樓盤營銷策劃報告

1、“城市上空”營銷策劃報告 王婧人一、項目簡述“城市上空”項目是城區(qū)的地標性建筑。是一個三十五層的電梯公寓，外立面時尚現(xiàn)代，造型挺拔，有很強的品質感，在此居住或辦公非常氣派。項目總建筑面積近33333.、5萬平方米，戶，分為住宅和商務公寓。戶型面積從33104平方，主要是以套一、套二戶型為主，戶型設計合理，緊湊實用，性價比高，都是實用型居家戶型與經濟性投資戶型，居住投資皆宜。1、地點：位于鎮(zhèn)江市中心地帶，商業(yè)街附近。2、環(huán)境：（1）交通出行：本項目距公交站只有百步之遙，有十余條公交線路；距市中心僅十余分鐘車程，（2）周邊配套：醫(yī)院：鎮(zhèn)江市第一人民醫(yī)院教育：鎮(zhèn)江市實驗小學，實驗中學，幼兒園等銀行：

2、建設銀行、郵政儲蓄、中國農業(yè)銀行、城市農村信用社、中國工商銀行餐飲：中餐，西餐館，火鍋店等商業(yè)：餐飲休閑街、國美電器、永樂電器、蘇寧電器、世紀聯(lián)華、其他：、中國移動營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、中國石油，中國石化加油站。3、 面積：本案占地面積50畝4、 用途：本案開發(fā)用途為住宅小區(qū)，12樓為商鋪，335為住宅。5、開發(fā)商：鎮(zhèn)江市某企業(yè)公司  二、環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 過去四年，在市委、市政府的正確領導下，城市建設管理取得新的突破，成效顯著?；A設施建設新建和改擴107公里，舊城改造完成拆遷112.1萬平方米，市中心沿線房地產開發(fā)后發(fā)優(yōu)勢已經顯現(xiàn)；市區(qū)景林地全面建成，新增綠地146

3、9萬平方米，全區(qū)綠地率達46.3%，城鄉(xiāng)環(huán)境明顯得到改善。今后五年，1、隨著城市總體規(guī)劃發(fā)展，為城市發(fā)展提供創(chuàng)造了良好的環(huán)境和難得的契機。2、 市區(qū)風景林建設基本完成，具有良好生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢。三、SWOT分析1、優(yōu)勢本項目位于鎮(zhèn)江市市中心，距公交站僅百步之遙，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，周圍有大學、實驗學校等高校，教育資源豐富，有建設銀行、郵政儲蓄、中國農業(yè)銀行、城市農村信用社、中國工商銀行，餐飲休閑街、利華農貿市場、中國移動營業(yè)廳、中國電信營業(yè)廳、十里店加油站等等，配套設施較為完善。距市中心僅十余分鐘車程?？芍^生活舒適、方便、交通便利。加之市政建設中對該區(qū)域的重視，使之具有較好的投資環(huán)境和巨大的按

4、照那個前景。2、劣勢：由于惜地如金的理念，項目依然體現(xiàn)容積率高和綠化率低的情況。同時，該區(qū)域在近兩年，市政建設時期將迎來交通高峰?？赡苊媾R較大的噪音壓力。占地面積不夠大，無法構建大型綜合性社區(qū)。3、機遇：鎮(zhèn)江市土地資源優(yōu)勢是五城區(qū)中最明顯的。近幾年來，藍光、萬科、華潤、首創(chuàng)、龍湖、陽光100、菲律賓SM集團等知名企業(yè)競相入駐鎮(zhèn)江，一大批高檔樓盤和大型商場使鎮(zhèn)江的居住環(huán)境發(fā)生了質的轉變，房地產業(yè)已成為拉動鎮(zhèn)江經濟發(fā)展的驅動器。4、外部威脅由于現(xiàn)在房地產市場競爭壓力較大，鎮(zhèn)江市房價漲幅過快，政府有意予以控制，并出臺“預售證取得之前禁止排號”的規(guī)定。提高了了解市場反饋和前期操作的難度。再加上各大樓盤

5、的競爭和消費者對房屋的各種要求，使得競爭壓力更大。四、目標客戶群1、時代新青年。剛剛走出校門的小年輕，經濟基礎較薄弱，大多為父母出大部分錢。這類人群在購買住宅時往往那些樓體外立面設計絢麗多彩，社區(qū)配套新潮時尚，戶內提供全屋精裝修的房屋更能吸引他們眼球。同時，由于父母原因會考慮現(xiàn)在的居住以及未來的轉手。成熟的地段對他們而言十分重要，另外戶型面積和周邊配套設施也是他們購房的首選條件。 2、新婚夫婦。這類人群對于住宅是比較挑剔的，首先大多為兩人居住，考慮以后的生育和子女教育問題較看重。第一，住宅的功能性，戶型設計應該突出生活特點；第二，住宅面積及價格控制，通常情況下新婚夫婦對于住宅的面積及總價要求較

6、嚴格；第三，周邊配套項目，周邊最好配備學校，菜市場完善的生活服務設施。 3、成熟家庭。這類購房人群一般為五口之家。主要考慮住宅的功能性。對于這類人群會將重點放在住宅的地理位置、房屋功能成熟以及項目品質上，此外還需要配備較好的物業(yè)服務。4、投資者：近些年，隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產領域。他們購買房產多用于出租。從投資的角度來看，房屋出租需要考慮空置率，出租屋每年都有12個月空置期，小戶型需求大，容易租出去，空置率低。 五、市場定位根據本項目的自身特征以及外部環(huán)境情況。將此項目取名為“城市上空”，特別邀請香港知名設計師林偉先生擔任總設計師，以一個強烈富現(xiàn)代感

7、、流線形、抽象的形狀去體現(xiàn)建筑“可上青天攬明月”的氣勢。主要吸引青年群體入住，而結合本案為城東區(qū)的地標性建筑，通過一系列的包裝，達到吸引目標消費群的目地。六、營銷策略1、產品策略（1）戶型：根據市場需求和環(huán)境分析，考慮到消費者實際購買能力和生活習慣，戶型面積從46104平方，主要是以套一、套二戶型為主，戶型設計合理，緊湊實用，性價比高，都是實用型居家戶型與經濟性投資戶型，居住投資皆宜。（3）面積配比率：46平米戶型比率為40%，78.6或87平米的戶型比率為40%，104平米的戶型比率為20%。（4）格局配比率：以一房一廳一衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)戶型為主，占總套數(shù)的80% 一室一廳一衛(wèi)：面積46平米

8、，比例45% 兩室一廳一衛(wèi)：面積78.6平米，比例30% 兩室一廳一衛(wèi)：面積87平米，比例15%三室一廳一衛(wèi)：面積104平米，比例10%（5）綠化：綠化率為30%，小區(qū)采用獨具特色的園林風格，內設小園藝，以林蔭道為路線小徑。通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化布置上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，體現(xiàn)小區(qū)的別具一格。（6）配套：小區(qū)內，電梯為三梯六戶，有附設樓梯。設置靜水樓臺小型廣場，地下停車場，車位基本達到一戶一位。有活動中心體育器材。13樓的商鋪引進便利店，餐飲，水果店等業(yè)態(tài)。（7）外觀：將外立面打造的時尚現(xiàn)代，造型挺拔，充滿強烈的品質感。（8）內部設計：由于本案大多戶型為

9、小戶型，所以為打造麻雀雖小五臟俱全的形象，內部設計盡量向緊湊靠攏，但采光度卻相對較好，給入住者舒適方便的生活享受。2、價格策略平均單價：10000元/平米付款方式：此項定位為按揭或一次性付款方式開盤價格策略：開盤以相應折扣價格優(yōu)惠以便吸引顧客。特別是針對一次性付款的顧客，有優(yōu)惠好禮。銷售情況良好時，保持價格逐步上揚；銷售情況不好時，可采用一些促銷折扣政策。特別針對一些滯銷戶型，低價宣傳的同時，吸引顧客。3、銷售與廣告策略內部認購期：（1）銷售策略：項目品牌形象塑造，項目概念的推廣，及相關活動，認購信息發(fā)布。（2） 廣告策略：利用傳單、樓書、海報、報紙、電視廣告、墻體廣告、戶外廣告、紀念品等手段

10、進行測試型銷售。試探市場反應。開盤銷售期：（1）銷售策略：銷售人員到位，結合實際開展培訓。銷售中心提前啟用以刺探市場反映，檢驗既定策略，為開盤決策調整奠定基礎。（2）廣告策略：軟硬廣告、電視廣告、電臺廣告、SP活動同期進行?？赏ㄟ^POP廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，并通過網站傳遞樓盤信息，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、內部配套設施、樓盤性價比等，并宣傳“城市上空”主題。此階段，要為項目正式發(fā)售時吸引目標客戶到現(xiàn)場參觀打下心理基礎。并結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，把一些較差的單位借勢銷售出去，將好單位做保留，以便以后有提升空間。并對開盤第一天簽約客戶進行性現(xiàn)場抽獎活動。同時現(xiàn)

11、場排隊派發(fā)小禮品吸引人氣。強勢銷售期：（1）銷售策略： 整體規(guī)劃設計圖紙出來后，針對位置、朝向及景觀制定系數(shù)差價，到開盤前一天將均價確定后，整體推出。配合報紙、電視、網站及廣播將硬性賣點升華，同時配合每周會員儲籌的抽獎活動及產品解析會將目標客戶群的心逐步拉近?！靶钏背渥愫?，馬上引爆。銷售人員全員調動，給消費者親切、透徹、實在的銷售氛圍。通過主持人調動現(xiàn)場氛圍。結合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，把一些較差的單位借勢銷售出去，將好單位做保留，以便以后有提升空間。（2）廣告策略：在這時，前期的廣告已達到一定效果。適度宣傳，現(xiàn)場大型橫幅和高空廣告就位，現(xiàn)場開展活動吸引人氣，并適度派發(fā)宣傳單。持續(xù)銷售期：（1）銷售策略：經過前兩個階段的市場引爆后，這一階段可以做一些社區(qū)公益活動，利用即將到來的節(jié)假日進行促銷活動，并對前期銷售進行總結，對現(xiàn)階段銷售做出合理調整。對于滯銷戶型可采取相對折扣，和促銷手段。（2）廣告策略：繼續(xù)通過報紙、墻體廣告、網站