房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā) 合同的主要條款:（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng) 營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手

2、續(xù)辦理等）；（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本和投資總額的差異）的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以和合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭(zhēng)議的方法；（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。制作房地產(chǎn)合作開發(fā) 和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要 明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開

3、發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以和注冊(cè)資本與投資總額的 差異的處理對(duì)策和相應(yīng)的責(zé)任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組 織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變 更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（7）個(gè)地塊上合作開發(fā)涉和幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦 理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán) 利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；

4、投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng) 約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；（9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分 擔(dān)和面積分配方式；（10） 合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合 同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求（一）合同的形式如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)分為三個(gè)階段： 開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、 開發(fā)后期階 段，那么針對(duì)三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系的特點(diǎn)也就不同。開發(fā)前期階段 一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議較少開發(fā)建設(shè)階段 一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與施工單位的博

5、弈 合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容較多、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議有但可調(diào)和開發(fā)后期階段 一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與購(gòu)房人的博弈物業(yè)公司與業(yè)主的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭(zhēng)議過多難以協(xié)調(diào)相應(yīng)的，這三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)著不同的合同類型合同類型分述如下：開發(fā)前的獲地階段常見的項(xiàng)目開發(fā)獲地， 主要有五種基本方式； 相應(yīng)涉和五種不同形式的國(guó)有土地使用權(quán) 獲取合同：1、 劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）一一與政府的土地主管部門一一國(guó)有土地 使用權(quán)劃撥合同；2、出讓獲地一一與政府的土地主管部門 一一國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：協(xié)議出讓；招標(biāo)出讓

6、；拍賣出讓。3、轉(zhuǎn)讓獲地一一與土地使用權(quán)人 一一國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、 合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）一一與合作另方一一合作開發(fā)合同（通 常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）；5、公司股權(quán)變更的獲地 一一與股權(quán)受讓人一一股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。獲地后的準(zhǔn)備階段:1、 拆遷與安置 一一與被拆遷人一一拆遷與安置合同（產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同 /作價(jià)補(bǔ)償合同）；2、通水通電一一與供水、電單位 一一水電供應(yīng)合同；3、項(xiàng)目策劃一一與策劃專業(yè)機(jī)構(gòu) 一一項(xiàng)目策劃合同；4、工程勘察、設(shè)計(jì)一一與勘察、設(shè)計(jì)單位一一工程勘察、設(shè)計(jì)合同；5、場(chǎng)地整理、平整一一與施工單位一一委托拆建、平

7、整施工合同；6、 環(huán)境評(píng)價(jià)、地震、人防、防雷、測(cè)繪等一一與相關(guān)單位一一委托服務(wù)合同。獲地后融資階段1、與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借款合同；2、借款擔(dān)保合同或土地使用權(quán)抵押合同。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售階段一般所要涉和的合同開發(fā)建設(shè)階段1、 項(xiàng)目施工實(shí)行招投標(biāo)的 與招投標(biāo)機(jī)構(gòu) 委托招投標(biāo)合同；2、項(xiàng)目施工實(shí)行發(fā)承包的 一一與工程施工單位的 一一建設(shè)工程施工合同（包括土建施 工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；3、項(xiàng)目施工實(shí)行監(jiān)理的 一一與工程監(jiān)理單位的 一一工程監(jiān)理合同；4、建筑材料采購(gòu) 一一與出賣人一一建筑材料買賣合同；5、 以在建項(xiàng)目融資的 一一與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人 一一借款合

8、同、借款擔(dān)保合同 或在建項(xiàng)目抵押合同；6、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的與受讓方 在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 合同（包括合作共建合同、合資共 建合同（通常認(rèn)為是在建 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段7、商品房預(yù)售的一一與買受人一一商品房買賣（預(yù)售）合同；8、商品房現(xiàn)售的一一與買受人一一商品房買賣（現(xiàn)房）合同；9、 委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的一一與中介機(jī)構(gòu)一一委托銷售合同；10、商品房廣告一一與廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)一一廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報(bào)紙雜志廣 告、廣播電臺(tái)廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；11、開發(fā)企業(yè)應(yīng)選聘前期物業(yè)企業(yè) 與物管企業(yè)前期物管委托合同 /與購(gòu)房人前期物 管合同；12、開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定臨時(shí)管理

9、規(guī)約13、商品房?jī)蓵贫纫灰婚_發(fā)企業(yè)向購(gòu)買人提供一一商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；14、項(xiàng)目竣工一一與施工單位一一工程質(zhì)量保修合同；15、商品房出租一一與承租人一一房屋租賃合同；16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的 一一與買房人一一委托辦證合同；17、 開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費(fèi)或使用費(fèi)）一一與收費(fèi)單位 的代理收繳費(fèi)協(xié)議/與購(gòu)房人的代理收繳費(fèi)協(xié)議。項(xiàng)目開發(fā)的后期階段一般所要涉和的合同1、 對(duì)已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的一一與物業(yè)公司一一房屋 移交協(xié)議；2、 開發(fā)建設(shè)資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)的一一與物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì) 一一資料移交 協(xié)議；3、物業(yè)專項(xiàng)維修資金移交

10、業(yè)主大會(huì) 一一與業(yè)主大會(huì)一一資金移交協(xié)議；4、其他法定或者約定的服務(wù)、義務(wù) 一一相關(guān)明示、規(guī)范的合同。（二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，如不 成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。2）成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以和注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策和相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的， 須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織， 并明確合

11、作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更 登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉和幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理 不同的證照；應(yīng)約7）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利 義務(wù)， 投資回報(bào)約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)約定分配利潤(rùn)的， 定利潤(rùn)的計(jì)算以和分配方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能認(rèn)定為 合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府

12、批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān) 和面積分配方式；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。11）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對(duì)合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。最高人民法院關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的司法解釋三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為 共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 但起訴前當(dāng)事人一方 已

13、經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條 投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例， 當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定 ；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十八條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積 的分配比例

14、，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人過錯(cuò)無法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配 房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯(cuò)承擔(dān)。第二十條 房 屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批 準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定

15、。對(duì) 增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例， 當(dāng)事人協(xié)商不成的， 按照約定的投資比例確定； 沒有約定投資 比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第二十一條 當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋， 被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為 違法建筑責(zé)令拆除， 當(dāng)事人對(duì)損失承擔(dān)協(xié)商不成的， 按照當(dāng)事人過錯(cuò)確定責(zé)任； 過錯(cuò)無法確 定的， 按照約定的投資比例確定責(zé)任； 沒有約定投資比例的， 按照約定的利潤(rùn)分配比例確定 責(zé)任。第二十二條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤(rùn)分配比例， 當(dāng)事人未足額 交納出資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤(rùn) 。第二十三條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配 的，

16、不予支持 。第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的 當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)， 只收 取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 。第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固 定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同 。第二十六條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書第一章、總則：第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工第三章、費(fèi)用的分擔(dān)第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度第五章、房

17、屋的分配第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式第七章、土地競(jìng)買：第八章、工程前期：第九章、工程營(yíng)造：第十章、房屋銷售：第十一章、竣工材料報(bào)批：第十二章、工程保修：第十三章物業(yè)管理第十四章本協(xié)議的變更和終止第十五章、違約責(zé)任第十六章、合同管理第十七章、其他約定事項(xiàng)第一章、總則1.1根據(jù)武漢市國(guó)土資源和房屋管理局等單位發(fā)布的X國(guó)土資房（預(yù)）告字200那 號(hào)儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣預(yù)告的規(guī)定，武漢市國(guó)土資源和房屋管理局定于200X年X月X日公開拍賣淙儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱本協(xié)議當(dāng)事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當(dāng)事人決定聯(lián)合參加武漢市X區(qū)XX號(hào)地塊（以下簡(jiǎn)稱X號(hào)地塊）的競(jìng)買，拍買購(gòu)得

18、XX號(hào)地塊后，由本協(xié)議當(dāng)事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資，設(shè)立房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目公司，（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)具體開發(fā)業(yè)務(wù)。1.2項(xiàng)目公司股東會(huì)是本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱合作項(xiàng)目）的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，由股東會(huì)授權(quán)董 事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的開發(fā)、決策和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)各部門具體負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目實(shí)施。1.3 土地競(jìng)買、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的 營(yíng)造、工程款支付、通過媒體推介合作項(xiàng)目、工程的驗(yàn)收以和工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè) 管理單位的選擇等事項(xiàng)由項(xiàng)目公司統(tǒng)一管理。1.4本協(xié)議當(dāng)事人通過競(jìng)買的方式取得合作項(xiàng)目的土地。1.5本協(xié)議當(dāng)事人

19、通過競(jìng)買方式競(jìng)得開發(fā)土地，實(shí)行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。 本協(xié)議當(dāng)事人共同委托項(xiàng)目公司銷售其分得的房屋。1.6合作項(xiàng)目公司設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)帳戶，費(fèi)用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人實(shí)際分得房屋的確權(quán)建筑面積分?jǐn)偤献黜?xiàng)目所發(fā)生的相關(guān)工程費(fèi)用和其他稅 費(fèi)。第二章、機(jī)構(gòu)的設(shè)置和職責(zé)分工2.1為便于合作項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當(dāng)事人派員共同設(shè)立武漢市新明高房地產(chǎn)開發(fā) 公司（或由現(xiàn)湖北明春泰相關(guān)房地產(chǎn)公司另設(shè)相應(yīng)項(xiàng)目公司運(yùn)作，以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目公司），項(xiàng)目公司全權(quán)負(fù)責(zé) 合作項(xiàng)目的開發(fā)和管理。項(xiàng)目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、工程予決算部等 部門。

20、2.2項(xiàng)目部由 人組成，其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。項(xiàng)目公司設(shè)總經(jīng)理 1人副總經(jīng)理 人。項(xiàng)目公司的職責(zé)：全權(quán)負(fù)責(zé)和決定合作項(xiàng)目的一切事宜。項(xiàng)目部的議事規(guī)則:項(xiàng)目公司實(shí)行工作例會(huì) 制度，決定合作項(xiàng)目所涉一切事宜。項(xiàng)目公司召開會(huì)議時(shí)，由專職人員負(fù)責(zé)記 錄，參加會(huì)議人員對(duì)會(huì)議記錄無異議時(shí)應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。會(huì)議記錄由專職記錄人員負(fù)責(zé)保管。專職記 錄人員由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商后確定。項(xiàng)目公司例會(huì)由項(xiàng)目公司經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理 主持。合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由項(xiàng)目公司協(xié)商一致確定，達(dá)不成一致的，按每方繳納競(jìng)買保證金數(shù)額比例予以 表決，其重要事項(xiàng)按占競(jìng)買保證金數(shù)額的三分之二方的意見

21、辦理，一般事項(xiàng)按占競(jìng)買保證金數(shù)額過半數(shù)方 的意見辦理。重要事項(xiàng)和一般事項(xiàng)的劃分，屆時(shí)由各投資方另行確定。經(jīng)理的職責(zé)：組織和協(xié)調(diào)項(xiàng)目部的日常工作，主持項(xiàng)目公司的例會(huì)。副經(jīng)理的職責(zé)：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。2.3綜合部由 人組成，其中甲方派員 人，乙方派員 人，丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。2.4工程前期部由 人組成，其中甲方派員人，乙方派員 人，丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理人。2.5工程部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。工程部設(shè)經(jīng)理人。2.6銷售部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員人，丙方派員人。銷售部設(shè)經(jīng)理人，銷售部經(jīng)理的人選由項(xiàng)目部決定。2.7財(cái)務(wù)部由人組成，其中甲方派

22、員人，乙方派員人，丙方派員人。財(cái)務(wù)部設(shè)經(jīng)理人。2.8工程予決算部由人組成，其中甲方派員人，乙方派員 人，丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理人。第三章、費(fèi)用的分擔(dān)3.1合作項(xiàng)目的配套費(fèi)用，在分房方案確定前，按競(jìng)買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)偂７址糠桨?確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié) 算。本項(xiàng)的配套費(fèi)用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑 小品、配電室等所發(fā)生的全部費(fèi)用。3.2工程款在分房方案確定前，按競(jìng)買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房 屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣?/p>

23、測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。如本合同當(dāng)事 人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價(jià)款、稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。本項(xiàng)的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費(fèi)。3.3合作項(xiàng)目公司所發(fā)生的競(jìng)買保證金、拍賣傭金、岀土岀讓金、行政性事業(yè)性收費(fèi)，在分房方案確 定前，按競(jìng)買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分 攤。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.4項(xiàng)目公司的人員工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費(fèi)用，在分房方案 確定前，按競(jìng)買保證金（或股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積

24、的比例進(jìn)行 分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.5售樓處的建造費(fèi)用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按競(jìng)買（股權(quán)）保證金的比例予以 分?jǐn)?，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?，房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑面 積的比例進(jìn)行結(jié)算。3.6項(xiàng)目公司所設(shè)各部門實(shí)行費(fèi)用包干，超資不補(bǔ)，節(jié)余作為獎(jiǎng)勵(lì)由各部自行支配。各部下設(shè)各部的 具體費(fèi)用數(shù)額，屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定。3.7本協(xié)議當(dāng)事人派員到項(xiàng)目部和下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險(xiǎn)、工傷費(fèi)用等，均由派岀方 負(fù)擔(dān)。3.8除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險(xiǎn)以和在銷售工程中發(fā)生的全部費(fèi)用均由派出 方負(fù)擔(dān)。3

25、.9本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目公司的貸款利息按比例予以分?jǐn)偂?.10項(xiàng)目公司租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用，在分房方案確定前，按競(jìng)買保證金（股權(quán)）的比例予以分?jǐn)?。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按實(shí)際測(cè)繪的建筑 面積的比例進(jìn)行結(jié)算。第四章、會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度4.1 合作項(xiàng)目公司所涉的會(huì)計(jì)、稅務(wù)由項(xiàng)公司統(tǒng)一處理4.2 合作項(xiàng)目所需資金實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。4.3 主管會(huì)計(jì)和出納應(yīng)由不同本協(xié)議當(dāng)事人分別委派擔(dān)任，本協(xié)議當(dāng)事人有權(quán)隨時(shí)派員審閱、了解費(fèi)用支出情況。4.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)定期以書面的方式公布費(fèi)用支出情況。4.5 通過銀行貸款解決合作項(xiàng)目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當(dāng)事人

26、任何一方的名義申請(qǐng)貸款，本協(xié)議其他當(dāng)事人應(yīng)為此提供有效擔(dān)保。第五章 房屋的分配施工圖通過審批后，由項(xiàng)目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項(xiàng)目部根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人繳納競(jìng)買保 證金（股權(quán)）的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕 抓閹一方接收本協(xié)議其他當(dāng)事人抓閹分配后剩余的房屋。第六章、合作項(xiàng)目所需資金和其他費(fèi)用的支付方式6.1 競(jìng)買保證金的繳納日期按 7.4 項(xiàng)辦理。6.2 拍賣機(jī)構(gòu)傭金的繳納日期按 7.5 項(xiàng)辦理。6.3 土地出讓金的繳納日期按 7.8 項(xiàng)辦理。6.4 競(jìng)買土地不成的 ,其競(jìng)買保證金的退還按 7.6 項(xiàng)辦理。6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的

27、行政性事業(yè)性收費(fèi),在項(xiàng)目報(bào)批前由本協(xié)議當(dāng)事人支付。6.6 合作項(xiàng)目公司各項(xiàng)稅收的繳納按稅法和稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定繳納。6.7 項(xiàng)目公司和下設(shè)部租用的辦公場(chǎng)所發(fā)生的租賃費(fèi)用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。6.8 根據(jù)建設(shè)工程施工合同的約定 ,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定具體的支付工程款日期。6.9 根據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同的約定 ,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定具體的支付設(shè)計(jì)費(fèi)日期。6.10 根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理合同的約定 ,屆時(shí)由項(xiàng)目公司確定具體的支付監(jiān)理費(fèi)日期。6.11 其他費(fèi)用的支付 ,屆時(shí)由項(xiàng)目公司根據(jù)合作項(xiàng)目的進(jìn)度另行確定。6.12 丙方如按本協(xié)議所約定價(jià)款競(jìng)標(biāo)取得本項(xiàng)目地塊，且在概算成本時(shí)合作項(xiàng)目有贏余，其中 XXX 萬元

28、/畝，XXX萬元/畝則甲、乙雙方分別同意給予建造房屋總面積1%、0.5%面積的特別條件利益。第七章、土地競(jìng)買7.1 本次拍賣會(huì)和本協(xié)議當(dāng)事人共同擬競(jìng)買的地塊的簡(jiǎn)介：根據(jù)武漢市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公告土資房告字200為X號(hào)，200X年月 X日，武漢市國(guó)土資源和房屋管理局等單位將在武漢市房地產(chǎn)交易中心 X 樓拍賣廳舉行武漢市儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣會(huì)。本協(xié) 議當(dāng)事人決定參加上述 號(hào)拍賣地塊的競(jìng)買。7.2 1 號(hào)地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo)1. 地塊位置 :2. 地塊總面積 :3 土地用途：4 土地面積 :5 容積率：6. 建筑密度：7. 綠地率：8. 規(guī)劃建筑面積：7.3本協(xié)議當(dāng)事人一致同

29、意，競(jìng)買 號(hào)地塊的樓面地價(jià)的競(jìng)買應(yīng)價(jià)不超過人民幣元/平方米。7.4 競(jìng)買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應(yīng)于武漢市國(guó)土 資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的 X日前支付給丙方，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人轉(zhuǎn)交武漢市國(guó)土資源和房 屋管理局。7.5拍賣機(jī)構(gòu)的傭金，在拍賣機(jī)構(gòu)規(guī)定日期的X日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當(dāng)事人繳納。本協(xié)議當(dāng)事人按競(jìng)買保證金的比例分?jǐn)偱馁u傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例 進(jìn)行分?jǐn)?。房屋竣工測(cè)繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實(shí)結(jié)算。7.6 土地競(jìng)買的有關(guān)手續(xù)，由丙方負(fù)責(zé)辦理。競(jìng)買不成的，應(yīng)在拍賣機(jī)構(gòu)退還保證金到帳后X

30、日內(nèi)退還本協(xié)議當(dāng)事人。7.7 每方派員一名參加拍賣會(huì)，由丙方派員負(fù)責(zé)舉牌。競(jìng)買成交的，由負(fù)責(zé)舉牌人簽署成交確認(rèn)書和 拍賣筆錄。7.8拍賣成交后，本協(xié)議當(dāng)事人最遲應(yīng)于武漢市國(guó)土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的X日前備齊土地出讓金 ,并通過丙方轉(zhuǎn)交武漢市國(guó)土資源和房屋管理局。7.9 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同由丙方代本協(xié)議當(dāng)事人（或由項(xiàng)目公司的法定代表人）簽訂。7.10 拍賣成交后至國(guó)有土地出讓合同簽訂前，任何一方毀約導(dǎo)致其他方將競(jìng)得土地再行拍賣的， 違約方應(yīng)支付前次委托方和本協(xié)議當(dāng)事人的傭金，如再行拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的，違約方負(fù)責(zé)補(bǔ)足 差額。7.11 應(yīng)價(jià)超過 7.3 項(xiàng)約定的，其他本協(xié)議當(dāng)事

31、人有權(quán)予以追認(rèn)，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本 協(xié)議的，負(fù)責(zé)舉牌的一方，應(yīng)在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。7.12 除競(jìng)買不成的，任何一方已支付的競(jìng)買保證金和傭金不再退還。7.13 競(jìng)買不成的，除 4.9 項(xiàng)外 ，本協(xié)議的其他條款自動(dòng)失效。7.14 丙方負(fù)責(zé)拍賣前的設(shè)定拍賣門檻 （限定條件）工作，因 6.12條中對(duì)丙方已做特別分配 ，故此項(xiàng)工作如 發(fā)生費(fèi)有由丙方自行處理。第八章、工程前期8.1 合作項(xiàng)目公司的工程前期工作應(yīng)統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負(fù)責(zé)經(jīng)辦，本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)予以積極協(xié)助。8.2 工程前期部的報(bào)批工作包括但不限于下列事項(xiàng)：1、報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)

32、目的市場(chǎng)調(diào)研，確定開發(fā)項(xiàng)目的整體方案；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位），簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)合同；4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案的報(bào)批；5、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建筑設(shè)計(jì)單位招標(biāo)（或確定建筑設(shè)計(jì)單位），簽訂建筑設(shè)計(jì)合同；7、方案設(shè)計(jì)和施工圖的審批；8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；9、施工單位招標(biāo)（或確定施工單位），簽訂建設(shè)工程施工合同；10、監(jiān)理單位招標(biāo)（或確定監(jiān)理單位），簽訂工程監(jiān)理合同；11、委托質(zhì)檢工作；12、申辦開工計(jì)劃和施工許可證；13、辦理規(guī)劃驗(yàn)線，開發(fā)項(xiàng)目開工。8.3辦理上述事項(xiàng)向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費(fèi)用，本協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)在繳納費(fèi)用的X日前支付給財(cái)務(wù)部。第九章、工程營(yíng)造9.1 合作項(xiàng)

33、目工程施工單位的選擇，應(yīng)通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他 本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項(xiàng)目工程的招標(biāo)和施工。9.2 合作項(xiàng)目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標(biāo)或其他本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。9.3 建設(shè)工程施工合同應(yīng)具備下列條款：1、工程總價(jià)款采用 “包死價(jià) ”和工程設(shè)計(jì)變更據(jù)實(shí)結(jié)算的決算方式：2、工程材料由施工單位總包， 未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供 工程所需任何材料。9.4 工程款的撥付日期由項(xiàng)目公司董事會(huì)決定，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一支付。9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。9.6 工程的施工和管理由工程

34、部負(fù)責(zé) ,工程施工過程中的資料由專人負(fù)責(zé)。第十章、 房屋銷售：10.1 根據(jù)本協(xié)議當(dāng)事人分得的房屋 ,統(tǒng)一辦理商品房預(yù)售許可證 ,由項(xiàng)目公司統(tǒng)一銷售。10.2 分得的房屋銷售款由合作項(xiàng)目公司設(shè)立的獨(dú)立帳戶。10.3 售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、購(gòu)置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分?jǐn)偂?待工程竣工測(cè)繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實(shí)決算。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費(fèi)用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費(fèi)用。 本條約定的營(yíng)銷費(fèi)用是指為銷售房屋通過媒體進(jìn)行廣告宣傳所發(fā)生的費(fèi)用。10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的商品房買賣合同文本。商品房買賣合同文本的起草由合作項(xiàng)目公 司聘任的法律顧問負(fù)責(zé)。第十章、竣工

35、驗(yàn)收和竣工材料的報(bào)批：第十一章、工程竣工11.1 工程的竣工驗(yàn)收工作 ,由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織 , 其他各部予以積極配合 .第十二章、工程保修12.1 房屋交付后 ,其保修單位的確定由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的， 由出價(jià)最低的一方承擔(dān)，或由本協(xié)議當(dāng)事人共同委托第三人承擔(dān)。12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計(jì)算，每方按實(shí)際分得的房屋面積予以分?jǐn)偂?除工程出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì) 量問題時(shí)，保修單位不得再要求追加保修費(fèi)用。12.3 保修合同由本協(xié)議當(dāng)事人共同與保修單位簽訂。12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時(shí)一次付清。12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔(dān)賠

36、償責(zé)任。如一方承擔(dān)了責(zé) 任，其有權(quán)向保修單位予以追償。第十三章 物業(yè)管理13.1 房屋交付后 ,實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當(dāng)事人共同委 托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十四章 本協(xié)議的變更和終止14.1 經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致 ,可以變更或終止本協(xié)議。14.2 未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。14.3 競(jìng)買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動(dòng)終止。14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止。第十五章、違約責(zé)任15.1任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費(fèi)用的，每逾期1日，按應(yīng)交金額的X%支付