房屋及設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理方案

1、一：樓宇的維護(hù)質(zhì)量目標(biāo)共分十項，以表格的形式在下列項中概述以及保障各項質(zhì)量目標(biāo)完成的實(shí)施措施。序指標(biāo)名稱號房屋及配套1設(shè)施完好率房屋零修、2急修及時率維修工程質(zhì)量合格率回訪率3照明燈及疏散燈完好率主要機(jī)電設(shè)4備完好率國家管理測算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)完好房建筑面98% 以積+基本完好房98%上建筑面積 /房屋總建筑面積及時維修次數(shù) /100%100%應(yīng)計報維修次數(shù)維修合格工程99% 以99%項次 /維修工程上項次維修工程回訪25% 以25%次數(shù) /維修工程上項次完好照明燈、98% 以疏散燈數(shù)量 /照95%上明燈、疏散燈總數(shù)量完好的大型及99% 以重要機(jī)電設(shè)備 /99%上大型及重要機(jī)電設(shè)備總計管理主要措施

2、建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。建立嚴(yán)格的修繕制度，維修人員接到維修通知單后需帶工具 10 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修 8 小時內(nèi)完成，并建立回訪制度和回訪記錄。建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有機(jī)電保養(yǎng)維修人員全部持證上崗；實(shí)施 241/28小時專人值班；出現(xiàn)故障及時排除。消防設(shè)備完完好消防設(shè)備 /實(shí)行巡查制度，建檔記5100%100%大學(xué)城消防設(shè)好率錄。備總數(shù)1以發(fā)生火災(zāi)面積 /6 火災(zāi)發(fā)生率1以下大學(xué)城內(nèi)物業(yè)下（年）使用（年）2以下2以有效投訴次數(shù)有效投訴率下（年）使

3、用人總數(shù)（年）7有效投訴處處理的有效投100%訴數(shù)量 /有效投95%理率訴總計管理人員專培訓(xùn)合格人員 /8業(yè)培訓(xùn)合格100%100%培訓(xùn)人員總計率25% 以回訪次數(shù) /服務(wù)9 服務(wù)回訪率25%次數(shù)上大學(xué)城管理部經(jīng)理為責(zé)任消防員下屬全體員工均為義務(wù)消防員；落實(shí)防火安全三級檢查制度；消防中心 24 小時值班，統(tǒng)一調(diào)動人員。做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合；抓好上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、特殊崗位人員培訓(xùn)；培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合；強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄

4、，加強(qiáng)服務(wù)隊伍服務(wù)意識。2/28采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理對管理滿意人使用人滿意95% 以96% 以手段，努力完善服務(wù)體數(shù)+基本滿意人10上上系，在日常工作中廣泛率數(shù) /使用人總?cè)耸占褂萌艘庖姡訌?qiáng)數(shù)雙方交流及溝通。二：設(shè)施的維護(hù)一、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)方案和標(biāo)準(zhǔn)。（一）、每日巡視保養(yǎng)項目。1、電力變壓器（干式）序號部位內(nèi)容要求1、查低壓連接母線；低壓母線不發(fā)熱、無變色，外1 外殼殼清潔、無雜物、無放電痕跡2、檢查殼體。1、檢查是否完好；顯示正常、無損壞、溫度不超2 溫度計過 1402、觀察溫度指示。監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常3 聲響雜音變壓器1、檢查門窗、地面、四壁；無雜物、不漏水

5、、能防止小動42、檢查通風(fēng)道、通風(fēng)設(shè)施；物進(jìn)入、干凈整潔、功能正室常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)3/283、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常4、檢查室內(nèi)消防設(shè)施2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表工作正2、檢查儀表指示及運(yùn)行參常，電流、電壓在正常范數(shù)；圍，工作狀況符合運(yùn)行要求，指示燈指示正常3、檢查空氣開關(guān)4、檢查閘刀開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)；5、檢查分閘、合閘指示燈。2柜背面1、觀察母線、連接點(diǎn)、引出連接良好、接點(diǎn)無發(fā)熱變線；色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常2、檢查電度表3、電容器柜序部位內(nèi)容要求號4/281柜正面1、清掃（擦拭）柜正面；無灰塵、污跡，儀表

6、工作正2、檢查儀表指示及運(yùn)行參常，電流電壓在正常范圍，數(shù)；補(bǔ)償器功能正常，指示燈完好3、檢查自動補(bǔ)償器；4、檢查各組電容指示燈；2柜內(nèi)1、觀察電容器殼體、套管；電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色，無焦2、檢查導(dǎo)線及其連接點(diǎn)；熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過3、檢查柜內(nèi)溫度。454、柴油發(fā)電機(jī)序部位內(nèi)容要求號1機(jī)身清掃機(jī)身及周圍地面無灰塵、雜物2控制屏1、檢查信號指示；機(jī)組處于正常備用狀態(tài)，符合2、檢查各控制形式、狀態(tài)。運(yùn)行規(guī)程要求3蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值；浮充電壓 26 ±1V ，浮充電流 12、檢查蓄電池液比重及液 2A（觀察充電電流表），電池液比重 1.261.30 （采用

7、5/28位。吸式比重計），液位不低于極板4冷卻水檢查水位水位在正?？潭确秶?儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機(jī)組運(yùn)行24 小時6潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)7通風(fēng)檢查機(jī)房通風(fēng)設(shè)施風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。5、強(qiáng)電井序部位內(nèi)容要求號1插接箱1、清掃外表面；無灰塵、污跡，狀況符合運(yùn)行要2、檢查空氣開關(guān)；求，無過熱變色現(xiàn)象，連接無松動。3、檢查內(nèi)部接線；6/282強(qiáng)電井1、檢查房頂、四壁、地?zé)o損壞、無雜物、無漏水，能防室面、門；止小動物進(jìn)入，干凈整潔，開2、檢查室內(nèi)照明設(shè)施；關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。3、檢查電纜、母線槽（二）、每周保養(yǎng)項目1、電力變壓器

8、序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、污跡2接地線1、檢查接地線無斷股，無銹蝕，接觸良2、檢查連接點(diǎn)好。2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目7/28檢查閘刀開關(guān)不過熱變色，三相閘夾到檢查自動開關(guān)位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊柜背面檢查保險絲具異味檢查電纜及電纜頭無發(fā)熱，容量符合規(guī)定，固檢查母線支撐固定裝置定可靠，不過熱，固定可靠，無破損，無松動地線檢查接地線，接線頭接地線無銹蝕斷股，接線樁3頭緊固檢查室內(nèi)環(huán)境無雜物、垃圾，無積水，電地下電檢查電纜托盤纜排列有序，整潔無雜物，4固定可靠，無損壞，無放電纜室檢查電纜痕跡3、電容器柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日

9、巡視項目手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容控制正常功能良好，指2 柜正面器示儀表及信號正確8/283接地檢查接地線無松動，無斷股檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及接觸良好，無過熱，無4 柜內(nèi)其接線損壞4、柴油發(fā)電機(jī)序部位號1冷卻水2系統(tǒng)燃油系3統(tǒng)潤滑系4統(tǒng)空氣流5 阻指示器內(nèi)容要求完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查冷卻水箱水位水位距注水口約 50mm 連接檢查各管路及連接部位良好，無滲漏檢查油箱油位油位正常（保證 24 小時運(yùn)檢查各管路及連接部位行）聯(lián)接良好，無滲漏檢查油尺、油位油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范檢查機(jī)油油質(zhì)圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)，連接良好無滲漏檢查潤滑系統(tǒng)各接頭色標(biāo)應(yīng)為綠色檢查空氣流阻指示器9/28手

10、動空載試運(yùn)行啟動迅速，開關(guān)正常，運(yùn)轉(zhuǎn)無1、按操作規(guī)程要求手動啟動異常聲響控制系機(jī)組電壓、頻率正常，信號燈指示6統(tǒng)2、檢查發(fā)電機(jī)控制屏上各類正常儀表及信號指示燈。油壓、水壓正常，油溫、水溫正常10/28（三）、年度保養(yǎng)項目1、電力變壓器序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目1、全面清掃、擦拭清掃，無油垢2、全面緊固螺栓連接部分牢固無松動3、測量繞組直流電阻三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不2變壓器4、測量線圈絕緣電阻大于三相平均值之 4% ，線間差別不大于三相平均值之5、相間絕緣電阻2% ）采用 2.5KV 兆歐表，阻值符合有關(guān)規(guī)定1、調(diào)壓聯(lián)接片調(diào)壓聯(lián)接片聯(lián)接良好，電纜接電氣聯(lián)頭及母線槽接口緊固、良好3

11、2、一次電纜接頭接3、二次母線槽接口變壓器全面清掃清潔，無蛛網(wǎng)、積塵4室清掃、檢查高壓負(fù)荷開關(guān)清潔，動作正常，安裝牢固，11/28檢查修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消無損壞缺失防設(shè)施功能正常，無故障2、低壓開關(guān)柜序部位內(nèi)容要求號1完成每日巡視保養(yǎng)項目2儀表校驗儀表、校驗電度表3全面清掃灰塵無灰塵、油質(zhì)、雜物、整齊、整理二次線美觀、清晰補(bǔ)齊、更換二次線接線號三相同期到位、接觸面（線）柜內(nèi)大于 2/3 以上，刀片夾座接觸檢修閘刀開關(guān)壓力合適觸頭不燒損，動作可檢修自動開關(guān)靠靈活無缺損件牢固，無松全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)動，顏色符合規(guī)定12/28補(bǔ)刷相位漆4地下電全面清掃、整理無垃圾、雜物、電纜排列整齊纜室13/

12、283、電容器柜序號部位內(nèi)容要求1完成每日巡視保養(yǎng)項目2全面清掃灰塵無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰整理二次線，更換字跡不清柜內(nèi)晰的接線號完好無缺損、動作可靠檢修控制元器件3檢查電容器殼體及瓷瓶殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規(guī)定，使用1000V 搖測量電容器二極對外殼及二電容器表用微法表測量或用電壓流表級間絕緣電阻，測量電容器法測量，容量不超過額定值±容量，更換失效的電容器10%4、柴油發(fā)電機(jī)序號內(nèi)容要求1 完成每日巡視保養(yǎng)項目檢查緊固各連接部螺栓無松動2檢查連接導(dǎo)線連接完好14/28更換冷卻水手動試機(jī)，觀察各種參數(shù)是否更換機(jī)油濾清器，檢查機(jī)油油質(zhì)，老符合運(yùn)行規(guī)程泥濁變黑，應(yīng)

13、更換機(jī)油，清洗或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器5、供配電接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好2接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕3接地電用接地電阻測量儀測量接地系統(tǒng)的接地電阻小于4阻電阻6、防雷接地系統(tǒng)序號部位內(nèi)容要求1接地體各金屬管網(wǎng)的防雷接地焊接無松動、焊點(diǎn)無銹蝕2接地電用接地電阻測量儀測量接地接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10阻電阻15/28二、供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案（一）、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定：為了保證供電系統(tǒng)發(fā)生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規(guī)定：1、變壓器發(fā)生故障后，運(yùn)行值班人員5 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，按變壓器環(huán)網(wǎng)柜急停按鈕并及時通知維修人

14、員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得超過 3 小時。2、變壓器在 3 小時不能排除故障的，向供電局申請更換備用變壓器，并在最短時間更換備用變壓器。3、配電室內(nèi)的配電柜發(fā)生故障后，運(yùn)行人員5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，排除故障。4、配電柜單一抽屜柜發(fā)生故障時，維修人員及時修理，若60 分鐘內(nèi)不能排除故障，盡快更換備用抽屜柜。5、樓層配電箱發(fā)生故障時，維修人員在5 分鐘內(nèi)趕到事故現(xiàn)場， 30 分鐘排除故障。6、公用設(shè)備、設(shè)施、電器發(fā)生線路故障時，維修人員在10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場，排除故障。16/287、對所有設(shè)備設(shè)施故障搶修情況都要進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障發(fā)現(xiàn)時間、故障部位、故障原因、搶修措施

15、、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復(fù)時間等。（二）、停電應(yīng)急處理措施1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，技術(shù)科應(yīng)及時通知管理部，由管理部告知校方停電原因及時間，并做好停電準(zhǔn)備工作。2、對于突發(fā)事件停電時，技術(shù)科應(yīng)與供電局聯(lián)系，問明停電原因及時間后，及時通知管理部及校方，同時保證備用發(fā)電機(jī)在5 分鐘內(nèi)啟動并接入應(yīng)急電網(wǎng)，相關(guān)人員檢查應(yīng)急供電線路是否正常。3、當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需要計劃停電時，技術(shù)科應(yīng)提前通知管理部及校方停電范圍、時間，值班員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施，維修負(fù)責(zé)人應(yīng)向維修人員進(jìn)行技術(shù)交底和安全交底后，方可開始工作。4、為供電內(nèi)部出現(xiàn)突發(fā)事故時，

16、值班員應(yīng)立即通知技術(shù)科，技術(shù)科接到通知后，迅速組織人力搶修，必要時通知管理部，由管理部通知校方停電時間及原因。5、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，值班員應(yīng)按校園區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程處理，停止動力設(shè)備供電，啟用備用電源以供滅火。、消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護(hù)與保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期17/281各類指示燈直觀目測指示燈指示正1 個月（含電源、信常號）2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自1 個月消動狀態(tài)3各電器觸點(diǎn)如有燒損現(xiàn)象，拆觸點(diǎn)完好，無半年防下后用砂紙打磨燒損4各電器元件接用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年線端子及端子固無燒損控排端子5各電源、信號如有輕微破損或燒導(dǎo)線無破損、半年制線焦現(xiàn)象，用絕緣

17、膠燒焦現(xiàn)象帶包扎，嚴(yán)重時更換臺6控制臺內(nèi)部除用小毛刷、皮老虎無塵半年塵除塵7控制臺表面除用干擦布、毛刷除無塵每日塵去表面灰塵18/28設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期1指示燈直觀目測“Ac Power ”（綠色）指示亮其余指示燈不亮區(qū)2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓 /指針指示1 個月后備電壓切（或外部+24V域Battery Test 鍵）換（+5V）鍵前后，目測指示燈是否正常報3報警功能按下“Fire Test ”鍵“Zone1 個月Alarm ”指示警燈和“SwitchCare ”指示燈亮幾十秒器后，蜂嗚器警鈴響4內(nèi)部各接線端用螺絲刀逐個緊固各端連接牢子固，不松動19/285信號（電

18、源）如有輕微破損，用絕導(dǎo)線無破半年線緣膠帶包扎，破損或損、老化老化嚴(yán)重時更換6表面及內(nèi)部除用小毛刷、皮老虎除無塵半年塵塵7擊碎玻璃按鈕直觀目測按鈕盒完1 個月盒好，無松動設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期集 1指示燈直觀目測“Ac Power ”1 個月（綠色）指示燈亮，其余指中示燈不亮2電源電壓在按下內(nèi)部電源切指針指示 +24V1 個月報換鍵或外部鍵（+5V）“Batterry Test ”前后，目測指針指示警是否正常20/283報警功能按下“Fire Test ”鍵“Zone Alarm ”1 個月器指示燈和“Switch Care ”指示燈亮，幾十秒后蜂嗚器和警鈴響4內(nèi)部各接線端用

19、螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年子固、不松動5信號（電源）如有輕微破損，用導(dǎo)線無破損、半年線絕緣膠帶包扎，破老化損或老化嚴(yán)重時更換6表面及內(nèi)部除表面及內(nèi)部除塵無塵半年塵設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期煙1煙感探頭用力吸一口香煙，紅色指示燈亮半年在距探測器 20CM感處噴向探頭21/28探2溫感探頭用 750W 電吹風(fēng)，區(qū)域報警器上半年頭在距探測器相應(yīng)位置的報500MM 處，向探警指示燈亮測器吹熱風(fēng)設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期1控制箱內(nèi)部各如有燒損現(xiàn)象，拆觸點(diǎn)完好，無半年電器觸點(diǎn)下后用砂紙打磨燒損防2控制箱內(nèi)部各用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年電器元件接線松動火端子及端子排端子

20、卷3機(jī)械部分（齒如有銹損用煤油清無銹損且表面1 年輪、鋒條）洗，然后加潤滑油涂有潤滑油4卷簾門門體用煤油清洗銹損部無銹損1 年簾分5電機(jī)接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年門6擊碎玻璃按鈕直觀目測完好無損1 個月盒22/28設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項目1防火門門體防2防火門彈簧鉸鍵火門3 消防通道、防火門1 排煙風(fēng)機(jī)表面除塵排2 控制柜內(nèi)部各電器觸點(diǎn)煙3 控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子系4 控制柜電源指示燈統(tǒng)5 排煙閥（ 1）微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期直觀目測完好無損、無半年變形有損壞、更換備完好，彈性適半年件；若無損，加機(jī)度油直觀目測，并開關(guān)消防通道通1 周防火門暢，防火門開閉自如用擦

21、布、毛刷除塵無塵1 個月如有燒損現(xiàn)象，拆觸點(diǎn)完好，控半年下后用砂紙打磨，制啟停正?；蚋鼡Q用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年松動如不亮，更換指示電源指示燈指1 個燈燈泡示正常月用螺絲刀緊固各固端子無松動、1 個定螺釘及各接線端微動開關(guān)固定月子良好23/28（2）復(fù)位按用油壺給導(dǎo)輪、鋼復(fù)位按鈕控制1 年鈕、導(dǎo)輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油無誤、排煙窗絲、轉(zhuǎn)軸開啟靈活設(shè)備序號維護(hù)保養(yǎng)項檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期目1加壓送風(fēng)機(jī)用擦布、毛刷除塵無塵1 個除塵月加2控制柜內(nèi)部如有燒損，拆下后用觸點(diǎn)完好，控半年各電器觸點(diǎn)砂紙打磨制啟停正常壓送控制柜內(nèi)各用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或半年3接線端子及松動風(fēng)端子排端子系各送風(fēng)口百直觀目測送風(fēng)口百葉位3 個4葉窗置正確月統(tǒng)5控制柜電源如不亮，更換指示燈電源指示燈亮1 個指示燈燈炮月消控制柜上電直觀目測電源指示正1 個防1源指示燈及常，開關(guān)處于月各類開關(guān)開啟或自動狀系態(tài)24/28統(tǒng)控制柜設(shè)備消防指示牌2控制柜內(nèi)部如有燒損，拆下后用觸點(diǎn)完好、無半年各電器觸點(diǎn)砂紙打磨松動各電器元件用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢半年3接線端子及固、無燒損端子排端子4電源（信如有破損，用絕緣膠導(dǎo)線無破損或半年號）線帶包扎老化5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日維護(hù)保養(yǎng)項序號檢查保養(yǎng)方法標(biāo)準(zhǔn)周期目指示燈亮、且1指