綿陽家友游娛中心項目計劃書

1、綿陽家友游娛中心項目計劃書一、 執(zhí)行摘要：綿陽家友游娛中心有限責(zé)任公司是由綿陽萬盛實業(yè)集團有限公司狡打造的新型綜合型旅游度假項目。實行直營店+直接管理的經(jīng)營模式。推行會員消費，提供家庭與朋友聚會的半桶水休閑體驗，是旅游行業(yè)的藍海項目。使命：為家庭和朋友聚會提供獨特經(jīng)濟舒適的休閑度假體驗。愿景：中國人希望天天泡在其中、樂在其中的大眾半桶水游玩娛樂方式?！凹矣延螉省敝铝τ趯χ袊诵蓍e娛樂體驗產(chǎn)品的研發(fā)，整體外觀、內(nèi)部裝修裝飾設(shè)計和部分設(shè)施設(shè)備都由自己研發(fā)、設(shè)計，我們從創(chuàng)立開始要爭取國家旅游主管部門對這一特色旅游項目的獨家命名，以取得先發(fā)權(quán)，進行最大限度的保護。在將來，所有店面的整體外觀和內(nèi)部設(shè)計都

2、將是專利。 “家友游娛”提供中國家庭和朋友聚會休閑的親水體驗產(chǎn)品和中國式休閑娛樂方式，規(guī)模在35000平方米左右。包括親水區(qū)、娛樂休閑區(qū)、餐飲區(qū)、酒店，單店的投入為9000萬元（含征地費用）。預(yù)計投資回收期限為4年，我們做的是一個完全現(xiàn)金流的生意。“家友游娛”采用征地自行建設(shè)和方式，主要在于利用高現(xiàn)金流的生意實現(xiàn)土地的增值并可評估用于后續(xù)融資擴張經(jīng)營。“家友游娛”直營店一次投入適中，勞動和管理盡量簡化和標準化，核心是復(fù)制，追求的管理穩(wěn)定性。而且由于其裝修特點采用直接親近自然環(huán)境的方式，后期的勞動和翻修成本非常低。毫無疑問，我們堅信這是一個獨家創(chuàng)意的休閑旅游產(chǎn)品?！凹矣延螉省惫芾韴F隊都是在行業(yè)8

3、年以上管理歷史的業(yè)內(nèi)人士。中國旅游產(chǎn)品高成長性和高回報和特點，以及中國旅游市場包括休閑度假旅游、商務(wù)旅游市場未來二十年高速的增長態(tài)勢是“家友游娛”能極速擴張的重要支撐?！凹矣延螉省边@種新型概念式旅游產(chǎn)品的策劃，是源開發(fā)團隊的經(jīng)驗和各種半桶水休閑產(chǎn)品的體驗，以及對整個行業(yè)的調(diào)查，分析行業(yè)核心元素，發(fā)現(xiàn)了一個沒有人觸及的市場。這就是家庭和朋友群體的慵懶聚會和親情聚會?！凹矣延螉省边\營將開創(chuàng)一片新的市場空間，創(chuàng)造新的市場需求，避免休閑產(chǎn)品的紅海競爭，這使“家友游娛”成為一個全新的商機?！凹矣延螉省钡漠a(chǎn)品市場也是建立在中國旅游業(yè)高速發(fā)展和中國政府以及各級地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)強力支持的基礎(chǔ)上。預(yù)計2007

4、年至2016年，中國的旅游業(yè)將取得8.7%的實際年增長率，中國將在十年內(nèi)成世界上第二大旅游和旅行經(jīng)濟強國。旅游業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟中亦日益扮演越來越重要的角色。我們的產(chǎn)品市場是休閑度假式旅游，這已逐漸成為旅游消費的主流和國內(nèi)旅游發(fā)展的重要方向，快餐式觀光游轉(zhuǎn)向休閑度假游將是一個不可阻擋的趨勢。休閑度假旅游人群是“家友游娛”重點鎖定的客源，追求新的旅游體驗也是這一群人的特點，“家友游娛”能最好滿足這種市場需求?！凹矣延螉省钡膬r格創(chuàng)新在于：旅游業(yè)需要能帶來全新體驗的經(jīng)濟、舒適、慵懶的休閑產(chǎn)品：有一句名言：“這世界不缺少美，而是缺少發(fā)現(xiàn)美的眼睛?！薄凹矣延螉省钡膭?chuàng)立都在紛繁復(fù)雜的旅游市場發(fā)現(xiàn)了美。我們

5、意圖創(chuàng)造需求，所以除了外部環(huán)境和提供的休閑服務(wù)，在直接與顧客發(fā)生關(guān)系的水、環(huán)境、沙發(fā)、休閑床、自助餐飲、酒吧、家庭影院、健身房、高速寬帶服務(wù)上我們也會下功夫。我們要做一個有效的會員消費系統(tǒng)。對顧客消費信息的采集和分析是我們未來營銷的基礎(chǔ)，做出自己的特色的會員管理系統(tǒng)，培養(yǎng)忠誠客戶是我們營銷的核心。用一年的時間培養(yǎng)綿陽中產(chǎn)階級家庭選擇并習(xí)慣這種慵懶的親水休閑方式。二、 公司及未來1、公司概況“家友游娛”計劃街石塘鎮(zhèn)綿中公路，由綿陽萬盛集團實業(yè)有限公司獨資打造這一綿陽新型綜合性旅游度假項目。項目一期用地面積35畝，并希望在周邊繼續(xù)征地100余畝，項目全部完工后，總投資將達到2.5億元。2、產(chǎn)品和服

6、務(wù)“家友游娛”旨在通過實施旅游行業(yè)的藍海戰(zhàn)略，打造新型綜合性旅游度假項目。推行會員消費，提供家庭與朋友聚會的親水休閑體驗，是旅游行業(yè)的藍海項目?！凹矣延螉省睂Ｗ⒂谄放平ㄔO(shè)、服務(wù)和營銷，創(chuàng)新休閑旅游市場，壯大行業(yè)的市場規(guī)模，這個項目凝聚了管理團隊多年服務(wù)行業(yè)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗，體現(xiàn)了很高的商業(yè)智慧和創(chuàng)造力，志在打造一個全新的商業(yè)平臺?！凹矣延螉省碑a(chǎn)品包括：（1）、親水大自然游娛中心，為家庭和朋友提供獨特經(jīng)濟舒適的休閑度假體驗，提供泡在其中、樂在其中的大眾親水游玩娛樂方式。（2）、與親水大自然游娛中心互通的產(chǎn)權(quán)式酒店，提供住宿產(chǎn)品。游娛中心和產(chǎn)權(quán)式酒店是互通的建筑群包含兩座酒店和游娛中心主體建筑（方案略）

7、?！凹矣延螉省钡念櫩腿禾卣鳎侯櫩蜑槭裁匆健凹矣延螉省?，我們的顧客包括以家庭聚會和朋友聚會的休閑體驗，也提供個人休閑的空間。簡單、服務(wù)多樣化、大從消費、滿足全面生活需求，提供一個中國人習(xí)慣的休閑方式，是“家友游娛”最能吸引顧客的地方，追求新奇感是人的通性，消費價格適中也不會給顧客帶來太大的壓力?！凹矣延螉省钡漠a(chǎn)品市場：支撐“家友游娛”商業(yè)平臺的是為家庭朋友聚會開放的慵懶的休閑聚會方式。這是一個比較廣泛的市場，我們接受愿意到泡在“家友游娛”的所有客戶。從市場細分上屬于市場中的中端人群?！凹矣延螉省钡漠a(chǎn)品市場也是建立在中國旅游業(yè)高速發(fā)展和中國政府以及各級地方政府對旅游產(chǎn)業(yè)強力支持的基礎(chǔ)上。中國是全

8、球規(guī)模最大的國內(nèi)旅游市場，已憂為一個資源豐富、市場廣闊、潛力巨大的世界旅游大國。經(jīng)濟發(fā)展推動消費升級，隨著旅游休閑的觀念逐漸深入人心，旅游消費也勢必成為消費升級的必然之這選?！凹矣延螉省钡漠a(chǎn)品市場首先是休閑度假旅游市場。中國旅游業(yè)在經(jīng)歷了二十多年以觀光為目的的初級發(fā)展階段后，休閑度假式旅游已逐漸成為旅游消費的主流和國內(nèi)旅游發(fā)展的重要方向，快餐式觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑度假游將是一個不可阻擋的趨勢。追求新的休閑旅游體驗也是這一群人的特點，“家友游娛”能最好滿足這種市場需求。3、項目源起：“家友游娛”經(jīng)營模式的策劃，是源自之管理團隊過去經(jīng)營酒店、賓館、茶樓、餐飲的經(jīng)驗和各種類型洗浴中心的休閑體驗，在對整個

9、行業(yè)的調(diào)查、分析的基礎(chǔ)上，提煉核心元素，發(fā)現(xiàn)了一個沒有人觸及的休閑旅游。項目策劃者在對 個項目思考成熟后，在揚州、蘇州、上海、成都、合肥進行了半年的市場調(diào)查，“家友游娛”一開始就旨在挖掘這個行業(yè)中的藍海?！凹矣延螉省钡乃{海在哪里呢？首先，是準確的定位。開拓新的市場邊界。其次，整體外觀和裝修設(shè)計獨、特、新、奇。通過制造不同的營業(yè)環(huán)境與傳統(tǒng)的洗浴區(qū)別開來，也就是讓他長的樣子與眾不同。會有更多讓人震撼有創(chuàng)造性的東西。第三，收入和服務(wù)超市化、簡單化、標準化，刪繁就簡。滿足快速的現(xiàn)金流和高額的回報。服務(wù)上最大限度滿足顧客的真實需求，即與顧客身體直接有關(guān)的部分。第四，管理模式和運營的最大簡化（網(wǎng)絡(luò)化、標準

10、化和程序化）。該項目計劃是經(jīng)過了長達七年的思考和總結(jié)，并在全國做了整整半年的市場調(diào)查才得出的科學(xué)詳實的市場計劃，它足以發(fā)展為中國一個獨特的新興旅游創(chuàng)新項目，創(chuàng)造出一個新的市場空間。4、競爭者：“家友游娛”最大的競爭者是自己，因為開創(chuàng)一個新的市場空間，要的是創(chuàng)新和速度，這一定要在時間和空間上與對手拉開距離。中國的商業(yè)環(huán)境是這樣，一個行業(yè)有利可圖，大家都蜂擁而上，從2007年全國經(jīng)濟型酒店的發(fā)展態(tài)勢可見一斑。所以這個項目開始就要高起點，在項目研發(fā)上下功夫，知識產(chǎn)權(quán)保護要全面跟上。在所有外觀設(shè)計上要贏得專利權(quán)，并力爭以創(chuàng)新旅游項目爭取國家旅游總局的獨家命名，從而暫時避開競爭對手，時間上贏得先機。通過

11、建立擁有完全自主知識產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式和完善的信息化管理平臺，在品牌輸出、CI形象設(shè)計、裝修設(shè)計、監(jiān)理、營運模式、管理系統(tǒng)集成、營銷、服務(wù)培訓(xùn)上形成全套的系統(tǒng)。做為一個休閑體驗的藍海項目。其經(jīng)營模式和最需要形成的消費體驗是現(xiàn)在這個行業(yè)完全沒有的，不是對現(xiàn)有行業(yè)的補充，在于開拓了住宿行業(yè)新的市場邊界。創(chuàng)造新的休閑文化的同意又能實現(xiàn)親情交流、朋友聚會，增進感情的需求。我們旨在創(chuàng)造一種新的旅游休閑環(huán)境，現(xiàn)在的觀點“產(chǎn)品包裝也是大眾傳媒”，“家友游娛”整個產(chǎn)品的“包裝”是有特色的，意圖創(chuàng)造好的口碑，達到一傳十，十傳百的效果。我們是在創(chuàng)造需求，所以除了外部環(huán)境，在直接與顧客發(fā)生關(guān)系的所有休閑服務(wù)上下足功夫。

12、5、營銷戰(zhàn)略：營銷戰(zhàn)略的核心是產(chǎn)品定位，從以上所述，我們已經(jīng)看到了“家友游娛”清晰的市場定位，準確的定位為營銷戰(zhàn)略制定和實施打下了好的基礎(chǔ)。營銷的出發(fā)點是廣而告之，定位不準，當(dāng)“告知”越厲害，失敗的可能性就越大。銷售戰(zhàn)略，合理定價，口碑相傳，饑餓銷售，強化服務(wù)，逐步拓展市場。再次是品牌戰(zhàn)略。樹立藍海品牌是“家友游娛”的戰(zhàn)略的重點。聰明的企業(yè)家，是做一個標準?！盀V過性營銷”是最重要的營銷措施。一開始就要“濾過”不利于發(fā)展的“口頭宣傳”，客戶的“口碑”是我們最應(yīng)該重視的，所以服務(wù)和環(huán)境一定要有良好的口碑。我們實行會員消費和臨時客戶消費兩種方式，到一定時候，我們消費者大部分將成為會員。每一位消費者都

13、是企業(yè)的自愿宣傳者，他們不僅泡在“家友游娛”，而且會把好的感覺傳遞給了自己的親朋好友?！盀V過性營銷”使先發(fā)制人者大受其益。對經(jīng)常消費的客戶采用情感營銷的舉措，比如給小朋友的驚喜禮物，給大人一些實用的饋贈。未來我們設(shè)想“家友游娛”的宣傳側(cè)重于新聞和柔性營銷。小結(jié)。在總的藍海戰(zhàn)略的大框架下我們實際上實行的是產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略和集中戰(zhàn)略。徹底放棄成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。培育顧客忠誠度，讓顧客習(xí)慣于一種獨特的產(chǎn)品和服務(wù)因而降低了替代品的威脅，通過提供特殊體驗的產(chǎn)品和服務(wù)阻止對手的超越。用特殊的營銷策略培養(yǎng)顧客的忠誠度使我們的顧客不理睬我們的競爭對手是我們要達到的營銷效果。6、服務(wù)質(zhì)量保證：標準化是我們確保統(tǒng)一服務(wù)質(zhì)

14、量和餐飲質(zhì)量的最重要的工作。為解決采購環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的漏洞，我們設(shè)計了一個廉潔部的專門機構(gòu)來完成監(jiān)控，在保證總經(jīng)理和財務(wù)監(jiān)理較高的待遇的同時，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的誠信，也是我們企業(yè)文化建設(shè)和重要部分。7、人員招聘：要取得發(fā)展先機，在人員招聘上一定是經(jīng)驗第一位。在項目原型成型后，要進行全面推廣的人員招聘和培訓(xùn)，從管理流程包括財務(wù)流程進行全面科學(xué)的設(shè)計。8、物資采購：“家友游娛”主要的采購實行招標制，這包括店面裝修期間的采購和日常采購。因為不涉及到高技術(shù)的設(shè)備和復(fù)雜的原料，所以供應(yīng)商的選擇是質(zhì)量第一，價格第二的原則。9、項目研發(fā)：“家友游娛”是旅游休閑行業(yè)的藍海項目，所以未來項目的研發(fā)是最重要的工作，你到

15、底有多少東西體現(xiàn)為你的藍海也在于項目研發(fā)。主要體現(xiàn)店面經(jīng)營項目更新的研發(fā)，不斷提供更多服務(wù)項目，更新淘汰不受歡迎的項目。二是環(huán)境打造的研發(fā)。讓經(jīng)營環(huán)境更舒適更體貼。三、“家友游娛”投資預(yù)算和回報1、投資預(yù)算 （1）、土地成本 35畝 萬萬元 （2）、親水大自然游娛中心建安、基礎(chǔ)配套費（框架三層）1100元 ×10000平方米1100萬元 景觀、綠化打造 400元×10000平方米400萬元。 裝修（含外墻廣告） 600元/平方米×10000600萬元 中央空調(diào) 150元/平方米×10000150萬元 水電（熱水、循環(huán)水、潔具） 120元/平方米×

16、;10000120萬元 電視及寬帶弱電 50元/平方米×1000050萬元 家具及布草 300元/平方米×10000300萬元 游娛設(shè)施設(shè)備（含廚房、超市 預(yù)計：300萬元 消防、弱電監(jiān)控、管理軟件 預(yù)計：100萬元 流動金和超預(yù)算準備金 預(yù)計：100萬元 開辦費用 預(yù)計：100萬元 （3）、產(chǎn)權(quán)式酒店 25000平方米×1500元3750萬元不算土地成本投資合計： 6970萬元項目建設(shè)期為18個月。2、收入和投資回報?！凹矣延螉省钡氖杖霝閮刹糠?。一個游娛中心經(jīng)營收入，主要是門票書稿和消費者自選項目銷售分成收入。門票服務(wù)項目包含20多項免費項目。每天按平均接待50

17、0人次預(yù)計8萬元×350天2800萬元。自選項目由“家友游娛”統(tǒng)一規(guī)劃，進行招商。收入提成預(yù)計10000元×350天350萬元。二是產(chǎn)權(quán)式酒店一次性銷售收入（略）。三是產(chǎn)權(quán)式酒店后期統(tǒng)一經(jīng)營的收入提成。預(yù)計每天收入提成80000元×350天280萬元。收入合計：3430萬元、年。支出預(yù)計：房產(chǎn)及設(shè)備折舊 1200萬元/年員工90人 工資：18萬元/月×13234萬元水電空調(diào) 12萬元/月×12144萬元營業(yè)稅 3430萬元×7%240.1萬元經(jīng)營支出（含易耗品、食品采購） 預(yù)計：650萬元管理費 預(yù)計：102.9萬元其他支出 預(yù)計：1

18、00萬元合計支出：2671萬元。3430萬元2671萬元759萬元?？鄢枚?59×25%190萬元。投資回收期（含折舊回收現(xiàn)金，土地成本暫定200萬元）：5年。通過強力的營銷推廣，這種新型慵懶休閑旅游休閑方式的接待能力提升到飽合水平。收入可以再增加20%?！凹矣延螉省彼型度攵际前赐顿Y的上限預(yù)算。充分考慮到人工和材料價格的因素。同時因為“家友游娛”裝修的復(fù)雜性和建設(shè)期間的工資同，考慮了超預(yù)算的開支。另外考慮在過程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見的開支和融資財務(wù)成本，基于此，預(yù)計投資回收期不會超過5年。從“家友游娛”投資收入比看“家友游娛”有快速的和較高的商業(yè)回報。如果此經(jīng)營模式成功，將會成為

19、復(fù)制的連鎖商業(yè)模式，前景十分看好?！凹矣延螉省背ㄔO(shè)過程中為石塘鎮(zhèn)帶來的稅收外，建成后每年至少完稅430萬元，解決近百人就業(yè)。四、投資商概況該投資商綿陽市萬盛實業(yè)集團有限公司成立于1998年，注冊資本4000萬元。主要經(jīng)營地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、自建、代建、聯(lián)建等業(yè)務(wù)。集團公司目前已向投資型企業(yè)轉(zhuǎn)型，主要從事建設(shè)租賃、林業(yè)投資、金融投資、商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營等行業(yè)。公司法定代表人：侯多。多年來，公司在侯多董事長的精心帶領(lǐng)下，奉行“以經(jīng)濟效益為中心，控制經(jīng)營風(fēng)險為核心”的宗旨，以“多元化道路、誠信經(jīng)營、服務(wù)于社會”為目標，堅持“管理規(guī)范化、決策科學(xué)化、人才素質(zhì)化、辦公現(xiàn)代化”的經(jīng)營理念，穩(wěn)健實現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)

20、展。培養(yǎng)優(yōu)秀的管理和經(jīng)營人才國。五、本項目計劃書的編制依據(jù)綿陽市“十一五”規(guī)劃和新一輪綿陽城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃以及中國（綿陽）科技城城南石塘園區(qū)投資指南。六、項目投資環(huán)境與市場研究1、項目投資環(huán)境做為石塘鎮(zhèn)重要的稅收企業(yè)，本項目外部投產(chǎn)環(huán)境非常良好。2、產(chǎn)業(yè)政策對該項目的影響從長遠看“家友游娛”涉及兩個行業(yè)，休閑旅游業(yè)和酒店服務(wù)行業(yè)，這兩個行業(yè)在中國還有很大的發(fā)展空間，行業(yè)本身并不受大環(huán)境的影響。目前在全球金融危機的情況下，國家始終靠投資和消費拉動經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟復(fù)蘇，這兩個行業(yè)目前都是國家積極支持和鼓勵的，項目政策環(huán)境完全具備。3、外部因素對該項目的影響目前石墩鎮(zhèn)同樣面臨災(zāi)后重建、民生、

21、穩(wěn)定等工作，正強力推進城鎮(zhèn)化進程，努力實現(xiàn)二、三產(chǎn)業(yè)相融互動；完善市政設(shè)施和公共配套，全面提升城鎮(zhèn)建設(shè)檔次和管理水平，營造良好的對外形象；堅持三產(chǎn)富區(qū)的理念，加大酒店、餐飲、休閑、娛樂等三產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度，啟動房地產(chǎn)開發(fā)，進一步優(yōu)化園區(qū)的商業(yè)、金融、居住等服務(wù)布局，加快發(fā)展商貿(mào)和現(xiàn)代物流業(yè)，著力培植園區(qū)的商氣、人氣和活力，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的配套服務(wù)。這些充分說明了石塘鎮(zhèn)的大的外部環(huán)境已經(jīng)使該項目具備啟動的條件。七、項目開發(fā)條件1、項目現(xiàn)狀概況（1）自然條件該項目所在園區(qū)位于綿陽市涪城區(qū)石塘鎮(zhèn)，園區(qū)位于一環(huán)路、綿中路、機場路交匯區(qū)域。園區(qū)臨城市主干道，交通便捷，物流暢通，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。緊鄰綿陽南郊機場、火車站，距離綿陽城市中心僅5分鐘車程，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。該項目所在地塊在未來綿陽公路景觀大道旁，地理位置對該項目實施十分有利。（2）、基礎(chǔ)設(shè)施配套供電：園區(qū)采用35110KV和10KV兩種供電方式，電能供應(yīng)充足。供水：涪城有豐富的水資源，涪江、安昌江貫穿全境。仙海、魯班、團結(jié)、白水湖等大中型水庫提供了可靠的水資源，市區(qū)建有3座水廠，日供水能力30萬噸。供氣：涪城區(qū)居民生活能源以天然氣為主，城區(qū)氣化率達100%，供氣充足。道路、通信、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施配套均滿足需要。2、項目發(fā)展條件分析（1）優(yōu)勢分析該項目在