山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法

1、山東省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓辦法目錄第一章總則第二章土地使用權出讓第三章土地使用權轉讓第四章土地使用權出租和抵押第五章土地使用權終止第六章劃撥土地使用權第七章罰則第八章附則第一章總則第一條為了改革我省城鎮(zhèn)國有土地使用制度,合理開發(fā)、利用、經營土地,節(jié)約、保護土地資源,促進城鎮(zhèn)建設和經濟發(fā)展,根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例(以下簡稱條例和有關法律、法規(guī),結合我省實際情況,制定本辦法。第二條本省行政區(qū)域內的城鎮(zhèn)國有土地使用權實行出讓和轉讓制度。本辦法適用于本省行政區(qū)域內市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的城鎮(zhèn)國有土地。第三條省內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人,除法律另有規(guī)

2、定者外,均可依照條例和本辦法的規(guī)定在本省行政區(qū)域內取得城鎮(zhèn)國有土地使用權,進行土地開發(fā)、利用、經營,其合法權益受法律保護。第四條依照條例和本辦法規(guī)定取得的土地使用權,在規(guī)定的使用年限內可以依法轉讓(包括出售、交換、贈與、出租、抵押或者用于其他經濟活動。第五條省、市、縣人民政府土地管理部門主管本轄區(qū)范圍內的國有土地使用權出讓和終止事宜,并依法對土地使用權的轉讓、出租、抵押進行監(jiān)督檢查。土地使用權的轉讓、出租、抵押由縣級以上人民政府城建或房產管理部門管理。第六條土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止,應按照規(guī)定到縣級以上人民政府土地管理部門和城建或房產管理部門辦理登記。第七條土地所有權、地下資源

3、、埋藏物和市政公用設施,不得出讓、轉讓。第二章土地使用權出讓第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。第九條土地使用權出讓應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t,由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求,開發(fā)、利用、經營土地。第十條所有出讓的土地均應納入規(guī)劃和計劃,做到有計劃出讓;應嚴格按法律規(guī)定的程序和權限審批。市、縣人民政府應根據(jù)國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地使用權年度出讓計劃,報上一級人民政府批準后實施。第十

4、一條對出讓的土地,應按國家規(guī)定進行評估,分等定級,確定基準地價。具體辦法由省人民政府制定。第十二條土地使用權出讓的審批權限按照國家和省的有關規(guī)定執(zhí)行。市(地、縣(市人民政府出讓土地使用權的批復,一律報省人民政府備案。第十三條土地使用權出讓的地塊及其用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會同城建或房產管理等有關部門共同擬定方案,按規(guī)定的審批權限報經人民政府批準后,由土地管理部門負責實施。第十四條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:(一居住用地70年;(二工業(yè)用地50年;(三教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(五綜合或其他用地50年。第十五條土地

5、使用權出讓可采取以下方式:(一招標;(二協(xié)議;(三拍賣。對商業(yè)用地使用權的出讓,實行招標拍賣。以招標、拍賣方式出讓土地使用權的,應經公證機關公證。第十六條土地使用權協(xié)議出讓程序:(一申請受讓土地者持經批準同意舉辦企業(yè)或事業(yè)的證明文件向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門提出受讓土地使用權的書面申請;(二市、縣人民政府土地管理部門接到申請后,應向受讓土地者提供出讓地塊必要的資料和有關規(guī)定;(三申請受讓土地者在得到有關資料和規(guī)定后,應在規(guī)定時間內提交土地開發(fā)建設方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文件;(四市、縣人民政府土地管理部門接到申請受讓土地者按前項要求提交的文件后,應在10天內給予回復

6、;(五市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓土地者達成協(xié)議后,簽訂土地使用權出讓合同;(六申請受讓土地者按合同規(guī)定支付全部出讓金,辦理土地使用權登記手續(xù),領取國有土地使用證,取得土地使用權。第十七條土地使用權招標出讓程序:(一市、縣人民政府土地管理部門編制招標文件,確定參加投標的資格范圍,發(fā)出招標公告或招標通知書;(二投標者領取招標文件及有關資料;(三投標者按招標文件規(guī)定向市、縣人民政府土地管理部門交付保證金(不計息,下同后,將密封的投標書投入指定的標箱;(四市、縣人民政府土地管理部門會同有關部門組成評標小組,確定中標者,發(fā)出中標通知書。對未中標者應書面通知,其投標保證金在開標后10天內退還;(

7、五中標者持中標通知書在規(guī)定期限內與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同,其保證金可充抵出讓金; (六中標者按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金,辦理土地使用權登記手續(xù),領取國有土地使用征,取得土地使用權。第十八條土地使用權拍賣出讓程序:(一市、縣人民政府土地管理部門發(fā)出拍賣土地使用權的公告;(二競買者持有關證明文件到指定地點索取拍賣土地使用權的文件和資料;(三市、縣人民政府土地管理部門按公告的時間公開拍賣,競買者按規(guī)定交付競買保證金后,參加競買;(四通過競買,價高者獲得使用土地資格,并與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同,其保證金可充抵出讓金,未獲得使用土地資格者,其競買保證

8、金在拍賣后10天內退還;(五獲得使用土地資格者按合同規(guī)定支付全部出讓金,辦理土地使用權登記手續(xù),領取國有土地使用證,取得土地使用權。第十九條市、縣人民政府土地管理部門應向申請受讓土地使用權者提供下列資料:(一出讓地塊的位置、面積、四至、地面現(xiàn)狀和基礎設施情況;(二土地的規(guī)劃用途、建設項目完成年限;(三建筑容積率、密度和凈空限制等各項規(guī)劃要求;(四環(huán)境保護、綠化、交通、抗震、衛(wèi)生防疫和消防等要求;(五出讓的形式和年限;(六招標或拍賣出讓的地點、日期及程序;(七交付保證金的規(guī)定;(八出讓金的付款方式和要求;(九出讓合同的格式;(十有關轉讓、出租、抵押、終止的具體規(guī)定;(十一其他必須說明的有關資料。

9、第二十條土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內,支付全部土地使用權出讓金。第二十一條通過出讓方式取得土地使用權者,必須同時具備下列條件,方可將土地使用權轉讓、出租、抵押:(一付清全部出讓金并領有國有土地使用證;(二除出讓金外,投入開發(fā)建設的資金已達合同規(guī)定總投資額的20%以上;(三符合合同規(guī)定的用途和規(guī)劃建設要求;(四已實現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他條件。第二十二條取得土地使用權者應盡快開發(fā)利用所受讓的土地,自取得土地使用權之日起365天內投入的開發(fā)資金必須達到受讓土地費的25%以上。第三章土地使用權轉讓第二十三條土地使用權轉讓,應經城建或房產管理部門審核同意后,由轉讓方與受讓方簽訂轉讓合同

10、。土地使用權轉讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿后,依照本辦法第三十八條的規(guī)定,由國家無償收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物。土地使用者也可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的依照本辦法第三十七條的規(guī)定辦理。第二十四條土地使用權轉讓合同在中國境內簽訂的,應經當?shù)毓C機關公證;在中國境外簽訂的,應經簽約地公證機關公證,并須經所在國(或地區(qū)的中國使領館或有認證權的外事機構認證。第二十五條土地使用權和地上建筑物、其他附著

11、物所有權轉讓時,當事人應在轉讓合同簽訂之日起30日內到市、縣人民政府土地管理部門和城建或房產管理部門辦理土地使用權、房產所有權過戶登記手續(xù),換領國有土地使用證和房屋所有權證。未經過戶登記的轉讓行為無效。第二十六條土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十七條地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。第二十八條市、縣人民政府有權規(guī)定土地使用權轉讓的最高限價。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的,土地所在地的市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。第二十九條土地使用

12、權轉讓時增值的,轉讓人應按國家有關規(guī)定繳納土地增值稅(費。第四章土地使用權出租和抵押第三十條土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時,須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。租賃、抵押合同應經簽約地公證機關公證。租賃、抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。第三十一條土地使用權出租、抵押時,其地上建筑物、其他附著物隨之出租、抵押。地上建筑物、其他附著物出租、抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之出租、抵押。第三十二條土地使用權出租、抵押期間,出租人或抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。第三十三條與他人共有土地使用權出租或抵押時,應以出租人或抵押人所有的份

13、額為限。共有土地使用權不可分割的,出租人或抵押人應與共有人協(xié)商并訂立書面協(xié)議后,方可出租、抵押。第三十四條土地使用權可用作向境外銀行或其他金融機構的貸款或其他債務抵押。第三十五條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同有效期內宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產,并享有優(yōu)先受償權。因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的,應當依照規(guī)定辦理過戶登記。第五章土地使用權終止第三十六條市、縣人民政府土地管理部門應在土地使用權期滿前60天通知土地使用者按規(guī)定辦理土地使用權出讓終止手續(xù)。土地使用者應按時辦理土地使用權終止注銷登記。逾期不辦的,市、縣

14、人民政府土地管理部門、城建或房產管理部門應當注銷其國有土地使用證和房屋所有權證。第三十七條土地使用權期滿,土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的,應在土地使用權期滿前180天向市、縣人民政府土地管理部門提出續(xù)期申請。獲準續(xù)期后,依照本辦法的規(guī)定,重新簽訂土地使用權出讓合同,繳納土地出讓金,辦理登記手續(xù)。第三十八條土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權即由國家無償取得。如土地使用權出讓合同規(guī)定由土地使用者自行拆除地上建筑物、其他附著物的,土地使用者應在規(guī)定期限內拆除,所需費用由土地使用者承擔。第三十九條國家對依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要必須

15、提前收回土地使用權的,須經上一級人民政府土地管理部門批準后,由市、縣人民政府土地管理部門依照法律程序辦理,并給予相應的補償。依法提前收回土地使用權的補償金額,由土地管理部門會同城建或房產管理部門與土地使用者按出讓合同的余期、出讓金總額、土地使用性質、地上建筑物和其他附著物的評估價格、生產經營等情況確定。第四十條依法提前收回土地使用權的,市、縣人民政府土地管理部門應在收回前180天,將收回土地使用權的理由、地塊座落、四至、收回日期等通知土地使用者，并在收回土地使用權所涉及 的范圍內公告。自公告規(guī)定的收回日期起，土地使用權及其地上 建筑物、其他附著物歸國 家所有。 第六章 劃撥土地使用權 第四十一

16、條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地 使用權以外的其他方式依法無償取得土地使用權。 第四十二條 國家機關、行政事業(yè)單位、部隊的辦公用房和住宅 建設用地，公共設施、公用事業(yè)等建設用地，可以采用劃撥方式 供應。 第四十三條 通過劃撥方式取得土地使用權的土地使用者， 除 條 例第四十五條規(guī)定的情況外，其土地使用權不得轉讓、出租、 抵押。 第四十四條 需轉讓、 出租、 抵押劃撥土地使用權的單位和個人， 應按本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，補交全部出讓金后， 方可轉讓、出租、抵押其土地使用權。 土地使用者一次性補交出讓金有困難的，可用轉讓、出租、抵押 所獲得的收益分期抵交出讓金。分期抵交出

17、讓金的，應按銀行同 期貸款利率繳納利息。 第四十五條 無償取得劃撥土地使用權的土地使用者，因遷移、 解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民 政府應當無償收回其劃撥土地使用權， 并可依照本辦法的規(guī)定予 以出讓。 對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設發(fā)展需 要和城市規(guī)劃要求無償收回，并可依照本辦法的規(guī)定予以出讓。 無償收回劃撥土地使用權時， 對其地上建筑物、 其他附著物， 市、 縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償。 第七章 罰 則 第四十六條 違反本辦法規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的 用途、期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理 部門應給予警告，

18、責令其 30 日內改正；逾期不改正的，按受讓 土地費 5以下的標準處以罰款；拒不改正的，市、縣人民政府 土地管理部門有權解除合同， 無償收回土地使用權，沒收地上建筑物、其他附著物。 第四十七條 土地使用者逾期未按出讓合同規(guī)定支付全部出讓金 的，市、縣人民政府土地管理部門有權解除合同，不返還其保證 金，并追索違約賠償。 市、 縣人民政府土地管理部門未按出讓合同規(guī)定提供出讓地塊土 地使用權的，土地使用者有權解除合同，要求返還保證金，并追 索違約賠償。 第四十八條 土地使用權期滿后，拒不交出土地及由國家無償取 得的地上建筑物、其他附著物的，由市、縣人民政府土地管理部 門責令其交出和賠償損失。 第四十九條 違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓、出租、抵押土地使用 權的，責令其限期改正；拒不改正的，由市、縣人民政府城建或 房產管理部門沒收非法所得，土地管理部門收回土地使用權，沒 收地上建筑物和附著物或限期拆除。 第五十條 違反本辦