“租購(gòu)并舉”正揚(yáng)帆起航“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”須理性認(rèn)知-交通銀行

1、“租購(gòu)并舉”正揚(yáng)帆起航“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”須理性認(rèn)知交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹目前“租售并舉”改革正處于快速推進(jìn)階段。住建部等九部委要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了 12 個(gè)城市作為首批試點(diǎn)。其中廣州、鄭州、杭州等已積極響應(yīng)，在試點(diǎn)名單以外的上海、無(wú)錫、揚(yáng)州、濟(jì)南等地也出臺(tái)了政策，更多地方有望加入這場(chǎng)針對(duì)住房市場(chǎng)供給側(cè)的重要變革之中。一、“租購(gòu)并舉”直擊住房租賃市場(chǎng)三大關(guān)鍵痛點(diǎn)要形成租購(gòu)并舉的住房制度，首當(dāng)其沖的是需要構(gòu)建規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，填補(bǔ)住房租賃市場(chǎng)的缺陷。目前新的法規(guī)體系正力求在三個(gè)關(guān)鍵方面進(jìn)行制度補(bǔ)位。缺房源，補(bǔ)供給。 我國(guó)目前流動(dòng)人口達(dá) 2.45 億，在總?cè)丝?/p>

2、中的占比呈上升趨勢(shì)，而其集中流向的核心城市房?jī)r(jià)上漲較快，勢(shì)必產(chǎn)生過(guò)渡性或長(zhǎng)期性的租房需求。緣何租房未能成為主流？固然由傳統(tǒng)觀念、“丈母娘效應(yīng)”催化的“特剛需求”是一個(gè)重要理由，但更關(guān)鍵的原因在于供給沒(méi)有跟上：一方面供給少，住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)不及住宅銷(xiāo)售。以上海為例，其租房市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)屬相對(duì)發(fā)達(dá)，但上海住宅出租面積尚不足商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售面積的1/36 。另一方面專(zhuān)業(yè)的供給更少，租賃房源普遍呈現(xiàn)“小而散”的特征，以個(gè)人為主體進(jìn)行供給的能力有限，缺乏大規(guī)模供應(yīng)且專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)。新的法規(guī)體系正著力從供給側(cè)解決這一難題，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)。目前已有魔方公寓、蛋殼公寓、 YOU+青

3、年社區(qū)等長(zhǎng)租公寓先行試水，若能從源頭上解決租賃房源的規(guī)?；?yīng)，提供高品質(zhì)、規(guī)范化的服務(wù)，將極大地拉動(dòng)租房需求。 按城鎮(zhèn)人口 7.9 億人、房屋自有率 70%、人均居住面積 30 平方米、平均租金 30 元 / 平 / 月保守估計(jì)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)容量可達(dá)上萬(wàn)億級(jí)。缺穩(wěn)定，補(bǔ)權(quán)責(zé)。 租賃關(guān)系問(wèn)題是困擾租房市場(chǎng)發(fā)展的一大痛點(diǎn)，由于出租人一貫處于強(qiáng)勢(shì)地位，承租人時(shí)常面臨被“東驅(qū)西趕”、住無(wú)寧日的窘境，且有“黑中介” 、“假房東”、“霸王條款”等亂象叢生。形成契約精神的軟環(huán)境往往需要制度的硬約束。新的法規(guī)體系明確了住房租賃活動(dòng)雙方的權(quán)責(zé)，特別是加強(qiáng)對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)細(xì)化到租期、 租金、居住證等；并鼓

4、勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，這將有利于提升居民的住房租賃意愿，特別是選擇租房作為長(zhǎng)期居住方式的意愿。此外，仍需加快健全社會(huì)信用體系，國(guó)外將租房行為納入個(gè)人征信系統(tǒng)考量的做法值得參照。缺保障，補(bǔ)監(jiān)管。 對(duì)于各項(xiàng)市場(chǎng)基準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范的安排和管理且發(fā)生糾紛后難以找到監(jiān)管主體主張權(quán)利，也是導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)序的客觀原因。這就要求在監(jiān)管層面避免多頭且各司其職，新法規(guī)體系對(duì)此界定：住建主管部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃和銷(xiāo)售活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，房產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)租賃信息服務(wù)平臺(tái)和行業(yè)信用管理平臺(tái)的建設(shè)工作，地方政府負(fù)責(zé)人均租住面積、區(qū)域租金水平等標(biāo)準(zhǔn)制定和信息發(fā)布工作。各部門(mén)權(quán)責(zé)劃分明晰且有所作為，將為培育住房租

5、賃市場(chǎng)提供監(jiān)管保障。二、對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵仍應(yīng)理性看待應(yīng)當(dāng)看到，積極培育租賃市場(chǎng)是建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，其目的在于完善住房梯級(jí)消費(fèi)和分層供給，并不能簡(jiǎn)單地將其與降房?jī)r(jià)、降房租聯(lián)系起來(lái)，也不宜誤讀或夸大其內(nèi)涵和影響。一是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是部分同權(quán)。 近期關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的表述引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注和熱烈討論。從本質(zhì)上看，租購(gòu)卻并不可能做到完全同權(quán)。在租房入學(xué)的問(wèn)題上，“可入學(xué)” 并不等于“可讀名?！?，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)更為精準(zhǔn)的表達(dá)應(yīng)為“有機(jī)會(huì)入學(xué)” 。其一是租房人需滿(mǎn)足一定的條件才能加入“排隊(duì)” ，其二是有無(wú)戶(hù)籍和有無(wú)自購(gòu)房產(chǎn)依然是入學(xué)優(yōu)先等級(jí)排序的重要考慮條件，因此符合排隊(duì)條件的租戶(hù)也只能在學(xué)區(qū)

6、生源不足時(shí)“撿漏”或者服從調(diào)劑。 “同權(quán)”更多地是改善租戶(hù)子女入讀義務(wù)教育階段公立學(xué)校的情況，僅靠租房基本沒(méi)有進(jìn)入名校的可能。事實(shí)上，類(lèi)似的租戶(hù)子女就近入學(xué)政策在多個(gè)城市一直都在實(shí)行。在人口流入壓力較大的大中城市，優(yōu)質(zhì)教育資源普遍稀缺，“僧多粥少” 是常態(tài)， 其周邊的學(xué)區(qū)房仍然是爭(zhēng)搶焦點(diǎn)。教育資源投入不增加，學(xué)區(qū)房問(wèn)題就不能得到根本解決，短期以教育配額為內(nèi)在支撐的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也很難撼動(dòng)。設(shè)想即便學(xué)區(qū)房出租能替代購(gòu)買(mǎi)，依然會(huì)導(dǎo)致租金一飛沖天或者房源一房難求，甚至競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。在租房落戶(hù)的問(wèn)題上 ，首先關(guān)于戶(hù)口落在哪兒，若落在租賃房屋內(nèi)，可能引發(fā)租賃期滿(mǎn)租戶(hù)不愿遷出戶(hù)口的糾紛，影響個(gè)人房源供應(yīng)的積極

7、性。更規(guī)范可行的做法是在社區(qū)或街道設(shè)置集體戶(hù)口統(tǒng)一管理，而這需要更多操作細(xì)則出臺(tái)。其次，租房落戶(hù)的辦法是加強(qiáng)人才流動(dòng)的一種嘗試，但并不足以打破戶(hù)籍長(zhǎng)久以來(lái)對(duì)區(qū)域間人才交流的限制。問(wèn)題的癥結(jié)在于戶(hù)籍制度本身，需推動(dòng)一系列配套改革才能真正解除對(duì)人的固化。目前戶(hù)口仍是獲取教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等稀缺公共資源的通行證，它也自然成為城市之間為爭(zhēng)奪人才拋出的橄欖枝。短期內(nèi)放開(kāi)租房落戶(hù)的城市可能原本就有著比較寬松的落戶(hù)政策，而人口流入壓力較大城市即便實(shí)行租房落戶(hù)也可能會(huì)設(shè)置較高的門(mén)檻或嚴(yán)格的限制。二是政策還需為專(zhuān)營(yíng)租房機(jī)構(gòu)“降本增效” 。 如果說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的“拿地 - 開(kāi)發(fā)”模式賺的是快錢(qián)，那么規(guī)?；?/p>

8、供租賃住房的“自持 - 運(yùn)營(yíng)”模式則是“慢工出細(xì)活” 。從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)商” ，考驗(yàn)的是房企的經(jīng)營(yíng)管理水平以及能否在較長(zhǎng)成本回收期內(nèi)承受資金壓力的能力。我國(guó)住房購(gòu)租兩個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在“倒掛”現(xiàn)象，直接買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)賺取的投資收益顯著高于持有房屋租賃產(chǎn)生的租金收入。特別是房?jī)r(jià)快速上漲的核心城市， 二手房租金回報(bào)率已跌至 2% 以下，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家 5%-10%的水平， 既削弱了住房租賃市場(chǎng)對(duì)資本的吸引力，也間接加劇了炒作盛行。因此，要鼓勵(lì)和吸引房地產(chǎn)企業(yè)投身于專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃住房，就需要有實(shí)質(zhì)性惠及房企的政策落地。 這樣的措施要么 “降本”，要么“增效”?！敖当尽?即通過(guò)補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、低價(jià)供地等舉措縮減成本，其中最具吸引力的無(wú)疑是低價(jià)供地。土地供應(yīng)是一塊硬指標(biāo)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注商品住房用地供應(yīng)的相應(yīng)變化。若租賃住房用地指標(biāo)并非額外增加，而是以犧牲商品住房用地為代價(jià)，二者存在此消彼長(zhǎng)的替代關(guān)系，那么對(duì)于地價(jià)高企的大城市來(lái)說(shuō)，也可能對(duì)本就供給有限的商品住宅用地構(gòu)成一種“變相擠占”，反而誘發(fā)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲?！霸鲂А?方面，需要提升投資運(yùn)營(yíng)租賃住房的相對(duì)收益率，改變租售比長(zhǎng)期過(guò)低的現(xiàn)狀。培育租賃市場(chǎng)