無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則

1、錫房發(fā)（ 2004） 8 號(hào)各市 ( 縣) 、區(qū)房管局 ( 處 ) 、市房管局產(chǎn)監(jiān)處、各房地產(chǎn)開發(fā)公司、中介公司:為更好地貫徹落實(shí)市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見( 錫政發(fā) 2004114 號(hào) ) 精神 , 現(xiàn)將無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則印發(fā)給你們，自2004年 7 月 15 日起執(zhí)行。無錫市房產(chǎn)管理局二四年六月八日無錫市商品房銷售管理實(shí)施細(xì)則第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售管理， 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 銷售代理企業(yè)的市場(chǎng)行為，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、 城市商品房預(yù)售管理辦法、 商品房銷售管理辦法等法律、

2、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售及商品房銷售管理，適用本細(xì)則。第三條本細(xì)則所稱商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格取得初始登記證的商品房出售給買受人，并由買售人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售， 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。并由買第四條本市商品房銷售管理實(shí)行商品房預(yù)( 銷 ) 售許可證制度、商品房買賣合同登記備案制度和銷售過程跟蹤監(jiān)管制度。無錫市房產(chǎn)管理局是本市商品房銷售管理的主管機(jī)關(guān)。本市市區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)( 銷 ) 售許可證由市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一發(fā)放

3、；商品房買賣合同登記備案及與預(yù)( 銷 ) 售有關(guān)的權(quán)屬登記具體工作由市房產(chǎn)管理局委托市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)一實(shí)施。第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售前，應(yīng)當(dāng)向無錫市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù) ( 銷 ) 售許可證后方可預(yù)售。第六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù) ( 銷) 售許可證 , 應(yīng)當(dāng)通過無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)按要求輸入相關(guān)信息并提交下列證件( 復(fù)印件 ) 及資料：1 、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；2 、土地使用權(quán)證書 ( 附出讓合同或用地批準(zhǔn)文件 ) ；3 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證( 附小區(qū)規(guī)劃總平面圖) ；4 、工程施工合同；5 、商品房預(yù)

4、售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明小區(qū)公建配套和綠化種植設(shè)計(jì)方案、預(yù)售面積測(cè)繪結(jié)果、預(yù)售價(jià)格、商品房白蟻防治措施和交付后物業(yè)管理落實(shí)情況、投入預(yù)售的商品房明細(xì)清冊(cè)、自行銷售還是委托銷售 ( 委托銷售的還應(yīng)提交委托合同復(fù)印件和銷售代理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書 ) ；6 、其他證明材料第七條市房產(chǎn)管理局受理開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，進(jìn)行資料審核和現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)資料齊全且符合下列條件的商品房項(xiàng)目，在 10 個(gè)工作日 內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)( 銷 ) 售許可證：1、已完成規(guī)劃定點(diǎn)圖范圍內(nèi)拆遷許可證明確的拆遷任務(wù)；達(dá)到2 、按計(jì)劃、國(guó)土、規(guī)劃確定的建設(shè)項(xiàng)目，投入預(yù)售的各棟多層商品房形象建設(shè)進(jìn)度50%以上，各棟小高層及高層商品房形象建設(shè)

5、進(jìn)度達(dá)到30%以上 。第八條 對(duì)于已經(jīng)取得預(yù) ( 銷 ) 售許可證的項(xiàng)目，由市房產(chǎn)管理局通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)或其他途徑，向社會(huì)公布，并設(shè)立網(wǎng)上或電話查詢業(yè)務(wù)。第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)( 銷 ) 售許可證。未取得商品房預(yù) ( 銷 ) 售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行商品房預(yù) ( 銷 ) 售或以預(yù)訂、預(yù)約等方式進(jìn)行變相銷售活動(dòng)，不得以任何形式收取定金或預(yù)付款。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，除向承購(gòu)人出示商品房預(yù)( 銷 ) 售許可證外，還應(yīng)出示商品房竣工驗(yàn)收合格證明和商品房初始登記證。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)委托誠(chéng)實(shí)守信

6、的中介機(jī)構(gòu)，并與該中介機(jī)構(gòu)簽訂商品房銷售委托合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)按本細(xì)則第九條、第十條規(guī)定向商品房承購(gòu)人出示有關(guān)證明文件和商品房銷售委托合同。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 進(jìn)行廣告宣傳。 售樓廣告和說明書必須載明相應(yīng)的 商品房預(yù) ( 銷 ) 售許可證批準(zhǔn)文號(hào)。 未取得 商品房預(yù) ( 銷 ) 售許可證 的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 不得以 “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)” 、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告。第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 銷售代理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省市物價(jià)政策，公平、誠(chéng)實(shí)地進(jìn)行商品房銷售，并應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：1 、不得制造虛假的銷控表及其他任何形

7、式的虛假漲價(jià)信息、不得人為組織排隊(duì)及以其他任何方式哄抬房?jī)r(jià)；不得以違反勞動(dòng)管理部門規(guī)定的方式支付工資致使銷售人員提價(jià)售房；不得隨意提價(jià)，在物價(jià)部門允許的價(jià)格調(diào)整幅度內(nèi)需調(diào)整房?jī)r(jià)的，應(yīng)提前一個(gè)月公布調(diào)價(jià)方案。2 、嚴(yán)禁銷售人員利用職務(wù)之便炒賣房地產(chǎn)。銷售人員購(gòu)買其所在企業(yè)開發(fā)或代理銷售的商品房的， 在辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記、 取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證前不得轉(zhuǎn)讓。3 、嚴(yán)禁通過發(fā)售有價(jià)會(huì)員卡、貴賓卡、選房號(hào)牌等形式變相預(yù)售商品房。為儲(chǔ)備目標(biāo)客戶免費(fèi)發(fā)放的會(huì)員卡、貴賓卡或選房號(hào)牌應(yīng)登記實(shí)名，會(huì)員卡、貴賓卡、選房號(hào)牌禁止轉(zhuǎn)讓。4 、禁止采取 返本銷售 或者變相返本銷售的方式銷售商品房，禁止采取售

8、后包租 或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房。第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù) ( 銷 ) 售商品房時(shí)，應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，維護(hù)購(gòu)房者對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)計(jì)算的知情權(quán)，嚴(yán)格履行以下告知義務(wù)：1 、應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的小區(qū)總平面圖、建筑分層平面圖、商品房面積測(cè)繪報(bào)告、小區(qū)公建配套建筑和房屋公用共有部位說明書、共有建筑面積分?jǐn)偯骷?xì)表。2 、應(yīng)在售樓處將銷售基價(jià)、樓層、區(qū)位、朝向、環(huán)境等調(diào)節(jié)系數(shù)、商品房總價(jià)計(jì)算公式等進(jìn)行公示。實(shí)行一房一價(jià)銷售的，還應(yīng)公示可售房源價(jià)格表。第十五條 商品住宅按套銷售，商場(chǎng)、辦公樓以具有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)為界

9、限的幢、層、套 ( 間 ) 等基本單元進(jìn)行銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)不得分割拆零銷售。第十六條 商品房銷售雙方當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)使用建設(shè)部和國(guó)家工商總局制定的示范文本。示范合同文本中的選擇性條款和補(bǔ)充條款，應(yīng)由合同雙方當(dāng)事人在平等、 自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商議定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、 銷售代理企業(yè)不得濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同或格式條款對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。第十七條 商品房買賣合同經(jīng)當(dāng)事人雙方確認(rèn)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)通過無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)，向市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處進(jìn)行網(wǎng)上登記備案，并打印商品房買賣合同登記備案證明，同時(shí)在商品房的樓盤表內(nèi)注明該單元( 套 )

10、商品房已售。合同登記備案證明是商品房買賣合同的附件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)共同在商品房買賣合同及登記備案證明上簽名(蓋章)。第十八條 在申請(qǐng)商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，預(yù)售當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更除合同主體以外的商品房買賣合同條款的，應(yīng)當(dāng)持原合同文本、登記備案證明、合同變更申請(qǐng)表及其它規(guī)定的登記材料向市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提出申請(qǐng)，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理相關(guān)手續(xù)。第十九條 已辦理了預(yù)售備案的商品房在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間增減或更名的，經(jīng)合同雙方同意，須提供戶口簿、結(jié)婚證或戶籍管理部門的證明，向市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處提出申請(qǐng)

11、，并通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理相關(guān)手續(xù)。第二十條在申請(qǐng)商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)持取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協(xié)議和其他規(guī)定的登記材料，向市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處辦理注銷合同備案的手續(xù)。發(fā)生前款所列情形的， 市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)， 及時(shí)在商品房的樓盤表內(nèi)注明該商品房買賣合同已解除。第二十一條 凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購(gòu)房人要求購(gòu)買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由的，不得拒絕。第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度與購(gòu)房人約定付款方式、付款比例和付款期限。購(gòu)房人選擇按揭貸款付款方式的， 預(yù)售房屋的工程進(jìn)度應(yīng)達(dá)到

12、多層結(jié)構(gòu)封頂、 高層主體結(jié)構(gòu)完成 2/3 以上后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可要求購(gòu)房人辦理按揭貸款手續(xù)。第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售代理企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)在開戶的商業(yè)銀行設(shè)立商品房 預(yù)售款專控賬戶 。商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須存入專控帳戶，用于相應(yīng)的工程建設(shè)或用于歸還房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款。市房產(chǎn)管理局對(duì)商品房預(yù)售款收付情況進(jìn)行監(jiān)管時(shí), 應(yīng)對(duì)商品房預(yù)售款?？刭~戶資金流入、流出情況進(jìn)行核查。第二十四條商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90 日內(nèi)，辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷

13、售代理企業(yè)應(yīng)主動(dòng)接受監(jiān)管，加強(qiáng)誠(chéng)信自律。不遵守本細(xì)則規(guī)定銷售商品房的，市房產(chǎn)管理局視不同違規(guī)情況分別進(jìn)行處理：( 一 ) 未按規(guī)定申請(qǐng)預(yù)售許可、取得商品房預(yù) ( 銷) 售許可證 進(jìn)行銷售或以預(yù)約、預(yù)定等方式變相預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并處已收取的預(yù)付款 1%以下的罰款；( 二 ) 未按本細(xì)則第十二條規(guī)定發(fā)布廣告或利用廣告制造虛假信息、惡意炒作的， 處以警告、責(zé)令限期改正，并會(huì)同工商管理部門嚴(yán)肅查處；( 三 ) 違反本細(xì)則第十三條、第十四條、第十五條規(guī)定銷售商品房的，予以在新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)、售樓地點(diǎn)、樓盤現(xiàn)場(chǎng)和市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)曝光公示，記錄企業(yè)和從業(yè)人員不良行為；( 四 ) 未通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同并辦理備案登