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其

9、他情形?！咎崾尽砍鲎馊宿D(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方不得據(jù)此要求解除或者變更融資租賃合同。8融資租賃合同解除（1 ）出租人可以要求解除融資租賃合同的情形： 承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處 分租賃物的； 承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的； 合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到 2期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金15%以上，經(jīng)出租人 催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的； 承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。（2）承租人可以要求解

10、除融資租賃合同的情形因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用；承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。1相關(guān)權(quán)利義務(wù)情形和責(zé)任歸屬責(zé)任歸屬租賃物不符合租賃合同約定 或者不符合使用目的的出租人不承擔(dān)責(zé)任但承租人依賴出租人的技能確定 租賃物或者出租人干預(yù)舞租賃物的除外造成第三人受損書承租人占有租賃物朋間租賃物造成第三人的人身傷 害或者財(cái)產(chǎn)損害的出租人不承擔(dān)責(zé)任維修義務(wù)承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物，履行占有租賃物 期間的維修義務(wù)支忖租金承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支忖租金提亦承租人經(jīng)催告后在合理期

11、限內(nèi)仍不支付祖金的, 出租人可以要求支何全部租金；也可以解除合同,收 回租賃物租賃物期間 租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)桑租人占有租賃物期間,租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由 承租人承擔(dān),出租人要求承租人繼續(xù)支忖租金的,人 民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另育約定或者法律另肓規(guī) 定的除外2索賠權(quán) （1）出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索 賠的權(quán)利。（2）承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)，但承 租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由， 主張減輕或者免除相 應(yīng)租金支付義務(wù)的除外。3.歸屬權(quán) （1）出租人和承租人可以約定租賃期

12、間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者 約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人” 。（2）當(dāng)事人約定租賃期屆滿租賃物歸承租人所有，承租人已經(jīng)支付大部分租金，但無力支 付剩余租金， 出租人因此解除合同收回租賃物的， 收回的租賃物的價(jià)值超過承租人欠付的租 金以及其他費(fèi)用的，承租人可以要求部分返還?！究碱} -多選題】 甲公司欲購(gòu)乙公司生產(chǎn)的塔吊，因缺乏資金，遂由丙公司提供融資租賃。 由于塔吊存在質(zhì)量問題， 吊裝的物品墜落并砸傷行人丁， 甲公司被迫停產(chǎn)修理。 根據(jù)合同法 律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，正確的有（）。（2011 年）A. 甲公司無權(quán)請(qǐng)求丙公司賠償修理塔吊的費(fèi)用B. 甲公司不得以塔吊存在質(zhì)量問題并發(fā)