晉城月星定位報(bào)告

1、南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATEPART1 項(xiàng)目決策背景及摘要PART2 項(xiàng)目地塊情況分析PART3 市場分析PART4 項(xiàng)目SWOT分析PART5 項(xiàng)目定位分析南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE外部環(huán)境內(nèi)部因素 項(xiàng)目決策背景及摘要PART1南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE 晉城受山地、丘陵地形地貌影響，城市疆域拓展的主要方向以東部目前的207國道與鐵路線的兩側(cè)地區(qū)是未來規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)，該區(qū)域是晉城的門戶及交通要地，在政府2020遠(yuǎn)景規(guī)劃中，該區(qū)域整體戰(zhàn)略規(guī)劃為倉儲(chǔ)物流區(qū)，將導(dǎo)入大量的倉儲(chǔ)物流業(yè)、商業(yè)金融業(yè)、工業(yè)和少量住宅，新建的東客運(yùn)站城

2、市樞紐即將啟用，這為區(qū)域發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的交通便利條件，更利于戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。本案外部環(huán)境/立項(xiàng)契機(jī)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE 本項(xiàng)目是山西晨康集團(tuán)初涉地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)開發(fā)案，對(duì)于公司在地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義，同時(shí)，也是上海月星國際家居品牌進(jìn)駐山西晉城的首秀項(xiàng)目。 項(xiàng)目性質(zhì)為純商業(yè)體，總建約200000萬，其中月星國際家居生活廣場約50000 ，借助上海月星國際家居的品牌效應(yīng)，項(xiàng)目以整合行業(yè)資源，樹立行業(yè)形象高度，打造一站式消費(fèi)，從而占領(lǐng)家居建材行業(yè)在晉城的高端市場為立項(xiàng)目標(biāo)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)晨康集團(tuán)與月星家居的雙贏。內(nèi)部環(huán)境/立項(xiàng)目標(biāo)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE地

3、塊位置及現(xiàn)狀交通出行狀況周邊環(huán)境配套市政配套人車流情況分析 項(xiàng)目地塊情況分析PART2南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE地塊位置及現(xiàn)狀地塊位置地形地貌經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊位于紅星東街與白水街交叉口，與新客站一路之隔處于207國道東邊，位于城市次主干道紅星街上，交通位置十分便利。項(xiàng)目地塊屬于山區(qū)地貌，東西落差18米左右，土方量較大，施工較難。項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，最遲于明年年底完工交付。用地性質(zhì)：商業(yè)用地 占地面積：約202畝 建筑面積：20萬 容積率：1.19 建筑密度：48%目前正在進(jìn)行場地三通一平南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目位于晉城新的汽車站對(duì)面，周邊交通設(shè)施完善，可達(dá)性強(qiáng)；緊鄰

4、207國道、晉焦高速；城市主干道鳳臺(tái)東路、次主干道紅星東街，紅星東街將于本年10月全面貫通至東環(huán)，升級(jí)為城市主干道（直達(dá)本項(xiàng)目）紅星東街紅星東街。207國道本項(xiàng)目鳳臺(tái)路鳳臺(tái)路交通出行狀況南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE即將啟用的新客運(yùn)站省運(yùn)及市運(yùn)班車一覽交通出行狀況班車涵蓋晉城五縣高平、陽城、陵川、沁水及澤縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)于本項(xiàng)目吸納周邊購買力及消費(fèi)人群具有商業(yè)項(xiàng)目上明顯的核心要素交通優(yōu)勢南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE本項(xiàng)目交通出行狀況/公交車南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE本項(xiàng)目交通出行狀況/公交車兩條公交線路由東向西貫穿晉城，都經(jīng)過核心商圈人民廣場，將周邊縣市項(xiàng)目地市中心

5、貫連，有效完成人流的到達(dá)與輸送。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE周邊環(huán)境配套目前項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施較為薄弱，基本為零，需要跨新建的高架橋到紅星東街或鳳臺(tái)東街才能找到基礎(chǔ)配套南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE市政配套目前項(xiàng)目周邊的市政配套有兩條公交線路東西向橫貫晉城城區(qū)，以及即將啟用的城市新交通樞紐東客運(yùn)站南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE宏觀市場分析房地產(chǎn)市場分析同質(zhì)化竟盤對(duì)比分析 市場分析PART3南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE晉城休閑娛樂業(yè)態(tài)比較豐富，包括KTV、桑拿足浴、健身、美容 SPA等，經(jīng)營較好。項(xiàng)目周邊無此業(yè)態(tài)，短期內(nèi)也不具備此消費(fèi)業(yè)態(tài)。 晉城餐飲消費(fèi)力強(qiáng)，

6、中高檔品牌店生意較好。 項(xiàng)目周邊無餐飲氛圍，項(xiàng)目建成后商業(yè)配套的餐飲部分才有可以發(fā)展。澤州路、新市東街和西街發(fā)展最成熟，集中了眾多品牌店。項(xiàng)目周邊的國道以物流倉儲(chǔ)為主，商業(yè)處于無發(fā)展階段。 目前有國美、蘇寧、知名品牌進(jìn)駐，主要集中在中心商業(yè)區(qū)； 家電商家普遍看好晉城市場，多有計(jì)劃再開分店。 晉城大型零售商場不少，但缺少購物環(huán)境舒適的新型一站式購物中心； 超市發(fā)展處于起步階段，缺少國際品牌進(jìn)駐，百貨類商家存在市場空白。大型商場餐飲電器類商業(yè)街休閑娛樂本項(xiàng)目需結(jié)合市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，尋求市場空白和機(jī)會(huì)點(diǎn)，以特色化、差異化定位順利推出市場。宏觀市場分析/商業(yè)環(huán)境分析南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTA

7、TE國際品牌超市、中高端百貨存在市場空白片區(qū)餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)也是空白家居建材、辦公家具、家電未來需求量大 沃爾瑪、等國際品牌大超市正在拓展晉城市場，本項(xiàng)目因?yàn)榈赜虿町?，目前無較大的超市生存空間。 百貨業(yè)態(tài)主要集中在批發(fā)兼零售商場，以中低檔為主，中高端百貨存在市場空白。 隨著片區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目可規(guī)劃一到兩個(gè)形象較好的品牌店與已有市場互補(bǔ)，增強(qiáng)片區(qū)餐飲休閑娛樂配套功能。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)態(tài)導(dǎo)入，臨近的白水街北端在建住宅項(xiàng)目有兩個(gè)，規(guī)劃中的晉城58層辦公大樓也與之相鄰。宏觀市場分析/區(qū)域商業(yè)環(huán)境南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE支出215.5267.5366.6432.6504.1增幅17

8、.424.1371816.507年08年09年10年11年05101520253035400100200300400500600%單位：億元2011年，全市GDP總值895億元，而固定資產(chǎn)投資就高達(dá)504億元，由此可以看出固定資產(chǎn)投資環(huán)境利好。房地產(chǎn)市場分析南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE施工面積288.3408.8488.5增幅26.241.819.509年10年11年0510152025303540450100200300400500%單位：萬逐年增高的房地產(chǎn)開工建設(shè)面積預(yù)示著居家建材市場的潛在消費(fèi)市場巨大。進(jìn)入11年始，受宏觀調(diào)控影響，施工面積增幅回落，但總體上還是保持上升趨勢。房

9、地產(chǎn)市場分析南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE房地產(chǎn)市場分析 2010、2011年受國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，晉城市房地產(chǎn)投資開發(fā)增速放緩，2011年，全市房地產(chǎn)投資32.4億元，增幅比去年下降57.4%，占固定資產(chǎn)投資的比重與去年持平。2 011年全年交付使用商品住宅5790套，保障性住房6991套，從當(dāng)前建材市場采購量來看，預(yù)計(jì)2012年這一數(shù)字會(huì)大幅回落，這將會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)晉城家居建材市場的業(yè)績萎縮，面對(duì)困境，需要變化，這對(duì)于整合經(jīng)營戶資源，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)市場的建成具有一定的推動(dòng)作用。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE同質(zhì)化竟盤對(duì)比分析 從銷售的角度講，目前晉城除了本項(xiàng)目即將推廣外，

10、還沒有同質(zhì)化的項(xiàng)目在售信息，但剛剛清盤的“豪德物流園”對(duì)產(chǎn)品入市具有一定的影響，市場有一種聲音可以歸納為“豪德現(xiàn)象”，這是本項(xiàng)目需要通過推廣表現(xiàn)去弱化的一個(gè)重要工作；從招商的角度講，近期白云怡景麗家、居然之家、豪德物流園都在進(jìn)行家居建材業(yè)態(tài)的招商，這對(duì)本項(xiàng)目的招商工作造成一定的難度，需要從業(yè)態(tài)組合及品牌建設(shè)的層面去尋找切入點(diǎn)。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE優(yōu)勢分析劣勢分析機(jī)會(huì)點(diǎn)分析威脅點(diǎn)分析 項(xiàng)目SWOT分析PART4南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE1. 項(xiàng)目位置具有發(fā)展優(yōu)勢，規(guī)劃中主城區(qū)東部物流倉儲(chǔ)區(qū)核心區(qū)域；2. 毗鄰新建的東客運(yùn)站城市交通樞紐，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，對(duì)鄰近城市

11、及地區(qū)的輻射力較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目周邊的人流形成具有推動(dòng)作用；3. 月星家居的品牌效應(yīng)，可以拉動(dòng)下線及配套商家的進(jìn)駐，可快速建成商業(yè)氛圍；4. 50000 的月星家居使本案建成后具有成功開業(yè)的先期條件；SWOT分析/項(xiàng)目優(yōu)勢南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE1.項(xiàng)目地是城市規(guī)劃中的待開發(fā)地區(qū)，周邊居住密度低，缺乏就近市場消費(fèi)基礎(chǔ)；2.項(xiàng)目區(qū)域是規(guī)劃中的倉儲(chǔ)物流區(qū)，未來導(dǎo)入人口少；SWOT分析/項(xiàng)目劣勢南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE1. 受城市地域地貌影響，東區(qū)是未來城市發(fā)展的重心，本項(xiàng)目的建成填補(bǔ)了區(qū)域市場的空白；2. 一站式家居建材MALL的功能規(guī)劃，是城市發(fā)展與行業(yè)發(fā)展的互補(bǔ)，能有效建

12、成客戶歸屬；3. 產(chǎn)品規(guī)劃超前，體量適中，能形成晉城家居建材市場的旗艦市場形象；4. 晉城的建材市場缺乏一線品牌，本案可以從品牌商家的招商著手打造高端市場；5. 晉城的大多數(shù)家居建材市場缺乏有序的持續(xù)經(jīng)營管理，招商政策及手段簡單無力；6. 金三角建材市場8月份到期后，不再續(xù)租，市場內(nèi)的經(jīng)營戶需要尋找新的經(jīng)營場所。SWOT分析/項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATESWOT分析/項(xiàng)目威脅點(diǎn)1. 晉城家居建材市場飽和度高，競爭壓力大；2. 城市控規(guī)中同類區(qū)域?qū)傩杂?個(gè)，未來競爭環(huán)境更加殘酷；3. 晉城家居專業(yè)市場密度大，階梯受眾市場健全，且居然之家的品牌效應(yīng)在晉城要大于月星，且紅星美凱龍

13、也計(jì)劃進(jìn)駐本地市場；4. 本項(xiàng)目起步較晚，已經(jīng)錯(cuò)過進(jìn)入家居建材行業(yè)的最佳時(shí)機(jī)，并且本地華洋建材在康豐路南端的新建市場的銷售招商要早于本案；5. 本地人投資固定資產(chǎn)的熱情較高，但是豪德物流園圈走了相當(dāng)一部分的投資客，并且由于招商不力，在本地形成了一定的負(fù)面影響，會(huì)削減受眾投資同質(zhì)化物業(yè)的熱情南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目整體定位市場地位定位功能定位形象定位產(chǎn)品建議價(jià)格定位業(yè)態(tài)與占比定位目標(biāo)客群分析與定位項(xiàng)目配套功能定位 項(xiàng)目定位分析PART5南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE晉城的商業(yè)層次通過精和詳細(xì)走訪調(diào)研的各建材家居市場的品牌建成上看，一線的高端品牌較少，只有喜臨門國際家居博

14、覽中心有高端品牌，整個(gè)建材家具市場的整體品牌建設(shè)層次上面中低端占了絕大多數(shù)，其次是金字塔尖的少量高端，而符合晉城消費(fèi)力水平的中高端產(chǎn)品比較缺乏。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE晉城的商業(yè)格局城市級(jí)CBD中心城南商業(yè)片區(qū)城北商業(yè)片區(qū)城西商業(yè)片區(qū)晉城的商業(yè)格局由內(nèi)向外，以人民廣場核心商業(yè)圈（大型百貨零售、餐飲、娛樂休閑為主），向南、北、西分別延伸，形成城南商業(yè)區(qū)（主要以專業(yè)的建材家居市場為主），城西商業(yè)區(qū)，以西客站為核心（主要以娛樂休閑、建材家居為主），城北商業(yè)區(qū)（以建材家居、休閑娛樂）為主。晉城的商業(yè)格局表現(xiàn)為一個(gè)中心，三個(gè)片區(qū)，唯獨(dú)城東沒有商業(yè)集群，并且三個(gè)片區(qū)內(nèi)老舊的建材家居市場較多，

15、從城市發(fā)展布局上看，這些阻礙城市發(fā)展建設(shè)的老舊建材家居市場未來必將搬離，而城東這一規(guī)劃中的倉儲(chǔ)物流區(qū)，將會(huì)是吸納的重點(diǎn)區(qū)域。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE潛在消費(fèi)需求收入 15161 17353 20127增幅7.214.51609年10年11年051015200500010000150002000025000%單位：億元2011年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)重點(diǎn)收入151611735320127增幅7.214.51609年10年11年051015200500010000150002000025000%單位：元2009-2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均可支配收入的增長刺激消費(fèi)需求，促使消費(fèi)意識(shí)的升

16、級(jí)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)與消費(fèi)欲望不斷升級(jí)，但是晉城現(xiàn)有商業(yè)架構(gòu)導(dǎo)致不少的高端消費(fèi)群體將消費(fèi)目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了臨近的鄭州、太原等更高一級(jí)的城市南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE地塊與城市的關(guān)系晉城的城市發(fā)展策略正由資源型城市向現(xiàn)代服務(wù)型和生態(tài)宜居型城市轉(zhuǎn)變；項(xiàng)目地塊的商業(yè)用地性質(zhì)是增加城市服務(wù)功能的發(fā)展；在2020晉城遠(yuǎn)景規(guī)劃中，項(xiàng)目地塊所屬的開發(fā)區(qū)域是倉儲(chǔ)物流區(qū)，因此項(xiàng)目地塊正是應(yīng)運(yùn)當(dāng)前市府規(guī)劃的必然性體現(xiàn)，將來在建設(shè)中可以獲得更多的政策扶持。從之前的市調(diào)中，關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容中已經(jīng)體現(xiàn)了晉城當(dāng)前的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，晉城是以工業(yè)為主體，商貿(mào)業(yè)大力發(fā)展，農(nóng)業(yè)為輔的經(jīng)濟(jì)框架結(jié)構(gòu)，未來隨著城市形態(tài)的轉(zhuǎn)變，第三

17、產(chǎn)業(yè)將是發(fā)展的重點(diǎn)，這也為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)建設(shè)環(huán)境基礎(chǔ)。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE倉儲(chǔ)用地目前落戶的有2家（含本案）商業(yè)金融業(yè)用地本案居住用地對(duì)外交通用地新城市交通樞紐東客運(yùn)站工業(yè)用地已建成富士康從上圖中，我們可以看到整個(gè)地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃用地情況，本項(xiàng)目處于規(guī)劃區(qū)域的核心位置，緊鄰對(duì)外交通用地（即即將啟用的城市交通樞紐新客運(yùn)站），本地塊最適合的產(chǎn)品研發(fā)就是商貿(mào)物流范疇的產(chǎn)品。地塊與區(qū)域的關(guān)系南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE地塊與市場的關(guān)系從市場需求來看，前期調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)晉城的固定資產(chǎn)投資熱情較高，在此之前的純商業(yè)項(xiàng)目“豪德物流園”近200000銷售一空；在對(duì)晉

18、城的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研中，固定資產(chǎn)投入在895億的GDP中，占比達(dá)到近600億；在前期市調(diào)過程中，有大量的客戶對(duì)本項(xiàng)目表示了較高的關(guān)注度與投資的可能性；結(jié)論：本項(xiàng)目擁有較廣泛的市場消費(fèi)基礎(chǔ)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE本項(xiàng)目東客站鳳凰嶺森林公園金村區(qū)城市外圍原鐵路及國道沿線，現(xiàn)待開發(fā)區(qū)至市區(qū)東面晉城市城市外圍原鐵路及國道沿線，現(xiàn)待開發(fā)區(qū)域。現(xiàn)城市發(fā)展方向以向東拓展為主。北面金村區(qū)，是晉城市教育科研和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，晉城學(xué)院、中等技術(shù)學(xué)校、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)園，將培養(yǎng)出更多的高素質(zhì)的人才。南面為東客運(yùn)站和鳳凰嶺森林公園，東客運(yùn)站即將投入使用，市區(qū)里的省運(yùn)、市運(yùn)以及部分縣運(yùn)都將搬遷至此，為市場提

19、供較多的人氣外，也為物流提供了方便。鳳凰嶺森林公園，為項(xiàng)目提供生態(tài)購物環(huán)境。西面為城市次主干道紅星東街，直接與主城區(qū)鏈接，共享市中心完善的配套設(shè)施項(xiàng)目四至及周邊區(qū)域仍處在規(guī)劃階段，短期內(nèi)不會(huì)有大的變動(dòng)。新客運(yùn)站的啟用對(duì)項(xiàng)目地人流集中將會(huì)有極大的幫助。項(xiàng)目周邊環(huán)境配套分析地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)： 商業(yè)用地 占地面積：約202畝建筑面積：20萬 容積率：1.19 建筑密度：48%南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE已開發(fā)區(qū)域已開發(fā)區(qū)域城北城北商商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)城南城南商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)CBD中心商中心商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)城西商業(yè)區(qū)城西商業(yè)區(qū)地塊與城市商圈的

20、關(guān)系可開發(fā)區(qū)域可開發(fā)區(qū)域從晉城現(xiàn)有商圈分布情況來看，城東是規(guī)劃中待開發(fā)的新興之地，城市次主干道紅星東街的東延與地塊貫通，將會(huì)大大提升地塊價(jià)值，同時(shí)，城市客運(yùn)體系的整體搬遷至即將啟用的新客運(yùn)站，將會(huì)加速城東商圈的建成。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE交通網(wǎng)路的分布往市中心2 0 7 國 道 紅 星 東 街規(guī) 劃 路鳳 臺(tái) 東 街往 晉 焦 、長晉高 速白水街往城南往城北（北外環(huán)至西外環(huán)）本項(xiàng)目公交12路公交5路本項(xiàng)目四周路網(wǎng)發(fā)達(dá)，內(nèi)外通達(dá)，交通優(yōu)勢較強(qiáng)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE人流動(dòng)向從地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃上看，規(guī)劃性質(zhì)為倉儲(chǔ)物流區(qū)，這類規(guī)劃多為城鄉(xiāng)結(jié)合部或城郊區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容，這樣

21、的規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)短期是不會(huì)導(dǎo)入大量常駐人口的，但是肯定會(huì)有所導(dǎo)入，而且晉城的情況有所不同，晉城城市不大，從本地塊到市中心隨著紅星東街的貫通，直線距離僅3公里不到，人流動(dòng)向解決了距離上的跨度；地塊附近現(xiàn)有2條公交線路橫貫城市，且班次密度較高，這位人流的輸送與到達(dá)提供了交通工具，并且從市中心乘坐出租車到達(dá)地塊也僅僅3公里左右，接受度較高；即將啟用的新客運(yùn)站是未來城市的核心交通樞紐，是進(jìn)出晉城及周邊縣郊往來市區(qū)的咽喉，地塊具有選擇上的“首站利好”。結(jié)論：本項(xiàng)目的人流具有可引導(dǎo)性南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE商業(yè)氛圍的走向隨著地塊所屬區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域內(nèi)對(duì)商業(yè)供給的要求必將增大，這將加快區(qū)域商

22、業(yè)氛圍的自發(fā)形成；目前，大量的建材市場聚集于中心商業(yè)區(qū)，并且由于規(guī)劃較早，市場老舊，使中心區(qū)交通擁堵，嚴(yán)重影響了中心區(qū)形象，專業(yè)市場將逐漸撤出城市中心區(qū)，中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將逐漸趨向于零售類，本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是吸納這些專業(yè)市場的首選之地，并且隨著消費(fèi)需求的增加，專業(yè)化、規(guī)模化、集約化的市場是專業(yè)市場的必然發(fā)展趨勢，這樣的專業(yè)市場往往都是郊區(qū)MALL這類形式的商業(yè)物業(yè)；絕大多數(shù)城市，凡是城市客運(yùn)的交通樞紐，都是依附性較強(qiáng)的小商品、小百貨這類批發(fā)市場的基地。結(jié)論：本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍形成可以較為樂觀的估計(jì)，同時(shí)，在現(xiàn)有家居建材的業(yè)態(tài)建設(shè)上，我們還可以考慮導(dǎo)入精品小百貨、小商品的業(yè)態(tài)，打造真

23、正意義上的晉城首個(gè)MALL。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE本項(xiàng)目鋼材市場蘭花物流公交5路、12路可通往市中心鼎秀華府在建住宅潤澤苑在建住宅皇城相府項(xiàng)目用地規(guī)劃拆遷村落往市中心2 0 7 國 道 紅 星 東 街規(guī) 劃 路鳳 臺(tái) 東 街往 晉 焦 高 速白水街富士康等工業(yè)廠區(qū)汽車檢測中心農(nóng)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場花卉市場今村區(qū)教育科研和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地新客運(yùn)站森林公園周邊建成物業(yè)及影響南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE周邊建成物業(yè)及影響從上圖中，我們可以看到本地塊周邊已經(jīng)建成或正在建設(shè)的物業(yè)中，有花卉市場、鋼材市場、農(nóng)用品市場、物流中心、科教研發(fā)基地等，本地塊規(guī)劃產(chǎn)品也是專業(yè)市場，是與之互補(bǔ)的業(yè)態(tài)導(dǎo)

24、入，可以豐富區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)；新客運(yùn)站的啟用能促進(jìn)人流的導(dǎo)入，加快區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的形成；森林公園的自然景觀也是我們可以塑造的一個(gè)亮點(diǎn)，結(jié)合我們做“內(nèi)功”的產(chǎn)品規(guī)劃思路，可以考慮為本項(xiàng)目導(dǎo)入“生態(tài)購物” 、“休閑購物”、“精品購物”的概念南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE可行性商業(yè)用地性質(zhì)月星家居進(jìn)駐倉儲(chǔ)物流規(guī)劃區(qū)域20萬的開發(fā)體量本案建成的必然因素月星占比25-30%五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考一有哪些必然因素決定本項(xiàng)目的定位？南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考二商業(yè)物業(yè)已經(jīng)是必然，那么依靠月星國際家居這一主力店，我們是做家居建材的一站式專業(yè)市場？還是做綜合型商

25、業(yè)MALL？什么是MALL？mall: (音譯 “摩爾”)起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！睂I(yè)市場綜合體?南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考三如果做家居建材的一站式專業(yè)市場，難點(diǎn)在哪里，支撐點(diǎn)又在哪里？難點(diǎn)：a)建材家居市場的飽

26、和度高；b)200000 的體量招商難度大；c)地下近60000 難以填充；支撐點(diǎn)：a)月星的品牌效應(yīng)，可以拉動(dòng)補(bǔ)充業(yè)態(tài)的進(jìn)駐；b)一站式采購的可塑性較強(qiáng)權(quán)衡南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/思考四如果做商業(yè)綜合體MALL，難點(diǎn)在哪里，支撐點(diǎn)又在哪里？難點(diǎn)：a)短期內(nèi)，項(xiàng)目周邊缺少常駐人流導(dǎo)入；b)項(xiàng)目區(qū)域沒有商業(yè)氛圍；c)百貨、小商品、超市等業(yè)態(tài)是否會(huì)在現(xiàn)有情況下進(jìn)駐？支撐點(diǎn)：a)豐富的業(yè)態(tài)可以滿足多種消費(fèi)需求b)晉城沒有這樣的商業(yè)物業(yè)形式；c)交通優(yōu)勢的發(fā)揮性更大；d)森林公園等外部環(huán)境的關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)權(quán)衡南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位

27、/思考五200000的開發(fā)體量，哪一種形式的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)更低，或者說填充什么樣的業(yè)態(tài)可行性更高？這其實(shí)就是項(xiàng)目真正適合做什么，如何準(zhǔn)確的找到定位的切入點(diǎn)的問題南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE精和觀點(diǎn)：必須從供求關(guān)系去考慮這一核心問題，即消費(fèi)者的終端需求是什么？我們的產(chǎn)品具有什么樣的業(yè)態(tài)功能？在本項(xiàng)目之前，晉城的“豪德物流園”家居建材市場創(chuàng)造了一個(gè)銷售佳績，1300多套商鋪銷售一空，這會(huì)讓我們樂觀的預(yù)估銷售形勢，但我們?nèi)テ饰鲆幌逻@個(gè)產(chǎn)品，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：一、它是一個(gè)低端的低總價(jià)產(chǎn)品；二、它的招商形勢不容樂觀，造成了一定的負(fù)面影響，對(duì)后期入市的同質(zhì)化產(chǎn)品有一定的潛藏風(fēng)險(xiǎn)；三、它已經(jīng)從市場上成功吸金，

28、截流了不少的目標(biāo)客戶。因此，本項(xiàng)目從降低風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，結(jié)合自身規(guī)劃特點(diǎn)，應(yīng)該從差異化、唯一性、可塑性上去尋找突破點(diǎn)，市場上不缺建材市場，缺的是能夠滿足中高端消費(fèi)需求的建材市場，這樣一個(gè)200000的中高端市場對(duì)于晉城市場而言會(huì)供大于求，而且招商難度大，市場培育難度大，因此，精和建議，本項(xiàng)目地下部分可以導(dǎo)入精品小百貨、小商品，可以考慮與義烏小商品城形成對(duì)點(diǎn)合作，解決進(jìn)駐商戶的貨源問題，發(fā)揮項(xiàng)目地緊鄰交通樞紐的優(yōu)勢，同時(shí)，導(dǎo)入大型品牌倉儲(chǔ)式超市，打造全新的產(chǎn)品形式，填補(bǔ)市場空白，以差異化、可塑性及核心營銷賣點(diǎn)引爆市場。實(shí)際上就是通過增加地下食街、精品百貨的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，建成本案MALL的物業(yè)形象，形

29、成地面（一站式家居建材生活休閑娛樂旗艦店 大型超市）地下（精品小百貨商品美食街）的MALL業(yè)態(tài)組合五點(diǎn)思考解密本項(xiàng)目定位/總結(jié)南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目整體定位20萬一站式城市商業(yè)綜合體摩爾家居生活廣場南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成功案例解析南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成功案例解析山東單縣浙江商貿(mào)城項(xiàng)目說明:單縣全境人口123萬，城區(qū)人口28萬，浙江商貿(mào)城總建筑110000 ，毗鄰政府規(guī)劃的物流園，項(xiàng)目入市初期定位五金機(jī)電專業(yè)市場，與北方五金機(jī)電城、永康機(jī)電城簽約進(jìn)駐，但是銷售結(jié)果并不理想，對(duì)單縣當(dāng)?shù)厣虘舻奈Σ粔颍髮?duì)零售品市場深度調(diào)研，發(fā)現(xiàn)單縣建材家居

30、、五金汽配、小商品批零有很多市場散戶及老舊市場，經(jīng)過論證后給項(xiàng)目重新定位，最終定位 為綜合性市場，配合活動(dòng)造勢后，集中引爆，取得近半銷售率的佳績。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE市場地位定位晉城首席城市商業(yè)綜合體摩爾家居生活廣場南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目功能定位20萬一站式生活采購家居建材、精品百貨、主題美食街、倉儲(chǔ)超市、娛樂休閑南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目功能定位關(guān)于大型倉儲(chǔ)式超市落戶本項(xiàng)目的可行性探討永遠(yuǎn)不要忽視大型倉儲(chǔ)式超市在城市偏遠(yuǎn)地區(qū)（近郊）的存活能力！案例說明南京麥德龍當(dāng)初麥德龍落戶南京卡子門的時(shí)候，卡子門地區(qū)還是公認(rèn)的郊區(qū)，周邊環(huán)境配套差，人口

31、導(dǎo)入少，臨近的江寧岔路口地區(qū)才剛剛規(guī)劃，而麥德龍的建成對(duì)人口導(dǎo)入起到了積極的推動(dòng)作用，加快了周邊住宅的開發(fā)和入住。隨之也拉動(dòng)了大量的家居建材業(yè)的導(dǎo)入，如今已是南京有名的采購基地。揚(yáng)州西區(qū)大潤發(fā)西區(qū)大開發(fā)的時(shí)候，房價(jià)只有2000_3000元/，而且賣不動(dòng)，隨著大潤發(fā)的建成開業(yè)，生活便利性的提高， 西區(qū)人流逐漸匯聚，臨近的山姆月城明珠項(xiàng)目一路飆升到近6000元/，如今的西區(qū)已經(jīng)是揚(yáng)州的第二城市核心。萬達(dá)造城模式萬達(dá)是城市商業(yè)綜合體開發(fā)的大行家，在南京河西、江蘇淮安都有選擇近郊開發(fā)的案例，在其開發(fā)過程中，總是把大型超市的引進(jìn)開業(yè)作為造城的先鋒利器。關(guān)于大型超市拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及人流的案例多不勝數(shù)南京精和

32、置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目功能定位關(guān)于大型倉儲(chǔ)式超市落戶本項(xiàng)目的可行性探討隨著城市生活水平的不斷提高，私家車保有量也在不斷攀升，關(guān)于都市經(jīng)濟(jì)圈的判定已經(jīng)從步行距離上升到車程，本項(xiàng)目距離晉城第一核心商圈僅3公里，車程也就5分鐘左右。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目價(jià)格定位/定價(jià)原則原則1：分析地塊坐標(biāo)朝向，價(jià)值評(píng)判原則2：參考競爭對(duì)手的定價(jià)，明確自己在競爭中的關(guān)系從而確定價(jià)格策略原則3：定價(jià)時(shí)充分考慮目標(biāo)客戶群的承受能力原則4：開發(fā)商對(duì)資金回籠的迫切程度直接影響價(jià)格制定原則5：蓄客期試水，根據(jù)反饋調(diào)整最終售價(jià)ABCD地塊位置交通昭示性臨街面人/車流 1)紅星東街 2)207國道

33、 3)龍化路項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值判斷：紅星東街 207國道 龍化路紅星東街與207國道交匯處商業(yè)價(jià)值最高。龍化路207國道紅星東街南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目價(jià)格定位/地塊價(jià)值評(píng)判南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)與占比定位業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量占比面積(）備注主力店月星國際家居館25-30%50000-60000含地下次主力店家電3%6000精品小商品8-10%16000-20000倉儲(chǔ)超市按原方案考慮超市配套商業(yè)專賣店、餐飲4-5%8000-10000旗艦店、精品店展廳、休閑、餐飲10-12%20000-24000建材地上硬裝部分、地下軟裝部分25-30%50000-60000

34、含地下酒店辦公6%12000精品美食3%5%600010000酒店裙樓、旗艦店部分停車場4%8000總計(jì)100%200000業(yè)態(tài)分布依據(jù)：從綜合體的項(xiàng)目定位，以晉城目前市場的各業(yè)態(tài)分布情況及經(jīng)營現(xiàn)狀為參考依據(jù)，制定更合理更適合本項(xiàng)目招商及運(yùn)營的業(yè)態(tài)分布面積建議，僅供參考，需招商部進(jìn)行進(jìn)一步的業(yè)態(tài)及品牌落實(shí) 南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)分布定位負(fù)一層業(yè)態(tài)布局月星家居館辦公家具停車場，（經(jīng)營業(yè)態(tài)待定）設(shè)備用房精品小商品市場石材、板材、玻璃南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位人流1人流2人流4人流3人流5（北向）增設(shè)自動(dòng)扶梯1增設(shè)自動(dòng)扶梯2 負(fù)一層人流動(dòng)線設(shè)計(jì)整個(gè)市場設(shè)計(jì)為場

35、館式，那么館內(nèi)必然不允許貨車通行，建議在物業(yè)服務(wù)中增加上貨服務(wù)及管理，通過時(shí)間及運(yùn)輸工具的規(guī)定，避免行人和物流在共享通道的碰撞增設(shè)自動(dòng)扶梯3南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位車流3增設(shè)車流1車流2 負(fù)一層車流動(dòng)線設(shè)計(jì)整個(gè)市場設(shè)計(jì)為場館式，那么館內(nèi)必然不允許貨車通行，建議在物業(yè)服務(wù)中增加上貨服務(wù)及管理，通過時(shí)間及運(yùn)輸工具的規(guī)定，避免行人和物流在共享通道的碰撞南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位物流卸載道1物流卸載道1物流卸載道3貨梯1貨梯2貨梯3貨梯5貨梯4貨梯6 負(fù)一層物流動(dòng)線設(shè)計(jì) 卸載物流通道 館內(nèi)物流通道南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)分布定位一層業(yè)態(tài)布局月

36、星家居館多業(yè)態(tài)組成旗艦店陶瓷、衛(wèi)浴、潔具櫥柜、地板、門業(yè)、藝術(shù)玻璃石材、板材、玻璃南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 一層人流動(dòng)線設(shè)計(jì)自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 一層物流動(dòng)線設(shè)計(jì)貨梯3 貨梯2貨梯1貨梯4 貨梯5 貨梯6南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 一層車流動(dòng)線設(shè)計(jì)進(jìn)地下進(jìn)地下進(jìn)地下南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)分布定位二層業(yè)態(tài)布局月星家居館油漆、涂料、吊頂燈具、照明、開關(guān)、電器多業(yè)態(tài)組成旗艦店陶瓷、衛(wèi)浴、潔具、水暖五金、機(jī)電南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 二層人流動(dòng)線設(shè)計(jì)自動(dòng)扶梯自動(dòng)

37、扶梯南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 二層物流動(dòng)線設(shè)計(jì)貨梯3 貨梯2 貨梯1貨梯4 貨梯5 貨梯6南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)分布定位三層業(yè)態(tài)布局月星家居館3層取消軟裝（窗簾布藝、床上用品、壁紙地毯、掛畫等）多業(yè)態(tài)組成旗艦店此沿街面做4層建筑三層建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位三層人流動(dòng)線設(shè)計(jì)自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE動(dòng)線定位 三層物流動(dòng)線設(shè)計(jì)貨梯3 貨梯2 貨梯1貨梯4 貨梯5 貨梯6南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE業(yè)態(tài)與占比定位建材業(yè)態(tài)的業(yè)種占比預(yù)估23%5%4%7%5%11%11%5%4%7%2%7%

38、5%4%面積占比陶瓷衛(wèi)浴水暖櫥柜地板門業(yè)燈具開關(guān)軟裝油漆涂料吊頂樓梯輔材辦公家具汽車用品五金機(jī)電板材石材汽車美容業(yè)種面積（）陶瓷衛(wèi)浴13000水暖3000櫥柜2000地板4000門業(yè)、玻璃3000燈具開關(guān)電器6000軟裝6000油漆涂料3000吊頂樓梯輔材2000辦公家具4000汽車用品1000五金機(jī)電4000板材石材3000汽車美容2000合計(jì)56000南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE2 24 43 31 1從北入口看，負(fù)一層立于地表之上，因此與一層聯(lián)合銷售，給品相差的業(yè)態(tài)板材、石材本業(yè)態(tài)定位根據(jù)招商實(shí)際情況，還會(huì)面臨局部微調(diào)板材、石材區(qū)的二、三樓招租希望極低，建議作為市場內(nèi)的倉儲(chǔ)供給

39、陶瓷衛(wèi)浴潔具櫥柜地板門業(yè)是品相好、占地面積較大、占比較大的業(yè)態(tài)，放在一層？業(yè)態(tài)與占比定位說明南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE目標(biāo)客群分析與定位通過前期市場對(duì)消費(fèi)力的調(diào)查，本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群可定為：投資戶：35-55歲之間，晉城煤礦企業(yè)的中高收入人群、生意人、公務(wù)員各專業(yè)市場經(jīng)營戶：購買力以大戶為主，小戶主要是后期招商對(duì)象預(yù)計(jì)兩個(gè)主力目標(biāo)客群的吸收比例為8:2南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目配套功能定位本項(xiàng)目從業(yè)態(tài)組合需要及形象打造的角度出發(fā)，必須樹立高端商業(yè)物業(yè)形象，完善的配套設(shè)施功能是必要的組成部分，就本項(xiàng)目而言，需要物流中心、倉儲(chǔ)中心、客服中心、經(jīng)營管理中心、物業(yè)管理中心南

40、京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成熟家居建材市場參考板材石材品相差，基本都放置在臟亂差地方，并且多數(shù)都是單一層經(jīng)營場地，如果是場館類建材市場，其樓上物業(yè)招租希望極低；石材對(duì)于后場加工的要求極高，一般展廳與后場面積比達(dá)到1：10參考對(duì)象：長治市盛燁裝飾城、華南裝飾城南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成熟家居建材市場參考陶瓷衛(wèi)浴業(yè)態(tài)的占比較大，且單店經(jīng)營面積需求較大，并且也是招商對(duì)象較多的業(yè)態(tài)，因此需要的場地面積相對(duì)較多，通常這兩個(gè)業(yè)態(tài)可以建立獨(dú)立的場館。參考對(duì)象：長治市盛燁裝飾城、華南裝飾城；臨汾市神州裝飾城在這幾個(gè)成熟的建材市場，陶衛(wèi)都是市場占比最多的，單店的衛(wèi)浴潔具形象店大多在200

41、以上，陶瓷展廳綜合面積多在數(shù)千平米，在臨汾的神州裝飾城，馬可波羅這類一線品牌的形象店單店面積為兩層，近2000平米南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成熟家居建材市場參考地板也是相對(duì)經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)，同時(shí)也是品牌較多，重點(diǎn)招商的對(duì)象，場地需求也相對(duì)較大。參考對(duì)象：長治市盛燁裝飾城南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE成熟家居建材市場參考絕大多數(shù)的街區(qū)類建材市場都只有一層用來經(jīng)營，一層以上大多是用作倉儲(chǔ)貨辦公，而場館內(nèi)類的市場樓上的部分招商可能性相對(duì)大一點(diǎn)，但是租金遠(yuǎn)低于一層，經(jīng)營狀況也大不如一層的店鋪。參考對(duì)象：長治市盛燁裝飾城、幸福家園家居生活館、臨汾神州裝飾城臨汾的神州裝飾城以及緊鄰的

42、普國裝飾城是臨汾人購買裝飾材料的主要采購地，普國小一點(diǎn)，神州的營業(yè)面積約60000 ，建筑形式是老式的街區(qū)1拖2結(jié)構(gòu)，隨著市場的成熟，周邊街道也逐漸形成了圍繞神州的一片建材門店，總面積近100000 ，就是這樣一個(gè)成熟的建材市場，它的二層基本上都是租給別的商戶做倉儲(chǔ)了，極少部分是經(jīng)營用房，而在長治的幸福家園家居生活館，二層的生意也較一層清淡，因此，雖然月星項(xiàng)目的2、3層都有連廊設(shè)計(jì)，但是2、3層的招商肯定會(huì)有難度，精和觀點(diǎn)是將圍繞月星的整個(gè)建材區(qū)都添加頂棚，設(shè)計(jì)為場館式市場，這樣才能增加招商的可行性。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目產(chǎn)品建議加頂棚，整個(gè)區(qū)域形成場館市市場，便于2、3層

43、招商加頂棚，整個(gè)區(qū)域形成場館市市場，便于2、3層招商增設(shè)自動(dòng)扶梯 如果可以導(dǎo)入大型倉儲(chǔ)式超市，那么黃色部分中心場館就不需拆分成現(xiàn)在的街鋪形式，保留原先的主力店設(shè)計(jì) 添加頂棚，將街區(qū)式商鋪美化成場館式商鋪，降低2、3層的招租難度。南京精和置業(yè)/JNHOO.ESTATE項(xiàng)目產(chǎn)品建議西側(cè)人流導(dǎo)入太少，去掉設(shè)備用房，改為天井中庭原車流道取消改為設(shè)備用房人流1人流2去掉西側(cè)延伸出來的商鋪，拓寬人流道動(dòng)線，增設(shè)休息區(qū)人流3取消人流4車流3在此增設(shè)車流道增設(shè)車流1車流2取消柱體，將現(xiàn)有車流道寬度6.3米調(diào)整為12.6米物流卸載道1物流卸載道1物流卸載道3人流5（北向）貨梯1貨梯2貨梯3貨梯5貨梯4貨梯6增設(shè)自動(dòng)扶梯1增設(shè)自動(dòng)扶梯2 負(fù)一層人、車、物流動(dòng)線設(shè)計(jì)整個(gè)市場設(shè)