精品資料（2021-2022年收藏）評估報告(1)

1、湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱： 李淑琴所擁有的位于長沙市天心區(qū)太平街70號（太傅公寓）302室的住宅用途房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方: 李淑琴估 價 方： 湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評估有限公司估 價 人 員： 彭江建 王佩紅 齊超估價作業(yè)日期： 2011年6月13日至 2011年6月14日估價報告編號： 中信發(fā)房估字第2011-E068S號目 錄一、 術(shù)語3二、 評估對象現(xiàn)場勘查攝影圖4三、 致委托方函5四、 估價師聲明6五、 估價的假設(shè)和限制條件8六、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告9七、 變現(xiàn)能力分析18八、 附件21九、 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（存檔）23術(shù)語房地產(chǎn)：土地、建筑物及

2、其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。其存在形式一般為土地、建筑物和房地。房地產(chǎn)狀況：房地產(chǎn)的區(qū)位、權(quán)益、實物三方面的客觀狀況。房地產(chǎn)權(quán)屬登記：經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記?。?quán)屬檔案）的法律行為。房地產(chǎn)抵押：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提出債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押估價：指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。抵押房地產(chǎn)：包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)抵押人：將依法

3、取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。變現(xiàn)能力：指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。法定優(yōu)先受償款：指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)相關(guān)稅費：指模擬拍賣強制變現(xiàn)過程產(chǎn)生的費用與相關(guān)稅費。費用指：法院訴訟受理費、律師服務(wù)費、申請法院執(zhí)行費用、拍賣底價評估費、拍賣傭金、抵押權(quán)人實現(xiàn)變現(xiàn)價值的管理費用；相

4、關(guān)稅費指：變現(xiàn)時應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、交易手續(xù)費等，不考慮應(yīng)由買方繳納的契稅、印花稅、交易手續(xù)費、工本費等費用。房地產(chǎn)估價：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價值進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。估價目的：指一個估價項目中委托方對估價報告的預(yù)期用途。估價對象：指一個估價項目中需要進行估價的房地產(chǎn)。估價時點：指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。估價結(jié)果：指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價對象實地

5、查勘攝影圖 致委托方函李淑琴：承蒙委托，我公司秉著科學(xué)、客觀、公正、公平、獨立的原則，對位于長沙市天心區(qū)太平街70號（太傅公寓）302室的房地產(chǎn)抵押價值進行了評估。估價時點為2011年6月13日，估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價報告應(yīng)用的有效期：自估價報告完成之日起，原則上為一年，但市場狀況變化很大時，該估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。我公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合理價值進行了估算和判定，現(xiàn)將估價結(jié)果函告如下。估價結(jié)果有關(guān)說明，請見后附的房地產(chǎn)估價結(jié)

6、果報告。房屋所有權(quán)證號：長房權(quán)證天心字第00476957號，建筑面積：78.08；建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途：住宅國有土地使用證號：長國用（2004）第01330號，使用權(quán)面積：16.86；地類（用途）：住宅用地，使用權(quán)類型：出讓地，終止日期：2043年8月6日。1、房地產(chǎn)市場價值評估總額（取整）：大寫人民幣伍拾伍萬柒仟圓整（￥557000.00）；房地產(chǎn)評估單價：7138元/2、法定優(yōu)先受償款：1）、設(shè)定他項權(quán)利的優(yōu)先受償款：無；2）、擬變現(xiàn)相關(guān)稅與費：大寫人民幣捌萬伍仟元整（￥85000.00）；3、房地產(chǎn)擬拍賣變現(xiàn)價值：大寫人民幣肆拾柒萬貳仟圓整（￥472000.00）

7、。 法人代表：湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評估有限公司 二O一一年六月十四日估價師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照房地產(chǎn)估價規(guī)范和房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見對估價對象在估價時點的客觀合理價值進行分析、測算、判斷。5. 我們對出具的估價報告的合法性、真實性和合理性負責(zé)。6. 本估價報告由我們獨立撰寫，沒有人對此提供了重要專業(yè)幫助。7. 我們已派專業(yè)估價人員彭江

8、建、王佩紅、齊超對估價對象進行了實地查勘。實地查勘內(nèi)容包括：拍攝反映房地產(chǎn)狀況的影像資料；對房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息進行必要的核對；對法定優(yōu)先受償款情況進行必要的調(diào)查；搜集補充估價作業(yè)所需的其他資料。但一般情況下我們的現(xiàn)場查勘內(nèi)容限于在查勘之日能觀察到和接觸到的范圍。8. 我們將根據(jù)現(xiàn)場查勘情況和搜集的資料對估價對象的房地產(chǎn)狀況、法定優(yōu)先受償款情況、變現(xiàn)能力和信貸風(fēng)險等進行陳述和分析，并提出相關(guān)專業(yè)意見。9. 本次估價未考慮估價對象房地產(chǎn)未來的處置風(fēng)險。10. 受本估價機構(gòu)業(yè)務(wù)范圍限制，我們一般情況下不對建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量等進行評定；不負責(zé)向房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)核實房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息；不負責(zé)對委托方（

9、產(chǎn)權(quán)人或第三人）的信用度進行調(diào)查與評定。11. 本估價報告中所采用的估價對象的坐落、用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等相關(guān)信息均以其權(quán)屬登記為準(zhǔn)，但估價報告不能作為房地產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)的憑證。12. 本估價報告是針對估價對象的房地產(chǎn)抵押價值做出的專業(yè)參考意見，在一般情況下并不具有強制執(zhí)行力。13. 委托方應(yīng)當(dāng)向本估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。如因委托方未如實提供相關(guān)資料、未履行估價協(xié)議約定等從而造成估價結(jié)果失實或者其他后果的，由委托方承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。14. 委托方對估價報告有疑問的，可以向本估價機構(gòu)咨詢；對估價結(jié)果有異議的，請在自估價報告出

10、具之日起五個工作日內(nèi)向本估價機構(gòu)書面申請復(fù)估，本估價機構(gòu)將在自收到申請之日起五個工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。15. 未經(jīng)估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得提供給委托方、相關(guān)當(dāng)事人和房地產(chǎn)行政主管部門以外的個人及單位，報告內(nèi)容不得發(fā)表在任何媒體上。16. 凡因委托方、相關(guān)當(dāng)事人在估價報告應(yīng)用有效期限內(nèi)使用估價報告不當(dāng)或超期使用估價報告而引起的后果，由其自行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。17. 我們在估價作業(yè)中對數(shù)據(jù)的處理均使用計算機連續(xù)運算，為便于金融機構(gòu)辦理相關(guān)事宜，已將估價結(jié)果四舍五入取整到千位，由此會導(dǎo)致按估價結(jié)果計算個別等式時出現(xiàn)不完全相等的情況，一般情況下不影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。18. 本估價報告經(jīng)估

11、價機構(gòu)法人代表簽章，參與估價作業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，作為一個整體使用時有效。19. 本估價報告壹式叁份，具有同等法律效力。如發(fā)現(xiàn)估價報告有印刷或裝訂錯誤時，請及時聯(lián)系本估價機構(gòu)進行更正。20. 本聲明未盡之處依照相關(guān)規(guī)定，估價報告解釋權(quán)歸本估價機構(gòu)所有。簽名 蓋章 注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊房地產(chǎn)估價師： 二O一一年六月十四日估價的假設(shè)和限制條件一、估價結(jié)果成立的假設(shè)條件1. 估價對象不涉及任何法律糾紛。2. 當(dāng)?shù)盅喝颂峁┢渌鶎俜康禺a(chǎn)給抵押權(quán)人作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保時（即：當(dāng)委托方非估價對象產(chǎn)權(quán)人時），抵押人知曉對其所屬房地產(chǎn)進行的房地產(chǎn)抵押價值評估一事。3.

12、 產(chǎn)權(quán)人已為估價對象在房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記。4. 估價對象在估價時點不存在因建筑結(jié)構(gòu)與工程質(zhì)量問題或外界因素等導(dǎo)致的安全隱患，能夠滿足正常使用條件。5. 估價時點的房地產(chǎn)交易市場是公開、平等、自愿的市場，估價對象能自由交易，且不存在特殊交易方式，交易周期內(nèi)的房地產(chǎn)市場狀況相對穩(wěn)定。6. 本估價報告中估價對象變現(xiàn)相關(guān)稅費計算的假設(shè)前提是：估價對象在估價時點以法院強制拍賣的方式進行變現(xiàn)，且以本次估價所得的市場價值作為保留價，并以保留價成交。強制拍賣變現(xiàn)時產(chǎn)生的稅費主要包括：營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、法院訴訟受理費、律師服務(wù)費、申請法院執(zhí)行費用、拍賣底價評估費、拍賣傭金等，

13、不考慮應(yīng)由買受人繳納的契稅、印花稅、交易手續(xù)費、工本費等費用。各稅費均按政府文件或行業(yè)收費的最高標(biāo)準(zhǔn)計算。計算所得的房地產(chǎn)變現(xiàn)相關(guān)稅費僅作為參考，不能代替實際發(fā)生費用。二、估價結(jié)果成立的限制條件1. 估價對象的房地產(chǎn)權(quán)屬登記是真實、合法、有效的。2. 由委托方提供的估價對象的相關(guān)情況和資料是真實的。3. 估價對象的房地產(chǎn)狀況是其在估價時點的客觀存在狀況。4. 估價對象在估價時點沒有除估價人員已知悉的以外的法定優(yōu)先受償款。5. 與估價結(jié)果對應(yīng)的時點是估價報告中所明確的估價時點。6. 與估價結(jié)果對應(yīng)的價值標(biāo)準(zhǔn)是估價報告中所明確的價值標(biāo)準(zhǔn)。7. 估價結(jié)果是以人民幣為計價的貨幣單位。8. 估價報告的實

14、際用途與估價報告中所明確的估價目的相符合。9. 估價報告在其所明確的應(yīng)用有效期內(nèi)合理使用。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委 托 方：李淑琴地 址：長沙市天心區(qū)太平街70號（太傅公寓）二、估 價 方：湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評估有限公司法定代表：盛海建地 址：星沙鎮(zhèn)板倉路199號估價資格等級：貳級資質(zhì)證書編號：湘建房（估）證字第0053號聯(lián) 系 電 話：073184018118 82285868三、估價項目概況1、估價對象的范圍估價對象系李淑琴擁有的位于長沙市天心區(qū)太平街70號（太傅公寓）的住宅用途房地產(chǎn)，建筑面積為78.08，設(shè)計用途為住宅。2、區(qū)位狀況1）位置：委估房產(chǎn)位于長沙市天心區(qū)太平街，坐落于湘江中路

15、以東、五一大道以南、黃興中路以西、解放西路以北。2）交通：有145、312等多路公交車途經(jīng)估價對象所處區(qū)域，交通便利。3）環(huán)境景觀：估價對象所處區(qū)域沒有嚴(yán)重的空氣、水及噪音污染,也無周期性洪水災(zāi)害。4）外部配套設(shè)施：周邊區(qū)域內(nèi)有五一大道、解放西路等城市主次干道，道路縱橫交錯；給排水、電力、管道天然氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行網(wǎng)點、休閑娛樂、購物、菜市場等公共服務(wù)設(shè)施完備度高。5）內(nèi)部配套設(shè)施：給排水、電力、管道天然氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。6）居住條件與環(huán)境：位于太平街，人口密集度高，公共配套設(shè)施齊全，房屋通風(fēng)采光良好，居住環(huán)境較好。3、權(quán)益狀況1）房屋所有權(quán)

16、房屋所有權(quán)證號為長房權(quán)證天心字第00476957號，房屋所有權(quán)人為李淑琴，建筑面積為78.08，房屋建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)；設(shè)計用途為住宅。2）房屋共有權(quán)房屋共有情況為單獨所有，無共有權(quán)人。3）他項權(quán)利根據(jù)委托方承諾（見附件之委托人承諾函）及估價人員了解，估價對象在估價時點未設(shè)定他項權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款，權(quán)利價值完整。4）土地使用權(quán)估價對象國有土地使用證號為長國用（2004）第01330號，土地使用權(quán)人為李淑琴，土地使用權(quán)面積為16.86，地類（用途）為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓地，終止日期為2043年8月6日。4、實物狀況1）建筑規(guī)模：根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場勘查獲悉，估價對

17、象位于長沙市天心區(qū)太平街70號（太傅公寓），房屋總層數(shù)為8層，評估對象位于第3層。2）建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。3）設(shè)施設(shè)備與裝飾裝修：經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察，房屋做了普通裝修，外墻裝飾：瓷磚貼面；內(nèi)墻裝飾：888涂料；地面裝飾：實木地板，廚、衛(wèi)為瓷磚地面；門窗裝飾：櫸木門帶門套，鋁合金窗帶不銹鋼防護網(wǎng)；其室內(nèi)通風(fēng)采光好，水電設(shè)施齊全，均可正常使用。4）空間布局：樓梯住宅用房，南北朝向，一梯兩戶，房屋戶型按兩房一廳一衛(wèi)一廚設(shè)計，通風(fēng)采光良好，維護保養(yǎng)良好。5）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度與土地平整程度：估價對象所處位置場地平整，地質(zhì)條件良好，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“六通一平” （給水、排水、通電、電訊寬帶、通路、通

18、氣與場地平整）。6）估價對象利用現(xiàn)狀、工程質(zhì)量及維護保養(yǎng)情況估價對象規(guī)劃設(shè)計用途為住宅，實際用途為住宅。根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘情況，工程質(zhì)量合格，完損程度判定為完好房。但對估價對象的現(xiàn)實勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，則是依據(jù)委托方提供的資料進行評估，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點二O一一年六月十三日六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)估價依據(jù)是指

19、一個估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。廣義的估價依據(jù)還包括委托方提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。本估價項目的估價依據(jù)主要包括：1. 中華人民共和國土地管理法2. 中華人民共和國土地管理法實施條例3. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法4. 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法5. 中華人民共和國擔(dān)保法6

20、. 中華人民共和國物權(quán)法7. 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法8. 房地產(chǎn)估價規(guī)范9. 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見10. 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引11. 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知12. 委托方提供的有關(guān)情況和資料13. 估價人員現(xiàn)場查勘搜集的有關(guān)情況和資料14. 估價機構(gòu)和估價人員已掌握的估價參考資料15. 其他相關(guān)法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府文件、估價參考資料等八、估價原則估價原則是指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出來的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則和標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，結(jié)合估價目

21、的，本估價項目遵循以下原則：1. 以獨立、客觀、公正原則。該原則是房地產(chǎn)估價的基本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。該原則要求估價機構(gòu)站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。2. 合法原則。該原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價值，因為實物和區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估價值就會有所不同，且估價對象的權(quán)益狀況不是委托方和估價機構(gòu)可以隨意假定的，必須依法判定。遵循合法原則是指依法判定估價對象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)來估價。3. 最高最佳利用原則。該原則要求估價結(jié)果是在估

22、價對象最高最佳利用下的價值。最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象價值最大的一種可能的利用。房地產(chǎn)估價之所以要遵循最高最佳利用原則，是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)利用中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖采取最高最佳的利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)潛力，以取得最大的經(jīng)濟利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競爭和優(yōu)選的結(jié)果。4. 估價時點原則。該原則要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。5. 替代原則。該原則要求估價結(jié)果不得不合理的偏離類似房地產(chǎn)

23、在同等條件下的正常價格。房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價值（需要說明的是，經(jīng)濟學(xué)的規(guī)律只是在平均意義上才是對的，它不表現(xiàn)為準(zhǔn)確的數(shù)量關(guān)系）。6. 謹(jǐn)慎原則。該原則是房地產(chǎn)抵押價值評估時應(yīng)當(dāng)遵循的一項原則。該原則要求在存在不確定性因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估估價人員知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價方法房地產(chǎn)估價應(yīng)采用科學(xué)的方法進行分析、測算和判斷?；镜墓纼r方法包括市場比較法、收益法和成本

24、法。此外，還有由基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。1.房地產(chǎn)估價規(guī)范對估價方法選用的要求估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選

25、用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。2.常用估價方法概述市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把市場比較法求得的價值簡稱為比準(zhǔn)價格。市場比較法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。其公式為：比準(zhǔn)價格=可比實例×交易情況×交易日期×房地產(chǎn)狀況成交價格修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率（報酬率）將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀

26、合理價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法求得的價值簡稱為收益價格。收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益房地產(chǎn)。其公式為：最一般的公式：V=ni=1Ai（1+R）i式中：V收益價格 Ai未來第i年的凈收益 R報酬率 n收益年限凈收益每年不變的公式：V =A×1 1R（1+ R）n式中：V收益價格 A凈收益 R報酬率 n收益年限此公式的假設(shè)前提是：凈收益每年不變?yōu)锳；報酬率為R，且不等于零；收益年限為有限年n。凈收益按一定比率遞增的公式：V =A×1(1+g）nR-g1+ R式中：V收益價格 A凈收益 R報酬率 g凈收益逐年遞

27、增比率 n收益年限此公式的假設(shè)前提是：凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；凈收益逐年遞增比率g不等于報酬率R；收益年限為有限年n。成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法求得的價值簡稱為積算價格。對于很少發(fā)生交易而限制了市場比較法運用，有沒有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價。其公式為：最基本的公式：房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式：新開發(fā)房=土地取+開發(fā)+管理+銷售+投資+銷售

28、+開發(fā)地產(chǎn)價值得成本成本費用費用利息稅費利潤適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式：房地產(chǎn)價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格建筑物折舊假設(shè)開發(fā)法：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益（具體為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤后余額）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。其最基本的公式為：待開發(fā)房=開發(fā)完成取得后續(xù)開后續(xù)管后續(xù)銷后續(xù)投后續(xù)銷后續(xù)開地產(chǎn)價值后的價值稅費發(fā)成本理費用售費用資利息售稅費發(fā)利潤基準(zhǔn)地價修正法：是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對已公布的同類用途同級或同

29、一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進行修正，估算待估宗地客觀價值的方法。其公式為：V=V1b×（1±Ki）×Kj式中：V宗地價格V1b某一用途土地在某一土地級別上的基準(zhǔn)地價Ki宗地地價修正系數(shù)Kj估價期日、容積率、土地使用年限等其他修正系數(shù)3. 確定估價方法根據(jù)估價對象在估價時點的客觀房地產(chǎn)狀況，結(jié)合估價目的及相關(guān)規(guī)定，對估價方法的選用分析如下：估價對象屬于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，其所在區(qū)域房地產(chǎn)市場成熟，且在估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易，具備選用市場比較法的條件。收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，估價對象具有現(xiàn)實的租賃收益，可以

30、使用收益法。如采用成本法進行測算，不能很好的反映在估價對象在當(dāng)前市場條件下的客觀合理價值。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是待開發(fā)房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程等，按估價對象在估價時點的房地產(chǎn)狀況，不適宜采用假設(shè)開發(fā)法?；鶞?zhǔn)地價修正法常用于單純的土地估價或用于其他方法（如成本法、假設(shè)開發(fā)法）中的土地價值的評估，按估價對象在估價時點的房地產(chǎn)狀況，不適合采用基準(zhǔn)地價修正法。綜上所述，確定采用市場比較法和收益法，分別計算出估價對象的比準(zhǔn)價值和收益價值，對二者進行綜合后，確定估價結(jié)果。十、估價結(jié)果本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素

31、的基礎(chǔ)上，經(jīng)過科學(xué)測算，確定估價對象于估價時點的房地產(chǎn)市場價值：1、房地產(chǎn)市場價值評估總額（取整）：大寫人民幣伍拾伍萬柒仟圓整（￥557000.00）；房地產(chǎn)評估單價：7138元/2、法定優(yōu)先受償款：1）、設(shè)定他項權(quán)利的優(yōu)先受償款：無；2）、擬變現(xiàn)相關(guān)稅與費：大寫人民幣捌萬伍仟元整（￥85000.00）；3、房地產(chǎn)擬拍賣變現(xiàn)價值：大寫人民幣肆拾柒萬貳仟圓整（￥472000.00）十一、估價人員簽名 蓋章注冊房地產(chǎn)估價師：注冊房地產(chǎn)估價師：十二、估價作業(yè)日期二O一一年六月十三日至二O一一年六月十四日十三、估價報告應(yīng)用有效期限本估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成之日起，原則上為一年，但市場狀況變化

32、很大時，該估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。 湖南中信發(fā)房地產(chǎn)評估有限公司二O一一年六月十四日估價對象變現(xiàn)能力分析1、估價對象的通用性：根據(jù)該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施現(xiàn)狀、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、常住人口與流動人口數(shù)量、城市規(guī)劃走向等綜合判斷估價對象作為住宅使用為最高最佳使用，通用性一般。2、獨立使用性：該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獨立、四至無糾紛。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法及相關(guān)法律法規(guī)可知，評估對象其獨立實用性不受限制。3、可分割轉(zhuǎn)讓性：根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，委估房產(chǎn)可分套分割轉(zhuǎn)讓。4、估價對象權(quán)屬狀況，登記狀況及出讓金繳納情況序號調(diào)查項目調(diào)查詳情1權(quán)屬狀況評估對象權(quán)證合法完整,產(chǎn)權(quán)清晰

33、，四至無糾紛，無權(quán)利瑕疵。2登記狀況評估對象在估價時點之日未設(shè)定他項權(quán)利，權(quán)利價值完整。3出讓金繳納情況委托方已全額繳納土地出讓金5、擬拍賣變現(xiàn)稅費預(yù)計稅費名稱稅率或標(biāo)準(zhǔn)計算基數(shù)稅費總額（元）契稅（轉(zhuǎn)讓）1%拍賣成交價5570 營業(yè)稅0.00%拍賣成交價0 印花稅0.05%拍賣成交價279 所得稅1.00%拍賣成交價5570 增值稅1.00%拍賣成交價5570 集資房收益金0.00%拍賣成交價0 交易手續(xù)費(元/平方米)3房屋建筑面積234 土地證書工本費(元/本)200國有土地使用證200 房屋所有權(quán)證工本費(元/本)400房屋所有權(quán)證400 拍賣變現(xiàn)時的相關(guān)費用（訴訟費用4%，拍賣費用5%，執(zhí)行費用0.5%，評估費用0.5%，