物業(yè)管理公司課件

1、物業(yè)管理公司課件物業(yè)管理公司課件一、物業(yè)管理公司的性質(zhì) n物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。 n（一）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人 n條例第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格?！?n“具有獨立的法人資格”，是指物業(yè)管理公司應當是依據(jù)中華人民共和國公司法（以下簡稱公司法）設立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。物業(yè)管理公司的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。 物業(yè)管理公司課件n物業(yè)管理公司可以有兩種形式，即有限責任公司

2、和股份有限公司。實踐中，物業(yè)管理公司通常采取有限責任公司形式。n一般的有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資設立，股東以其出資額為限對公司承擔責任。物業(yè)管理公司課件 股份公司的資本劃分為股份，每一股的金額相等。其設立可以采取發(fā)起設立或者募集設立的方式。n“發(fā)起設立”，是指由5人以上發(fā)起人認購公司應當發(fā)行的全部股份而設立公司。n“募集設立”，是指由5人以上發(fā)起認購公司應當發(fā)行股份的一部分，其余部分向社會公開募集而設立公司。國有企業(yè)改建為股份有限公司的，發(fā)起人可以少于5人，但應當采取募集設立方式。股份有限公司注冊資本的法定最低限額為1000萬元人民幣，其全部資本分為等額股份，股東以其所持股

3、份為限對公司承擔責任，公司以其全部資本對公司的債務承擔責任。物業(yè)管理公司課件（二）物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè) 物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務。 （三）物業(yè)管理公司承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能 物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全，住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等。 物業(yè)管理公司課件二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批 （一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件 n條例第32條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！?n物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務的條件包括： 1有符合國家規(guī)定的注冊資本。2有與其從事的物業(yè)管理活動相適應

4、的專業(yè)技術人員。3有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。物業(yè)管理公司課件各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 n一級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理公司課件 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓

5、、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。 5建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理公司課件二級資質(zhì)： 1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；物業(yè)管理公司課件 4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬

6、平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)管理公司課件三級資質(zhì)： 1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理項目；5.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)管理公司

7、課件n新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：（1）營業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。 物業(yè)管理公司課件n新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。 n物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬

8、平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。物業(yè)管理公司課件（二）分級審批制度 n國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。n省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。物業(yè)管理公司課件n設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。n申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交下列材料：（1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（2）營業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證

9、書正、副本；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；（5）物業(yè)服務合同復印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績材料。物業(yè)管理公司課件不能獲得資質(zhì)等級的行為1. 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；2. 將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；3. 挪用專項維修資金的；4. 擅自改變物業(yè)管理用房用途的；5. 擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；12. 出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的；物業(yè)管理公司課件6. 擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；7. 擅

10、自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；8. 物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；9. 與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；10. 不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；11. 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；物業(yè)管理公司課件n物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦

11、理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。 物業(yè)管理公司課件物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度 n各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結論為不合格，原資質(zhì)審批部門應當注銷其資質(zhì)證書，由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。 物業(yè)管理公司課件n物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。n物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上

12、3萬元以下的罰款。物業(yè)管理公司課件n物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。n物業(yè)管理企業(yè)不按照物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。物業(yè)管理公司課件三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格 n條例第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書?！?n目前，國家對于物業(yè)管理企業(yè)人員的要求，主要是1996年建設部發(fā)布的關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知和1998年建設部關

13、于全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓工作的通知（98建房物字第18號）文件。通知規(guī)定了對物業(yè)管理的高級、中級管理人員，即企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員全部實行持證上崗，并還對崗位培訓、持證上崗制定了具體實施辦法。1998年12月2日，建設部又印制了全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書并制定了證書管理辦法。 物業(yè)管理公司課件（一）培訓目標和內(nèi)容 n通過崗位培訓，使企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工作能力達到崗位要求，基本勝任本崗位工作。培訓內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實務、法規(guī)等知識。（二）崗位證書的頒發(fā)與管理n全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書（以下簡稱“證書”）由建設部人事教育司統(tǒng)一印制，加蓋建設部人事教育司證

14、書專用章和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司公章。證書在全國范圍內(nèi)通用。n證書由建設部人事教育司會同住宅與房地產(chǎn)業(yè)司統(tǒng)一管理。n證書實行動態(tài)管理、復檢驗證制度。n持證者必須接受規(guī)定的繼續(xù)教育，由培訓機構負責做好繼續(xù)教育記錄。物業(yè)管理公司課件（三）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范 n 崗位必備知識：n了解房屋結構、設備、設施、園林、綠化等修繕的基本知識；n了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等基本知識；n了解公司法、合同法、稅法、民事訴訟法等法律知識；n熟悉計算機應用的知識；n熟悉房屋完損等級標準和安全管理基本知識；n熟悉國家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策；掌握物業(yè)管理的基本理論與實務；n掌握企業(yè)經(jīng)營管理知識。

15、物業(yè)管理公司課件n崗位必備能力：n具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；n掌握本公司各部門業(yè)務及運作狀況，熟悉企業(yè)財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經(jīng)營決策能力；n具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關、談判及建立業(yè)務關系的能力；n具有處理突發(fā)事件的能力；n具有計算機應用能力。物業(yè)管理公司課件（四）物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范 n 崗位必備知識：n了解房地產(chǎn)有關理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識；n熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關物業(yè)管理要求、計費規(guī)定等；n掌握房屋完損標準、質(zhì)量檢測方法和安全管理的基本知識；n掌握物業(yè)管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；n掌握房

16、屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；n掌握計算機應用知識。物業(yè)管理公司課件n崗位必備能力：n具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力；n具有制定工作計劃，并組織實施的能力；n具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發(fā)事件的能力；n具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；n具有處理專項業(yè)務并能與相關機構協(xié)調(diào)的能力；n具有熟練應用計算機進行管理的能力。 物業(yè)管理公司課件四 物業(yè)管理公司的組建（一）物業(yè)管理公司建立步驟 1 可行性研究 2 公司章程等文件的準備 3 人才儲備 4 繳納出資 5 注冊登記 6 資質(zhì)審查物業(yè)管理公司課件（二）物業(yè)管理公司章

17、程 1 公司章程的含義 2 公司章程的作用n 是公司設立的最主要條件n 是確立公司權利義務關系的基本法律文件n 是公司對外進行經(jīng)營交往的基本法律依據(jù) 3 公司章程的內(nèi)容物業(yè)管理公司課件1、物業(yè)管理公司組織機構的設置要求n 物業(yè)管理公司組織機構設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標服務。n 它設置必須滿足以下三個基本要素：五、物業(yè)管理公司的組織機構設置 物業(yè)管理公司課件 1 1） 具備服務性功能具備服務性功能n 物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務的企業(yè)。服務是它的宗旨，因此設置的組織機構必須具備這種功能。 2 2） 充分發(fā)揮員工的潛能充分發(fā)揮員工的潛能n 物業(yè)管理公司的每一項服務、管理必須依靠每一位

18、員工來實現(xiàn)的，所以組織機構設置應充分考慮調(diào)動每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個人智慧。 3 3） 效率與效益效率與效益n 物業(yè)管理公司的組織結構設置應從實踐出發(fā)，以低成本的投入達到最好的工作效率、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。物業(yè)管理公司課件2、物業(yè)管理公司的組織機構設置的原則 為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標，組織機構的設置應遵循以下原則：物業(yè)管理公司課件 1) 1) 目標原則目標原則 公司有自己經(jīng)營發(fā)展的目標，組織機構的設計必須以公司的總目標為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種手段。因目標設置機構，因機構設職、設人，這是組織機構設置的目標

19、原則。物業(yè)管理公司課件 2)2) 統(tǒng)一領導與層次管理原則統(tǒng)一領導與層次管理原則n 物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權應集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營的權利則逐級授權，實行層次化管理。n 統(tǒng)一領導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標決策的保證，分層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。物業(yè)管理公司課件 3) 3) 分工協(xié)作原則分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會發(fā)展、市場經(jīng)濟的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機構的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就能實現(xiàn)。 物業(yè)管理公司課件

20、4) 4) 責權對應原則責權對應原則 整個公司的責任和權利是對等的，委以責任的同時也必須委以自己完成任務所必須的權力。有責無權，不僅不能調(diào)動員工的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司的任務的完成。物業(yè)管理公司課件3、物業(yè)管理公司的機構的設置與職責分工 通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機構設置如下圖：物業(yè)管理公司課件經(jīng)理部辦公室財務部工程部管理部經(jīng)營部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二業(yè)務工作物業(yè)管理公司課件 1)1)經(jīng)理部經(jīng)理部n 經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機構。一般設經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。n 經(jīng)理對公司的全面負責，對公司的一切重大問題做出最后決策，負責協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。n

21、副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領導下，全面處理分管工作，重大問題報請經(jīng)理（或經(jīng)理會議）處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會議交給的各項工作。 物業(yè)管理公司課件 2)2)辦公室辦公室 辦公室是經(jīng)理領導下的綜合管理部門，負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖： 物業(yè)管理公司課件辦公室人事檔案工作行 政 管理工作后 勤 保障工作員工教育企業(yè)文化 物業(yè)管理公司課件 3 3）財務部）財務部 財務部在公司經(jīng)理的領導下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，根據(jù)財務制度，制定公司財務計劃和管理費用的預算方案，監(jiān)控資金運用，定期向經(jīng)理匯報。物業(yè)管理公司課件財務部會計出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用收繳監(jiān)控資

22、金運用物業(yè)管理公司課件 4 4）工程部）工程部 工程部是物業(yè)管理公司的一個重要的技術部門，主要負責各類房屋及各類設備管理、維修、養(yǎng)護。監(jiān)督裝修管理、維修工程的外派及監(jiān)管等物業(yè)管理公司課件5) 管理部 負責接管物業(yè)的具體工作及入伙管理，接待業(yè)主的來訪投訴并督促解決問題，組織協(xié)調(diào)各專業(yè)服務機構，如保潔、保安、綠化等工作。 物業(yè)管理公司課件管理部制 定文 明住 宅小 區(qū)計劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車輛管理治 安護 衛(wèi)與 消防 管理解 決業(yè) 主投 訴問題物業(yè)管理公司課件 6)6)經(jīng)營部經(jīng)營部n 經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點、綜合代辦服務、各類文化旅游服務、家政便民服務等。n 根據(jù)住宅小區(qū)（大廈）業(yè)主的實際需要，堅持“一業(yè)為主多種經(jīng)營”原則，積極為業(yè)主服務。同時為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”增加企業(yè)實力。工作如下圖：物業(yè)管理公司課件經(jīng)營部經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點綜 合代 辦服務各 類文 化旅 游服務家 政便 民服務物業(yè)管理公司課件 4、物業(yè)管理公司的構架 目前物業(yè)管理公司的組織構架主要有以下幾種。 1)1) 直線式管理構架直線式管理構架 優(yōu)點：政令統(tǒng)一責權分明，指揮及時、效率高； 不足：領導要求專業(yè)知識全面，否則會瞎指揮；人才易浪費。直線