邊城巴卡拉酒店啟動論證報告

1、邊城巴卡拉酒店啟動論證報告目 錄酒店基本信息酒店基本信息一、酒店定位酒店定位二、邊城品牌屬性邊城品牌屬性三、酒店啟動酒店啟動SWOT分析分析四、酒店啟動策略分析酒店啟動策略分析五、財務狀況分析財務狀況分析六、潛在風險提示及措施潛在風險提示及措施七、總結總結八、酒店基本信息酒店基本信息酒店基本信息酒店基本信息建筑面積：30591平米酒店形象：星級酒店酒店理念：低調的奢華項目單位數(shù)值酒店建筑面積30591其中地上建筑面積23940地下建筑面積6651酒店占地面積50397酒店用地面積9388酒店棟數(shù)棟2總停車位輛53酒店經(jīng)濟技術指標：酒店定位酒店定位巴卡拉酒店風格定位巴卡拉酒店風格定位鄉(xiāng)村法式鄉(xiāng)村

2、法式酒店由“全球奢華酒店之王”BDS擔綱設計酒店功能定位酒店功能定位喜達屋五星級巴卡拉酒店擁有游泳館、美容中心、影劇院、圖書館、兒童娛樂場所、雪茄吧、酒吧、西餐廳、中餐廳、健身室、2000Spa樓、108間客房（其中總統(tǒng)套房1間）。酒店功能定位酒店功能定位地下室地下室地下室設有：SPA、KTV、健身房、棋牌室酒店功能定位酒店功能定位首層首層首層設有：影院、零售店、美容中心、兒童娛樂室、圖書館、游泳館、雪茄吧、西餐廳、中餐廳酒店功能定位酒店功能定位二層二層二層設有：客房、會議室、宴會廳、酒吧酒店功能定位酒店功能定位三層三層三層設有：客房、會議、宴會酒店功能定位酒店功能定位四層四層四層設有：客房、

3、會議、宴會酒店功能定位酒店功能定位五層五層五層設有：總統(tǒng)套房、客房、酒廊、空中休息室綜合看來，酒店的各項功能可以滿足主力休閑綜合看來，酒店的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務會議人度假人群的大部分需求，也能滿足商務會議人群的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境及群的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境及配套服務配套服務功能功能配套設施配套設施巴巴卡卡拉拉酒酒店店休閑休閑度假度假休息客房、室外休憩場所、空中休息室療養(yǎng)SPA、美容院運動高爾夫練習場、游艇俱樂部、健身房、臺球、壁球、乒乓球、垂釣等生活零售店、美食餐廳、酒吧、室內兒童游樂場、雪茄吧、圖書館、影院、網(wǎng)吧等商務商務會議

4、會議商務會議各種規(guī)模和檔次的會議室、接待室商務活動室外團隊活動空間、小型節(jié)目廳、商務人群的康體娛樂、商務中心商務配套宴會廳、餐廳邊邊城城社社區(qū)區(qū)社區(qū)社區(qū)生活生活別墅不同類型的別墅社區(qū)配套藝景軒、湖濱酒店、侖山漁莊、瓦倫達咖啡館生活社區(qū)湖東20畝商業(yè)銷售方式定位銷售方式定位自持物業(yè)自持物業(yè)巴卡拉酒店承擔排頭兵的重要戰(zhàn)略職責，不管從土地升值、其他物業(yè)價值提升，還是從融資角度，巴卡拉酒店的運作成功與否都會對整體項目產(chǎn)生重要影響。巴卡拉酒店積淀形成的良性資產(chǎn)對未來邊城的戰(zhàn)略轉型具有重要戰(zhàn)略價值。邊城品牌屬性邊城品牌屬性邊城品牌屬性邊城品牌屬性中國邊城以稀缺性的山水資源、國際化的規(guī)劃、建設和服務團隊贏得

5、市場及高端別墅消費群體的青睞?！斑叧恰币殉蔀槟暇┑貐^(qū)度假地產(chǎn)的領導品牌，未來的中國邊城將會成為集休閑、度假、美食、娛樂、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿洽談于一體華東乃至全國首屈一指的休閑度假勝地。巴卡拉將成為邊城休閑度假的品牌核心支撐力！巴卡拉將成為邊城休閑度假的品牌核心支撐力！酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢優(yōu)先啟動酒店，向目標客戶描述未來的生活方式，促進別墅銷售。巴卡拉酒店的啟動，對邊城品牌的塑造將起著重要的作用。有利于整合邊城的山水資源，突出項目本身的休閑度假優(yōu)勢。酒店設置在B、C島中間，利用灣區(qū)規(guī)劃酒店突出了其奢侈性和尊貴性。該奢侈級的

6、皇室御用酒店對邊城業(yè)主身份的確立，將移植進邊城的品牌基因中，并將直接有利促進銷量和拉升房價。酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢所在區(qū)域周邊公共配套條件十分缺乏，還需要比較長的時間來完善，通過項目自身的配套開發(fā)短時間內無法接近市區(qū)的各種配套條件。句容地區(qū)的總體經(jīng)濟情況決定了當?shù)鼐用竦南M水平相對偏低，因此酒店如果要爭取本地客源市場，需有一定的價格優(yōu)勢。目前本案所在區(qū)域人氣不足，未形成成熟度假區(qū)概念。針對這些風險，酒店需要通過政府支持、加大營銷力度、加強與網(wǎng)絡伙伴的合作、提供差異化服務產(chǎn)品等多種方式來進行應對。酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析機會機會1 1邊城以“休閑度假”為

7、中心，在配套中繼續(xù)完善這一定位，項目規(guī)劃中采用高爾夫、度假酒店等配套，力求讓居民體驗到市區(qū)所沒有的高檔生活享受。項目優(yōu)先開發(fā)酒店，靠近高爾夫球場和新銷售中心，既增加邊城西岸的賣點，又能對外營業(yè)。酒店和商業(yè)可融合在一起，首層設置商業(yè)，三四五層則為酒店客房，住宿、購物、休閑一體化，既體現(xiàn)出邊城獨特的設計風格，又使酒店和商業(yè)價值最大化。酒店作為項目長久經(jīng)營切實盈利的項目，在滿足業(yè)主及周邊消費群體需求的基礎上，實現(xiàn)項目利潤。酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析機會機會2 2句容為優(yōu)秀旅游城市，本地旅游需求的快速增長，本地旅游度假酒店需求空間較大。中國邊城距離南京中山門37公里，距上海240公里，沿

8、途有鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州等城市，區(qū)位比較優(yōu)勢將逐漸凸顯，該地區(qū)逐漸成為長三角地區(qū)重要的區(qū)域，未來不斷增加的商務、休閑、療養(yǎng)對度假酒店市場需求巨大。酒店啟動酒店啟動SWOTSWOT分析分析威脅威脅目前南京遠郊板塊擬建 的酒店項目盡管和邊城巴卡拉酒店在定位和地理區(qū)域上不盡相同，但是，仍然會在客源市場上與酒店產(chǎn)生激烈的競爭。同時，隨著湯山等地的度假酒店逐漸走強，未來新開的酒店還會越來越多，這也將成為邊城酒店的潛在競爭威脅。酒店啟動策略分析酒店啟動策略分析優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略1 1酒店對湖西在售別墅的售價將起到刺激性增長酒店對湖西在售別墅的售價將起到刺激性增長世界著名

9、的五星級酒店進駐邊城，不只是說說，而是實實在在施工了，這對于樣板區(qū)支撐和A島銷售，是一股強勁的力道，客戶可以遐想不久將來，走幾步就到酒店，奢享五星級配套服務。優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略2 2酒店將帶來源源不斷的高級客戶酒店將帶來源源不斷的高級客戶從世界五星級酒店的貴賓客戶里，可以獲得無法想象的高級客戶資料，最初他可能是來住一下，結果是實在太喜歡這里的自然美景。如果是喜達屋的網(wǎng)站上有邊城資訊，我們的銷售中心可以移至酒店大堂，每天都能接到高品質的客戶資源。優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略3 3客戶在邊城可以有多種不同選擇的度假方式客戶在邊城可以有多種不

10、同選擇的度假方式有獨棟別墅的酒店形式，有世界品牌的巴卡拉，有經(jīng)濟實惠的度假屋，滿足多種層次的選擇。優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略優(yōu)先開發(fā)酒店的核心競爭策略4 4西岸高爾夫推桿練習場進一步抓緊完善，酒店灣區(qū)西岸高爾夫推桿練習場進一步抓緊完善，酒店灣區(qū)啟動游艇碼頭俱樂部啟動游艇碼頭俱樂部西岸高爾夫推桿練習場建議進一步抓緊完善，以配合春節(jié)后進行的現(xiàn)場營銷活動，以讓客戶完美實地體驗邊城山水。而湖灣碼頭的游艇俱樂部是邊城品牌價值提升的一個重要砝碼，配套里有這個游艇碼頭可以提升邊城品牌含金量，同時配置這類富人的玩具，亦為邊城奢侈品級別墅穿上合適的外衣，為爭取西岸別墅的溢價增強底氣。同時，高爾夫和游艇碼頭，能夠

11、為未來巴卡拉酒店的品位和服務進一步加分。這些配套能夠為邊城帶來風聲水起的活力和高品質的客戶，這些客戶更有理由成就未來的邊城。 財務狀況分析財務狀況分析財務狀況分析財務狀況分析現(xiàn)金流假設現(xiàn)金流假設現(xiàn)金流類假設：現(xiàn)金流類假設：劃分季度動態(tài)測算建安成本中60%可墊資，主體建成前50%由建筑方墊資，主體建成后支付30%，完全建成后1年內支付20%貸款比率控制在投資的60%財務狀況分析財務狀況分析酒店財務測算酒店財務測算酒店分建設及裝修，建筑周期為12個月，客房可以考慮分批次裝修，配套部分建議先行裝修。酒店的成本計算依據(jù)為： “酒店建筑成本5000裝修成本600011000元/平米”財務狀況分析財務狀況

12、分析資金滾動，順序漸進資金滾動，順序漸進酒店啟動資金約酒店啟動資金約3000萬元：萬元：約3000萬可以啟動酒店土建，毛坯建造成本約1億資本金，大堂可以提前裝修做售樓接待中心。財務狀況分析財務狀況分析融資渠道融資渠道留存收益內部融資外部融資發(fā)行債券即通過銀行貸款來滿足項目公司的資金需求銀行貸款銀行貸款外部融資外部融資是指將各項目公司的留存收益投入到項目的建設投資當中潛在風險提示及措施潛在風險提示及措施潛在風險和可能的應對措施潛在風險和可能的應對措施經(jīng)營風險經(jīng)營風險經(jīng)營風險經(jīng)營風險邊城項目經(jīng)營情況取決于：酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營，別墅類資產(chǎn)的出售酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營管理公司選擇管理公司選擇

13、邊城公司所選擇的酒店管理公司的風格和水準能否區(qū)別于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，十分重要。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經(jīng)營業(yè)績將發(fā)生較大影響。業(yè)主與管理公司關系業(yè)主與管理公司關系 由于邊城公司首次接觸酒店行業(yè)，意味著與酒店管理公司將是初次合作。初次合作雙方可能在經(jīng)營理念、管理風格、行為習慣等諸多方面有所不同，需要經(jīng)歷磨合。磨合的周期長短、磨合的成功與否等因素將影響酒店的日常經(jīng)營活動，帶來風險。出售類物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略出售類物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略營銷戰(zhàn)略：營銷戰(zhàn)略：銷售布局、銷售策略、銷售管理（銷售組織、業(yè)務管理）等渠道戰(zhàn)略：渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等

14、銷售策略銷售策略：定價、廣告定位、推廣、現(xiàn)場促銷等可能的對策 建議邊城項目聘請國內知名的酒店管理公司，其經(jīng)營管理能力在一般條件下將保持在較高水準，比較能夠控制經(jīng)營風險 對可能的酒店管理公司進行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早進行商務接洽 在前期投入力量進行營銷戰(zhàn)略方面充分的考慮和設計潛在風險和可能的應對措施潛在風險和可能的應對措施財務風險財務風險財務風險財務風險邊城項目投資量大、項目周期長，過程中產(chǎn)生財務風險的相關因素較多，主要有：融資風險融資風險 邊城項目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。利率風險利率風險 如果邊城項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔的利率變動風險較高。利率的變動將影響項目財務費用。匯率風險匯率風險 由于境外融資相對容易且成本較低，如果邊城項目未來會實行境外融資，將面臨匯率風險，需考慮設計避險工具降低風險?？赡艿膶Σ?財務風險中可控的只有融資風險，邊