連云港新浦區(qū)寫字樓及新浦西區(qū)市場調(diào)研報告

1、新浦區(qū)寫字樓及新浦西區(qū)市場調(diào)研報告九勵同策港利項目組2013.03.25市場概況n 2012年連云港市商品房累計可售房源717萬方， 累計商品房成交452萬方，在無新開工房源情況下，存貨量尚可滿足近兩年的市場消化n 2012年市區(qū)共新推房源面積約256萬平方米，結(jié)合2012年市區(qū)樓市206萬方的成交量看，面對250余萬方的上市量，市區(qū)樓市處于供大于求的市場關(guān)系中n 2012年新浦區(qū)新推非住宅類房源4094套，房源面積約35萬平米，與2011年相比，新推房源套數(shù)增加529套，同比增長4%，房源面積增加13.5萬平米，同比增長10%存量巨大，去化周期長，新浦不差房PART 1 東區(qū)寫字樓市場調(diào)研新

2、浦寫字樓普遍品質(zhì)不高，起步較晚，目前寫字樓市場中缺乏品質(zhì)較高、管理服務(wù)較強(qiáng)的產(chǎn)品，只是憑其入市較早、產(chǎn)品稀缺的優(yōu)勢使得項目能有較高的去化率及承租率。新浦寫字樓起步較早，但發(fā)展較為滯后，目前市場中缺乏品質(zhì)高、管理服務(wù)強(qiáng)的產(chǎn)品蒼梧路蒼梧路通通灌灌路路朝陽路朝陽路郁郁州州路路科科苑苑路路綠園路綠園路瀛瀛洲洲路路巨巨龍龍路路一品國際一品國際君越財富廣君越財富廣場場東東沿沿河河路路銀泰泰達(dá)國際大廈銀泰泰達(dá)國際大廈鼎大鳳凰國鼎大鳳凰國際際君辰大廈君辰大廈東盛陽光大東盛陽光大廈廈尚東現(xiàn)代城尚東現(xiàn)代城君辰大廈總建筑面積總建筑面積寫字樓1.65萬平方項目位置項目位置巨龍路與蒼梧路交匯處推案量推案量共160套物管

3、費物管費2.5元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面積90、130幾梯幾戶幾梯幾戶四梯十戶層高層高3.4米，4.2米去化率去化率95%（目前只剩4樓部分寫字樓）出租率出租率80%租金情況租金情況50元/平米/月交房時間交房時間已交付裝修情況裝修情況部分毛坯，部分簡裝銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：基本售罄，僅剩余4層10套，銷售均價約7300元/平米2、優(yōu)惠策略：96折3、承租客戶情況分析：主要以裝飾公司及外貿(mào)公司為主4、項目產(chǎn)品情況：得房率71%君悅財富廣場總建筑面積總建筑面積寫字樓1.64萬平方項目位置項目位置巨龍南路66號推案量推案量共230套物管費物管費2.

4、5元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面積80幾梯幾戶幾梯幾戶一梯二十戶層高層高3.4米去化率去化率90%出租率出租率未交房租金情況租金情況未交房交房時間交房時間2013.12.31裝修情況裝修情況部分毛坯，部分簡裝銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：基本售罄，僅剩余不足10套，銷售均價7000元/平米2、優(yōu)惠策略：93折3、承租客戶情況分析：未交房，尚無承租信息4、項目產(chǎn)品情況：產(chǎn)品以小公寓定位，附帶寫字樓功能東盛陽光大廈總建筑面積總建筑面積寫字樓5.07萬平方項目位置項目位置朝陽東路推案量推案量共232套物管費物管費3元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面

5、積174、191幾梯幾戶幾梯幾戶四梯四戶層高層高3米去化率去化率24%出租率出租率未交房租金情況租金情況未交房交房時間交房時間2013.6.30裝修情況裝修情況毛坯銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：僅銷售58套，銷售均價7500元/平米2、優(yōu)惠策略：98折3、承租客戶情況分析：未交房，尚無承租信息4、項目產(chǎn)品情況：純寫字樓項目，公攤約25%，房間配套大金中央空調(diào)，門禁系統(tǒng)，簡單智能化銀泰泰達(dá)國際大廈總建筑面積總建筑面積寫字樓2.34萬平方項目位置項目位置朝陽東路55號推案量推案量共109套物管費物管費3.5元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面積90、110、160、

6、220幾梯幾戶幾梯幾戶兩梯四戶層高層高3.2米去化率去化率21%出租率出租率未交房租金情況租金情況未交房交房時間交房時間2013.8.31裝修情況裝修情況毛坯銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：僅銷售27套，銷售均價7000元/平米2、優(yōu)惠策略：預(yù)計98折，視具體情況而定3、承租客戶情況分析：未交房，尚無承租信息4、項目產(chǎn)品情況：純寫字樓項目，公攤約30%尚東現(xiàn)代城總建筑面積總建筑面積寫字樓1.5萬平方項目位置項目位置朝陽路東，鹽河路口推案量推案量共213套物管費物管費2.5元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面積42、84幾梯幾戶幾梯幾戶四梯十六戶層高層高3.2米去化

7、率去化率100%出租率出租率80%租金情況租金情況40元/平米/月交房時間交房時間已交付裝修情況裝修情況毛坯銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：已售罄，銷售均價6000元/平米2、承租客戶情況分析：承租客戶主要以裝飾公司為主，配以部分外貿(mào)公司鼎大鳳凰國際總建筑面積總建筑面積寫字樓1.9萬平方項目位置項目位置朝陽東路南側(cè)、科苑路東側(cè)推案量推案量共181套物管費物管費2.5元/平米/月（含電梯費1元/平米）主力面積主力面積95、100、120裝修情況裝修情況毛坯層高層高3.4米去化率去化率57%出租率出租率未交付租金情況租金情況40元/平米/月銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、

8、銷售概況：僅銷售57%，銷售均價7500元/平米2、項目產(chǎn)品情況：純寫字樓項目，公攤約27%壹品國際總建筑面積總建筑面積寫字樓1.9萬平方項目位置項目位置科苑路88號推案量推案量共280套物管費物管費4.5元/平米/月主力面積主力面積85、90、100去化率去化率13.5%層高層高5米租金情況租金情況未交付出租率出租率未交付裝修情況裝修情況毛坯銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：銷售均價9000元/平米2、項目產(chǎn)品情況：規(guī)劃為20層的5A甲級寫字樓，1-3層為商業(yè)，4-18層為層高3.3米的大型商務(wù)辦公，19、20層為層高6米的挑高辦公項目量體（萬）去化率存量（萬方）套數(shù)主力面積

9、（）在售均價（元/)裝修情況層高（米）君辰大廈1.6595%0.082516090、1307300毛坯及簡裝3.4-4.2君悅財富廣場1.6490%0.164230806500毛坯及簡裝3.4東盛陽光大廈5.0724%3.8532232170、1907500毛坯3銀泰泰達(dá)國際大廈2.3421%1.848610990、110、160、2207000毛坯3.2尚東現(xiàn)代城1.5100%021342、84已售罄毛坯3.2鼎大鳳凰國際2.857%1.218195、100、120已售罄毛坯3.5一品國際1.913.5%1.643528085、90、1009000毛坯5合計16.9平均52%8.7896目前

10、市場上在售寫字樓相對較集中，主要分布在東區(qū)市政府周邊。寫字樓去化情況較好，但投資熱度較低，市場存在一定空間目前寫字樓市場中具有一定知名度產(chǎn)品的存量：約為8.8方，市場存量較大PART 2 新浦西區(qū)住宅及電視臺附近商業(yè)調(diào)研人人民民路路鹽鹽河河北北路路解放路解放路幸幸福福路路海連路海連路朝陽路朝陽路仕方國際仕方國際國僑國僑幸福中央幸福中央美麟美麟花樣年華花樣年華電視臺電視臺解放路商圈解放路商圈朝陽路北人民路東鹽河路西在售項目有：仕方國際、國僑幸福中央、美麟花樣年華三個項目電視臺解放路段至新孔路段店鋪主要為五金交化、洗浴、KTV、飯店、煙酒店等仕方國際總建筑面積總建筑面積32.8萬方項目位置項目位置

11、鹽河北路99號，人民路交匯處綠化率綠化率36%容積率容積率3.49層高層高2.9米在售面積在售面積88、107銷售價格銷售價格5700元/平米周邊配套周邊配套幼兒園，銀行、超市、火車站、汽車站銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：目前剩余房源較少，僅余不到10套2、優(yōu)惠策略：無優(yōu)惠在售在售國僑幸福中央總建筑面積總建筑面積14萬項目位置項目位置海連西路與新孔路交匯處綠化率綠化率31%容積率容積率2.0層高層高2.9米在售面積在售面積88、129銷售價格銷售價格5500元/平米周邊配套周邊配套小學(xué)、醫(yī)院、超市銷售情況及促銷策略銷售情況及促銷策略1、銷售概況：目前剩余房源較少，僅余不到1

12、0套2、優(yōu)惠策略：貸款99折，一次性付款98折在售在售美麟花樣年華總建筑面積總建筑面積8.5項目位置項目位置大慶西路36號綠化率綠化率22%容積率容積率1.9層高層高2米在售面積在售面積已售罄銷售價格銷售價格已售罄，歷史最高價格為5400元/平米周邊配套周邊配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、藝術(shù)學(xué)校、醫(yī)院、超市銷售情況及促銷銷售情況及促銷策略策略1、銷售概況：已售罄2、優(yōu)惠策略：無電視臺解放路商鋪調(diào)研情況店名業(yè)態(tài)面積年租金華源化工化工8080平米平米48000元森泰電器電器6060平米平米40000元紅梅煙酒煙酒小賣店8080平米平米48000元恒祥電纜恒祥電纜電氣6060平米平米39000元東盛螺絲東

13、盛螺絲五金8080平米平米50000元鴻翔電纜鴻翔電纜電氣130130平米平米70000元盛源摩配批發(fā)盛源摩配批發(fā)摩托車配件6060平米平米42000元南山鋼絲繩南山鋼絲繩電氣130130平米平米68000元紅旗電纜紅旗電纜電氣140140平米平米82000元鑫亞廣告鑫亞廣告廣告7070平米平米42000元店名業(yè)態(tài)面積年租金凱達(dá)電纜凱達(dá)電纜電氣6060平米平米40000元飛利浦亞明飛利浦亞明電氣130130平米平米70000元正泰電氣正泰電氣電氣130130平米平米70000元萬向軸承公司萬向軸承公司電氣8080平米平米50000元洋河藍(lán)色經(jīng)典洋河藍(lán)色經(jīng)典煙酒店150150平米平米100000元海信專賣店海信專賣店電器350350平米平米230000元秒濟(jì)堂大