第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

1、1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容主要內(nèi)容5.15.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理 5.25.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式5.35.3各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算5.45.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用舉例假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用舉例 （一）概念：（一）概念：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩余法。合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩余法。+使用條件+估價(jià)步驟計(jì)算公式計(jì)算

2、公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理預(yù)期原理（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象：（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)?；蛟匍_(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。n 待開(kāi)發(fā)的土地（生地、毛地、熟地）待開(kāi)發(fā)的土地（生地、毛地、熟地） n 在建工程在建工程 n 可裝修改造或可改變用途的舊房可裝修改造或可改變用途的舊房 （四）使用條件：（四）使用條件：u正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 u正確地預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 u有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 +概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+估價(jià)步驟計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（1）房

3、地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；）房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；（2）有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；）有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；（3）有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃；）有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃；（4）有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；）有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（5）有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；）有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；（6）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單。交易的稅費(fèi)清單。 （五）估價(jià)步驟：（五）估價(jià)步驟：+概念

4、+理論依據(jù)+適用對(duì)象+使用條件計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例n 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況n 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式n 估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期n 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值n 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用估算各項(xiàng)成本費(fèi)用n 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 （一）（一）最基本的公式最基本的公式 ：基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 1 1計(jì)息方法（傳統(tǒng)方法）計(jì)息方法（傳統(tǒng)方法） 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)

5、值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息投資利息銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 2 2折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法）折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法） 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 折現(xiàn)率包含利息率和利潤(rùn)率兩部分折現(xiàn)率包含利息率和利潤(rùn)率兩部分 （二）（二）各類估價(jià)對(duì)象的估價(jià)公式各類估價(jià)對(duì)象的估價(jià)公式 ：基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用

6、舉例1 1求生地價(jià)值的公式求生地價(jià)值的公式 u（1 1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) u（2 2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土

7、地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例2 2求毛地價(jià)值的公式求毛地價(jià)值的公式 u（1 1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) u（2 2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)

8、值由毛地開(kāi)毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 3 3求熟地價(jià)值的公式求熟地價(jià)值的公式 u熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由熟地熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買熟銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 4 4求在建工程價(jià)值的公式求在建工程價(jià)值的公式 u在

9、建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)在建工程價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷建成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買方購(gòu)買在建工程應(yīng)售稅費(fèi)續(xù)建投資利潤(rùn)買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 5 5求舊房?jī)r(jià)值的公式求舊房?jī)r(jià)值的公式 u舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝舊房?jī)r(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用修改造成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)裝修改造投資利潤(rùn)買方購(gòu)買舊銷售稅費(fèi)裝修改造投資利潤(rùn)買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)基本原理基本原理計(jì)算公式計(jì)算公式運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例1 1、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 n 起點(diǎn)為估價(jià)

10、時(shí)點(diǎn)（假設(shè)）起點(diǎn)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（假設(shè)）n 確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類似于市確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正型、同等規(guī)模的類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。n 一般較為準(zhǔn)確。一般較為準(zhǔn)確。2 2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 n 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。測(cè)來(lái)求取。n 對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨

11、勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合來(lái)推結(jié)合來(lái)推測(cè)。測(cè)。 基本原理基本原理計(jì)算公式計(jì)算公式運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例3 3、開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用 n計(jì)算的方法與計(jì)算的方法與成本法成本法中的相同，中的相同，不同的是需要不同的是需要預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)。 4 4、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi) n 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、銷售外賣場(chǎng)租包括廣告費(fèi)、銷售外賣場(chǎng)租金、銷售人員工資、獎(jiǎng)金及銷售提成金、銷售人員工資、獎(jiǎng)金及銷售提成等。等。 n 通常是按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常是按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)計(jì)算。的一定比率來(lái)計(jì)算。 基本原理基本原理計(jì)算公式計(jì)算公式

12、運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例5 5、投資利息、投資利息 n 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：需要求取的待開(kāi)發(fā)房地需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)的價(jià)值+ +投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)+ +開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。n 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不計(jì)息。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)不計(jì)息。n 計(jì)息期：計(jì)息期：起點(diǎn)是費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，起點(diǎn)是費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷售。預(yù)售和延遲銷售。 n 需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值的計(jì)需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值的計(jì)息起點(diǎn)是息起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)。n 所有投資均視年內(nèi)所有投

13、資均視年內(nèi)均勻發(fā)生。均勻發(fā)生?；驹砘驹碛?jì)算公式計(jì)算公式運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例6 6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ：社會(huì)平均利潤(rùn)：社會(huì)平均利潤(rùn)7 7、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi) 契稅契稅 ：所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；稅率為種財(cái)產(chǎn)稅；稅率為35 。 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收屬經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，向交易雙方分別收取費(fèi)，向交易雙方分別收取 。 基本原理基本原理計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算【例【例6-6】現(xiàn)有一塊】現(xiàn)有一塊3km2的生地，擬進(jìn)

14、行的生地，擬進(jìn)行“七通七通一平一平”成片開(kāi)發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)成片開(kāi)發(fā)后分塊出讓，據(jù)調(diào)查，附近地區(qū)已開(kāi)發(fā)完成已開(kāi)發(fā)完成“七通一平七通一平”土地出讓單價(jià)為土地出讓單價(jià)為1200元元/m2；可出讓土地面積為全部土地的；可出讓土地面積為全部土地的70，其余，其余為公共設(shè)施用地；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為為公共設(shè)施用地；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為3.5億元億元/km2，開(kāi)發(fā)期為兩年，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分期均勻投開(kāi)發(fā)期為兩年，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)期內(nèi)分期均勻投入，第一年投入入，第一年投入70，第二年投入，第二年投入30，貸款年，貸款年利息率為利息率為10，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為土，勘察設(shè)計(jì)、估價(jià)等專業(yè)費(fèi)用為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

15、的地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的3；投資利潤(rùn)率為；投資利潤(rùn)率為20，當(dāng)?shù)赝?，?dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后地轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為開(kāi)發(fā)完成后轉(zhuǎn)讓價(jià)格的轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6.5，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓地價(jià)的地價(jià)的4。試用傳統(tǒng)方法估算該成片生地總價(jià)。試用傳統(tǒng)方法估算該成片生地總價(jià)和單位面積地價(jià)。和單位面積地價(jià)。 【例【例6-6】計(jì)計(jì)算算過(guò)過(guò)程程|【解】由題意：設(shè)該成片生地的總價(jià)為V：|該成片生地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=12003 000 00070% = 25.2（億元）|土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用 =3.53=10.5（億元）|專業(yè)費(fèi)用 =10.53 = 0.315（億元）|投資利息=

16、（V+V4）（1+10）21+（10.5+0.315）70（1+10）1.51 +（10.5+0.315）30（1+10）0.51=0.218V+1.322（億元）|轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)=25.26.5%=1.638（億元）|開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（V+ V4+10.5+0.315）20 = 0.208 V+2.163（億元）|購(gòu)買該地的稅費(fèi)= V4|V=該成片生地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用投資利息轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)購(gòu)買該地的稅費(fèi) = 25.210.50.315（0.218V+1.322） 1.638（0.208V+2.163） V4 V = 6.318（億元） 單價(jià)=210.60元/m2【例【例6-76-

17、7】今有一宗】今有一宗“七通一平七通一平”的待建土地，土地使的待建土地，土地使用權(quán)年限為用權(quán)年限為5050年，從年，從20042004年年5 5月月1 1日起計(jì)，地總面積日起計(jì)，地總面積1000m1000m2 2，規(guī)劃允許建筑面積，規(guī)劃允許建筑面積4000m4000m2 2，適宜建筑類型的，適宜建筑類型的寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)時(shí)間是寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)時(shí)間是2 2年，建筑安裝工程費(fèi)為年，建筑安裝工程費(fèi)為10001000元元/m/m2 2，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的4%4%，第一年均勻投，第一年均勻投入入60%60%的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用，第二年均勻投入其余建的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用，第二年均勻投入

18、其余建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%8%，購(gòu)買該宗地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的購(gòu)買該宗地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的4%4%。該寫(xiě)字樓工程竣工。該寫(xiě)字樓工程竣工后一次全部租出，可出租面積為總建筑面積的后一次全部租出，可出租面積為總建筑面積的70%70%，預(yù)計(jì)每月出租的凈收益為預(yù)計(jì)每月出租的凈收益為6060元元/m/m2 2。試?yán)盟o資料，。試?yán)盟o資料，用折現(xiàn)方法評(píng)估該宗土地在用折現(xiàn)方法評(píng)估該宗土地在20042004年年5 5月月1 1日的總價(jià)、單日的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)。（年資本化率為價(jià)及樓面地價(jià)。（年資本化率為15%15%，折現(xiàn)率為，折現(xiàn)率為14%1

19、4%） 。 【解】設(shè)該宗土地在2004年5月1日的價(jià)格為V。|開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值= |建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)|銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)1032.908%82.63（萬(wàn)元）|購(gòu)買該地的稅費(fèi)= V4|V開(kāi)發(fā)后的總價(jià)值建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)購(gòu)買該地的稅費(fèi)=1032.90370.4882.63V4 V557.49（萬(wàn)元） |單位地價(jià)557.4910000/10005574.90（元 /m2） |樓面地價(jià)5574.90/40001393.73（元/m2） 【例【例6-7】計(jì)計(jì)算算過(guò)過(guò)程程萬(wàn)元90.1032%1411%15111%151260%704000248tdnrRRa11111萬(wàn)元48.370%141%4

20、0%)41 (40001000%141%60%)41 (400010005 . 15 . 0【例【例6-8】某舊廠房的建筑面積】某舊廠房的建筑面積6000m2。根據(jù)其所在。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫(xiě)字樓出租，并可地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成寫(xiě)字樓出租，并可獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為獲得政府主管部門批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交樓面地價(jià)為400元元/m2的地價(jià)款，同時(shí)取得的地價(jià)款，同時(shí)取得50年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為修改造期為一年，裝修改造費(fèi)為1000元元/m2（裝修改（裝修改造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。估計(jì)該造費(fèi)均勻投入，視同發(fā)生在裝修改造期中）。估計(jì)該寫(xiě)字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為寫(xiě)字樓裝修改造完成后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的建筑面積的70%，正常出租率為，正常