《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法》

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法、土地增值稅實行四級超率累進稅率（一 ）增值額未超過扣除項目金額50% 的部分稅率為 30%（二）增值額超過扣除項目金額50% 、未超過扣除項目金額100% 的部分稅率為 40%（三）增值額超過扣除項目金額100% 、未超過扣除項目金額200% 的部分稅率為 50%（四）增值額超過扣除項目金額200% 的部分稅率為 60%二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下:（一 ）增值額未超過扣除項目金額50% 的 :土地增值稅稅額=增值額 X 30%（二）增值額超過扣除項目金額50% ，未超過 100% 的： 土地增值稅稅額=增值額 M0%- 扣

2、除項目金額>5%（三）增值額超過扣除項目金額100% ，未超過 200% 的：土地增值稅稅額=增值額 50%- 扣除項目金額>5%（四）增值額超過 200% 的 :土地增值稅稅額=增值額 60%- 扣除項目金額X 35%公式中的 5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。三、扣除項目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī) 定交納的有關(guān)費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。1

3、、 土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2、 前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平”等支出。3、 建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4、 基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、 公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費用第 1 頁共1頁房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、

4、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例

5、，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（四）評估價格評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重 置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）稅金稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。（六） 加計 2 0%的扣除根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和，加計2 0%的扣除。四、計算舉例例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓

6、金300 萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000 平米的普通標準住宅，以每平方米4,000 元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500 元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200 萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170 萬元，請問如何繳納土地增值稅。計算步驟如下：第一步：計算商品房銷售收入4,000X 0,000=4,000 萬第二步：計算扣除項目金額1、 購買土地使用權(quán)費用：300 萬元第 1 頁共2頁房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計算方法2、 開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500 元 X10

7、Q00平方米 =1,500 萬元3、 房地產(chǎn)開發(fā)費用：因為不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：( 300+ 1500)X10%= 180 萬元，應(yīng)按照180 萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。4、 計算加計扣除： ( 300 + 1500) X20%= 1800>20%= 360 萬元5、 稅金： 170 萬元扣除項目金額 =300 + 1,500 + 180 + 360 + 170= 2,510 萬元第三步：計算增值額增值額 =商品房銷售收入 - 扣除項目金額合計=4,000 - 2,510 = 1,490 萬元第四步：確定增值率增值率 =1,490 /2,510X 00%= 59.36 %增值率超過