物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案

1、物業(yè)管理前期介入服務(wù)方案 前言： 非常感謝劉總能給大家這次集體參股共同管理公司的機(jī)會(huì)，使每個(gè)人身上多了份使用感和責(zé)任感，從而把其當(dāng)成個(gè)人的事業(yè)用心去經(jīng)營(yíng)。不管公司是哪種戰(zhàn)略決策，我將以個(gè)人身份盡自己一點(diǎn)綿薄之力提供一些粗略的建議，僅供參考，敬請(qǐng)指正。一、 房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間的關(guān)系1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，直接的說即是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工

2、作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。4、開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系：從屬關(guān)系，即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司；物業(yè)公司是房產(chǎn)公司出資注冊(cè)成立，屬于房產(chǎn)子公司，但在財(cái)務(wù)結(jié)算上實(shí)行獨(dú)立核算，法律上仍是平等合同關(guān)系。合同關(guān)系，開發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。（3）目前市場(chǎng)上大的房地產(chǎn)公司都是用的自己的的物業(yè)公司，如建業(yè)、鑫苑、二十一世紀(jì)、金成、綠地、中房、順馳、新長(zhǎng)城、清華園等等。（后面有房地產(chǎn)選用自己的物業(yè)公司還是外聘物業(yè)公司的優(yōu)劣分析）二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的派生和延續(xù)，其管理與

3、服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要有以下幾點(diǎn)： 第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)工作環(huán)境和居住環(huán)境越來越關(guān)注。良好的物業(yè)管理服務(wù)能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。 第二，有利于物業(yè)保值升值。從財(cái)富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。缺乏良好的物業(yè)管理常導(dǎo)致物業(yè)內(nèi)部設(shè)施運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。 第三，有利于提

4、高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)廣泛意義的售后服務(wù) 。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他 們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。 三、物業(yè)前期介入管理的意義一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。二、在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)營(yíng)銷消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用，

5、目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。三、但從目前房地產(chǎn)開發(fā)的過程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運(yùn)作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責(zé)任大，如物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤或疏漏，都將對(duì)后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)

6、生無法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，由于設(shè)計(jì)不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì)直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在于前期介入開發(fā)階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發(fā)商共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。當(dāng)前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項(xiàng)目及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區(qū)服務(wù)持續(xù)發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗(yàn)收關(guān)1、我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過

7、多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷為龍頭導(dǎo)向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應(yīng)發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設(shè)備使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，前期介入管理開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好。2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開始為維護(hù)業(yè)主(小業(yè)主與發(fā)展商)共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權(quán)利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統(tǒng)，擬定各項(xiàng)安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設(shè)備情況，參與施工管理和設(shè)備調(diào)試工作

8、。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權(quán)益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，代表業(yè)主對(duì)即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設(shè)施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎(chǔ)1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其

9、附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對(duì)所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)。同時(shí)，通過前期介入管理可以提出許多設(shè)計(jì)和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)在未來的隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(zhǎng)的物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)的極為重要的物業(yè)管理工作。2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開始，為物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)合理人事組織架構(gòu)，制定各部門之間的配合協(xié)調(diào)程序與備崗位職責(zé)，采購(gòu)管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設(shè)備，為物業(yè)管理公司各部門制定具體管理制度

10、與規(guī)定，對(duì)各部門主要管理人員進(jìn)行現(xiàn)代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓(xùn)，就物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、物料、能源分要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行,物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。三、物業(yè)前期介入的第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì),物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理,力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置;小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì);公共照明開關(guān)設(shè)置位置;公共照明開關(guān)開閉形式;物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì);小區(qū)垃圾房的設(shè)置;公共洗手間的設(shè)置;信報(bào)箱的設(shè)立;公共告示欄的配置;家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留;2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中,物業(yè)管理前期顧

11、問人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況,逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解,對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決,為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議;分析物業(yè)建造選料及安裝,改善設(shè)備使用效果,減輕后期管理的壓力;審查有關(guān)工程(包括綠化工程)的優(yōu)劣,提供改善意見;提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù),以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷;提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路,包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能;檢查工程施工進(jìn)度(根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程

12、聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等);檢查前期工程的施工質(zhì)量,并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議;配合設(shè)備安裝、管線布置,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量;提出遺漏工程項(xiàng)目的建議;對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討,能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng),參與工程例會(huì),及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議,協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收,對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收,并建立驗(yàn)收檔案;

13、發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收;制訂物業(yè)驗(yàn)收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者,同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此,物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況,協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備;售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo),規(guī)范服務(wù),建立良好的物業(yè)形象;委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問;對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作;提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。5、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收1)物業(yè)的接管驗(yàn)收是

14、對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。2)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn),它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。3)物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施,而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等,應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。a.公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精,對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作;b.既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上,對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益;c.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)主體對(duì)存在的問題加以解決,直到完全合格;d.落實(shí)物業(yè)的保修事

15、宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由開發(fā)主體負(fù)責(zé)保修,向物業(yè)管理公司交付保修保證金,或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修,開發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用;6)接管驗(yàn)收的作用a.明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b.確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)戶的利益c.為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件:通過物業(yè)的接管驗(yàn)收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn),預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題,有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理,為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件四、 物業(yè)前期介入時(shí)所要作的幾項(xiàng)工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入階段的工作有別于物業(yè)前期咨詢，此階段更加

16、注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過派駐現(xiàn)場(chǎng)工程人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。這是保證開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化，向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)建議。   一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)派駐人員的選擇應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解將要顧問項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)的人員；2有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與需求結(jié)合的人員。3有豐

17、富的施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；4有豐富而專業(yè)的物業(yè)服務(wù)全面管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)顧問公司派駐人員進(jìn)場(chǎng)，駐場(chǎng)實(shí)施相關(guān)顧問工作，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟多會(huì)同時(shí)開展，物業(yè)駐場(chǎng)人員的主要工作也來自這兩個(gè)方面，其主要工作有：1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問計(jì)劃。在進(jìn)入項(xiàng)目以前應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定計(jì)劃。（1）審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要

18、的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位。最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總，為制定工作計(jì)劃做準(zhǔn)備。（2）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)顧問計(jì)劃。根據(jù)了解到的項(xiàng)目特點(diǎn)，如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、交通流線、服務(wù)配套等，結(jié)合甲方的施工進(jìn)度計(jì)劃擬定現(xiàn)場(chǎng)顧問計(jì)劃。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況。在現(xiàn)場(chǎng)巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供物業(yè)建議做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的顧問計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接

19、管提供便利。（3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。3、參加施工期間的專業(yè)會(huì)議，提供建議。（1）通過參加設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)、施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專業(yè)會(huì)議，通過會(huì)議上的問題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出物業(yè)建議。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書面物業(yè)建議。4、通過對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)建議。（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建

20、議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試、試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)。 無論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)，建議都應(yīng)注意時(shí)效性。5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況。物業(yè)

21、現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。（2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料。收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)

22、整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。（2）擬寫初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準(zhǔn)備。（3）配合開發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作。五、房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)公司選擇的優(yōu)劣勢(shì)分析現(xiàn)在市場(chǎng)上的物業(yè)公司可以分兩種： （1）第一種是開發(fā)商自己的物業(yè)公司優(yōu)點(diǎn)1、因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司有很多得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件，第一：熟悉項(xiàng)目建設(shè)、規(guī)劃及各種工程進(jìn)程，第二，在工程進(jìn)程中難免出現(xiàn)一些急手及相關(guān)的問題需要到后續(xù)解決，自

23、己成立的物業(yè)公司可以當(dāng)作有效的進(jìn)行規(guī)避，使其能盡快交付使用，完成營(yíng)銷及回?cái)n資金計(jì)劃，這是房地產(chǎn)公司成立自己物業(yè)公司最簡(jiǎn)單而直接理由。優(yōu)點(diǎn)2、物業(yè)項(xiàng)目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格,工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜,對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精

24、力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對(duì)物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的.硬件條件。公司如果重視物業(yè)公司的建議和意見，而物業(yè)公司在驗(yàn)收及交接的時(shí)候嚴(yán)格把關(guān)，和房地產(chǎn)建立相關(guān)的監(jiān)督關(guān)系，能保證工程質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施方面更完善，便于日后的物業(yè)服務(wù)及管理工作。劣勢(shì)：對(duì)于一些工程遺留問題，如果得不到及時(shí)整改會(huì)對(duì)日后的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生一定的影響。（這個(gè)

25、問題就是外聘的物業(yè)公司同樣面臨）2、物業(yè)管理公司的品牌，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競(jìng)爭(zhēng)力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，而主要來自其“大”和“強(qiáng)”的優(yōu)勢(shì)。（2）市場(chǎng)上較為規(guī)范了的物業(yè)公司，依靠正式招標(biāo)或其他合法途徑管理小區(qū)物業(yè)。這種物業(yè)公司和開發(fā)商是利益合作關(guān)系，所以他們?cè)诮禹?xiàng)目的時(shí)候?qū)?xiàng)目的一些小毛病也就采取默認(rèn)的態(tài)度，不會(huì)對(duì)開發(fā)商太較真。如果是嚴(yán)重問題，物業(yè)還是不會(huì)接受的。市場(chǎng)上正規(guī)的大型物業(yè)公司做管理，他們通過管理眾多小區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)，可以獲得一定的利潤(rùn)。  六、物業(yè)接管驗(yàn)收的有關(guān)要求與標(biāo)準(zhǔn)（參考標(biāo)準(zhǔn)）  

26、0; 物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，主要內(nèi)容有：(一)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料1新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料(1)產(chǎn)權(quán)資料：·項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；·用地批準(zhǔn)文件；·建筑執(zhí)照；·拆遷資料。(2)技術(shù)資料：·竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；·地質(zhì)勘察報(bào)告；·工程合同及開、竣工報(bào)告；·工程預(yù)決算；·圖紙會(huì)審記錄；·工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位(包括質(zhì)量事故處理記錄)；·隱蔽

27、工程驗(yàn)收簽證；·沉降觀測(cè)記錄；·竣工驗(yàn)收證明書；·鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；·新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；·水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；·砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；·供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料(1)產(chǎn)權(quán)資料：·房屋所有權(quán)證；·土地使用權(quán)證；·有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；·房屋分戶使用清冊(cè)：·房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。(2)技術(shù)資料：·房地產(chǎn)平面圖；·房屋分問平面圖：·房屋及設(shè)備

28、技術(shù)資料。(二)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1主體結(jié)構(gòu)(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。(2)鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。(3)木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定。(4)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。(5)凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2外墻不得滲水3屋面(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。(2)平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。(3)陽

29、臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。4樓地面(1)面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。(2)衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。(3)木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5.裝修(1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。(2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。(3)木裝修工程應(yīng)表

30、面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。(4)抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。(5)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。(6)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。(三)水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收1供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等)；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好"三防"措施(如有無防

31、鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng))。(2)檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。(3)低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線問和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐干伏。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過國(guó)家供電

32、有關(guān)部門檢測(cè)。2中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。(2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。(3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。(4)檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。3消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：(1)檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、

33、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播事故時(shí)能否正常廣播。(2)檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)(防火水閥除外)，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。(3)檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換。(4)檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙影響正常使用等。(四)小區(qū)市政驗(yàn)收小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以卜項(xiàng)目

34、驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意：1道路：有否積水(路面排水反坡)；2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾；3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符；4化糞池有無透氣管(不能完全密閉)；5小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠：6小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。此外,前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收,建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控,在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下,還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵

35、、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面?；厝粑飿I(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處,造成可維護(hù)性不足,特別是在接管驗(yàn)收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便,也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司

36、提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān),就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中,對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù),同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí),由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)