房地產企業(yè)在城中村改造中若干問題的探討(共4頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產企業(yè)在城中村改造中若干問題的探討對于房地產企業(yè)來說，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。 根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項目成敗的核心在于項目開發(fā)前期對改造范圍內的土地整合階段：房地產企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權。 參與城中村改造，房地產企業(yè)不得不考慮政策變動、拆遷安置、土地搶牌、規(guī)劃條件變更以及融資失敗所可能導致的各種風險。 其實說白了：以上幾點集中為一個難點，即利益如何進行分配與平衡的問題。通常情況下，在城中村改造項目拿

2、地階段，伴隨著各項經濟測算與評估工作的實施推進，房地產企業(yè)主要完成以下幾項工作：1 、與政府談判，獲取擬開發(fā)改造項目的基本政策信息并爭取政府政策支持；2 、初步制定拆遷補償方案及標準，并征詢村集體組織及村民意見；3 、與政府、村集體簽訂城中村改造的合作框架協(xié)議；4 、協(xié)調政府并辦理取得城中村改造范圍的拆遷許可批準文件；5 、調查了解城中村改造范圍其他土地及房屋權屬情況，測算前期拆遷補償成本，制定具體拆遷補償方案及標準；6 、與村集體協(xié)商并簽訂征地補償協(xié)議書；7 、與各村民協(xié)商并簽訂拆遷補償安置協(xié)議書；8 、與城中村改造范圍內其他土地使用權人及房屋所有權人協(xié)商并簽訂拆遷補償安置協(xié)議書等相關協(xié)議；

3、9 、針對可能產生的“釘子戶”提出的特殊拆遷要求，制定特別處置策略及相關協(xié)議；10 、拆遷施工過程中的突發(fā)事件處置預案草擬，包括施工安全、司法或行政強拆配合等；11 、融資方案的法律可行性論證及實施，包括普通融資、股權融資、內部認購或合作開發(fā)等；12 、專項規(guī)劃談判及報件，獲取城中村改造項目的詳細規(guī)劃指標及條件；13 、一級土地開發(fā)成本核算，配合政府完成土地使用權出讓條件的制定；14 、進入城中村改造項目用地的招、拍、掛程序，摘取項目用地使用權或獲得一級土地開發(fā)補償；15 、取得項目用地使用權的，須完成土地使用權出讓合同的協(xié)商、簽署及履行，并辦理建設用地規(guī)劃許可證以及國有土地使用證等相關項目批

4、文；16 、未能取得項目用地使用權的，按照相關協(xié)議以及出讓條件獲取土地開發(fā)補償；17 、應對“城中村”改造過程中的各類潛在的訴訟或仲裁。在上述一系列工作中，房地產企業(yè)應當關注并把握如下幾個關鍵的風險控制點：1 、政策支持的合約化控制基于“一村一策”的城中村改造原則，為房地產企業(yè)的開發(fā)行為帶來了諸多不確定因素，因此，當房地產企業(yè)對某些可能對擬開發(fā)項目的經濟核算以及風險控制具有較大影響的傾斜性政策予以必要的合約化、書面化。從法律及政策角度出發(fā)，綜合考慮并設計土地整合整體風險控制方案，并積極尋求符合項目投資目的的風險分散渠道以及必要的資本退出機制等，避免因政策變化導致項目推進的非穩(wěn)定性風險以及房地產

5、企業(yè)因經營需要而必須撤資時的項目停滯。2 、拆遷補償?shù)囊?guī)范化控制包括：根據(jù)“城中村”改造范圍內土地及房屋的不同權屬狀況合理制定拆遷補償安置方案，依據(jù)談判及簽約情況針對少數(shù)被拆遷人及時調整談判策略以及補償方案， 完善拆遷補償安置協(xié)議條款及簽約流程，制定拆遷突發(fā)事件應急預案等。在“城中村”改造項目各項環(huán)節(jié)中，一旦拆遷過程中遇到了為數(shù)不多的“釘子戶”不予配合或漫天要價，那么這個項目的時間成本與資金成本都會變成難以掌控的風險因素。因為拆遷受限于我國物權法的相關規(guī)定，致使無論是實施司法強拆還是行政強拆，法院及政府都采取了更為謹慎的處理方式，房地產企業(yè)希望由政府獲得拆遷風險救濟的途徑越發(fā)狹窄。但是，一份經

6、過精細測算、相對公允、符合項目實際并具有可執(zhí)行性的拆遷方案，將可以最大限度的為房地產企業(yè)降低“釘子戶”的發(fā)生概率，規(guī)避并弱化拆遷矛盾，避免因“釘子戶”問題導致的拆遷成本過高及項目停滯的風險。同時，公平的補償標準以及規(guī)范的拆遷行為，也將在實際產生“釘子戶”時為房地產企業(yè)爭取政府的協(xié)調取得先機。3 、開發(fā)盤量的分散化控制包括：根據(jù)房地產企業(yè)資金狀況以及項目開發(fā)進度安排，在不違背城中村改造相關政策規(guī)定，并通過房地產企業(yè)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議約定，獲得“分期推進”的政府許可前提下，對項目開發(fā)盤量做分散化處理，制定切合房地產企業(yè)及具體項目實際情況的“分部拆遷”、“分批拿地”、“分項開發(fā)”操作

7、步驟及方案。房地產企業(yè)在城中村改造項目上面對比普通房地產開發(fā)項目更為漫長的開發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開發(fā)，也將必然為房地產企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個項目內全部擬建建筑的規(guī)劃、建設、銷售、驗收等行政許可之間的相互繳裹或拖累。因此，在規(guī)劃報件、土地掛牌的階段，房地產企業(yè)就應當在征得各級政府同意的前提下，根據(jù)城中村改造相關政策規(guī)定對整體開發(fā)風險予以合法地有效拆分及分散，減輕一次性投資壓力，避免因開發(fā)盤量過大所導致的資金鏈斷裂、工期延誤等風險。并且，如果以不同項目公司的形式“分批拿地、分批開發(fā)”的，房地產企業(yè)還將可以通過不同項目公司的股

8、權質押或股權轉讓的方式獲取更為靈活的融資渠道或退出機制。當然，如此運作的必要前提是必需符合城中村改造的相關政策規(guī)定，并保證項目開發(fā)的連續(xù)性、完整性以及時效性，杜絕炒賣土地、非法轉讓項目、轉讓批文等運作方式的出現(xiàn)，防止回遷房建設不能按期完成導致的群體性風險。4 、專項報規(guī)的特殊化控制根據(jù)房地產企業(yè)項目開發(fā)需求及投資目的，有針對性地制定項目專項詳細規(guī)劃方案的特殊規(guī)劃條件，并對項目擬銷售部分予以初步的合理劃分。通過制定為城中村改造項目房地產企業(yè)量身定做的特殊規(guī)劃條件，避免第三人對改造范圍內地塊土地使用權的惡意搶牌行為。房地產開發(fā)項目中，規(guī)劃將成為最終決定房地產企業(yè)項目可售范圍的丈量尺：只有規(guī)劃報批為

9、建筑物專有部分的建筑，房地產企業(yè)方可予以處置。因此，從項目盈利安全的角度，在規(guī)劃時，就應當詳細考慮未來項目建成后的物權區(qū)分方式。因為城中村改造項目的特殊性，政府對于進入一級土地整合市場的房地產企業(yè)有著較為明顯的政策傾斜，其中就包括規(guī)劃條件的制定，房地產企業(yè)完全可以有效利用這樣的政策傾斜，根據(jù)自己對該項目的整體定位，在符合規(guī)劃行政主管部門所確定的限制性規(guī)劃條件前提下，定制更符合自己對項目開發(fā)需要的規(guī)劃條件，并以此避免第三人對地塊的搶牌。5 、土地摘牌的技術化控制包括：核算一級土地開發(fā)成本，根據(jù)與政府簽訂的“城中村”改造合作協(xié)議條款約定以及房地產企業(yè)項目開發(fā)需求及投資目的，配合政府制定符合專項規(guī)劃

10、條件以及項目開發(fā)要求的土地使用權招、拍、掛限制性條件。最大限度確保改造范圍內地塊土地使用權的獲得或是前期一級土地開發(fā)投資的回收，避免第三人惡意搶牌導致投資目的的喪失。要達到土地摘牌的技術化控制，除了需要對土地招、拍、掛程序以及“城中村”改造項目土地交易辦法熟知外，還必須有賴于一系列精密的經濟成本與收益測算，根據(jù)相關改造協(xié)議制定合理的受償?shù)變r，在盡可能爭取土地使用權的基礎上，必須確保如果第三人搶牌成功，房地產企業(yè)可以從第三人所應支付的土地出讓金或其他補償款項中足額獲得補償。而其中，無論是配合政府制定土地招拍掛條件還是核算投資補償，都又必須有賴于房地產企業(yè)自進入該“城中村”開發(fā)項目時與政府之間簽訂

11、的城中村改造合作協(xié)議的條款細化。6 、融資途徑的多樣化選擇包括：根據(jù)項目開發(fā)盤量以及房地產企業(yè)的資金安排需求，事前制定長期融資計劃及短期融資應急計劃，選擇適合房地產企業(yè)自身發(fā)展需要以及項目開發(fā)要求的融資渠道及方式，避免資金鏈斷裂導致的項目停滯以及投資失敗的風險。但凡房地產開發(fā)項目，資金問題都始終備受房地產企業(yè)所關注，尤其是需要大量前期資金投入的城中村改造項目。因為缺乏有效的抵押物（即尚未拿到擬開發(fā)土地的使用權證），再加上國家近兩年不斷收緊的貸款政策，房地產企業(yè)大多在項目啟動前期都面臨著融資困難、融資渠道狹窄、企業(yè)資金鏈緊張的問題。房地產企業(yè)應在事前就做好融資的計劃，通過有效的控制手段，如公司自

12、身結構治理以及合同等，盡可能開拓新的融資渠道及方式，包括股權融資、委托貸款、信用貸款、信托基金、合作開發(fā)等，多角度保證開發(fā)資金的及時供給與流動。7 、對于土地競拍情況做有關約定與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，不能再和其他房地產企業(yè)商談、聯(lián)系、合作本城中村改造事宜，否則承擔違約責任；與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，如果競拍失敗，對于房地產企業(yè)前期所有投入按照約定返還；如果由于村集體組織不配合等原因，導致房地產企業(yè)沒有競拍獲得土地，除返還前期投入外，還得承擔違約責任。與村集體組織、政府簽訂的協(xié)議中約定，對于競拍土地的溢價情況，約定特別的處理方案。8 、對于特殊情況的處理與村集體組織、政府簽

13、訂的協(xié)議中約定，村集體領導成員，村民不得在建設施工中強行介紹材料、設備供貨商和施工單位，或者不得強行提供材料、設備，強行承包工程。若出現(xiàn)這種情況，村集體組織、政府應出面協(xié)調解決。在城中村改造項目拆遷安置階段，城中村房屋拆遷主要面臨以下困難：1 、違法違章建設嚴重根據(jù)鄭州市有關規(guī)定， 2000 年8月9日 以后未經市規(guī)劃、建設等部門批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時一律不予安置補償。而且每處合法宅基地原則上按一個基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建筑面積安置。分戶的有效時間應在 2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同

14、時不得小于18周歲。2 、村民對拆遷補償安置的期望值增大3 、對于特殊所有權者的房屋設施和特殊主體的拆遷特殊對待宗教團體、公益事業(yè)團體所有房屋設施，和低收入者、困難群眾拆遷的房屋對于拆遷安置需特殊性對待4 、非住宅的拆遷補償對于集體經濟組織的經濟性用房可以和村集體經濟組織進行協(xié)商解決，或者經濟補償，或者折算成安置房屋進行產權房的調換，或者進行拆遷安置區(qū)營業(yè)用房的調換等。那么，房地產企業(yè)如何才能順利完成拆遷補償工作，降低拆遷補償?shù)姆娠L險？筆者認為，只要解決好利益平衡分配，這個問題就會迎刃而解。不應一味縮減對居民的拆遷補償款，以減少成本支出。而應當做好拆遷準備工作，在拆遷補償上適當給被拆遷人優(yōu)惠。例如 -1、在拆遷前要做好合法建筑面積的測量確認工作，以防止村民在得知即將要拆遷的消息后，違章?lián)尳?、擴建、亂建以獲得不合理的補償。2、通過拆一補一 的方式，對于合法宅基地，按照宅基地證上的面積實行1:1的回遷補償，對于其他情況的房屋進行貨幣補償。3 、由于城中村的管理混亂，除了合法的房屋建筑外，基本上每一戶都會有違章建筑，這些違章建筑肯定不能作為回遷面積計算，若房地產企業(yè)以違章建筑為由而不做任何補償，對村民來說也