北科建土地一級(jí)開發(fā)及融資報(bào)告

1、北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司土地一級(jí)開發(fā)模式及融資分析報(bào)告土地一級(jí)開發(fā)模式及融資分析報(bào)告導(dǎo)導(dǎo) 讀讀一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析二、土地一級(jí)開發(fā)模式分析三、融資模式分析四、參考模式概況概況整體評(píng)價(jià)具體分析3近五年來(lái)，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)取得了巨大的成就 建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，是實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略，增強(qiáng)我國(guó)科技創(chuàng)新能力和綜合國(guó)力的跨世紀(jì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策。 五年來(lái)，中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)取得舉世矚目的成就。特別是中關(guān)村西區(qū)建設(shè)，一改過(guò)去陳舊的房屋、斜窄的小街，成為高樓林立、綠樹成蔭、高新技術(shù)企業(yè)聚集的花園式商務(wù)辦公、會(huì)展酒店、貿(mào)易商業(yè)中心。 北科建集團(tuán)做為中關(guān)村建設(shè)的主力軍，

2、為落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)（國(guó)函199945號(hào)），創(chuàng)造了科技園區(qū)建設(shè)開發(fā)的新篇章，走出一條“統(tǒng)一規(guī)劃、政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”土地一級(jí)開發(fā)的新路。企業(yè)也隨之不斷發(fā)展壯大，集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模成倍增加，培養(yǎng)了一支“學(xué)習(xí)型、專家型、創(chuàng)新型”管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)骨干，樹立了在行業(yè)內(nèi)的影響，創(chuàng)造了一個(gè)新的品牌。4五年來(lái)，北科建從一家股份公司發(fā)展為控股型集團(tuán)，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展壯大1999年，北京科技園建設(shè)股份有限公司成立。2004年7月，企業(yè)正式改組成立集團(tuán)公司，發(fā)生了質(zhì)的變化。1999年12月，北京科技園置業(yè)股份有限公司成立。2000年 8月，北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司成立。2000年 8月

3、，北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責(zé)任公司成立。2000年 9月，北京歸谷園有限責(zé)任公司成立。2001年12月，北京中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展有限公司成立。2001年12月，北京瑞坤置業(yè)有限責(zé)任公司成立。2002年11月，北京瑗瑪斯區(qū)域供冷技術(shù)開發(fā)有限公司成立。2003年 1月，北京高科能源供應(yīng)管理有限公司成立。2004年 4月，北京城科第一太平物業(yè)管理服務(wù)有限公司成立。5北科建成立以來(lái)，開發(fā)了五個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企業(yè)性質(zhì)注冊(cè)資本股份構(gòu)成建設(shè)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)情況中關(guān)村西區(qū)自主經(jīng)營(yíng)130000西區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，地下空間綜合開發(fā)20個(gè)可出讓地塊，已出讓15個(gè)；地下空間商業(yè)以出租形式經(jīng)營(yíng)，已出租80的面積，但正式營(yíng)

4、業(yè)的只有家樂福。軟件園控股50000北科建出資25500萬(wàn)元，占51%負(fù)責(zé)軟件園土地一級(jí)開發(fā)，及園區(qū)內(nèi)一些配套設(shè)施。共30多個(gè)可出讓地塊，只剩2個(gè)地塊未出讓。自建項(xiàng)目：研發(fā)樓、信息中心出租經(jīng)營(yíng)，康體中心、軟件廣場(chǎng)將來(lái)已委托管理的方式經(jīng)營(yíng)。生命園控股30000北科建出資19800萬(wàn)元，占66負(fù)責(zé)軟件園土地一級(jí)開發(fā)。一期用地有26個(gè)地塊，已出讓11個(gè)地塊，孵化器大樓已租售形式經(jīng)營(yíng)。生命廣場(chǎng)、青年公寓已緩建。二期建設(shè)05年展開，二期有8個(gè)可出讓地塊。西二旗合資10000北科建出資4000萬(wàn)元，占40負(fù)責(zé)西二旗地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)一期已建設(shè)完成，正在進(jìn)行銷售，二期用地由歸谷園摘牌，開始前期準(zhǔn)備。國(guó)際商城合

5、資10000北科建出資5100萬(wàn)元，占51負(fù)責(zé)商城所在區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)，去年底實(shí)現(xiàn)土地摘牌有資格進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。因拆遷影響，部分區(qū)域未完成土地一級(jí)開發(fā)；因資金問題二期開發(fā)建設(shè)未啟動(dòng)。6另外，北科建也參與了一些土地的二級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目中關(guān)村西區(qū)軟件園生命園歸谷園中關(guān)村商城項(xiàng)目名稱地下商業(yè)斜街商業(yè)軟件廣場(chǎng)康體中心孵化器大樓領(lǐng)袖硅谷簡(jiǎn)介地下空間包括ABCDE、楔形綠地區(qū)，總面積184601M2,其中A區(qū)為地下商業(yè)街，B區(qū)為餐飲和地下車庫(kù)，C區(qū)為地下車庫(kù)，D區(qū)為管理用房。斜街長(zhǎng)約300米，招商業(yè)態(tài)為休閑餐飲、酒吧、特色餐飲、精品店、高檔餐飲。集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲娛樂、康體健身教育培訓(xùn)于一體。軟件廣場(chǎng)工

6、程建筑面積為57630m2，地上四層，地下兩層，建筑高度15.5m。建設(shè)用地面積1.48公頃，總建筑面積14334平方米。主要有球類及附屬用房區(qū)、游泳池孵化器大樓建筑面積為50544平方米。是為生物醫(yī)藥企業(yè)研發(fā)、中試、生產(chǎn)而設(shè)計(jì)建設(shè)的具備通用GMP條件的專用建筑。其單元跨度近10米，層高達(dá)5.4米。樓內(nèi)配備有潔凈空調(diào)、預(yù)處理水系統(tǒng)、實(shí)驗(yàn)上下水、蒸汽系統(tǒng)、工藝?yán)鋮s水、工藝?yán)鋬鏊认到y(tǒng)。一期用地29公頃，已建設(shè)完畢，正在進(jìn)行銷售。二期建設(shè)未開始計(jì)劃建成總面積47萬(wàn)M2的，有多功能娛樂中心、中央公園、旅游世界、動(dòng)感世界、旅游度假酒店、交通樞紐等功能的綜合Shopping Mall.經(jīng)營(yíng)情況地下空間已

7、出租了80面積，楔形地下的家樂福已于04年開業(yè)，每年租金3224萬(wàn)元。其他各家均未開業(yè)。由于規(guī)劃未定，影響了工程的建設(shè)，商戶開業(yè)隨即推遲。和首旅建國(guó)集團(tuán)簽定了委托管理協(xié)議。目標(biāo)是請(qǐng)知名的管理公司進(jìn)行管理。孵化器東側(cè)科研樓（約7600平方米）由孵化器經(jīng)營(yíng)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。其它面積定位于普通生產(chǎn)科研用房，由生命園公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。行政樓部分經(jīng)適用性裝修后用于出租；中科研樓、西科研樓、生產(chǎn)大樓用于出售。生命園負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的部分累計(jì)租售面積20522平米。一期建設(shè)主要是Townhouse，銷售情況較好。商城的目標(biāo)是成為北京市民購(gòu)物、娛樂、休閑之首選，并成為北京旅游業(yè)耀眼的一景，是國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客必到之處。7北科建以土

8、地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)為起點(diǎn)，延伸向二級(jí)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等綜合型業(yè)務(wù)展開中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村生命園中關(guān)村軟件園中關(guān)村國(guó)際商城北京璦瑪斯供冷公司領(lǐng)袖硅谷歸谷園高科能源供應(yīng)管理公司一級(jí)土地開發(fā)科技園置業(yè)公司城科第一太平物業(yè)公司咨詢公司培訓(xùn)公司物業(yè)公司軟件公司軟件廣場(chǎng)孵化器二級(jí)土地開發(fā)綜合服務(wù)及高科技企業(yè)8五個(gè)項(xiàng)目中大部分采取了合資公司的形式，對(duì)集團(tuán)發(fā)展是非常有益的項(xiàng)目定位不同，面向市場(chǎng)不同，集團(tuán)如果同時(shí)管理運(yùn)作這些項(xiàng)目，管理難度會(huì)非常巨大。而此種方式，使集團(tuán)集中精力于西區(qū)建設(shè)通過(guò)合資，減少注冊(cè)資本投入（約4.7億元），并取得了合作伙伴的資源融資相對(duì)容易，并減少了投資風(fēng)險(xiǎn)培養(yǎng)和鍛煉了一支隊(duì)伍北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）

9、股份有限公司中關(guān)村軟件園公司中關(guān)村生命科學(xué)園公司北京歸谷園公司中關(guān)村國(guó)際商城9綜合比較，北科建企業(yè)取得了一定的成功規(guī)模發(fā)展企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模成倍增加發(fā)展一些優(yōu)質(zhì)客戶業(yè)績(jī)運(yùn)作了5個(gè)土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，其中“中關(guān)村西區(qū)”成為北京市的核心和重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，中關(guān)村以超前的規(guī)劃，一流的設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)外的窗口。軟件園成為國(guó)家“雙基地”，吸引了國(guó)內(nèi)外一流企業(yè)入駐。歸谷園、生命園也取得了一定的成功。業(yè)務(wù)范圍從土地一級(jí)開發(fā)延伸到土地二級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、能源服務(wù)及高科技領(lǐng)域。組織從“2個(gè)人”招聘“13個(gè)人”的一家公司發(fā)展成為一家下轄超過(guò)10家控股公司、參股公司、分公司的現(xiàn)代化集團(tuán)公司。員工隊(duì)伍發(fā)展壯大，培養(yǎng)了一

10、批人才。管理制度、體系不斷完善品牌影響力創(chuàng)造了代表一個(gè)階段的土地一級(jí)開發(fā)模式“中關(guān)村西區(qū)”成為一個(gè)有影響的品牌能力與經(jīng)驗(yàn)擁有大型土地一級(jí)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)擁有大型項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)北科建的發(fā)展一直比較穩(wěn)健，務(wù)實(shí)：北科建的發(fā)展一直比較穩(wěn)健，務(wù)實(shí)：北科建沒有特別強(qiáng)調(diào)做大做強(qiáng)，沒有制訂中長(zhǎng)期的目標(biāo)北科建歷年的工作總結(jié)和計(jì)劃都是圍繞現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行北科建沒有過(guò)多地涉足于其他領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，也沒有急于開拓外地市場(chǎng)10北科建在發(fā)展過(guò)程中遇到一些困難,另外在管理中也有一些問題，這些問題相互影響項(xiàng)目盈利能力不足招商業(yè)績(jī)有待改善融資能力不足尋找新項(xiàng)目面臨困難執(zhí)行力不強(qiáng)u對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展缺乏系統(tǒng)性的研究與思考，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向性弱u重做

11、事輕組織，重技術(shù)輕管理，重產(chǎn)銷輕成本（粗放）u組織條塊分割嚴(yán)重，橫向協(xié)作差，縱向管控不理想，支持服務(wù)弱u激勵(lì)約束機(jī)制弱化u項(xiàng)目管理薄弱等等 管理中的問題發(fā)展中的問題11隨著北科建重點(diǎn)項(xiàng)目臨近尾聲，使企業(yè)需要對(duì)土地一級(jí)開發(fā)模式進(jìn)行總結(jié) 對(duì)集團(tuán)西區(qū)、西二旗、軟件園、生命園、商城等幾個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目著手進(jìn)行項(xiàng)目再評(píng)估，分析現(xiàn)有土地一級(jí)開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)與不足以及我們實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，以利于集團(tuán)今后更清醒地深入開展新項(xiàng)目。其中包括退出機(jī)制、盈利模式、各個(gè)園區(qū)不同模式分析。評(píng)估項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與不足為新項(xiàng)目提供借鑒關(guān)鍵問題導(dǎo)導(dǎo) 讀讀一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析二、土地一級(jí)開發(fā)模式分析三、融資模式分析四、參考模式概況整體評(píng)

12、價(jià)整體評(píng)價(jià)具體分析13北科建五個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的總體任務(wù)完成情況不一項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容地塊數(shù)銷售數(shù)完成率預(yù)計(jì)周期定位中關(guān)村西區(qū)西區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，地下空間綜合開發(fā)201575%三年，實(shí)際五年增加了地下管廊經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)增加了效益；參與了部分二級(jí)開發(fā)；市政建設(shè)投入政府不肯接納軟件園負(fù)責(zé)軟件園土地一級(jí)開發(fā)，及園區(qū)內(nèi)一些配套設(shè)施。3634(11塊留用)94%沒有計(jì)劃從土地開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)閳@區(qū)經(jīng)營(yíng)，招商成為第一要?jiǎng)?wù)，另外投資了其他項(xiàng)目生命園負(fù)責(zé)軟件園土地一級(jí)開發(fā)。261142%西二旗負(fù)責(zé)西二旗地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)55100%兩年未取得預(yù)期利潤(rùn)開發(fā)周期延長(zhǎng)國(guó)際商城負(fù)責(zé)商城所在區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)，去年底實(shí)現(xiàn)土地摘牌有資格進(jìn)行

13、二級(jí)開發(fā)。在未能完成既定目標(biāo)后，退出部分股權(quán)項(xiàng)目的評(píng)估的主要標(biāo)準(zhǔn)就是看是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。14項(xiàng)目延遲情況延遲內(nèi)容原計(jì)劃起始時(shí)間實(shí)際起始時(shí)間原因分析1西區(qū)2000-20052000-2006？ 由于建筑密度大，影響了區(qū)內(nèi)道路施工，工期由8個(gè)月延至28個(gè)月；地下空間因招商客戶有變及客戶自身要求變化，二次結(jié)構(gòu)幾經(jīng)改造；斜街和ED區(qū)地上部分因規(guī)劃未定和歸屬權(quán)未定，遲遲不能施工。今年因工程款撥付緊張亦影響施工進(jìn)度。2軟件園-2005-2006？軟件廣場(chǎng)建設(shè)占用了大量資金，給公司帶來(lái)很大資金壓力；康體中心因拆遷很難推進(jìn)，施工已被迫停止。區(qū)內(nèi)部分市政道路因拆遷問題而施工停滯。3生命園已緩建因占用資金過(guò)大，

14、為避免給公司帶來(lái)過(guò)大資金壓力，已緩建會(huì)展中心、青年公寓。4西二旗2001-20022001-2005拆遷工作尚未完成。5國(guó)際商城2001-2001-？因拆遷問題，部分一級(jí)工程進(jìn)展很緩慢，因整體開發(fā)所需資金量很大，沒有其他公司進(jìn)行土地摘牌，自行摘牌后因自身資金有限，無(wú)法開始二級(jí)建設(shè)資金成為北科建項(xiàng)目延遲的主要原因之一。資金成為北科建項(xiàng)目延遲的主要原因之一。15北科建五個(gè)項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)成本預(yù)算評(píng)估中關(guān)村西區(qū)西二旗軟件園生命園中關(guān)村商城原預(yù)算成本2000年市計(jì)委根據(jù)西區(qū)可研報(bào)告，確認(rèn)西區(qū)一級(jí)開發(fā)投資額46.86億元；02年市計(jì)委關(guān)于地下空間可研的批復(fù)中確認(rèn)地下空間開發(fā)投資額3.46億元。財(cái)政局審核投

15、資額11.3億元262524.5實(shí)際發(fā)生03年6月前測(cè)算一級(jí)開發(fā)投資需7.5億元，地下空間需9.5億元，代建工程需0.3億元。03年6月后新測(cè)算一級(jí)開發(fā)投資需6.6億元，地下空間投資11.3億元，代建工程0.2億元。征地拆遷27.6億元。間接投資（管理費(fèi)、利息支出）11.2億元03年2月測(cè)算12.25億元262524.5增加比例22%8增加的內(nèi)容清單由于地下空間二次結(jié)構(gòu)的改造，使實(shí)際支出大于預(yù)算成本。在間接投資部分利息支出、法定利潤(rùn)、企業(yè)所得稅均比可研報(bào)告中的金額增長(zhǎng)許多。前期開發(fā)費(fèi)用有所增加；間接費(fèi)用中貸款利息、兩稅一費(fèi)、企業(yè)所得稅均有所增加。因會(huì)展中心、青年公寓緩建，預(yù)算成本可能會(huì)有所降低

16、。因二級(jí)工程沒有展開，故實(shí)際成本是否會(huì)有增減不好預(yù)測(cè)。單位：億元16北科建的項(xiàng)目結(jié)果并沒有達(dá)到預(yù)期的效果中關(guān)村西區(qū)軟件園生命園歸谷園中關(guān)村商城與計(jì)劃收入相比-14億-2億施工周期評(píng)價(jià)延遲1年以上延遲延遲七通一平延遲兩年延遲1年以上工程預(yù)算評(píng)價(jià)增加22%增加增加增加8%增加七通一平完成基本完成合格未完成未完成是否發(fā)生安全事故否否否否否中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村西區(qū)0 02000020000400004000060000600008000080000100000100000120000120000140000140000160000160000200220022003200320042004計(jì)劃數(shù)計(jì)劃數(shù)實(shí)際

17、數(shù)實(shí)際數(shù)軟件園軟件園0 05000500010000100001500015000200002000025000250003000030000200220022003200320042004計(jì)劃數(shù)計(jì)劃數(shù)實(shí)際數(shù)實(shí)際數(shù)生命園生命園0 0200020004000400060006000800080001000010000120001200014000140001600016000200220022003200320042004計(jì)劃數(shù)計(jì)劃數(shù)實(shí)際數(shù)實(shí)際數(shù)近兩年，大部分園區(qū)未完成銷售目標(biāo)。17中關(guān)村西區(qū)開發(fā)成本分析減少的成本（單位：萬(wàn)元）增加的成本（萬(wàn)元）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)24629成本控制較好配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)

18、49725立項(xiàng)的問題工程直接費(fèi)用26544貸款利息截止2003年33714開發(fā)方式及進(jìn)度導(dǎo)致銷售費(fèi)用9076原估計(jì)較高股東回報(bào)8000兩稅一費(fèi)726企業(yè)所得稅5910可研的失誤回款利息 2億元左右合計(jì)：60975合計(jì) 90949 如果將增加的配套設(shè)施服務(wù)費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)相抵，中關(guān)村西區(qū)的虧損主要體現(xiàn)在：利息、回款利息及稅收上。這些是由于項(xiàng)目定位、開發(fā)安排及銷售遇阻造成的。配套設(shè)施貸款利息企業(yè)所得稅回款利息股東回報(bào)18中關(guān)村西區(qū)的分析二級(jí)開發(fā)商招商效果不佳增加財(cái)務(wù)成本企業(yè)虧損無(wú)法及時(shí)付款北科建遭受損失其他開發(fā)商不敢買地建立中關(guān)村西區(qū)招商協(xié)調(diào)組織，定期溝通，發(fā)現(xiàn)問題，共同解決重新思考中關(guān)村西區(qū)的定位

19、與功能，進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，增加商業(yè)與其他公用設(shè)施比例探討國(guó)外房地產(chǎn)基金購(gòu)買中關(guān)村西區(qū)物業(yè)的可行性，幫助二級(jí)開發(fā)商解套引進(jìn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)家，進(jìn)行會(huì)診和招商19歸谷園分析歸谷園計(jì)劃收入13.99實(shí)際收入11.82計(jì)劃成本11.7實(shí)際成本12.2計(jì)劃利潤(rùn)2.29實(shí)際利潤(rùn)-0.38企業(yè)進(jìn)行土地一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，能夠降低成本10%左右。其中，土地的開發(fā)成本是不透明的。土地的溢價(jià)收入由企業(yè)受益。而政府實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的目的之一，就是獲得土地溢收入。因此，北科建操作西二旗項(xiàng)目，有兩個(gè)選擇。一是只參與土地一級(jí)開發(fā)，顯然，其利潤(rùn)是有限的。因此，北科建與首創(chuàng)等企業(yè)合作，應(yīng)該采取土地一、二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的方式。第一期

20、，北科建采取此方式。其一級(jí)土地開發(fā)是虧損的，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)提高了。第二期，應(yīng)繼續(xù)沿用一期的方式。然而由于采取購(gòu)買熟地的方式，導(dǎo)致多支出3億的成本。0 01 12 23 34 45 56 67 78 89 9一期一期二期二期收入支出導(dǎo)導(dǎo) 讀讀一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析二、土地一級(jí)開發(fā)模式分析三、融資模式分析四、參考模式概況整體評(píng)價(jià)具體分析具體分析21北科建模式是一種特殊的創(chuàng)新模式立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府北科建模式 遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”，北科建模式是一種創(chuàng)新的模式，其中除西二旗（是土地一級(jí)開發(fā)）外，其他四個(gè)項(xiàng)目的模式比較接近。即： 土

21、地一級(jí)開發(fā) + 招商模式。參與了部分二級(jí)開發(fā)22北科建模式成功的關(guān)鍵點(diǎn)是招商立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府土地一級(jí)開發(fā)按規(guī)定的程序進(jìn)行，并無(wú)太多的難度。招商的效果直接影響了北科建的效益，而招商的成功又面臨多因素的制約。北科建承擔(dān)了很多后續(xù)服務(wù)的工作，而這些工作，本來(lái)應(yīng)由政府來(lái)實(shí)施的。如果招商效果不理想，可導(dǎo)致：一級(jí)開發(fā)的收入無(wú)法落實(shí)企業(yè)資金遇到壓力企業(yè)成本增加工程進(jìn)度延遲北科建從施工開發(fā)企業(yè)變成北科建從施工開發(fā)企業(yè)變成“銷售型企業(yè)銷售型企業(yè)”!23如果對(duì)北科建模式進(jìn)行分析的話特點(diǎn)及利益問 題企業(yè)借助了中關(guān)村地區(qū)發(fā)展的上升趨勢(shì)，獲得了有利的資源-土地

22、政企職責(zé)不分，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)沒有嚴(yán)格按照市場(chǎng)化運(yùn)作。統(tǒng)一規(guī)劃，提高區(qū)域影響力和品質(zhì)策劃能力不足，未達(dá)到預(yù)期效果建設(shè)進(jìn)度快對(duì)資金需求量大，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用通過(guò)一級(jí)土地開發(fā) ，降低開發(fā)成本由于規(guī)劃的公攤面積過(guò)大，土地一級(jí)開發(fā)的成本并未最終降低政府擔(dān)保的融資渠道，解決了資金問題融資容易反倒導(dǎo)致企業(yè)沒有系統(tǒng)考慮建立良好的融資結(jié)構(gòu)，資金的使用也沒有達(dá)到最優(yōu)中關(guān)村的興起并沒有使人想到風(fēng)險(xiǎn)的存在企業(yè)的收益模式受約束，風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)等。北科建模式就當(dāng)時(shí)而言，是一種創(chuàng)新的模式。任何模式成功的前提，是滿足市場(chǎng)的需求，北科建推出的土地產(chǎn)品最終與市場(chǎng)存在差距。24北科建模式無(wú)法應(yīng)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)采購(gòu)加工銷售

23、傳統(tǒng)的方式截至完成土地銷售回款27.4億元，占總成本的29%。 開發(fā)總成本預(yù)計(jì)為94億元。2004年6月30日，集團(tuán)合計(jì)簽訂土地銷售合同47億元，僅占總成本的50%；規(guī)劃預(yù)銷售分步開發(fā)新的方式視市場(chǎng)情況再銷售再開發(fā)銷售結(jié)束土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)分階段投入開發(fā)，一次性全面投入開發(fā)，提高企業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。25項(xiàng)目的立項(xiàng)階段，未經(jīng)過(guò)詳細(xì)的可行研究立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府項(xiàng)目目標(biāo)發(fā)生變更（如西區(qū)管廊的修改增加了成本）沒有仔細(xì)劃分政府與企業(yè)的職責(zé)沒有按企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律辦事沒有充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)情況設(shè)計(jì)了一些非盈利的項(xiàng)目（如康體中心等），這些項(xiàng)目并非一定是園區(qū)必要組

24、成部分原因分析：原因分析：項(xiàng)目由政府提出，不是純市場(chǎng)行為；普遍持樂觀態(tài)度；新模式的可研分析存在一定的難度；26項(xiàng)目的規(guī)劃階段，追求形象工程，不符市場(chǎng)規(guī)律立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府一些園區(qū)存在追求時(shí)尚，不計(jì)成本的情況（中關(guān)村西區(qū)、軟件園和生命園都存在）公用面積如綠化面積過(guò)大等，如果西區(qū)、軟件園的綠化率降低一點(diǎn)，可能就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)上億的利潤(rùn)。規(guī)劃工作和經(jīng)營(yíng)工作未能有效地結(jié)合起來(lái)（如中關(guān)村西區(qū)的地下管廊反復(fù)修改）原因分析：原因分析：追求項(xiàng)目的形象，忽視了經(jīng)濟(jì)效益；為了滿足政府領(lǐng)導(dǎo)的偏好；20022002年工作報(bào)告：年工作報(bào)告：園區(qū)按照“世界一流”的外

25、延與內(nèi)涵標(biāo)準(zhǔn)去做，尚有大量的工作； 27項(xiàng)目的征地拆遷、市政建設(shè)階段，普遍存在工期延誤的情況立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府對(duì)征地拆遷的困難估計(jì)不足延誤工期情況普遍，提高了成本增加了非企業(yè)承擔(dān)的費(fèi)用2002年西二旗、軟件園與生命園三個(gè)園區(qū)年計(jì)劃征地拆遷投資16.26億元，實(shí)際完成7.71億元。其中：西二旗計(jì)劃6.27億元，實(shí)際2.31億元，完成計(jì)劃的37%；軟件園計(jì)劃8.1億元，實(shí)際3.95億元，完成計(jì)劃的49%； -2003綜合計(jì)劃報(bào)告加強(qiáng)拆遷管理工作，降低拆遷成本，縮短遷拆周期，是北科建的競(jìng)爭(zhēng)力之一。28招商過(guò)程進(jìn)行分析立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土

26、地招商二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)中關(guān)村西區(qū)的整體品牌沒打響，未形成聚眾效應(yīng)未能及時(shí)隨市場(chǎng)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目方案建設(shè)公司及控股公司2002年初計(jì)劃安排一級(jí)土地出讓新增銷售合同額15.73億元，實(shí)際完成4.27億元，其中西二旗一期1億元(北大)、軟件園2.55億、生命園0.72億。西區(qū)年初計(jì)劃完成三塊地5.1億的土地銷售，未實(shí)現(xiàn)； -2003年綜合計(jì)劃報(bào)告29土地招商實(shí)際是在市場(chǎng)上銷售“土地” 土地招商實(shí)際是一個(gè)商品銷售過(guò)程，對(duì)北科建而言，其銷售的商品是土地，無(wú)論是中關(guān)村西區(qū)，軟件園，還是中關(guān)村商城，其實(shí)實(shí)質(zhì)都是土地銷售，只不過(guò)其表現(xiàn)的形式不一樣而已。大體上分為四類：項(xiàng)目市

27、場(chǎng)特征客戶關(guān)鍵成功要素中關(guān)村西區(qū)開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)需求有限，資金占用大中關(guān)村地區(qū)辦公用房高新技術(shù)企業(yè)位置及價(jià)格軟件園定向需求，受產(chǎn)業(yè)政策影響研發(fā)及生產(chǎn)用房高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠政策、交通環(huán)境生命園研發(fā)及生產(chǎn)用房高新技術(shù)企業(yè)西二旗需求量大，開發(fā)周期短，風(fēng)險(xiǎn)低住宅個(gè)人位置、配套、品質(zhì)中關(guān)村商城開發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)需求有限，資金占用大商業(yè)用房商業(yè)企業(yè)位置、人氣30北科建集團(tuán)的五個(gè)土地項(xiàng)目的招商手段分析中關(guān)村西區(qū)西二旗軟件園生命園中關(guān)村商城廣告宣傳在北京電視臺(tái)新聞聯(lián)播前做過(guò)西區(qū)整體的廣告、電視電臺(tái)的專題報(bào)道、新聞發(fā)布會(huì)、媒體軟廣告、業(yè)內(nèi)聯(lián)誼會(huì)平面媒體：中國(guó)計(jì)算機(jī)世界報(bào)、IT經(jīng)理世界在園區(qū)周圍樹立大型廣告牌。商業(yè)展

28、覽每年參加中關(guān)村電腦節(jié)、參加過(guò)國(guó)貿(mào)的展會(huì)每年參加中關(guān)村電腦節(jié)，軟博會(huì)路演其他推介方式大型的文藝晚會(huì)“中關(guān)村之夜”、路牌平面廣告、在土地整理中心掛牌。去新港、美國(guó)參加路演，在四環(huán)路邊有廣告牌31中關(guān)村西區(qū)、軟件園、生命園招商情況分析0 05 51010151520202525200020002001200120022002200320032004200420052005中關(guān)村西區(qū)生命園軟件園中關(guān)村西區(qū)前兩年銷售取得進(jìn)展后， 在2002、2003、2004年未取得進(jìn)展軟件園招商金額在逐步增加三個(gè)園區(qū)招商金額分析三個(gè)園區(qū)招商金額分析0 02 24 46 68 81010121220002000200

29、1200120022002200320032004200420052005中關(guān)村西區(qū)生命園軟件園中關(guān)村西區(qū)前期銷售良好軟件園、生命園招商數(shù)量有下降趨勢(shì)三個(gè)園區(qū)招商數(shù)量分析三個(gè)園區(qū)招商數(shù)量分析32土地一級(jí)開發(fā)付款方式分析 中關(guān)村西區(qū)土地的首付款比例大部分是20%，但也有10%、50%、60%的情況，標(biāo)準(zhǔn)不一。 軟件園的首付款比例中，30%的較多，但付款方式的種類更多，一些項(xiàng)目的首付款非常低。 毫無(wú)疑問，分期付款成為北科建目前資金緊張的主要因素之一。項(xiàng)目既然已經(jīng)完工，二級(jí)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該一次性付清費(fèi)用。正如政府出售熟地一樣，并不允許企業(yè)采用分期付款的方式。如在當(dāng)時(shí)通過(guò)政府強(qiáng)令實(shí)施，則北科建可由此減少

30、幾億的損失。中關(guān)村西區(qū)15塊地總銷售額為33億6300萬(wàn)，平均單價(jià)為2億2000萬(wàn)元，有些企業(yè)還是有實(shí)力一次性付清的。 如果企業(yè)不能一次性付清，建議提高首付款的比例（首付5成），縮短付款周期，降低回款的風(fēng)險(xiǎn)。 33綜合分析，北科建項(xiàng)目中的問題是外 部 內(nèi) 部市場(chǎng)環(huán)境中關(guān)村寫字樓數(shù)量短期內(nèi)迅速增加，寫字樓租金沒有持續(xù)增加，甚至一度下跌生命園的客戶數(shù)量及規(guī)模有限IT產(chǎn)業(yè)近幾年步入低谷對(duì)市場(chǎng)環(huán)境分析不足對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)遲緩，沒有及時(shí)的應(yīng)對(duì)手段缺乏有力的品牌宣傳和策劃力政府政府對(duì)園區(qū)的規(guī)劃指導(dǎo)嚴(yán)重地增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)政府不負(fù)擔(dān)本由其負(fù)擔(dān)的成本對(duì)政府的非市場(chǎng)指導(dǎo)沒有應(yīng)對(duì)的手段事先沒有明確雙方的權(quán)利義務(wù)二級(jí)開發(fā)企

31、業(yè)推遲還款沒有做好防范的準(zhǔn)備缺乏優(yōu)質(zhì)客戶市場(chǎng)定位存在問題綜合項(xiàng)目的目標(biāo)及操作受政府約束市場(chǎng)環(huán)境不好市場(chǎng)意識(shí)薄弱沒有與政府達(dá)成有利的協(xié)作方式市場(chǎng)運(yùn)作手段缺乏項(xiàng)目管理能力不足資金籌劃安排不當(dāng)34項(xiàng)目級(jí)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及嚴(yán)重性，以決定是放棄，還是在投標(biāo)價(jià)格中增加政治風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)即市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)增長(zhǎng)與競(jìng)爭(zhēng)分析，提出市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略金融風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目付款風(fēng)險(xiǎn)尾款回收風(fēng)險(xiǎn)在付款方式談判中盡量減少尾款所占的比例，對(duì)于客戶故意推遲初、終驗(yàn)的情況，或尾款很難回收的情況，應(yīng)將尾款回收風(fēng)險(xiǎn)在報(bào)價(jià)時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?，F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)公司大量墊支現(xiàn)金，會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，甚至關(guān)系到公司的安危

32、。要與分包商的談判中盡量爭(zhēng)取背敦背的方式，實(shí)在不能實(shí)現(xiàn)，才考慮把我司墊付貨款的利息算入報(bào)價(jià)成本里面。法律風(fēng)險(xiǎn)合同條款模糊風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)明確雙方的權(quán)利與責(zé)任，實(shí)際上北科建一些項(xiàng)目沒有合同合同工期延期罰款風(fēng)險(xiǎn)在此部分條款需要澄清，或者在標(biāo)書中答復(fù)部分滿足/不滿足，附加我司的條件。同時(shí)估計(jì)項(xiàng)目這部分可能意外的發(fā)生，計(jì)入風(fēng)險(xiǎn)金作為補(bǔ)償。計(jì)劃階段未考慮防范項(xiàng)目影響整體效益的各種風(fēng)險(xiǎn)35項(xiàng)目級(jí)風(fēng)險(xiǎn)明細(xì)分類應(yīng)對(duì)工程分包風(fēng)險(xiǎn)工程總價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分包工程取價(jià)風(fēng)險(xiǎn)唯一分包商風(fēng)險(xiǎn)外協(xié)份額過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)分包商與業(yè)主關(guān)系曖昧風(fēng)險(xiǎn)分包商資質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)分包商管理風(fēng)險(xiǎn)在在項(xiàng)目啟動(dòng)前做好當(dāng)?shù)胤职Y源的建設(shè)。當(dāng)接到項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡量引導(dǎo)客戶采用單價(jià)合同的報(bào)價(jià)方

33、式。如果一定要采用總價(jià)合同的方式，而又沒有足夠的時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)勘察與網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)的情況下，我司在標(biāo)書報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)該列明各項(xiàng)工程報(bào)價(jià)的前提條件，以此規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在標(biāo)前，至少要選擇3家以上分包商進(jìn)行工程詢價(jià)，以獲取相對(duì)優(yōu)勢(shì)外協(xié)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)配套設(shè)備集成風(fēng)險(xiǎn)配套設(shè)備服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)配套設(shè)備商務(wù)風(fēng)險(xiǎn)略項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)工程延期風(fēng)險(xiǎn)略項(xiàng)目資源獲得風(fēng)險(xiǎn)合同變更管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃階段未考慮影響項(xiàng)目階段成果的風(fēng)險(xiǎn)36從項(xiàng)目管理的角度分析，控制階段主要有下列問題對(duì)項(xiàng)目的總結(jié)和改進(jìn)不夠?qū)?xiàng)目中出現(xiàn)的情況沒有改進(jìn)措施開始計(jì)劃執(zhí)行控制結(jié)束工作量階段結(jié)束階段開始時(shí)間北科建歷年工作報(bào)告都提出要加強(qiáng)融資工作，而至今仍面臨這一問題北科建歷年工作報(bào)告

34、都提出要加強(qiáng)融資工作，而至今仍面臨這一問題20022002年計(jì)劃年計(jì)劃 財(cái)務(wù)金融部要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目融資政策的研究，拓寬融資渠道。 20032003年計(jì)劃年計(jì)劃 提高建設(shè)公司的資本運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理能力，為公司進(jìn)入資本市場(chǎng)構(gòu)建平臺(tái)。 20042004年計(jì)劃年計(jì)劃 緊緊圍繞“土地資源、資金運(yùn)作與市場(chǎng)銷售” 安排全年的工作，創(chuàng)新融資渠道。20052005年計(jì)劃年計(jì)劃 努力擴(kuò)大融資渠道。項(xiàng)目還沒有結(jié)束，所以沒有總結(jié)。 一種說(shuō)法37例：一些關(guān)鍵問題的已及時(shí)發(fā)現(xiàn)并沒有提出解決方案200120022003分析生命園欠計(jì)劃50%,主要是由于生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)剛剛起步,生物研發(fā)企業(yè)普遍弱小,經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯不足。在中關(guān)

35、村的9000多家科技企業(yè)中生物技術(shù)企業(yè)僅占到1.5%的比例。如何盡快形成西區(qū)的商業(yè)氣氛與人氣，站在國(guó)際化的視角，引進(jìn)世界巨頭與我們共同開發(fā)與經(jīng)營(yíng) ； 如何加大市場(chǎng)力度全面推進(jìn)經(jīng)營(yíng)招商及經(jīng)營(yíng)銷售方面，如何運(yùn)用現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)資源通過(guò)有效開發(fā)獲得企業(yè)資產(chǎn)與效益的最大增值，以及如何立足現(xiàn)實(shí)做好未來(lái)發(fā)展資源的儲(chǔ)備和整合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位更改規(guī)劃加大招商力度如項(xiàng)目本身有問題，做好撤出準(zhǔn)備中標(biāo)企業(yè)的銷售回款工作異常艱難 銷售回款工作異常艱難 提高首付款比例通過(guò)銀行按揭進(jìn)行隨土地出讓金一次支付融資問題融資問題融資問題改變項(xiàng)目操作方式，否則無(wú)論大部分融資（除權(quán)益性）方式都不會(huì)降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)成本控制工作宣傳力度不夠，

36、在各項(xiàng)工程成本工作程序的實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，推進(jìn)力度不足。同左同左通過(guò)招投標(biāo)的管理有效地控制了成本，然而，項(xiàng)目成本管理體制未建立。38項(xiàng)目成功與失敗因素，北科建都有表現(xiàn)項(xiàng)目成功的因素分析項(xiàng)目失敗的因素分析高層領(lǐng)導(dǎo)者的支持缺少，政府的具體支持不夠，無(wú)效的計(jì)劃有明確的目標(biāo)和范圍缺少，很多項(xiàng)目沒有明確的目標(biāo)，范圍也不定無(wú)效的進(jìn)度安排進(jìn)度安排優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)效的估計(jì)有項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)積極參與無(wú)效的成本控制有客戶的全程參與缺少項(xiàng)目目標(biāo)來(lái)回移動(dòng)企業(yè)目標(biāo)不確定分包商的良好溝通與合作低落的士氣嚴(yán)密而靈活的計(jì)劃計(jì)劃剛性大無(wú)效的激勵(lì)招商的激勵(lì)不夠隨時(shí)監(jiān)控和反饋發(fā)現(xiàn)問題沒有調(diào)整較差的人際關(guān)系正確的技術(shù)低下的生產(chǎn)力缺乏員工的支持

37、美國(guó)Standish集團(tuán)對(duì)8，400余個(gè)項(xiàng)目的研究表明： 16%的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了其目標(biāo) 50%的項(xiàng)目需要補(bǔ)救 34%的項(xiàng)目徹底失敗39從“生地”到交付使用，共有下列利益主體參與主體政府策劃者規(guī)劃者土地一級(jí)開發(fā)商土地二級(jí)開發(fā)商代理商建筑商金融機(jī)構(gòu)用戶收益區(qū)域開發(fā)的政績(jī)政府部門或策劃?rùn)C(jī)構(gòu)規(guī)劃收入利潤(rùn)利潤(rùn)代理收入利潤(rùn)利潤(rùn)使用收益率不可衡量10-15%3-8%15-50%10-15%5-10%5-10%滿意度貢獻(xiàn)土地規(guī)劃內(nèi)容規(guī)劃圖七通一平工程費(fèi)用房屋銷售收入-開發(fā)成本銷售施工資金購(gòu)買核心能力規(guī)劃與決策能力規(guī)劃能力施工經(jīng)驗(yàn)獲取土地和資金實(shí)力銷售能力施工能力這些利益主體共分“一塊蛋糕”，既合作又沖突。40北科

38、建五個(gè)項(xiàng)目的收入來(lái)源分析中關(guān)村西區(qū)西二旗軟件園生命園中關(guān)村商城招商收入土地銷售回款土地銷售回款土地銷售回款土地銷售回款土地銷售回款二級(jí)開發(fā)收入地下空間出租收入（目前家樂福3224萬(wàn)元）房地產(chǎn)銷售收入信息中心、研發(fā)樓出租孵化器大樓出租物業(yè)收入能源收入廣告收入投資相關(guān)行業(yè)企業(yè)收入其他收入 土地一級(jí)開發(fā)模式的基本收入來(lái)源是土地銷售回款，其次是通過(guò)二級(jí)開發(fā)獲得房產(chǎn)的租售收入。其他收入都是由這兩種收入產(chǎn)生。41盈利模式分析 如果僅從事土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)收取土地開發(fā)費(fèi)用。投資主體是政府，受益主體與風(fēng)險(xiǎn)主體都是政府。企業(yè)收益是土地開發(fā)費(fèi)，承擔(dān)履約風(fēng)險(xiǎn)。 政府通過(guò)土地補(bǔ)償?shù)姆绞?，讓企業(yè)從二級(jí)開

39、發(fā)中受益。 政府受益企業(yè)受益工程單位受益土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)現(xiàn)有土地價(jià)值土地升值空間土地開發(fā)成本原有土地價(jià)值土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)時(shí)，企業(yè)收益的方式較多，包括收取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 北科建的盈利模式取決于北科建的定位，如果提供策劃、施工、二級(jí)開發(fā)完整服務(wù)，則盈利來(lái)源較多 案例收入來(lái)源華僑城旅游收入+地產(chǎn)九華山莊會(huì)議+酒店+保健+旅游奧運(yùn)場(chǎng)館特許經(jīng)營(yíng)收入中關(guān)村西區(qū)土地銷售+能源收入+物業(yè)收入+廣告收入42土地一級(jí)開發(fā)模式的退出途徑類別細(xì)分分析分析已有項(xiàng)目市政工程類法律退出模式 依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，向政府提出退出不應(yīng)承擔(dān)的市政責(zé)任。要尋找多方證據(jù)，制作材料，報(bào)有關(guān)部門申請(qǐng)退出。要尋找多方證據(jù)，制作材料，報(bào)

40、有關(guān)部門申請(qǐng)退出。 費(fèi)用退出模式 “犧牲小頭，保助利益”。向有關(guān)部門繳納少許費(fèi)用，交出不應(yīng)承擔(dān)的市政責(zé)任。 吃啞巴虧，不能采取。吃啞巴虧，不能采取。關(guān)系退出模式 尋找上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持，通過(guò)關(guān)系取得海淀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的同意，退出。 重要途徑，建議采取。重要途徑，建議采取。逐步退出模式 先從一個(gè)薄弱的部門入手，成功后推廣到其他部門。 建議采取。建議采取。土地經(jīng)營(yíng)規(guī)劃更改，但工程費(fèi)用難以收回新建項(xiàng)目市政工程類將成本納入土地開發(fā)費(fèi)用中去，攤銷到購(gòu)買土地的二級(jí)開發(fā)企業(yè)合同中明確責(zé)任，先由政府明確土地經(jīng)營(yíng)退出分期開發(fā)，便于中間退出退出給二級(jí)開發(fā)企業(yè)，如中關(guān)村商城的股份退出導(dǎo)導(dǎo) 讀讀一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析二、土地一級(jí)開

41、發(fā)模式分析三、融資模式分析四、參考模式開發(fā)模式開發(fā)模式內(nèi)外部分析操作模式44土地一級(jí)開發(fā)模式發(fā)展有三個(gè)階段階段階段描述問題第一第一階段階段開發(fā)商、用地單位自行進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的階段（1999年以前）。按照原來(lái)的供地程序，開發(fā)商以協(xié)議出讓或先劃撥后補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)的方式取得現(xiàn)狀土地，自行進(jìn)行征地、拆遷和大市政建設(shè)后，再開發(fā)建設(shè)房屋，土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)房屋開發(fā)由一家開發(fā)商完成與憲法和土地管理法對(duì)土地征用的規(guī)定不符；企業(yè)代替政府修建市政設(shè)施，政企職責(zé)不分；企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由政府承擔(dān)的工作；政府無(wú)法控制土地一級(jí)開發(fā)成本和收益，導(dǎo)致政府土地收益大量流失；企業(yè)取得這一開發(fā)權(quán)不是通過(guò)市場(chǎng)公開競(jìng)價(jià)取得的，不符合

42、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)原則。 第二第二階段階段 成立專門的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司，指定該公司完成具體地塊土地的一級(jí)開發(fā)后，政府向社會(huì)出讓熟地 （1999年至2002年1月）。這種情況的典型案例是中關(guān)村科技園區(qū)的土地一級(jí)開發(fā)。開發(fā)成本不透明，容易抬高熟地價(jià)格；如市場(chǎng)不佳，只能壓低政府土地出讓收益，從而導(dǎo)致政府收益降低；對(duì)政府建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備和公開供地制度不利。第三第三階段階段政府部門以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)公司，將土地開發(fā)為熟地后以公開方式向社會(huì)供應(yīng)，制度改革相適應(yīng)，必須對(duì)土地一級(jí)開發(fā)方式進(jìn)行改革的目標(biāo)是建立體現(xiàn)政府土地所有權(quán)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制、富有效率的土地一級(jí)開發(fā)新模式。45政府實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)

43、的途徑 第一種：事業(yè)單位 以北京為代表，北京市土地儲(chǔ)備中心是全額撥款的事業(yè)單位，其職能是接受政府委托，行使 征用、征購(gòu)、收購(gòu)、回收土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作。第二種：開發(fā)公司 以廈門為代表，廈門土地開發(fā)總公司是正式在市工商管理局注冊(cè)成立的企業(yè)法人，但是根據(jù)市政府的有關(guān)文件，它具有“收購(gòu)、儲(chǔ)備、出（轉(zhuǎn)） 讓土地的職能，并承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地使用權(quán)公開招標(biāo)、拍賣出讓的具體工作；也有權(quán)代表市政府有償收回土地使用權(quán)。土地開發(fā)中收購(gòu)、開發(fā)土地的費(fèi)用全部由財(cái)政從基金中支付，土地招標(biāo)、拍賣后價(jià)款直接進(jìn)入財(cái)政專戶，土地開發(fā)公司只負(fù)責(zé)對(duì)土地收購(gòu)計(jì)劃的規(guī)定、具體地塊的征用、征購(gòu)、土地招標(biāo)拍賣及掛牌等

44、具體工作，其本身不存在營(yíng)利問題。 從其運(yùn)作方式來(lái)看，具體項(xiàng)目的運(yùn)作也是通過(guò)政府發(fā)文，政府計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門出面協(xié)調(diào)，然后從財(cái)政注入資金方式進(jìn)行，因而，它也不是一般的企業(yè)或事業(yè)單位，它雖然是以”公司”的名義出現(xiàn)，但其實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)職能代理機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。46建立土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)遵循的原則首先，應(yīng)明確土地一級(jí)開發(fā)是政府行為。首先，應(yīng)明確土地一級(jí)開發(fā)是政府行為。一是政府作為土地所有者，對(duì)土地資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)包括一級(jí)開發(fā)有決策權(quán)。二是土地一級(jí)開發(fā)的重要內(nèi)容即市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)具有鮮明的 “公共產(chǎn)品”特征，從世界各國(guó)對(duì)市政設(shè)施的供應(yīng)來(lái)看，政府對(duì)這些產(chǎn)品的提供，包括品種、質(zhì)量和定價(jià)都

45、負(fù)有不可推卸的責(zé)任。 第二，在城市發(fā)展布局方面，堅(jiān)持城市規(guī)劃先行原則。第二，在城市發(fā)展布局方面，堅(jiān)持城市規(guī)劃先行原則。土地一級(jí)開發(fā)之前，土地用途、容積率、各種市政管線的布局與容量等的規(guī)劃必須預(yù)先確定。第三，在土地一級(jí)開發(fā)規(guī)模和區(qū)位方面，遵循計(jì)劃調(diào)節(jié)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。第三，在土地一級(jí)開發(fā)規(guī)模和區(qū)位方面，遵循計(jì)劃調(diào)節(jié)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則。 按照城市規(guī)劃和企事業(yè)單位的搬遷要求，一方面采用計(jì)劃手段明確規(guī)定一批進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的土地，另一方面采取市場(chǎng)方式，即任何用地單位有權(quán)按照城市詳細(xì)規(guī)劃，向政府提出擬開發(fā)或使用某宗土地的要求以及可以支付的最低金額，如果政府部門認(rèn)為該最低金額可以接受，而且項(xiàng)目建設(shè)符

46、合城市發(fā)展要求，即可對(duì)該地區(qū)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)并向市場(chǎng)推出，任何單位和個(gè)人都可以參加競(jìng)價(jià)。第四，在土地一級(jí)開發(fā)資金方面，應(yīng)遵循政府投資與企業(yè)投資結(jié)合的原則。第四，在土地一級(jí)開發(fā)資金方面，應(yīng)遵循政府投資與企業(yè)投資結(jié)合的原則。土地收購(gòu)資金和土地征用資金應(yīng)該由政府支付；居民拆遷資金、各項(xiàng)市政建設(shè)資金可以由土地一級(jí)開發(fā)公司承擔(dān)，也可由政府承擔(dān)。土地一級(jí)開發(fā)公司由政府（由土地儲(chǔ)備中心代表）以招標(biāo)方式選擇。出資方式不同，土地開發(fā)收益的分配方式也不同。 第五，在土地一級(jí)開發(fā)收益分配方面，應(yīng)在保證政府取得土地所有者權(quán)益的基礎(chǔ)上，投資各方獲得相應(yīng)的第五，在土地一級(jí)開發(fā)收益分配方面，應(yīng)在保證政府取得土地所有者權(quán)益的

47、基礎(chǔ)上，投資各方獲得相應(yīng)的收益。收益。第一種方式：土地一級(jí)開發(fā)資金由政府出資時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)由政府承擔(dān)，投資收益也應(yīng)當(dāng)歸政府擁有。土地一級(jí)開發(fā)公司只承擔(dān)具體工作，不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，取得低于社會(huì)平均水平的利潤(rùn) （具體數(shù)額取決于招標(biāo)時(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度）。第二種方式：土地一級(jí)開發(fā)資金由公司投資，一級(jí)開發(fā)公司承擔(dān)了部分投資風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。土地一級(jí)開發(fā)公司獲得的投資回報(bào)應(yīng)該是實(shí)際出讓價(jià)款扣除全部成本（包括收購(gòu)費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用市政設(shè)施費(fèi)用等）和政府出讓金后的增值部分中，按土地一級(jí)開發(fā)公司出資額比例應(yīng)得的部分。47土地一級(jí)開發(fā)程序設(shè)計(jì)1.確定土地一級(jí)開發(fā)地塊。 第一種途徑是土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)

48、劃、企事業(yè)單位搬遷要求和城市建設(shè)需要，提出土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行；第二種途徑是開發(fā)商和其他用地單位可以向土地儲(chǔ)備中心提出用地要求以及最低報(bào)價(jià)，土地儲(chǔ)備中心測(cè)算后認(rèn)為價(jià)格合理的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后，可以確定土地一級(jí)開發(fā)地塊。2.委托編制控制性詳細(xì)規(guī)劃方案和市政專業(yè)規(guī)劃方案，進(jìn)行市政投資預(yù)算。對(duì)于不具備控制性詳細(xì)規(guī)劃及市政專項(xiàng)規(guī)劃的地區(qū)，委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制規(guī)劃方案并報(bào)批。3.測(cè)算拆遷費(fèi)用需要拆遷的，委托拆遷和評(píng)估機(jī)構(gòu)入戶調(diào)查，測(cè)算拆遷費(fèi)用。4.辦理土地征用手續(xù)需征用農(nóng)村集體土地的，與農(nóng)村集體洽談?wù)鞯刭M(fèi)用，辦理征地手續(xù)。5. 收購(gòu)相關(guān)土地土地一級(jí)開發(fā)范圍內(nèi)有需要收購(gòu)的企事業(yè)單位

49、用地的，土地儲(chǔ)備中心實(shí)施土地收購(gòu)。6.以招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開發(fā)公司。在征地、拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資預(yù)算或?qū)嶋H合同額的基礎(chǔ)上，編制土地一級(jí)開發(fā)費(fèi)用標(biāo)底，確定土地一級(jí)開發(fā)公司。7.實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)具體由土地一級(jí)開發(fā)公司承擔(dān)。8.組織一級(jí)開發(fā)土地驗(yàn)收一級(jí)開發(fā)完成后，土地儲(chǔ)備中心組織有關(guān)部門和專家進(jìn)行驗(yàn)收。9.儲(chǔ)備將驗(yàn)收合格的土地納入市政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，以公開方式向市場(chǎng)。48土地開發(fā)價(jià)值鏈立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地招拍掛二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)銷售政府政府土地一級(jí)開定義土地一級(jí)開定義 指政府委托市土地整理儲(chǔ)備中心及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級(jí)開發(fā)計(jì)

50、劃，對(duì)確定的存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。完備的土地一級(jí)開發(fā)配套的市政項(xiàng)目主要包括供水、供 電、電 信、 道路、天然氣、供熱、雨水、污水中水和有線電視。49政府、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)與土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)價(jià)值鏈中各享自己的利益政府土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)城市化現(xiàn)代化土地收益調(diào)控土地市場(chǎng)政績(jī)利潤(rùn)品牌市場(chǎng)與客戶成功案例利潤(rùn)品牌市場(chǎng)與客戶成功案例企業(yè)的利益只有一條，賺錢政府的利益是明顯的和多重的50土地一級(jí)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)由政府掌握 有限的資金迫使政府做出選擇，先開發(fā)最有市場(chǎng)的土地。 不提供全部資金，要求土地一

51、級(jí)開發(fā)企業(yè)墊資。 必要時(shí)，先確定有市場(chǎng)的土地。 此時(shí)，政府成為一個(gè)市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，直接地說(shuō)，是主導(dǎo)市場(chǎng) 的“土地經(jīng)紀(jì)公司 如果政府運(yùn)作得好，則金融機(jī)構(gòu)、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)和土地二級(jí)開發(fā) 企業(yè)將受益。否則，政府和金融機(jī)構(gòu)、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)將受損失。但 政府投入的是土地，不會(huì)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)就 不同了。二級(jí)開發(fā)商一級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)一級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)與二級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)的“中介”51土地一級(jí)開發(fā)模式是一種政府和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)合作的模式工程成本“生地”土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)政府待出售的熟地作為合作，雙方應(yīng)該： 認(rèn)可的明確目標(biāo)取得雙贏權(quán)利和義務(wù)是明確的 盈利方式是確定的考慮到各種風(fēng)險(xiǎn)

52、并制定了解決方案52土地一級(jí)開發(fā)的理論和實(shí)踐是存在差距實(shí)際上* 雖然北京市明確規(guī)定了土地一級(jí)開發(fā)采取招標(biāo)的形式，但并沒有進(jìn)入具體的操作階段。 * 政府沒有足夠的財(cái)力按時(shí)支付給土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用。* 政府仍提供”生地“面向市場(chǎng)理論上*北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行已明確規(guī)定，政府通過(guò)招投標(biāo)的方式，確定土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)，簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同，明確雙方的權(quán)益義務(wù)。*政府應(yīng)該只以”熟地“供應(yīng)市場(chǎng)*利益主體、盈利模式、退出模式都非常清晰 目前市場(chǎng)上這樣的項(xiàng)目并不多見，但未來(lái)幾年該類項(xiàng)目會(huì)起來(lái)越多。未來(lái)幾年，會(huì)建立體現(xiàn)政府土地所有權(quán)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制、富有效率的土地一級(jí)開發(fā)新模式。53這種差距造成了一些問

53、題單純的土地一級(jí)開發(fā)模式政府指導(dǎo)下的規(guī)模土地開發(fā)明確的權(quán)利義務(wù)不明確按時(shí)付款不按時(shí)付款不承擔(dān)市政費(fèi)用承擔(dān)市政費(fèi)用不參與招商參與招商政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)另外，政府的一些非市場(chǎng)行為，給企業(yè)帶來(lái)了負(fù)擔(dān)規(guī)劃不符市場(chǎng)需求不提供承諾的條件增加企業(yè)的費(fèi)用54某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目案例某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目案例土地二級(jí)開發(fā)模式是比較簡(jiǎn)單的存在的問題成功之處服務(wù)銷售營(yíng)銷項(xiàng)目管理項(xiàng)目策劃土地選購(gòu)戰(zhàn)略與研發(fā)根據(jù)客戶的需求選擇強(qiáng)調(diào)個(gè)性化設(shè)計(jì)滿足客戶的特定需要小規(guī)模，多地域境外加工部件，國(guó)內(nèi)施工、安裝網(wǎng)上預(yù)選門市簽約網(wǎng)上修改、監(jiān)督工程進(jìn)度建立客戶網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)有簽約客戶1家、意向6家擬建客戶聯(lián)絡(luò)網(wǎng)通過(guò)成立俱樂部建立客戶聯(lián)系購(gòu)置土地價(jià)格

54、會(huì)比較高成本高于傳統(tǒng)建筑模式應(yīng)成立不同的機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行操作管理木制結(jié)構(gòu)價(jià)值高全新的商業(yè)模式顧客導(dǎo)向戰(zhàn)略實(shí)施的計(jì)劃不完善以協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的形式轉(zhuǎn)向招拍掛模式幾乎完全是市場(chǎng)化行為，投資、收益、風(fēng)險(xiǎn)主體一致贏利模式主要是通過(guò)銷售和出租融資渠道從銀行貸款為主轉(zhuǎn)向多渠道融資承擔(dān)部分市政費(fèi)用，但已計(jì)入成本，不存在退出問題土地二級(jí)開發(fā)模式分析55許多以土地二級(jí)開發(fā)為主的企業(yè)實(shí)施土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)立項(xiàng)規(guī)劃征地拆遷工程建設(shè)土地銷售二級(jí)開發(fā)土地一級(jí)開發(fā)土地二級(jí)開發(fā)后續(xù)服務(wù)政府 企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求，進(jìn)行測(cè)算，如果能夠獲得利潤(rùn)，則由企業(yè)購(gòu)買“生地”，進(jìn)行規(guī)劃，完成“七通一平后”再進(jìn)行二次開發(fā)建設(shè)，銷售，最終獲益。實(shí)例：望

55、京新城、世紀(jì)城等。該環(huán)節(jié)沒有56土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)模式分析模式利益問題對(duì)策七通一平模式權(quán)責(zé)明晰雖有相關(guān)法律出臺(tái)，目前沒有實(shí)施要與北京市土地整理儲(chǔ)備中心建立良好的合作關(guān)系，爭(zhēng)取做一些市級(jí)的、有影響力的項(xiàng)目一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式獨(dú)立的一二級(jí)土地開發(fā)利潤(rùn)大融資容易競(jìng)爭(zhēng)激烈，難獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目項(xiàng)目需要資金過(guò)大開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足關(guān)注，受資金、土地資源約束，不做重點(diǎn)考慮與他人合作的一二級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小回款相對(duì)容易合作伙伴的選擇問題要建立與二級(jí)開發(fā)商的合作關(guān)系，重點(diǎn)跟進(jìn)為二級(jí)開發(fā)商提供一級(jí)土地開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小回款相對(duì)容易企業(yè)品牌影響力變小要建立與二級(jí)開發(fā)商的合作關(guān)系，重點(diǎn)跟進(jìn)土地一級(jí)開發(fā)+招商影響力大有潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)實(shí)

56、施的難度較大資金需求也很大有一定的風(fēng)險(xiǎn)有盈利的可能，須慎重對(duì)待57對(duì)上述方案進(jìn)行綜合比較模式模式資金需求操作難度融資難度盈利水平風(fēng)險(xiǎn)水平政府影響品牌影響七通一平*獨(dú)立一二級(jí)開發(fā)*合作一二級(jí)開發(fā)*為二級(jí)開發(fā)服務(wù)*一級(jí)開發(fā)加招商*58北科建為二級(jí)開發(fā)企業(yè)提供一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)可進(jìn)行嘗試政府土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)中介和物業(yè)客戶做政府的土地一級(jí)開發(fā)做二級(jí)開發(fā)企業(yè)的一級(jí)開發(fā)做二級(jí)開發(fā)企業(yè)的一級(jí)開發(fā)二級(jí)開發(fā)做二級(jí)開發(fā)企業(yè)的物做二級(jí)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)及工程服務(wù)業(yè)及工程服務(wù)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的利益對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的利益u開創(chuàng)新的市場(chǎng)u企業(yè)比政府的信用更好一些u項(xiàng)目回收資金有保障，融資 相對(duì)容易對(duì)土地二級(jí)開發(fā)

57、企業(yè)的利益對(duì)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)的利益u解決土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)的資金問題u 專業(yè)的施工經(jīng)驗(yàn)，降低二級(jí)開發(fā)企業(yè)的成本u 使土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)集中精力做好土地的二級(jí)開發(fā)北科建的股東首創(chuàng)就有相當(dāng)?shù)膬?chǔ)備北科建的股東首創(chuàng)就有相當(dāng)?shù)膬?chǔ)備 首創(chuàng)集團(tuán)擁有的土地儲(chǔ)備為367萬(wàn)平方米，在北京的主要熱點(diǎn)地區(qū)均有分布，其中93%位于北京北半部地區(qū)94%已獲發(fā)長(zhǎng)期土地使用權(quán)證，足以滿足集團(tuán)未來(lái)5年的發(fā)展需要。59不同的項(xiàng)目也對(duì)應(yīng)不同的模式，但無(wú)論什么模式都其利弊，在特定范圍內(nèi)都可能成功住宅區(qū)科技園區(qū)功能區(qū)新城區(qū)望京新城、建外SOHO、世紀(jì)城、萬(wàn)年花城中關(guān)村科技園區(qū)天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東方大學(xué)城、崇文體育城大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)順義新城與

58、二級(jí)開發(fā)企業(yè)合作土地一級(jí)開發(fā)+招商土地一級(jí)開發(fā)+招商土地一級(jí)開發(fā)受市場(chǎng)環(huán)境影響受產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響需政府支持受市場(chǎng)需求影響整合資源能力要強(qiáng)受城市規(guī)劃及市場(chǎng)需求影響導(dǎo)導(dǎo) 讀讀一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分析二、土地一級(jí)開發(fā)模式分析三、融資模式分析四、參考模式模式開發(fā)內(nèi)外部分析內(nèi)外部分析操作模式61分析土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)首先從外部環(huán)境入手 市場(chǎng)容量與增長(zhǎng)性隨著市場(chǎng)的規(guī)范及北京建設(shè)的需求，土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)越來(lái)越大，項(xiàng)目的數(shù)量越來(lái)越多（舊城改造、制造業(yè)及商業(yè)用地需求、農(nóng)業(yè)用地被征用、相關(guān)功能區(qū)域用地）。行業(yè)利潤(rùn)率行業(yè)利潤(rùn)率維持在較低的水平一些一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的企業(yè)為了二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)而降低土地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)土地?fù)碛姓呦Ｍ档屯恋匾?/p>

59、級(jí)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)會(huì)相互競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)壁壘政府指定的實(shí)力比較強(qiáng)的首創(chuàng)集團(tuán)、魯能集團(tuán)等大公司為一級(jí)開發(fā)商有實(shí)力的企業(yè)，包括民營(yíng)企業(yè)會(huì)參與進(jìn)來(lái)有土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)數(shù)量不多大部分土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)不會(huì)涉及土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)客戶土地一級(jí)開發(fā)商的客戶是政府，還是二級(jí)開發(fā)商？這是由不同模式?jīng)Q定的。只有滿足二級(jí)開發(fā)商的需求，才是取得三贏的前提、銷售項(xiàng)目立項(xiàng)之初，應(yīng)開展銷售活動(dòng)。先銷售，再生產(chǎn)。土地一級(jí)開發(fā)的銷售受政策約束，將來(lái)主要通過(guò)招拍掛進(jìn)行62北科建面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范，權(quán)責(zé)利漸明晰土級(jí)一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模在擴(kuò)大土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的贏利模式漸清楚政府會(huì)加強(qiáng)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的支持

60、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率可能會(huì)下降土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力要求越來(lái)越高土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇 市場(chǎng)對(duì)土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理能力要求越來(lái)越高63北科建內(nèi)部能力要與行業(yè)需求能力還不匹配尋找項(xiàng)目決定企業(yè)幾年乃至生存與發(fā)展的重大決策實(shí)施項(xiàng)目北科建有5年5個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，是企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，缺少總結(jié)銷售與服務(wù)主要受尋找項(xiàng)目的本身決定，但宣傳與策劃力非常重要北科建的自身實(shí)力和市場(chǎng)需求的實(shí)務(wù)沒有吻合，影響了企業(yè)的發(fā)展。獲得項(xiàng)目資金實(shí)力是獲得項(xiàng)目的重要因素需要能力實(shí)際能力64戰(zhàn)略的不定將導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受影響戰(zhàn)略方向不明企業(yè)決策困難，決策效果不佳組織結(jié)構(gòu)無(wú)法最優(yōu)業(yè)務(wù)無(wú)法選擇，有盲目性高層意見不統(tǒng)一，干部無(wú)所適