沈陽渾南白塔鎮(zhèn)某地塊可行性研究報告

1、渾南區(qū)白塔鎮(zhèn)某地塊渾南區(qū)白塔鎮(zhèn)某地塊項目可行性研究報告項目可行性研究報告 小組分工小組分工l總策劃：l現(xiàn)場勘查：全體小組成員l文獻(xiàn)查閱及課件制作：全體小組成員l圖表制作：lPPT制作：l主講人：、項目調(diào)研情況項目調(diào)研情況 報告綱要報告綱要l第一部分：項目政策背景第一部分：項目政策背景l(fā)第二部分：區(qū)域市場分析第二部分：區(qū)域市場分析l第三部分：競爭樓盤分析第三部分：競爭樓盤分析l第四部分：項目解讀第四部分：項目解讀l第五部分：項目開發(fā)計劃第五部分：項目開發(fā)計劃一、一、項目政策背景項目政策背景 項目政策背景項目政策背景 2015年，國家出臺一系列涉及土地、房地產(chǎn)等的行政、稅收、金融等方面的政策，以加

2、強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。 寬松的金融環(huán)境寬松的金融環(huán)境l2015年年2月月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點個百分點內(nèi)容：自2015年2月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。同時，為進(jìn)一步增強金融機構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設(shè)的支持力度，對小微企業(yè)貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率4個百分點。 寬松的金融環(huán)境寬松的金融環(huán)境l2015年年2月月28日，

3、中國人民銀行決定下調(diào)存貸日，中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率款基準(zhǔn)利率0.25個百分點個百分點內(nèi)容：自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2015年年4月月20日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點個百分點 央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，超預(yù)期降準(zhǔn)備金率凸顯實體經(jīng)濟的困難和央行救市的決心，

4、對樓市也是重大利好。降準(zhǔn)1個點釋放超1.2萬億流動性，部分資金會流入樓市，也使得銀行房貸下款更快。資金面充裕對樓市是較大支撐，未來降息降準(zhǔn)仍有空間，樓市反彈可期。 寬松的金融環(huán)境寬松的金融環(huán)境 財政政策財政政策l2015年年3月月18日，中央國家機關(guān)住房資金管理日，中央國家機關(guān)住房資金管理中心發(fā)布中心發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個人貸關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個人貸款有關(guān)問題的通知款有關(guān)問題的通知 內(nèi)容：通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。借款申請人內(nèi)容：通知明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前購買首套自住住房且貸款受理前1年之內(nèi)未提取住房公

5、積金的，將原規(guī)定的個年之內(nèi)未提取住房公積金的，將原規(guī)定的個人賬戶余額不足人賬戶余額不足2萬元按照萬元按照2萬元計算，調(diào)整為個人賬戶余額不足萬元計算，調(diào)整為個人賬戶余額不足5萬元按照萬元按照5萬元計算。同時，將加大對職工購買萬元計算。同時，將加大對職工購買“自住型商品住房自住型商品住房”的貸款支持力度。的貸款支持力度。具體為：自具體為：自2015年年2月月9日起，借款申請人購買日起，借款申請人購買“自住型商品住房自住型商品住房”且為首套且為首套自住住房的，比照政策性住房辦理貸款，借款申請人建立住房公積金賬戶自住住房的，比照政策性住房辦理貸款，借款申請人建立住房公積金賬戶12個月個月(含含)以上，

6、申請貸款前以上，申請貸款前6個月足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請時處于繳個月足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請時處于繳存狀態(tài)，即可申請住房公積金個人貸款，貸款最高額度為存狀態(tài)，即可申請住房公積金個人貸款，貸款最高額度為120萬元。萬元。 財政政策財政政策l2015年年3月月30日央行：日央行：“二套房貸款首付比降二套房貸款首付比降至四成至四成” 內(nèi)容：央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。 行

7、政條例行政條例l2015年年2月月26日，日，不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例正正式公布式公布 內(nèi)容：統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣本正式對外公布。新證啟用后，以前的簿證繼續(xù)有效，新證按照不變不換的原則，權(quán)利不變動，簿證不更換，依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。各地不能要求當(dāng)事人強制更換新證，小產(chǎn)權(quán)房不會發(fā)證。 嚴(yán)格的土地供給嚴(yán)格的土地供給l2015年年3月月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系 內(nèi)容：1）合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模；2）優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；3）統(tǒng)籌保障性安居工程建

8、設(shè)；4）加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。 稅收政策稅收政策l2015年年3月月30財政部：個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房財政部：個人轉(zhuǎn)讓兩年以上住房免征營業(yè)稅免征營業(yè)稅 內(nèi)容：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 二、區(qū)域市場分析二、區(qū)域市場分析 沈陽市房地產(chǎn)市場總體分析沈陽市房地產(chǎn)市場總體分析l投資分析： 沈陽市固定資產(chǎn)投資完成 6544億元（截至 11月），房地產(chǎn)投資（截至 11月份）完成 1970億元，占固定資產(chǎn)投資

9、30.1%，連續(xù) 3 年持續(xù)走低施工及開工情況：l2014年，房地產(chǎn)施工面積11494萬平，20%新開工。房地產(chǎn)投資1970億元，首現(xiàn)負(fù)增長，占固定資產(chǎn)投資30.1%，連續(xù)3年下滑。l截至 2014年 11月，沈陽市施工面積 11494萬平，同比下降 0.7%，為 2008年以來首次下滑； 新開工面積 2309萬平，同比下降 35%，下降幅度近年最高，新開工面積占施工面積 20%（ 2013年為 30%）。 沈陽市土地市場分析沈陽市土地市場分析 2014年沈陽市土地市場急速降溫，成交面積及成交金額分別同比大幅下跌66%、60% 各類土地情況各類土地情況2014年土地成交仍然主要集中二環(huán)外區(qū)域，

10、占土地成交79% 商品房市場分析商品房市場分析 2014年沈陽市房地產(chǎn)市場全面降溫，供銷大幅回落，成交量滑落至近年低谷l商品住宅市場供銷雙降，成交均價首次下跌l截至2014年，沈陽市商品住宅庫存量2904.23萬 ，去化周期26.36個月（2.19年），市場繼續(xù)高庫存運行l(wèi)渾南新城板塊集中供應(yīng)，導(dǎo)致存量過高，去化周期高達(dá)2.7年l區(qū)域均價集體下滑，跌幅渾南新區(qū)、蘇家屯區(qū)最大、鐵西區(qū)最小 白塔鎮(zhèn)市場分析白塔鎮(zhèn)市場分析l1、城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢l 白塔堡鎮(zhèn)位于沈陽城南8公里處，轄16個行政村，二個社區(qū)，五個居委會，地域面積50.9平方公里，耕地面積5.2萬畝，人口3.6萬人，人口密度:45

11、7人/km2l2、居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)l白塔是周邊鄉(xiāng)村經(jīng)濟的聚集地，在周邊村鎮(zhèn)中屬于繁榮的集鎮(zhèn)，現(xiàn)在城鎮(zhèn)基本擺脫了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟以逐步向商業(yè)經(jīng)濟靠攏。各家開發(fā)商的進(jìn)入帶動了其經(jīng)濟發(fā)展的速度，多數(shù)開發(fā)商不選擇貨幣安置而選擇房屋安置，為當(dāng)?shù)厝罕妿砹溯^大的利益。本地普通居民住宅需求量不大，但學(xué)區(qū)周邊的房屋建筑需求量較高。l3、白塔鎮(zhèn)居民日常消費支出水平和結(jié)構(gòu)l項目自身主要是通過低價來吸引沈城中檔消費群體到此購買。消費項目自身主要是通過低價來吸引沈城中檔消費群體到此購買。消費人群以年輕首次置業(yè)者或者為孩子教育置辦房屋，以及老年人為主人群以年輕首次置業(yè)者或者為孩子教育置辦房屋，以及老年人為主（因為此處環(huán)境

12、較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年）。（因為此處環(huán)境較適合人居，很多老人選擇在這里安度晚年）。l針對初次置業(yè)的年輕人，開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積針對初次置業(yè)的年輕人，開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積區(qū)間一般都在區(qū)間一般都在70 m130m。其中以。其中以70100 m的二室一廳、二的二室一廳、二室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數(shù)的室二廳的戶型最為暢銷，其戶型配比也占總戶數(shù)的40%60%之間之間。同時由于經(jīng)濟條件的約束，本地百姓及中檔消費者在住房的消費。同時由于經(jīng)濟條件的約束，本地百姓及中檔消費者在住房的消費能力以能力以120 m為較高承受額度。為較高承受額度。l針對在

13、學(xué)區(qū)周邊買房的，開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積區(qū)針對在學(xué)區(qū)周邊買房的，開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品一般為電梯小高層，面積區(qū)間為間為50-90 m，其中兩室一廳的戶型較為暢銷。，其中兩室一廳的戶型較為暢銷。 l針對老年人，開發(fā)企業(yè)一般為小別墅或者低層住宅，以獲得更好的針對老年人，開發(fā)企業(yè)一般為小別墅或者低層住宅，以獲得更好的舒適感。舒適感。 白塔鎮(zhèn)不同類型商品房需求分析白塔鎮(zhèn)不同類型商品房需求分析三、競爭樓盤分析三、競爭樓盤分析 周邊環(huán)境介紹周邊環(huán)境介紹 l擬選擇地塊處于白塔商圈，鄰接全運村，眺望三好街商圈、五里河商圈和奧體商圈。 蘇黎士堡蘇黎士堡l主題：主題：白塔堡數(shù)萬人成熟生活圈內(nèi)的潛力商鋪。 百荷灣百

14、荷灣l主題：主題：臨近新沈陽南站 低密度社區(qū) 富城銘邸富城銘邸l主題：主題：白塔核心醇熟生活體系，中小戶為主適合剛需置業(yè) 府城銘邸府城銘邸l主題：主題：新南站樞紐，都市繁華所向四、項目解讀四、項目解讀 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃l 項目宗地處于沈陽市的南部，城市三環(huán)交通道路外延，北靠沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，位于沈營路西側(cè)，行政區(qū)域劃分上歸屬于渾南區(qū)。宗地位置宗地位置基本情況基本情況東面用地界，折線長190.79米西面 用地界，折線長185.46米南面165米規(guī)劃路中心線北面160米規(guī)劃路中心線項目的地塊面積：宗地面積約項目的地塊面積：宗地面積約60畝。畝。 項目地塊情況介紹項目地塊情況介紹l 區(qū)位：l 宗地

15、位于渾南區(qū)全運路南側(cè)，北臨沈陽市渾南二中，東臨沈陽市國際學(xué)校，西側(cè)為工廠，南側(cè)為農(nóng)田。西、北、南三側(cè)有城市規(guī)劃道路。 開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀l開發(fā)現(xiàn)狀：地塊內(nèi)現(xiàn)狀為農(nóng)業(yè)用地，少量村民住宅已拆除地塊本身較為干凈。l銷售項目：百合灣項目正在預(yù)售第三期；l正在施工項目：盛榮萬恒項目主體工程已完工；l準(zhǔn)備動工項目：府城名邸項目尚未施工。 區(qū)域交通條件區(qū)域交通條件 l 項目地塊道路與沈營路、沈蘇快速干道連接，交通便利。該地塊距工農(nóng)橋及渾河橋道路直線距離均不到6公里。序號序號主要道路主要道路位置位置道路走向道路走向車道數(shù)量（雙車道數(shù)量（雙向）向）道路狀況道路狀況1 1沈蘇快速干道沈蘇快速干道項目西側(cè)項目西側(cè)南北

16、，市區(qū)至蘇家屯南北，市區(qū)至蘇家屯8 8良好良好2 2沈營路沈營路項目東側(cè)項目東側(cè)南北，市區(qū)至營口南北，市區(qū)至營口8 8良好良好l 2.輕軌1號線途經(jīng)本項目，在黑牛財富站及國際學(xué)院站均可到達(dá)本項目，且步行僅需5分鐘線線路路輕軌輕軌1 1號線號線行行駛駛區(qū)區(qū)間間奧體中心至國際會展中心奧體中心至國際會展中心運運行行時時間間8 8：0000至至2020：0000線線路路走走向向奧體中心始發(fā)，途經(jīng)運行中心、白塔奧體中心始發(fā)，途經(jīng)運行中心、白塔大街、新沈陽南站、航天路，終點至大街、新沈陽南站、航天路，終點至國際會展中心國際會展中心l 公交車188路、333路、335路均經(jīng)過本項目，步行10分鐘可到達(dá)車站，

17、乘公交車可分別到達(dá)奧體中心、五愛市場、中街、北站等商業(yè)中心及車站線路線路333333334334行駛區(qū)間行駛區(qū)間蘇家屯客運站至沈陽北站蘇家屯客運站至沈陽北站白塔堡至二十一世紀(jì)廣場白塔堡至二十一世紀(jì)廣場運行時間運行時間6 6：0000至至2020：00006 6：3030至至1818：0000線路走向線路走向蘇家屯客運站始發(fā)，經(jīng)雪松蘇家屯客運站始發(fā)，經(jīng)雪松路、沈蘇快速干道、沈營公路、沈蘇快速干道、沈營公路、渾南大道（外行）、渾路、渾南大道（外行）、渾河大街、青年大街、文萃路河大街、青年大街、文萃路（文化路）、五愛街、西順（文化路）、五愛街、西順城路、友好街、北站路（內(nèi)城路、友好街、北站路（內(nèi)行）

18、，至沈陽北站終點行），至沈陽北站終點白塔堡始發(fā)，沈營公路、富民南街白塔堡始發(fā)，沈營公路、富民南街、渾南大道、渾河大街、青年大街、渾南大道、渾河大街、青年大街、五愛街、友好街至沈陽二十一世、五愛街、友好街至沈陽二十一世紀(jì)廣場終點紀(jì)廣場終點項目的土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條項目的土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)件、建筑標(biāo)準(zhǔn) l項目的土地使用權(quán)年限：50年l規(guī)劃條件： l建筑標(biāo)準(zhǔn)：該宗地為城鎮(zhèn)混合住宅用地，容積率不大于1.6，建筑密度不大于30%，建筑高度不超過54米。序號物業(yè)類型容積率建筑面積戶型面積戶數(shù)棟數(shù)1聯(lián)排別墅52800220240482花園洋房187200120156065318層電梯小高層

19、2880010028844商業(yè)面積8000合計0.94 2768002088117 項目分析項目分析 l項目優(yōu)勢分析項目優(yōu)勢分析l1、項目規(guī)模適中，形狀較為規(guī)則，且地塊平整，有利于小區(qū)規(guī)劃。l2、宗地東西兩側(cè)是沈蘇快速干道及沈營公路，為沈陽城郊主要交通干道，且處于城區(qū)三環(huán)外延，位于城市主要發(fā)展軸線上。l3、 地塊內(nèi)為農(nóng)用地，有很少量住宅，已拆遷完畢，地塊本身較為干凈。l項目劣勢分析項目劣勢分析l1、 地塊雖臨近三環(huán)，但目前看來區(qū)位較偏，項目周邊生活配套尚不完善，周邊環(huán)境不佳，公共交通相對缺乏。l2、地塊缺乏市政配套，污水管道待項目西側(cè)的白塔堡污水處理廠建成后才能接入排水管網(wǎng)。l3、 項目位于沈

20、蘇快速干道和沈營公路中間地帶，高尚居住的大環(huán)境社區(qū)尚未形成。l 項目機會分析項目機會分析l 1、 近年來，沈陽市城郊化發(fā)展迅速，在可見的未來幾年內(nèi)，宗地周邊會有較大的發(fā)展契機。l 2、 項目地處三環(huán)外延，在大渾南區(qū)域內(nèi)，隨著城市中心南移，擴城三環(huán)以外是城市化發(fā)展的必然選擇，大渾南將成為沈陽新中心， 該地塊有一定的發(fā)展?jié)摿?。l 3、項目宗地附近的新沈陽南站將為項目地區(qū)帶來出行方便的同時，也將進(jìn)一步推動該地區(qū)的商業(yè)、經(jīng)濟的發(fā)展。 項目功能定位項目功能定位 l功能定位：學(xué)區(qū)房l宗地規(guī)劃容積率為1.6，根據(jù)項目區(qū)位、客戶需求，擬將本項目打造成低密度社區(qū)，物業(yè)形態(tài)以聯(lián)排別墅和花園洋房為主并輔以少量18層

21、小高。 項目價格定位項目價格定位l項目的價格：項目的價格：l1.與轉(zhuǎn)讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費用和一些規(guī)費），轉(zhuǎn)讓方作價3.8億包含該地塊。l2. 項目產(chǎn)品計劃的價格定位：l聯(lián)排別墅：均價7200元/l花園洋房：均價5500元/l小高層/高層：均價4000元/五、項目開發(fā)計劃五、項目開發(fā)計劃項目名稱：翰林欣苑項目名稱：翰林欣苑項目設(shè)想項目主題：學(xué)府旁、自然里，翰林苑、育英才項目主題：學(xué)府旁、自然里，翰林苑、育英才翰林欣苑，豪宅風(fēng)范翰林欣苑，豪宅風(fēng)范比鄰學(xué)府，謙遜境界比鄰學(xué)府，謙遜境界明德育人，書香府邸明德育人，書香府邸四面環(huán)路，順捷交通四面環(huán)路，順捷交通自

22、然共生，珍惜靜土自然共生，珍惜靜土 項目客戶定位項目客戶定位l基于本項目區(qū)域及體量，建議按以下原則對目標(biāo)客戶進(jìn)行界定：l主體目標(biāo)客戶的地域分布應(yīng)以沈陽市區(qū)為主，同時綜合考慮白塔堡和蘇家屯客戶l目標(biāo)客戶群職業(yè)特征：l大中型企業(yè)中高層管理人員；l學(xué)校教師（主要來自大學(xué)城、渾南二中、附小及國際學(xué)校）l周邊工業(yè)園中高層管理人員；l政府公務(wù)員及事業(yè)單位中層以上管理人員；l中高收入白領(lǐng)階層；l私營業(yè)主； 項目價格定位項目價格定位l項目的價格：項目的價格：l1.與轉(zhuǎn)讓方溝通了解到該宗地出讓約35萬/畝（包括土地出讓金、土地變性費用和一些規(guī)費），轉(zhuǎn)讓方作價3.8億包含該地塊。l2. 項目產(chǎn)品計劃的價格定位：l

23、聯(lián)排別墅：均價7200元/l花園洋房：均價5500元/l小高層/高層：均價4000元/ 項目銷售計劃表項目銷售計劃表 l 按年劃分按年劃分 物業(yè)類型物業(yè)類型建筑面積建筑面積2009201020112012聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅528005.28 2.52.78 花園洋房花園洋房18720018.72 2.55.00 5.50 5.72 18層電梯小高層層電梯小高層288002.88 20.88 商業(yè)商業(yè)80000.80 0.80 合計合計27680027.68 57.787.57.4l 按期劃分按期劃分 物業(yè)類型建筑面積 一期二期三期四期聯(lián)排別墅5.283.89 1.39 花園洋房18.725.00 5.25 5.61 2.86 18層電梯小高層2.881.00 1.44 0.44 商業(yè)0.80.40 0.40 合計27.688.897.647.453.7 項目經(jīng)濟測算指標(biāo)項目經(jīng)濟測算指標(biāo) l 測算說明：l 1、項目擬于2016年三季度