漯河市場調(diào)研

1、目錄漯河市項目調(diào)研城市概況市場概況項目解析2 20 01 17 7城市概況 城市特色 區(qū)位交通概況 社會經(jīng)濟狀況 產(chǎn)業(yè)結構 城市人口 城市規(guī)劃城市特色 漯河市面積2617平方公里，轄3區(qū)（郾城區(qū)、源匯區(qū)、召陵區(qū)）、2縣（臨潁縣、舞陽縣）和1個漯河高新經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、1個西城區(qū)。 漯河全市現(xiàn)有各類文物景點200余處，其中全國重點文物保護單位6處7項，省級文物保護單位28處30項，市級文物保護單位27處。 漯河市位于河南省中南部，曾是“內(nèi)陸經(jīng)濟特區(qū)”，現(xiàn)已被評為“中國品牌城市”，而且是中西部首個、全國第二個獲此殊榮的城市。漯河市是中國首個食品名城。此外，漯河市還先后摘取國家園林城市、全國綠化模范城

2、市、國家森林城市、中國特色魅力城市、中國人居環(huán)境范例獎等桂冠。 歷史悠久的文化名城、現(xiàn)代食品名城、園林城市漯 河 市 行 政 區(qū) 位 圖漯河新鄭機場 航空：距新鄭國際機場100公里，開車50分鐘到達，并已開通機場大巴。 鐵路：石武高鐵、京廣、漯寶（豐）、漯阜（陽）4條鐵路。漯河火車站為國家一級貨運編組大站，在河南省僅次于鄭州。 乘高鐵：漯河北京 3小時40分 漯河鄭州 40分鐘 漯河武漢 1小時30分 高速：京港澳高速、寧洛高速、107國道及5條省道貫穿全境。漯河市具有良好的區(qū)位交通優(yōu)勢，現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字”交通樞紐區(qū)位交通概況寧洛高速京港澳高速京廣鐵路漯阜鐵路漯豐鐵

3、路石武高鐵北京漯 河 區(qū) 位 交 通 圖社會經(jīng)濟狀況經(jīng)濟總量快速增加，增速逐漸放緩812.4861.5952.3992.91077.911.60%9.50%9.10%9%8%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%02004006008001000120020122013201420152016億元增長率 漯河市2016年GDP增速居全省第7，人均GDP居全省第6。 2016年全市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1077.9億元，比上年增長8.0%。 2016年全年全市居民人均可支配收入18887.2元，比上年增長8.1%。居民人均消費支出12827.3元，增長8.2%。 2

4、016年全年全市社會消費品零售總額491.6億元，比上年增長12.4%。 2016年全年全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）1060.4億元，比上年增長16.7%。20122016年漯河市GDP及其增速1913621173.823281.124754.6226617.51420315613.617254.418807.3220253.612.6%10.7%10%8.8%7.5%16.1%9.9%10.5%9%8.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0500010000150002000025000300002012201320142015201

5、6城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均消費支出城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率城鎮(zhèn)居民人均消費支出增長率元人均可支配收入及消費支出情況居民可支配收入與消費支出逐漸增加，增速放緩；消費觀念轉變，消費增長高于收入增長20122016年漯河城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及消費支出情況294.4336.1386.4437.4491.615.9%14.1%13.1%13.2%12.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%010020030040050060020122013201420152016億元增長率社會消費概況 2016年社會消費品零售總額排全省第15名，

6、增速排全省第4名 。 批發(fā)業(yè)61.8億元，增長9.7%。 零售業(yè)355.8億元，增長12.9%。 住宿業(yè)3.1億元，增長10.5%。 餐飲業(yè)70.8億元，增長12.4%。在大環(huán)境影響下增速放緩，但依舊保持穩(wěn)定增長20122016年社會消費品零售總額316378428476.2528.3212528.932.736.717.8%20.0%13.2%11.3%11.7%17.7%21.8%15.6%13.1%13.9%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%010020030040050060020122013201420152016游客人次/萬人旅游經(jīng)濟收入/億元旅游人次增長率旅

7、游經(jīng)濟收入增長率旅游人口及旅游經(jīng)濟收入逐漸穩(wěn)步增長旅游業(yè)狀況20122016年旅游經(jīng)濟收入、人次、增速 2017年前三季度游客人次444.6萬人，同比增長10.71%。 旅游經(jīng)濟收入31.94億元，同比增長12.08%。12.112.511.810.710.56967.868.86362.118.919.719.426.327.40%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20122013201420152016第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構變化“十二五”末，三次產(chǎn)業(yè)結構比為10.7：63：26.3，二三產(chǎn)業(yè)比重達到89.3%，比“十一五”末提高2.1個百分點。2016

8、年第一產(chǎn)業(yè)增加值113.9億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值669.0億元，增長8.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值295.0億元，增長9.5%；三次產(chǎn)業(yè)結構為10.5：62.1：27.4。農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平不斷提高，工業(yè)實力不斷增強，食品主導產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，電子信息和生物醫(yī)藥等高技術產(chǎn)業(yè)增加值年均增長37.5%，占工業(yè)增加值的比重達到8.6%。服務業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)代物流業(yè)不斷壯大，電子商務等新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。10.5%62.1%27.4%漯河市2016年三大產(chǎn)業(yè)占比圖第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二產(chǎn)業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展期20122016年三次產(chǎn)業(yè)結構占比圖城市人口202

9、41340577682133.9951.1249.5955.7873.020100200300400500600700800900源匯區(qū) 郾城區(qū) 召陵區(qū) 舞陽縣 臨潁縣面積/平方千米人口/萬人 2016年年末漯河總人口276萬人，常住人口257.5萬人，城區(qū)人口65萬人。全市城鎮(zhèn)化率44.24%，比上年提高1.4個百分點。 2016年漯河城鎮(zhèn)化率位居全省第10，處于中游。目前正在推進城鄉(xiāng)一體化建設，城鎮(zhèn)人口將會持續(xù)增長。城市人口基數(shù)小，城鎮(zhèn)人口偏低，處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期城 鄉(xiāng) 一 體 化 建 設 規(guī) 劃 圖城 市 人 口、面 積 分 布 圖 “一主”：為老城濱水中央商業(yè)休憩區(qū)。 “兩軸”：為沿

10、河發(fā)展軸、長江路-人民路發(fā)展軸。 “三副”為：西部副中心(高鐵商務)、北部副中心（示范區(qū)核心）、東部副中心（人民路中山路）。 “六片區(qū)”：為郾城片區(qū)、源匯片區(qū)、召陵片區(qū)、國家漯河高新經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)片區(qū)、新區(qū)起步區(qū)片區(qū)、西城片區(qū)。城市總規(guī)城市沿“兩軸” 及高鐵站發(fā)展，未來重心在西城區(qū)漯 河 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 圖近期規(guī)劃空間結構 “雙心引領”：西城區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)。 “三城共進”：龍江生態(tài)城、開源新城、東部新城。 “四區(qū)拓展”：沙澧、淞江、東城、經(jīng)開四大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。 “五線提升”：白云山路、太行山路、淞江路、中山路、長江路-人民路。以西城區(qū)、城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)為核心、拓展四大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)

11、漯 河 市 中 心 城 區(qū) 近 期 重 點 建 設 規(guī) 劃 圖2 20 01 17 7市場狀況 住宅市場概況 商業(yè)體市場概況 電影市場概況 酒店市場概況 寫字樓市場概況 市區(qū)常住人口流動當前整體入住率約：70%當前整體入住率約：75%當前整體入住率約：85%當前整體入住率約：60%2014年2005年2010年2013年隨城市人口增加及城鎮(zhèn)化發(fā)展，主城區(qū)人口開始向城市周邊流動漯 河 常 住 人 口 向 周 邊 分 流 及 周 邊 新 興 住 宅 區(qū) 入 住 率 指 示 圖 均價：5200元/平方米均價：5100元/平方米均價：4500元/平方米均價：3900元/平方米均價：4800元/平方米均

12、價：3500元/平方米住宅市場小結臨河住宅價格高，總體房價呈現(xiàn)西北高，東南低的格局住房需求方面：以剛需為主，90-120平方米戶型最受歡迎。銷售價格方面：截至2017年10月份，漯河平均房價比2016年平均房價上漲400元左右，好的樓盤依舊受人追捧，供需關系穩(wěn)定。客群方面：客群主要來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以投資為主，看重城區(qū)發(fā)展及教育資源。產(chǎn)品分布：臨河高端住宅項目居多，全市住宅價格差異化明顯。漯 河 市 區(qū) 域 住 宅 均 價 典型項目建業(yè)壹號城邦昌建MOCO新世界占地面積(平方米)22411268667建筑面積(平方米)620000310000容積率2.774.51開盤時間2010年2013年6月物

13、業(yè)類別住宅、寫字樓、酒店住宅、寫字樓、酒店建筑類別塔樓、小高層、高層塔樓、超高層目前均價(元/平方米)56005000去化情況1-4期售罄，5期少量剩余全部售罄入住率(%)1-4期約75約651、去化情況及入住率：會展中心附近新開發(fā)樓盤庫存量不足20%，主力戶型三房已經(jīng)售罄，剩余在售以兩房及頂層四房為主，入住率約50%。2、銷售價格：新開樓盤價格多為每平方米5000元以上，每平方米較去年同期上漲400-800元。3、產(chǎn)品分布：主力戶型為124-140三房為主，輔以適量二房及少量頂層四房。4、消費客群：客群多來自主城區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)，看重會展中心周邊政務、商業(yè)、教育資源。5、周邊配套業(yè)態(tài)：丹尼斯綜合

14、購物廣場，喜來登酒店，MOCO美食街，綜合寫字樓，會展中心，重點學校。城北會展中心周邊住宅小結建業(yè)壹號城邦昌建MOCO新世界丹尼斯購物中心典型項目金色龍灣昌建東外灘占地面積(平方米)533333106720建筑面積(平方米)1000000400000容積率1.883.74開盤時間2015年1月2012年10月14日物業(yè)類別普通住宅、花園洋房普通住宅、標準寫字樓 建筑類別板塔結合、小高層 塔樓、超高層 目前均價 (元/平方米) 43008500去化情況二期少量剩余云墅二期少量剩余入住率(%)20左右1、去化情況及入住率：新開樓盤較多，除了高檔住宅小區(qū)外，其余優(yōu)質(zhì)樓盤已沒有庫存，由于剛交房，當前入

15、住率不高。2、銷售價格：河北、河西小區(qū)多為高檔住宅小區(qū)，售價5000-11000元/，橋東小區(qū)售價3200-4500 元/.3、產(chǎn)品分布：主力戶型為110的三房、90的三房和170的四房。4、消費客群：客群多來自主城區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)，看重臨河居住環(huán)境。5、周邊配套業(yè)態(tài)：東外灘丹尼斯綜合購物廣場、娛樂廣場、連鎖酒店、餐飲廣場、寫字樓。東外灘周邊住宅小結金色龍灣昌建東外灘昌建東外灘購物中心商業(yè)市場 主城區(qū)商圈占主導地位，新商圈快速發(fā)展2004年以前，漯河老商圈主要由交通路與人民路交叉口亞細亞等老商場、老街、馬路街組成。隨著主城區(qū)人口逐漸增多，主干道翻新改造，至2009年形成了北起老大橋，南至人民路，東

16、起火車站，西至丁灣橋的現(xiàn)代化主城商圈。隨著主城區(qū)人口向城區(qū)周邊分流，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口匯入，形成了以東外灘、會展中心、開源森林公園為中心的區(qū)域性商圈。2007會展中心2014.9新丹尼斯2015.7東外灘2004.1森林公園2009.6千盛購物中心2008.1新瑪特購物中心2006.9新天地步行街2016.12昌建廣場大商新瑪特昌建廣場新天地廣場千盛廣場漯 河 商 業(yè) 體 區(qū) 域 劃 分項目信息建筑面積（萬平方米）80占地面積（畝）185業(yè)態(tài)分布集寫字樓、住宅樓、連鎖餐飲、游戲娛樂、奧斯卡激光影城、服裝購物為一體的綜合商業(yè)體，昌建物業(yè)統(tǒng)一管理。消費水平中高端未來趨勢位于主城商圈核心位置，業(yè)態(tài)新穎，未

17、來將在主城區(qū)商圈占據(jù)主導地位。樓層商鋪商鋪租金均價(元/平方米/月)商鋪入住率(%)主要業(yè)態(tài)三層11090電影院、游戲廳、餐飲二層120-15090服裝、兒童樂園二層玻璃房300100小吃、飲品一層朝南160100小吃、飲品、便利店一層其余120-15090珠寶、服飾、餐飲負一層200元80餐飲、美甲等昌建廣場昌建廣場內(nèi)廣場昌建廣場外廣場特色綜合商業(yè)街新天地步行街2k 4k 6k 8k100-120元/月125元/ /月 35-150元/ /月 美食街商鋪月租金區(qū)域租金價格：餐飲人均消費：10-50元項目信息建筑面積(萬平方米)21占地面積(畝)171業(yè)態(tài)類別服飾、小商品、小吃、連鎖餐飲、游戲

18、娛樂、休閑廣場、科技市場、大型購物超市、酒店住宿、商業(yè)辦公寫字樓。消費水平中低端未來趨勢地處主城區(qū)商圈核心位置及城區(qū)交通樞紐路口，市場成熟，未來依舊會保持較高人流。新天地廣場東外灘商鋪租金及業(yè)態(tài)分析女人街：30-45元/月一層：35-45元/月二層：30-45元/月三層：30-45元/月首層：60-85元/月二層：20-30元/月首層廣場：75-105元/月二層三層：20-30元/月項目信息建筑面積(萬平方米)37規(guī)劃面積(畝)160業(yè)態(tài)分布電影院，小吃、連鎖餐飲、大型購物超市、國美電器、步行街、兒童樂園、KTV、酒店。內(nèi)場物業(yè)統(tǒng)管。消費水平中低端未來趨勢依靠沙河景區(qū)，綜合業(yè)態(tài)齊全。由于剛開業(yè)

19、，整體熱度不高，未來隨著自身業(yè)態(tài)調(diào)整，周邊小區(qū)入住率提升的情況下會迎來新的發(fā)展，目前對城市整體商業(yè)格局影響不大。未來會是成熟的區(qū)域性商圈。商鋪入駐率女人街商鋪入駐率40%，潮流服裝購物街二三層入駐率15%，其余商鋪均已駐滿。商鋪售價：20000元/住宅售價：5000-6000元/東 外 灘 購 物 廣 場 區(qū) 域 租 金 價 格項目信息建筑面積(萬平方米)6租金(元/平方米/月)五樓餐飲區(qū)提取營業(yè)額30%作為租金，其余內(nèi)外商鋪租金均價為：130-180。特色業(yè)態(tài)大地影城、德克士、連鎖餐飲、大型購物商場、新瑪特超市、兒童樂園。內(nèi)場物業(yè)統(tǒng)管。消費水平中高端周邊狀況地處房價較高地段，依靠沙河景區(qū)，東

20、面為市區(qū)一流中學及小學，周邊為老城人口密集區(qū)，南邊為老商業(yè)街中華市場。未來趨勢綜合業(yè)態(tài)齊全，區(qū)域人流穩(wěn)定，當前是漯河市人氣最高的商場，隨著昌建東外灘及昌建廣場熱度增加會對顧客造成分流，未來依舊是人氣火爆的購物商場。商鋪入駐率(%)100特色綜合商業(yè)體大商新瑪特項目信息園區(qū)面積(萬平方米)57特色業(yè)態(tài)特色的商業(yè)旅游景區(qū)、兒童樂園、酒吧街、小吃街、紅色旅游景點、文玩商店、古玩街、餐飲飯店、酒店賓館。消費水平中高檔商鋪租金(元/平方米/天)臨街1.5，內(nèi)街1.3，布衣巷美食街為免租統(tǒng)一管理，提取營業(yè)額25%為管理費。未來趨勢當前在建有民國河上街、大漢河上街、炎黃河上街三條特色步行街區(qū)，加上大唐河上街

21、和神州鳥園節(jié)假日比較火爆，未來依舊會是漯河特色人氣景區(qū)。商鋪入住率(%)布衣巷100，其余臨街內(nèi)街70。開源神州鳥園、河上街開源神州鳥園、河上街景區(qū)平面圖酒店市場信息分布概況漯河市區(qū)共有賓館酒店約129家，主要分布在火車站、政務中心、綜合商業(yè)體周邊。其中五星級酒店2家、四星級酒店5家、3星級酒店8家、品牌快捷連鎖酒店9家。市場現(xiàn)狀高端酒店較少，多分布在市區(qū)3公里范圍之外，客戶需求多為政商招待、會議、宴請。市區(qū)及舊火車站附近多為快捷酒店，價位相對較低。未來市場發(fā)展趨勢西城區(qū)南臨澧河，北靠沙河，坐落有高鐵站，且高鐵站方圓3公里范圍內(nèi)僅有2家酒店，分別是2016年開業(yè)長申一家人和2004年開業(yè)的金都

22、大酒店。作為漯河市重點發(fā)展的西城區(qū)，在高鐵商務的帶動下，未來將會有更大市場需求和發(fā)展空間。優(yōu)質(zhì)連鎖酒店數(shù)量不多，西城區(qū)酒店市場具備很大發(fā)展空間 酒店市場金都大酒店長申一家人酒店迎賓館建業(yè)喜來登酒店酒店名稱最低房價/元/天酒店類型周邊環(huán)境業(yè)態(tài)漯河迎賓館365豪華型市政府、人民會堂等政務機關漯河喜來登酒店360豪華型會展中心腹地，熱門寫字樓漯河外灘商務酒店128舒適型沙澧風景區(qū)、大商新瑪特、昌建外灘漯河晶都商務酒店109快捷型火車站、千盛百貨、新天地步行街漯河摩爾港時尚酒店158舒適型黃河廣場、美高美夜總會、漯河職業(yè)技術學院長申一家人289高檔型漯河西站錦江之星品尚159舒適型市中心商圈漯河金鳳凰

23、大酒店210高檔型神州鳥園、河上街漯河金都大酒店188豪華型漯河市體育場漯河凱悅酒店125高檔型漯河醫(yī)專、漯河職業(yè)技術學院漯河盛鑫精品酒店139舒適型盛鑫紅場、漯河汽貿(mào)建材城、汽車城漯河城市便捷酒店150舒適型漯河東外灘漯河中州商務酒店128舒適型漯河東外灘漯河龍和大酒店199舒適型漯河汽車城、漯河貿(mào)易區(qū)如家(神州鳥園店)125快捷型神州鳥園、河上街漯河主要酒店價格電影院市場漯河市/年201420152016截至2017.10.13總票房/萬元17203773.14582.74258.1電影院數(shù)量5101213觀影人次/萬人次53.7132.4167.2157.7未來趨勢區(qū)域化明顯，受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口

24、不斷涌入城區(qū)消費的影響，總觀影人次及票房依舊有增長空間，西城區(qū)暫無影城項目，也具備潛在發(fā)展空間。00.511.522.533.544.552014201520162017.10.13千萬大地新瑪特遼河路奧斯卡千盛大商影城東外灘影城開源影城漯河市總票房 電影市場小結1、受全國電影市場影響，漯河電影市場總票房由2015年翻倍增長到2016年放緩增長，截至2017年10月13日漯河市總票房4258.1萬元，相較去年同期票房高506.9萬元，預計今年總票房將高于2016年，但漲幅將繼續(xù)下降。2、漯河電影市場穩(wěn)定發(fā)展，觀影人次不斷增加，電影院也在不斷增多，總票房升高。由于新開影城增多，造成觀影人群分流，

25、單體影院票房持續(xù)降低。3、漯河影城配置主要呈現(xiàn)多廳少座低配的特點，觀影效果一般。4、市場區(qū)域化明顯，電影院均依附于綜合商業(yè)體存在，與商業(yè)體互相吸引人流。寫字樓市場項目配套停車場、連鎖餐飲、銀行項目名稱租金均價(元/平方米/天)銷售價格(元/平方米)物業(yè)費用(元/平方米/天)出租率(%)行業(yè)類別美盛大廈0.8775001.590裝飾公司、美容機構、律師事務所、商貿(mào)公司、傳媒公司、工程建設咨詢公司、教育培訓機構、金融機構、保險公司、餐飲管理公司等。昌建廣場1.758000320昌建金融大廈1.2563002.590建業(yè)壹號1.365003.570MOCO企業(yè)大廈162002.570舒漫財富中心0.950281.750玉蘭大廈7200在建、未開業(yè)項目建業(yè)智匯港60002MAX世界港 1.46800漯河寫字樓主要集中在市區(qū)及會展中心周邊，客群行業(yè)廣泛，整體出租率不高2 20 01 17 7項目解析 項目區(qū)位、交通 周邊狀況 SWOT分析項目區(qū)位、交通 本項目位于漯河城區(qū)西部，東起107國道，西至沙澧連通處的沙澧河兩岸。地處沙澧河發(fā)展軸，圍繞漯河市未來重點發(fā)展的西城區(qū)，緊鄰挨高鐵站，南北相鄰松江產(chǎn)業(yè)區(qū)和沙澧產(chǎn)業(yè)區(qū)。 項目緊鄰高鐵站，乘高鐵40分鐘可到鄭州。沿項目所在區(qū)域內(nèi)的長江路向東10分鐘即可進入主城區(qū)，向南10分鐘可達南環(huán)路、漯舞路和南洛高速，向北5分鐘可到松