資產(chǎn)評估考題及答案

1、、多選題：1. 資產(chǎn)評估應(yīng)遵循的經(jīng)濟(jì)原則有（ ABD ）A替代原則B未來收益原則C獨(dú)立性原則 D重置原則2. 收益法應(yīng)用的基本條件是（ BCD）A被評估企業(yè)預(yù)期成本可以預(yù)測B 被評估資產(chǎn)的未來收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量C資產(chǎn)擁有者未來承擔(dān)風(fēng)險可以識別并計(jì)量D 被評估資產(chǎn)獲利年限可以確定3. 計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時，應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用包括以下哪些項(xiàng)目（ACD）A購買成本 B維修費(fèi)用 C安裝費(fèi)用 D運(yùn)雜費(fèi)用4. 某宗地價格為 300 萬元，其宗地面積為 1000 平方米，建筑面積為 3000 平方 米，則（ AD）A地面地價為3000元/平方米 B地面地價為1000元/平方米C樓面地價為3000元/平方

2、米D樓面地價為1000元/平方米5. 運(yùn)用成本法評估無形資產(chǎn)時，其中無形資產(chǎn)的貶值率包含了（BC）因素A實(shí)體性貶值 B功能性貶值 C經(jīng)濟(jì)性貶值 D周期性貶值6. 企業(yè)價值評估的對象一般是指（ ACD）A企業(yè)整體價值B企業(yè)債務(wù)價值C 企業(yè)全部股東權(quán)益價值D 企業(yè)部分股東權(quán)益價值7. 以下關(guān)于企業(yè)價值評估現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的表述中，錯誤的有（AD）。A預(yù)測基數(shù)應(yīng)為上一年的實(shí)際數(shù)據(jù)，不能對其進(jìn)行調(diào)整B預(yù)測期是指企業(yè)增長的不穩(wěn)定時期，通常在5至7年之間C 實(shí)體現(xiàn)金流量應(yīng)該等于融資現(xiàn)金流量D 后續(xù)期的現(xiàn)金流量增長率越高，企業(yè)價值越大二、簡答題1. 資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別與聯(lián)系有哪些？2. 什么是清算價值？

3、什么是公允價值？二者的主要區(qū)別是什么？3. 資產(chǎn)評估的基本方法有哪幾種？他們各自的評估思路是怎樣的？4. 簡述機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)。5. 不動產(chǎn)評估的方法有哪些？各種方法的適用范圍是什么？6. 企業(yè)價值評估與單項(xiàng)資產(chǎn)評估的差異體現(xiàn)在哪？三、計(jì)算題1. 某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓其擁有的某產(chǎn)品商標(biāo)使用權(quán)，該商標(biāo)產(chǎn)品單位市場售價為 1000 元臺，比普通商標(biāo)同類產(chǎn)品單位售價高 100 元臺，擬購買商標(biāo)企業(yè)年生產(chǎn)能 力 100000 臺，雙方商定商標(biāo)使用許可期為 3 年，被許可方按使用該商標(biāo)的產(chǎn)品 年銷售利潤的 30作為商標(biāo)特許權(quán)使用費(fèi)，每年末支付一次，3 年支付完價款。被許可方的正常銷售利潤率為 10，折現(xiàn)率按

4、1 0計(jì)算。要求：根據(jù)上述條件計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)的價格。答案：(1) 年超額利潤=100 X 100000=10000000 (元)(2) 年使用費(fèi)=10000000X 30%=3000000 (元)(3) 商標(biāo)使用權(quán)價格=3000000X (A, 10%,3 =3000000X2.4869=7460700(元)2. 某企業(yè)有一套自制生產(chǎn)設(shè)備，原值100萬元，其中材料費(fèi)70萬元，安裝費(fèi)用22萬元，其他費(fèi)用8萬元。這臺設(shè)備到2014年12月31日已使用了 6年，預(yù)計(jì) 尚可使用5年，這臺設(shè)備的設(shè)計(jì)能力為年產(chǎn)量1000噸，從開始使用到2014年底， 材料費(fèi)用上漲指數(shù)為25%，20%, 15%, 12%

5、, 10%, 11%;安裝費(fèi)和其他費(fèi)用平 均上漲指數(shù)分別為 9%, 12%, 10%, 14%, 18%, 20%;同屬預(yù)計(jì)2014年12月 31日自制同樣設(shè)備的生產(chǎn)能力會達(dá)到 1200噸。由于受國民經(jīng)濟(jì)的影響，正常開 工率為80%,規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)0.6.求：試評估該設(shè)備2014年12月31日的價 值。(注：(0.8)°.6=0.875)答案：(1) 確定該設(shè)備2014年12月31日的重置成本：設(shè)備材料費(fèi)=70*( 1+25%) * (1+20%) * (1+15%) * (1+12%) * (1+10%) * (1+11%)=165.128 (萬元)安裝費(fèi)和其它費(fèi)用2014年12

6、月31日的金額為：(22+8) * (1+9%) * (1+12%) * (1+10%) * (1+14%) * (1+18% * (1+20%) =65.03 (萬元)所以重置成本為165.128+65.03=230.16(萬元)(2) 確定實(shí)體性貶值：實(shí)體成新率=5/ (5+6) =45.5%實(shí)體性貶值率=1-實(shí)體成新率=1-45.5%=54.5%(3) 確定功能性貶值：功能性貶值率=成產(chǎn)能力差異、新設(shè)備生產(chǎn)能力-(1200-1000) /1200=16.67%(4) 確定經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)x*100%=1-(0.8)°.6*100%

7、=12.5%(5) 評估價值=230.16* (1-54.5%) * (1-16.67%) * (1-12.5%) =76.36 (萬元)3.為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B、C、 D、E共5個類似住宅樓的交易實(shí)例，其有關(guān)資料如下表：實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E成交價格(兀/m2 )51005800520053005000成交日期2012.11.302013.6.302013.1.312011.7.312013.5.31交易情況+2%+21%00-3%房地產(chǎn)區(qū)位狀況0-3%+3%+ 1%0狀況權(quán)益狀況-2%0+2%-1%-1%實(shí)物狀況-4%-5%-2%+2%

8、+1%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中， 房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另據(jù)調(diào)查得知：從2011年7月1日至2012年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增 1.5%,其后至2012年 11月1日則每月遞減0.5%，而從2012年11月1日至2013年4月30日的市場 價格基本不變，以后每月遞增1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價相關(guān)要求選取最合適的3個交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2013年8月31日的正常單價(如需計(jì)算平均值，請米用簡單算術(shù)平均法)。答案：(1) 選取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時間與估價時點(diǎn)相隔1年以上， 故實(shí)例B和實(shí)

9、例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例 A,C,E作為可比實(shí)例。(2) 計(jì)算公式：估價對象價格二可比實(shí)例價格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修 正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)(3) 交易情況修正系數(shù)為：可比實(shí)例 A： 100/ (100+2) =100/102可比實(shí)例C： 100/100可比實(shí)例 E： 100/ (100-3) =100/97(4) 交易日期修正系數(shù)為：可比實(shí)例A= (1+1%) 4可比實(shí)例C= (1+1%) 4可比實(shí)例E= (1+1%) 3(5) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同，均為 1/3，則有：可比實(shí)例 A= 100/ 100

10、X 1/3 +(100- 2)X 1/3 +(100-4) X 1/3= 100/98 可比實(shí)例 C= 100/( 100+3) X 1/3 + (100+2) X 1/3 + (100-2) X 1/3 = 100/101 可比實(shí)例 E= 100/ 100X 1/3 +(100-1 )X 1/3 +( 100+1)X 1/3)= 100/100(6) 計(jì)算比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格 A= 5100X( 100/102)X( 1+ 1%) 4X( 100/98 )= 5309.20 (元/m 2) 比準(zhǔn)價格 C= 5200X (100/100) X (1 + 1%) 4X (100/101) = 5357.57 (元/m2) 比準(zhǔn)價格 E= 5000X( 100/97)X( 1+1%) 3X( 100/100)= 5310.83 (元/m 2)(7) 將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：估價對象價格(單價)=(5309.20+ 5357.57+ 5310.83) /3 = 5325.87 (元/m 2)4.某企業(yè)預(yù)計(jì)未來五年的收益額分別為100萬元，110萬元，120萬元，130萬元,140 萬元，第六年開始每年保持 150萬元不變，假定該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，評估基準(zhǔn)日無風(fēng)險報酬率為6%,行業(yè)平均收益率為