成都市地下停車場調(diào)研報(bào)告

1、成都市地下停車場調(diào)研報(bào)告 天府長城在城南的總開發(fā)量近100萬平米，住戶近9800戶，按城市要求停車位0.7的比例計(jì)算，項(xiàng)目未來的停車位近7000個(gè)，其中地下停車位占95%，近6600個(gè)。如此量大的停車位將來如何管理、如何運(yùn)營，這個(gè)課題已擺在我們每個(gè)人的面前，為此，招商客服部于2007年1月對(duì)成都市車位現(xiàn)狀、車輛情況、部分小區(qū)及商業(yè)樓盤停車位運(yùn)營情況等進(jìn)行了市場調(diào)研，將調(diào)查結(jié)果總結(jié)如下：一、目前現(xiàn)狀成都已邁入中國私家車擁有量前三甲的門檻，目前成都市的機(jī)動(dòng)車以400輛/天的速度遞增，而相對(duì)應(yīng)的車位供應(yīng)量卻遠(yuǎn)未跟上車輛增加的步伐，短缺情況嚴(yán)重，一環(huán)路主城區(qū)內(nèi)停車難已經(jīng)是眾所周知的老大難問題了。成都市

2、目前總?cè)丝谝呀?100萬，截至去年12月份全市汽車總量已達(dá)140萬輛，相當(dāng)于每8個(gè)人就擁有一輛車。以戶均人口4人計(jì)算，成都的戶均車位比應(yīng)達(dá)到1：0.5，但去年相關(guān)數(shù)據(jù)表明，車位供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一要求。成都市有機(jī)動(dòng)車停車位1340個(gè)，停車泊位供給總計(jì)12萬個(gè)，每100輛機(jī)動(dòng)車擁有車位不足30個(gè)，停車設(shè)施明顯供給小于需求，三分之二的車、近80萬輛不能停進(jìn)停車場，只能占道而停。然而就在如此嚴(yán)峻情況下，成都人對(duì)車位的認(rèn)購和投資熱情仍然未被 調(diào)動(dòng)起來，除卻占據(jù)市場比例不足三成的高端物業(yè)自主需求的車庫數(shù)量外，80%以上的人選擇了租賃車庫，而非購買，更談不上對(duì)車庫的投資上了，就其原因可分析為以下幾點(diǎn)：1、

3、成都市2000年以前所修建的住宅，70%以上沒有地下停車庫，部分樓盤設(shè)有架空層，以地面停車居多，但此部分車位由于產(chǎn)權(quán)問題無法出售，即使業(yè)主有購買需求，也只能采取租賃方式使用。2、成都市的車位租賃價(jià)格較低，包月均價(jià)在200-300元/月左右，低檔次的物業(yè)價(jià)格更低，一般為50-100元/月，部分高檔物業(yè)可以達(dá)到400元/月，而車位的售價(jià)相對(duì)過高，一般情況下是6-10萬元，車的壽命為10年左右，如此算來，租賃比購買更合算。3、成都市目前私車擁有量雖位于全國第三，但整體質(zhì)量偏低，20萬及以下的中低檔車占了主流，按目前車庫售價(jià)計(jì)算，車與車庫的資金會(huì)平攤一半，增加了車主的負(fù)擔(dān)。4、車庫購買后車主仍然要交納

4、一定的物業(yè)管理費(fèi)用，目前市場價(jià)為30-80元/月不等，買與不買都要交錢，這對(duì)善于算帳的成都人來說是不劃算的。5、車庫投資還未真正為成都人所認(rèn)識(shí)，目前來說購買或租賃車位只是想滿足停車的需要，投資意識(shí)淡薄。6、成都市所有商業(yè)物業(yè)的車位為了滿足其自身商業(yè)需求和開發(fā)商迅速回籠資金的要求都不對(duì)外銷售，以讓其物業(yè)價(jià)值增至最大。從以上分析不難看出，成都市目前除部分高檔樓盤的車庫銷售較好只外，其余普通住宅車庫銷售量不足三成是在情理之中的了。二、成都市部分住宅、商業(yè)樓盤車位價(jià)格調(diào)查成都市部分商業(yè)樓盤地下停車場價(jià)格調(diào)查表序號(hào)樓盤規(guī)格售價(jià)租價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)1華潤翡翠城一期微型6萬150元/月40元/月標(biāo)準(zhǔn)、豪華8.51

5、0.5萬排量2.3（含）以上300元/月；2.2（含）以下200元/月5060元/月子母（微+標(biāo)、標(biāo)+標(biāo)）14萬左右90100元/月2置信麗都花園城微型5萬左右排量2.3（含）以上300元/月；2.2（含）以下200元/月50元/月標(biāo)準(zhǔn)10萬左右50元/月子母15萬100元/月3中海長春藤微型2m×4.8m7.58.5萬排量1.6（含）以下220元/月，1.72.2（含）320元/月，2.3（含）以上420元/月2.5元/月標(biāo)準(zhǔn)2.4m×5m1011萬豪華2.5m×5.6m1011萬4中海國際社區(qū)微型6.5萬標(biāo)準(zhǔn)7.5萬豪華8.5萬5現(xiàn)代之窗微型5.56.5萬排量

6、2.3（含）以上350元/月，2.2（含）以下250300元/月50元/個(gè)/月標(biāo)準(zhǔn)78萬豪華10萬左右6領(lǐng)域微型4.5萬1.2元/月標(biāo)準(zhǔn)5.5萬大型7萬備注以上租賃價(jià)格未在物價(jià)局新規(guī)上進(jìn)行調(diào)整成都市部分樓盤住宅車位價(jià)格情序號(hào)項(xiàng)目名稱所處位置租售方式價(jià)格物業(yè)服務(wù)1新城市廣場一環(huán)內(nèi)只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月臨停：4元/2小時(shí)，后1元/每小時(shí)2藍(lán)色加勒比一環(huán)外只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月臨停：4元/2小時(shí)，后2元/每小時(shí)3王府井百貨市中心只租不售包月：400元/月，臨停：6元/2小時(shí)，后2元/每小時(shí)4金

7、色夏威夷一環(huán)內(nèi)只租不售包月：排量2.3（含）以上300元/月，2.2（含）以下200元/月臨停：4元/2小時(shí)，后1元/每小時(shí)備注以上租賃價(jià)格未在物價(jià)局新規(guī)上進(jìn)行調(diào)整三、車位經(jīng)營情況分析 目前成都市車位均統(tǒng)一由物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大致相同，但維護(hù)成本卻相差甚遠(yuǎn)，以我司的地下停車位為例，管理成本高達(dá)100元/月/1個(gè)車位，成都市場目前的停車庫管理成本約為80-110元/月/1個(gè)車位，估算方式如下：（1）人員1、地下車位250個(gè)，需工人三班6人2、管理負(fù)責(zé)人1人3、衛(wèi)生工2人（由物業(yè)分包的保潔公司打掃）4、維修人員1人以上共計(jì)10人（2）地下車庫用電及燈損耗1、需日光燈100條/50W

8、，月耗電3600度2、燈管壽命3000小時(shí)/支，約每支可用4個(gè)月，即20元/4個(gè)月，每月耗費(fèi)5元/支（3）費(fèi)用1、人員平均公資每人每月1500元*10人=15000元2、電費(fèi)3600度*1.5元=5400元3、燈管損耗100條*5元=500元4、不可預(yù)見損耗費(fèi)10%，約=2090元以上成本合計(jì)22990元（管理成本為92元/月/1個(gè)車位）（4）車位收入1、地下250個(gè)*200元/月=50000元（出租率100%，但商業(yè)主要為臨時(shí)停放車輛）（5）收支平衡情況1、收支進(jìn)抵：50000元（收入）-22990元（支出）=27010元（結(jié)余）2、綜合稅率約6%*50000=3000元共計(jì)結(jié)余27010-

9、3000=24010元（未計(jì)算臨時(shí)停放車輛）從以上的運(yùn)營管理成本及收入可以看出，地下車庫在出租率高于50%的情況下是基本處于持平狀態(tài)，就目前成都市的停車環(huán)境來看，達(dá)到50%的出租率是不困難的，在車位緊張的情況下，地下停車庫的利潤與管理成本基本是1：1的比例，從某種角度上來講，這在日常管理中已成為了物業(yè)管理公司主要的經(jīng)濟(jì)收入來源。四、項(xiàng)目停車位運(yùn)營管理思路建議根據(jù)目前市場調(diào)查及未來停車位的發(fā)展來看，建議公司的停車位可以按以下運(yùn)營思路進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃：1、將1、2、3、4、5期住宅及商業(yè)停車位統(tǒng)一交由物業(yè)公司進(jìn)行管理（包括地面停車位，但商業(yè)地面除外），在修建好一年半內(nèi)不進(jìn)行出售，以租賃方式進(jìn)行資金回籠

10、，培養(yǎng)和等待車位出售最佳時(shí)機(jī)（按整個(gè)成都市場車位投資及需要而言，最佳時(shí)機(jī)為交房兩年后）。2、關(guān)于車位收益問題上，建議不以固定的管理費(fèi)用，而是以利潤分成的形式與物業(yè)管理公司進(jìn)行結(jié)算，目前市場上開發(fā)商與物業(yè)公司的利潤分成比例為：7：3、6：4、5：5不等，主要是看車位出租率的高低及小區(qū)車輛占有率而定。3、與政府相關(guān)部門聯(lián)合，將商業(yè)外圍能進(jìn)行改造的區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一車位規(guī)劃，停車費(fèi)用雖歸政府所有，但其路面停車的方便性所帶來的商氣是公司收益，商業(yè)易于造活，所帶來的附加值是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此部分停車收益的。4、商業(yè)停車位作為公司的資產(chǎn)不予出售，以保證商業(yè)自身的需求，同時(shí)也作為公司長期收益點(diǎn)進(jìn)行考慮。 招商客服部 二0

11、0七年一月三十一日附件一：成都市機(jī)動(dòng)車非占道停車場收費(fèi)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)附件二：政府定價(jià)機(jī)動(dòng)車非占道停車場停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件一：成都市機(jī)動(dòng)車非占道停車場收費(fèi)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)特級(jí)室內(nèi)停車場1、鋼混結(jié)構(gòu)，車位不得少于180個(gè)（住宅區(qū)車位不得少于1個(gè)/戶）；2、車輛出口、入口分開設(shè)置；3、車場內(nèi)設(shè)有溫度探測(cè)器和自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)排煙通風(fēng)系統(tǒng)；4、車場除正常照明系統(tǒng)外，還備有應(yīng)急照明系統(tǒng)；5、有完善的自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)車場及進(jìn)出口進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控；6、有自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)和規(guī)范的標(biāo)線標(biāo)牌、防撞桿、道閘；7、地下停車場應(yīng)有2臺(tái)以上電梯，方便客人和貨物通行。普通室內(nèi)停車1、磚混結(jié)構(gòu)；2、為停車場服務(wù)的

12、通風(fēng)、照明、消防設(shè)備及標(biāo)志設(shè)施完備；3、有專業(yè)的現(xiàn)場管理人員，并實(shí)行進(jìn)出登記接待服務(wù)。特級(jí)露天停車場1、符合車輛載重要求的生態(tài)廣場磚或混凝土地面，停車位未占用院內(nèi)道路；2、車位不得少于180個(gè)（住宅區(qū)車位不少于1個(gè)/戶），停車場備有消防設(shè)施、照明設(shè)施；3、有紅外線或攝像監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)車場內(nèi)及出入口實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；4、有自動(dòng)化收費(fèi)系統(tǒng)和規(guī)范的標(biāo)線標(biāo)牌，有防撞桿、道閘。普通露天停車場符合車輛載重要求的普通水泥或泥地地面，停車位全部或部分占用院內(nèi)道路，實(shí)行進(jìn)出登記接待服務(wù)。注：特級(jí)停車場的所列條件必須同時(shí)具備。10 / 10文檔可自由編輯打印附件二：政府定價(jià)機(jī)動(dòng)車非占道停車場停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、室內(nèi)

13、停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)特 級(jí) 室 內(nèi) 停 車 場普 通 室 內(nèi) 停 車 場一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車摩托車起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)1元30元/輛·月起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每3小時(shí)1元25元/輛·月每8小時(shí)3元25元/輛·月每8小時(shí)2元20元/輛·月小汽車起價(jià)4元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下260元/輛·月;起價(jià)3元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下230元/輛·月起價(jià)3元/2小時(shí)

14、，以后每小時(shí)1元；或：4元/次（4小時(shí)）。排氣量1.8(含1.8)升以下230元/輛·月起價(jià)2元/2小時(shí)，以后每小時(shí)1元；或:3元/次（4小時(shí)）。排氣量1.8(含1.8)升以下200元/輛·月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升360元/輛·月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升330元/輛·月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升330元/輛·月排氣量1.8升至2.5（含2.5）升300元/輛·月排氣量2.5升以上500元/輛·月排氣量2.5升以上450/輛·月排氣量2.5升以上430元/輛·月排氣量2.

15、5升以上400元/輛·月說明：車型按公安交通管理部門的規(guī)定劃分。2、露天停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)特 級(jí) 露 天 停 車 場普 通 露 天 停 車 場一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外一 環(huán) 路 以 內(nèi)一 環(huán) 路 以 外臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車臨時(shí)停車包月停車摩托車起價(jià)1元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)0.8元20元/輛·月起價(jià)1元/2小時(shí)，以后每2小時(shí)0.5元18元/輛·月0.8元/4小時(shí)·次15元輛·月0.8元/4小時(shí)·次15元輛·月小汽車起價(jià)5元/4小時(shí)，以后每2小時(shí)1元排氣量1.8(含1.8)升以下100元/輛

16、·月起價(jià)4元/4小時(shí)，以后每2小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下80元/輛·月每次3元，連續(xù)停放以6小時(shí)為一次；或：起價(jià)3元/4小時(shí)，4小時(shí)后每2小時(shí)1元。排氣量1.8（含1.8)升以下60元/輛·月每次2元，連續(xù)停放以6小時(shí)為一次；或：起價(jià)2元/4小時(shí)，4小時(shí)后每2小時(shí)1元。排氣量1.8(含1.8)升以下50元/輛·月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升180元/輛·月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升160元/輛·月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升80元/輛·月排氣量1.8升至2.5(含2.5)升70元/輛·月排氣量2.5升以上260元/輛·月排氣量2.5升以上220元/輛·月排氣量2.5升以上120元/輛·月排氣量2.5升以上100元/輛·月大汽車起價(jià)5元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元350元/輛·月起價(jià)4元/4小時(shí),以后每2小時(shí)1元。300元/輛