房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展分析整理ppt1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展主要方式主要方式一是通過土地公開市場(chǎng)獲取土地一是通過土地公開市場(chǎng)獲取土地即通過招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式出讓土地使用權(quán)。通過應(yīng)標(biāo)獲取土地開發(fā)權(quán)是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用最多的拓展模式。優(yōu)點(diǎn)是市場(chǎng)化程度較高，操作透明，手續(xù)簡(jiǎn)單，運(yùn)作效率較高；缺點(diǎn)是由于信息公開，競(jìng)爭(zhēng)程度較為激烈，土地獲取成本將隨之上漲。二是通過一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)獲取土地二是通過一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)獲取土地由于土地市場(chǎng)發(fā)展不均衡，各城市在土地開發(fā)政策方面掌握的尺度存在一定的差異。一些城市允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地開發(fā)工作，這為該企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)提供了先天的

2、條件，在項(xiàng)目信息、門檻條件設(shè)立、二級(jí)開發(fā)準(zhǔn)備方面都較其他公司存在優(yōu)勢(shì)。這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)較為關(guān)注的拓展模式。優(yōu)點(diǎn)是先知先覺，項(xiàng)目獲取的概率大大提高，還可適當(dāng)控制土地獲取成本，但是該模式開發(fā)周期較長(zhǎng)，土地開發(fā)投入較大，且土地開發(fā)的利潤(rùn)率偏低，且存在勞動(dòng)成果被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶走的風(fēng)險(xiǎn)。三是通過企業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)或合作開發(fā)增加土地儲(chǔ)備三是通過企業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)或合作開發(fā)增加土地儲(chǔ)備實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司通過企業(yè)并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)等方式獲取項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，還可以通過對(duì)外股權(quán)投資或合作開發(fā)等方式增加土地儲(chǔ)備。這種模式成為最近幾年較為常見的項(xiàng)目拓展方式之一。優(yōu)點(diǎn)是項(xiàng)目獲取的確定性較強(qiáng)，但需要對(duì)合作方進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查

3、，以便制定可執(zhí)行的合作方案。 整理ppt2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展模式選擇模式選擇項(xiàng)目拓展地域模式項(xiàng)目拓展地域模式經(jīng)濟(jì)圈模式：珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“第一集團(tuán)軍”基本都把這三大區(qū)域作為項(xiàng)目拓展的重點(diǎn)。城市模式：根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量，把城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市、四線城市等。經(jīng)濟(jì)圈和城市二者結(jié)合模式：既看重經(jīng)濟(jì)圈，又不拘泥于經(jīng)濟(jì)圈。如萬科，在明確以三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的同時(shí)，中西部的城市如成都、重慶、武漢等地也是發(fā)展的重點(diǎn)。 一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)制定何種拓展模式，是由企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)資源、商業(yè)模式?jīng)Q定的。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都可根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)制定有自身特點(diǎn)

4、的拓展策略。整理ppt3房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展土地出讓流程土地出讓流程整理ppt儲(chǔ)備中心將成交資料轉(zhuǎn)利用中心利用中心辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)利用處會(huì)簽局領(lǐng)導(dǎo)審批簽署出讓合同繳納地價(jià)款和稅費(fèi)v 一個(gè)成交確認(rèn)書或一個(gè)中標(biāo)通知書只能簽署一份出讓合同，不得分割出讓；v 出讓要按通知書的要求時(shí)間完成，因開發(fā)商故意拖延將視同放棄，保證金全部沒有；v 先按規(guī)劃條件中的指標(biāo)及規(guī)模簽署，待方案明確后簽署補(bǔ)充協(xié)議，做相應(yīng)變更；4房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展招拍掛流程招拍掛流程整理ppt國(guó)土局掛牌公告繳交保證金參加競(jìng)買掛牌競(jìng)價(jià)簽訂成交確認(rèn)書簽署土地出讓合同繳納地價(jià)款和稅費(fèi)未成交退還保證金v 國(guó)土局掛牌公

5、告一般為20-30天；v 競(jìng)買保證金一般為掛牌底價(jià)的10-20%；成交后一般可轉(zhuǎn)為地價(jià)款；v 參加掛牌的主體超過2家，一般將轉(zhuǎn)成拍賣；拍賣如競(jìng)買者不足3人，一般需轉(zhuǎn)為掛牌；v 招標(biāo)需要經(jīng)歷投標(biāo)-開標(biāo)-評(píng)標(biāo)-中標(biāo)通知的過程。一般情況下按如下標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)方：（1）出價(jià)最高者；（2）綜合評(píng)分最高者；（3）最先付清規(guī)定的標(biāo)價(jià)款者；（4）實(shí)際交付地價(jià)款最多者；v 成交確認(rèn)書競(jìng)買成交的當(dāng)天簽訂；土地出讓合同一般在成交確認(rèn)后的10天內(nèi)簽訂；v 上海地價(jià)款一般要求30個(gè)工作日內(nèi)付清；5房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展內(nèi)部流程及分工內(nèi)部流程及分工整理ppt6房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展決策前提決策前

6、提整理ppt論證論證策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采購(gòu)采購(gòu)工程工程銷售銷售客服客服拿地方式優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐論證主要內(nèi)容p 招拍掛p企業(yè)并購(gòu) 股權(quán)收購(gòu)p在建工程轉(zhuǎn)讓p協(xié)議出讓p 本地項(xiàng)目的論證基本由集團(tuán)公司負(fù)責(zé)；異地區(qū)域公司可根據(jù)其能力成熟度授予拿地決策權(quán)，集團(tuán)負(fù)責(zé)融資和對(duì)異地區(qū)域公司預(yù)算控制。重點(diǎn)論證p 戰(zhàn)略匹配度p 風(fēng)險(xiǎn)可控度p 效益指標(biāo)考慮效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡1、項(xiàng)目概況（位置、規(guī)劃指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、市政條件等）2、市場(chǎng)分析（區(qū)域規(guī)劃、土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)、供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)力分析）3、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目定位、規(guī)劃方案、銷售計(jì)劃、成本控制、重要節(jié)點(diǎn)）4、投資收益分析（毛利率、凈利率、IRR、NP

7、V、現(xiàn)金流）5、綜合分析結(jié)論建議（風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策、SWOT分析、與公司戰(zhàn)略的關(guān)系、結(jié)論建議）7房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展可行性研究可行性研究整理ppt12345不確定性分析盈虧平衡分析、敏感性分析（成本變動(dòng)、售價(jià)變動(dòng)）、風(fēng)險(xiǎn)分析（風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取、盈利能力分析、靜態(tài)獲利分析、動(dòng)態(tài)獲利分析、償債能力分析、綜合指標(biāo)表、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論投資估算與融資方案投資估算說明、分項(xiàng)成本、總成本、單位成本、銷售收入、稅務(wù)分析、資金預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流量表、自有資金；融資主體、資金來源、融資方案分析、投資使用計(jì)劃、借款償還計(jì)劃開發(fā)方案地塊特性與、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)

8、目實(shí)施進(jìn)度、營(yíng)銷方案、機(jī)構(gòu)設(shè)置、合作方式及條件市場(chǎng)研究宏觀環(huán)境、行業(yè)發(fā)展、區(qū)域市場(chǎng)、板塊市場(chǎng)、擬定位方案綜合評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)（定性）、環(huán)境評(píng)價(jià)（影響及對(duì)策）、公司資源匹配分析68房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展開發(fā)成本分類開發(fā)成本分類整理ppt1、地價(jià)2、前期工程費(fèi)3、建安工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5、公共配套費(fèi)6、開發(fā)間接費(fèi)7、借款費(fèi)用8、營(yíng)銷費(fèi)用9、管理費(fèi)用 10、稅費(fèi) 產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅稅費(fèi)費(fèi)開開發(fā)發(fā)總總成成本本9房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目拓展財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)整理ppt靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)投資回收期：不考慮資金時(shí)間價(jià)值，以項(xiàng)目的凈收益收回全部投資所需的時(shí)間。借款償還期全部投資利潤(rùn)率：項(xiàng)目的利潤(rùn)總額與總投資之比。投資利稅率：所得稅前利潤(rùn)與總投資之比。資本金利潤(rùn)率：純利潤(rùn)與自有資金之比。財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債與資產(chǎn)之比，反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力流動(dòng)比率：流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之比。速動(dòng)比率：流動(dòng)資產(chǎn)減去存貨后與流動(dòng)負(fù)債之比。動(dòng)態(tài)投資回收期：以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值回收總投資現(xiàn)值所需要的時(shí)間。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：在計(jì)算期內(nèi)，按給定折現(xiàn)率將項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值后得到的凈收益。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的收益率或折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率的經(jīng)