湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法

1、湖南省人民政府令第207號(hào)湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法已經(jīng)2006年2月7日省人民政府第77次常務(wù)會(huì)議通過(guò),現(xiàn)予公布,自2006年6月1日起施行。省長(zhǎng):周伯華二00六年四月十二日湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法第一章總則第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本辦法。第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)及其監(jiān)督管理活動(dòng),適用本辦法。本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、

2、出租商品房的行為。第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。第四條縣級(jí)以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、價(jià)格、工商行政管理等部門,按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)行為,依法維護(hù)其合法權(quán)益,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化管理,建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況

3、,引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或者暫定資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的有效期為3年。暫定資質(zhì)證書的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)情況需要延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書有效期的,原核發(fā)機(jī)關(guān)可以批準(zhǔn)延長(zhǎng)1年,但延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年。資質(zhì)等級(jí)證書和暫定資質(zhì)證書不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì),其資質(zhì)條件是:(一取得一、二、三級(jí)資質(zhì),注冊(cè)資本分別不得少于5000萬(wàn)元、2000萬(wàn)元、800萬(wàn)元;具有建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少

4、于40人、20人、10人,其中,具有中級(jí)以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員分別不得少于4人、3人、2人。(二取得四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì),注冊(cè)資本不得少于400萬(wàn)元;其專職工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級(jí)以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格,專職會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)具有助理會(huì)計(jì)師以上職稱。(三國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為:(一一級(jí)資質(zhì),由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后,報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。(二二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì),由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定;其中,三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì),可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民

5、政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定,報(bào)省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)書面聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),按照資質(zhì)核定權(quán)限,持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核發(fā)暫定資質(zhì)證書:(一營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(二企業(yè)章程;(三驗(yàn)資證明;(四企業(yè)法定代表人的身份證明;(五專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同;(六法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。第十一條具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門,自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)之日起20日內(nèi),做出審查決定。

6、符合條件的,核發(fā)暫定資質(zhì)證書;不符合條件的,不予核發(fā),并書面告知理由。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書或者資質(zhì)等級(jí)證書有效期滿前30日內(nèi),按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限,向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),并提供以下材料:(一要求核定資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng)書;(二企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明;(三符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料;(四執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書的情況說(shuō)明書。(五已開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料和負(fù)債說(shuō)明書。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本的,應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更

7、登記后30日內(nèi),持本辦法第十條規(guī)定的資料,向原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù);資質(zhì)核定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),持書面申請(qǐng)和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)第十四條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求,堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)同發(fā)展和改革、國(guó)土資源、規(guī)劃管理部門制定。第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地,除國(guó)家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外,應(yīng)當(dāng)依照法

8、定程序,以公開競(jìng)價(jià)出讓方式取得?？h級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí),對(duì)下列事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級(jí)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見:(一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;(二城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;(三基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;(四基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;(五項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案;(六房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠(chéng)信情況。第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定,建造節(jié)能省地型住宅,實(shí)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴(yán)格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。第十七條依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)公開招標(biāo)投標(biāo)方式,進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營(yíng),其建設(shè)用地可

9、以通過(guò)劃拔方式取得,并享受國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地,不得改變其土地用途,變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)。第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過(guò)5萬(wàn)平方米。(二三級(jí)資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過(guò)15萬(wàn)平方米;(三二級(jí)資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過(guò)25萬(wàn)平方米;(四一級(jí)資質(zhì)企業(yè),承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不受限制。第十九條建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),將項(xiàng)目資本金到開戶銀行專戶儲(chǔ)存。實(shí)施分期開發(fā)的項(xiàng)目,可以按照投資比例分期專戶儲(chǔ)存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦

10、理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)提交該項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存的憑證。第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi),組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請(qǐng)專項(xiàng)驗(yàn)收;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后,

11、施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi),將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件,提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)守信的原則,將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合

12、同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證;(二高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上,其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上;(三已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期;第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證明時(shí),應(yīng)當(dāng)提交下列資料:(一土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件;(二營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件;(三工程施工合同復(fù)印件;(四預(yù)售商品房分層平面圖;(五符合本辦法第二十四條第(二、(三項(xiàng)規(guī)定的證

13、明材料;(六商品房預(yù)售方案。第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出審查決定。符合預(yù)售條件的,予以許可,核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不符合預(yù)售條件的,不予許可,并書面告知理由。未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、媒體制作和發(fā)布 商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。預(yù)售商品房廣告、宣傳 資料、商品房項(xiàng)目模型應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得進(jìn)行虛假宣傳。 第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房， 應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家統(tǒng)一制訂的商品房 買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。 第二十九條

14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價(jià)格，由當(dāng)事人商定。 其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格與租賃價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)，并 向社會(huì)公示。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時(shí)， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定提 供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書， 并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合 同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。 第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)自交付使用之日起分別具有以下最低保修 期限： （一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修 期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低 保修期限為 5 年； （三

15、）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為 2 個(gè)采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為 2 年。 其他項(xiàng)目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。 第三十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的， 房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督機(jī) 制，向社會(huì)公布舉報(bào)投訴的方式，保障買受人的合法權(quán)益。 第五章 法律責(zé)任 第三十四條 違反本辦法第六條第一款規(guī)定， 未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越 資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，依照國(guó)家規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地

16、產(chǎn)開 發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以 5 萬(wàn)元以上 10 萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正 的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第三十五條 違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的， 由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé) 令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處 1 萬(wàn)元以上 3 萬(wàn)元以下 的罰款： （一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書或暫定資 質(zhì)證書的； （二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變 更手續(xù)的； （三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存手 續(xù)的； 第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買 受人交付商品房時(shí)未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書， 或者不按規(guī)定履行 保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，將其不 良行為在企業(yè)信