精品資料（2021-2022年收藏）張志剛論文定稿

1、淺析薊縣地區(qū)對物業(yè)行業(yè)的行政管理 作者：張志剛 學校：天津電大薊縣分校 專業(yè)：行政管理 年級：2012春 學號：1212001205231 指導教師：張淑云 淺析薊縣地區(qū)對物業(yè)行業(yè)的行政管理 目錄內(nèi)容摘要2頁關鍵詞2頁一、物業(yè)管理在我國發(fā)展的理論詳述3頁（一）物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生3頁（二）行政管理與物業(yè)管理業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀3頁（三）物業(yè)管理的市場化進程5頁（四）物業(yè)管理的重要性5頁二、目前物業(yè)管理中存在的問題5頁 （一）物業(yè)管理架構(gòu)部完善6頁 （二）配套設施運作不理想6頁（三）整修保養(yǎng)不得力6頁（四）物業(yè)管理公司與社會相關方面關系不順6頁（五）區(qū)間發(fā)展不平衡6頁三、提升物業(yè)管理的建議與對策6

2、頁四、行政管理部門的機構(gòu)設置7頁五、行政職能與經(jīng)濟職能的規(guī)范7頁參考文獻、注釋9頁 摘要：物業(yè)管理的行政管理是國家或國家行政機關依據(jù)有關的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設和國民經(jīng)濟發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，在社區(qū)事務中行政管理與物業(yè)管理發(fā)生了碰撞，產(chǎn)生了角色沖突和職能混淆是避免不了的，所以要我們透視現(xiàn)象、把握本質(zhì)，明晰目標定位、區(qū)分主體職能、兼容各方權益，努力構(gòu)建優(yōu)化社區(qū)的新管理模式。關鍵詞物業(yè)管理；行政管理；城市管理；社區(qū)工作；業(yè)主委員會。淺析薊縣地區(qū)對物業(yè)行業(yè)的行政

3、管理我是薊縣電大2012屆行政管理(本科)專業(yè)的學生，由于我所在的小區(qū)內(nèi)居民與物業(yè)公司有時候會發(fā)生沖突，故我想探究一下“薊縣地區(qū)對物業(yè)行業(yè)的行政管理”中存在的問題，對其進行分析研究，希望找到癥結(jié)的所在。行政管理是運用國家權力對社會事務的一種管理活動。也可以泛指一切企業(yè)、事業(yè)單位的行政事務管理工作。物業(yè)管理的行政管理是國家或國家行政機關依據(jù)有關的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其實質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設和國民經(jīng)濟發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。一、物業(yè)管理在我國發(fā)展的理論詳述物業(yè)管理最早起源于18世紀60年代的英國，歷經(jīng)一

4、百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個特定的行業(yè)。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，物業(yè)管理行業(yè)在中國才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。自1981年我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示，目前我國絕大部分城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。（一） 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生改革開放之前，由于過多強調(diào)了房地產(chǎn)的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而由國家用行政手段完全統(tǒng)管起來。這種方法雖然在解決人們住房問題方面曾起到過積

5、極作用，但由于長期實行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品屬性，國家在住房建設上只有投入，沒有產(chǎn)出。包袱越背越重，不但建房投資收不回來，連日常管理和維修都難以維持，房屋失養(yǎng)失修嚴重。隨著改革開放的深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展。與此同時，舊體制的弊病更加顯露，而國外的一些先進可學技術和管理經(jīng)驗不斷引進來。在這種情況下，世界上先進的物業(yè)管理模式，自然而然的就在中國產(chǎn)生并迅速發(fā)展起來。20世紀90年代至今，是中國物業(yè)管理大發(fā)展階段。僅北京市，截止2002年底，物業(yè)管理公司已達1449家，從業(yè)人員達15萬人，管理的物業(yè)面積近1億平方米，覆蓋面達全市總物業(yè)面積的64%。從北京一地就可以看出，我國物

6、業(yè)管理發(fā)展之迅速，規(guī)模之大，范圍之廣。（二）行政管理與物業(yè)管理業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀行政管理系統(tǒng)是一類組織系統(tǒng)。它是社會系統(tǒng)的一個重要分系統(tǒng)。隨著社會的發(fā)展，行政管理的對象日益廣泛，包括經(jīng)濟建設、文化教育、市政建設、社會秩序、公共衛(wèi)生、環(huán)境保護等各個方面。現(xiàn)代行政管理多應用系統(tǒng)工程思想和方法，以減少人力、物力、財力和時間的支出和浪費，提高行政管理的效能和效率。第一，國家行政組織或公共行政組織是行政管理的主體，由于各國國家政治體制和行政體制各不相同，行政管理的主體也不同，用這種較為抽象的概念可以更多地概括它們的本質(zhì)和共同點；第二，行政管理的主體并不是國家的最高權力機關，而是與立法、司法部門相對而言的

7、行政執(zhí)行部門或國家權力的執(zhí)行機關，它對執(zhí)行憲法和各種政策、法律負有責任；第三，管理國家和社會公共事務突出了“公共”的特性，涉及到公共權力的運用、公共利益、公共政策、公共服務等問題。城市經(jīng)濟的發(fā)展催生了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會委托在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一管理、綜合服務，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的選擇和經(jīng)濟利益的驅(qū)動，也成為社區(qū)事務的重要主體。由于關系尚來理順，在社區(qū)事務中行政管理與物業(yè)管理發(fā)生了碰撞，產(chǎn)生了角色沖突和職能混淆，需要我們透視現(xiàn)象、把握本質(zhì)，明晰目標定位、區(qū)分主體職能、兼容各方權益，努力構(gòu)建優(yōu)化社區(qū)發(fā)的新管理模式。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，是城市管理改革的深化和城市管理

8、功能的優(yōu)化。然而，由于傳統(tǒng)體制的慣性，在社區(qū)事務中，物業(yè)管理與行政管理直接發(fā)生碰撞的現(xiàn)象非常普遍，主要問題是：現(xiàn)象之一：尷尬的主體。街道組織作為行政性管理主體，既有演好政府角色，貫徹政策法規(guī)等行政事務，又涵蓋了社區(qū)服務工作，變成了自覺或不自覺的全面、全能、全方位的管理者。物業(yè)管理公司是經(jīng)濟性管理主體，主要滿足社區(qū)中個性化、多樣化和非組織化的社會生活需求，依合同對業(yè)主委員會負責，對承擔的社會義務有取舍，對維護經(jīng)營自主有界限，對保障經(jīng)濟效益有原則，而與街道組織的相互責任關系則沒有明確，物業(yè)管理公司幾面受壓，難以規(guī)范運作。具體表現(xiàn)為：街道組織經(jīng)常指責物業(yè)管理公司不聽招呼，無視政府權威，不積極贊助公共

9、工程和公益事務，配合支持不夠；物業(yè)管理公司則多抱怨街道居委樣樣插手，事事干涉，攤派多多，需索無度，動輒處罰，招架不住。現(xiàn)象之二：重疊的職能。根據(jù)天津市2010年天津市城市管理規(guī)定，其中街道組織的一些職能與物業(yè)管理公司的業(yè)務范圍發(fā)生了重疊與交叉。例如：某些街道組織根據(jù)“塊塊”的布置，物業(yè)公司根據(jù)“條條”的要求，各自分別抓綠化、抓清潔、抓治安、抓停車、抓社區(qū)服務、抓業(yè)主自治，分別接受有關主管部門的考評，造成重復勞動和資源浪費?，F(xiàn)象之三：越位的權力。有的街道辦事處直接組建各類服務公司，強制高價承接物業(yè)公司的外判業(yè)務，居委會利用辦公用房、違章搭建搞創(chuàng)收，與物業(yè)管理規(guī)章相抵觸。追逐利益還造成角色錯位、權

10、力越位，如廣州市某區(qū)下文通知，由物業(yè)管理公司承擔住宅區(qū)內(nèi)原由居委負責的計劃生育目標管理責任，簽計生責任狀，將落實計生責任的好壞與物業(yè)管理公司年度資質(zhì)審查掛鉤，將政府的基本職責轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)由于企業(yè)活動空間受到權力越位的擠壓，物業(yè)管理公司難以通過延伸服務取得收入，物業(yè)管理的資金循環(huán)和價值補償受到影響。現(xiàn)象之四：混淆的認識。對于行政管理和物業(yè)管理的理解不夠充分，從而激化了兩者之間的矛盾。不少人認為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是“管理者與被管理者”的關系。我物業(yè)管理公司是管理者，你業(yè)主就得聽我的，就得按照我物業(yè)管理公司制定的規(guī)矩行事，否則就對你不客氣，從而導致矛盾與糾紛不斷。這理念和作為，混淆和違背了物業(yè)管理

11、企業(yè)為業(yè)主服務的宗旨，侵害了業(yè)主的合法權益。（三）物業(yè)管理的市場化進程1.物業(yè)管理機構(gòu)應是市場的主體，即企業(yè)化的機構(gòu)-物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全有市場來決定，誰的管理水平高，服務質(zhì)量好，費用標準適宜，誰就發(fā)展壯大，否則就會遭到淘汰。2.允許市場主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現(xiàn)，其利潤、酬金的有無、多少完全取決于市場，防止人為地約束物業(yè)管理公司對經(jīng)濟收益的追求，抑制其活力。3.物業(yè)管理實行有償服務，收費標準在國家法規(guī)的指導下由市場決定。這個就是物業(yè)業(yè)主或使用者對物業(yè)管理和服務的需求，按照國際慣例，“誰受益，誰出錢”。這個觀點說起來容易，要使全體業(yè)主接受卻非

12、常難。某家物業(yè)公司的員工入戶為一位曾經(jīng)擔任過領導干部的業(yè)主進行維修，干完活后按規(guī)定收費，這位老同志不解的問“為人民服務還收費？”這種認識現(xiàn)在雖不多見了，卻很有代表性。還有一個價格管制，這是一個非常復雜且關系重大的問題，我國在這方面還有較大差距。這與發(fā)展水平有關，同時與物業(yè)管理市場不成熟也有關。（四）物業(yè)管理的重要性物業(yè)管理是隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和居民居住水平的提高而產(chǎn)生的一種新興的管理與服務行業(yè)。就全國目前物業(yè)管理的整體水平看，整體推行速度仍然是步伐緩慢、步履艱難。這其中當然有許多客觀因素，但究其根本原因，對物業(yè)管理缺乏充分的認識是問題的關鍵所在。從當前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

13、情況、住房改革的推進速度、房屋產(chǎn)權日趨多元化的現(xiàn)狀來看，在我國全面推行物業(yè)管理是十分必要和有益的。推行物業(yè)管理可以提高房屋管理水平，改善居民的居住環(huán)境。房屋作為人們投資最大的商品之一，它的建成不是它本身屬性的終結(jié)，而恰恰是商品消費的開始，而對于房屋的管理就是要在消費過程中更好地發(fā)揮其功能，最大限度地實現(xiàn)其價值，滿足人們生活的需求。二、目前物業(yè)管理中存在的問題隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。其經(jīng)濟效益對地方政府而言主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立

14、良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的問題是架構(gòu)不完善，體制需進一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責、權、利關系需進一步明確。（二）配套設施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的產(chǎn)生、流通與消費的全過程來通盤設計和全方位運作，配套設施運作不理想，物業(yè)滯后于住房消費使用。其公用設施本來已經(jīng)很少，商店、學校銀行、娛樂設施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因

15、“名存實亡”。（三）修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映，往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識，二無配備必要的維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關單位報告或申請維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。（四）業(yè)管理公司與社會相關方面關系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務過程中與街道、居民委員會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關系。由于工作范圍不明確，關系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。（五）區(qū)間發(fā)展不平衡。各個?。ㄊ?、區(qū)）申報參評全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，

16、不足全國小區(qū)總數(shù)的30%，參評城市不到全國城市的1%，有6個省會城市拿不出小區(qū)參評。這里既有南北經(jīng)濟發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。三、提升物業(yè)管理的建議與對策（一）政策指導。物業(yè)管理的行政機關要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎條件，加強宣傳力度，通過各種形式普及物業(yè)管理的法律知識和相關的法律知識要培訓業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的有關人員，使得大家學習物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。（二）行政立法。根據(jù)國家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國家關于房地產(chǎn)和物業(yè)管

17、理方面的方針政策，針對物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。（三）協(xié)調(diào)服務。對物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關系進行協(xié)調(diào)，對物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時，要提供各種服務，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關房地產(chǎn)稅費、登記備案手續(xù)等方面。（四）執(zhí)法監(jiān)督行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權進行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關各方的投訴，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進行行政監(jiān)督管理和處理。（五）市場調(diào)控通過地價

18、、房價、稅收、信貸、服務費用等經(jīng)濟手段，來調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟活動，扶助和培育物業(yè)管理市場，推動其健康規(guī)范發(fā)展。四、行政管理部門的機構(gòu)設置根據(jù)1993年12月經(jīng)國務院批準的有關建設部職能的文件明確規(guī)定，建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)(工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門，因此從全國范圍來講，建設部是物業(yè)管理的行政管理部門。各省、市對物業(yè)管理的行政管理部門都有明確規(guī)定。天津市人民政府在天津市物業(yè)管理條例中規(guī)定：“區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理?！蓖瑫r還規(guī)定：“規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政

19、、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關的行政管理和服務工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。”五、行政職能與經(jīng)濟職能的規(guī)范首先，要明確社區(qū)事務管理主體定位：即街道組織作為行政性管理主體，物業(yè)管理公司作為經(jīng)濟性管理主體，各自承擔義務，各自履行職責。街道組織應經(jīng)相對超脫的城市管理者而非直接參與者的身份，承接改革中不斷調(diào)整轉(zhuǎn)換的社會管理職能，同時加強間接管理和業(yè)務指導，實

20、現(xiàn)“行政復位”。其次，要規(guī)范街辦居委組織行為，特別是應約束經(jīng)濟職能，嚴格限制經(jīng)營創(chuàng)收，促進社區(qū)公共事務協(xié)作。街道組織要舍得從市場或企業(yè)管理事務剝離出來，交給物業(yè)管理公司和專業(yè)化經(jīng)營單位承接。物業(yè)管理公司應主動出人出力配合居委會辦理專項工作，在業(yè)主負責許可的前提下，業(yè)委會應允準物業(yè)管理公司給予居委會專項費用補助。再次，要加強基層單位財政經(jīng)費保障，城市管理的資源配置要向街區(qū)傾斜，強化政府權威和行政職能。市級職能事權下放到街道后，其經(jīng)費要由市級財政劃撥到街道，促使街道經(jīng)濟從目前依靠收取管理費為主，逐步轉(zhuǎn)向依靠拓展稅源為主，建立一個與社區(qū)建設管理相適應的，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)權明晰、管理科學的街道經(jīng)濟體系

21、。第四，要保護物業(yè)管理單位的合法權益，在遵守企業(yè)法和行業(yè)規(guī)章、切實履行合同的情況下，不應迫使企業(yè)承辦政府工作，不應增加企業(yè)負擔。任何一方職責的不當轉(zhuǎn)嫁，都會造成另一方負擔的加重和雙方本職職能的削弱。對重疊、交叉事務應充分協(xié)商、配合，分清職責，避免職能混淆造成的碰撞。第五，要發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，重視發(fā)揮其在社區(qū)事務中的功能。從制度上體現(xiàn)和維護街道組織、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會三方平等的法律地位關系，樹立業(yè)委會在社區(qū)內(nèi)的威信，以達到三方主動合作、分工配合、相互監(jiān)督的平衡，共同努力搞好小區(qū)管理服務工作。第六，拓寬思路：社區(qū)綜合管理新模式的建立一是建立溝通機制。要由街道組織牽頭，參照物業(yè)管理和業(yè)主自

22、治的覆蓋情況，劃片組建若干個不匹配專門編制的地區(qū)性議事協(xié)調(diào)機構(gòu)社區(qū)理事會就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟建設、精神文明建設、治安防范、環(huán)境衛(wèi)生、計劃生充等事務通報情況，進行協(xié)調(diào)。二是建立契約機制。物業(yè)管理公司與居委會應建立協(xié)議關系，協(xié)定雙方的權益劃分。居委會不再從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，不直接介入與物業(yè)管理范圍相重疊的公共事務。 三是建立行為機制。社區(qū)事務各管理方應主動調(diào)整和控制自身的行為，使之適應各種環(huán)境和法定或約定條件的變化，共同加強社區(qū)精神文明建設與社區(qū)文化活動，提高小區(qū)文明程度。 四是建立激勵機制。對在社區(qū)管理服務工作中作出顯著成績的單位和個人，特別是配合默契、勤儉辦事、服務規(guī)范、創(chuàng)優(yōu)評先的居委會、業(yè)委會以及物業(yè)管理單位，給予表彰、獎勵。 五是建立約束機制。包括各社區(qū)事務主體的相互監(jiān)督約束和內(nèi)部的自律約束。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會委托在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一管理、綜合服務，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的選擇和經(jīng)濟利益的驅(qū)動，也成為社區(qū)事務的重要主體。在社區(qū)事務中行