建設(shè)工程施工合同審查指引

1、建設(shè)工程施工合同審查 建設(shè)工程施工合同是公司日常合同管理工作中常見(jiàn)的合同類型，數(shù)量多、金額巨大、涉及專業(yè)問(wèn)題較多. 一、合同主體的審查需具備相應(yīng)的資質(zhì)。審核資質(zhì)時(shí)應(yīng)注意審核其資質(zhì)證書(shū)的資質(zhì)等級(jí)、有效期限等是否符合工程建設(shè)項(xiàng)目的要求，持證單位名稱是否與承包單位名稱一致等.相關(guān)法條：建筑法第13條“從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、涉及單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件,劃分為不同的資質(zhì)等級(jí),經(jīng)資質(zhì)審查合格,取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。”第26條“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有

2、依法取得的資質(zhì)證書(shū),并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程.禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程. 二、          合同效力審查2004第14號(hào)關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋：將五種合同依法認(rèn)定為無(wú)效：1、承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級(jí)的;2、沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名

3、義的；3、建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未進(jìn)行招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的；4、承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；5、承包人違法分包建設(shè)工程的。 三、施工合同第一部分協(xié)議書(shū)的內(nèi)容審查施工合同第一部分為協(xié)議書(shū)，概括約定施工合同的主要內(nèi)容如工程概況(工程名稱、地點(diǎn)、內(nèi)容）、承包范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價(jià)款，該部分屬于合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容的主要內(nèi)容,審查時(shí)應(yīng)注意核對(duì)是否與項(xiàng)目審批文件一致(如屬招投標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)核對(duì)承包人名稱、承包條件是否與中標(biāo)結(jié)果一致），約定內(nèi)容是否具體、準(zhǔn)確,如有不一致應(yīng)進(jìn)行修改。1、審查工程承包范圍,包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預(yù)埋管、盒

4、、箱殼部分）等等。注意與招投標(biāo)文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內(nèi)容一致.2、開(kāi)工日期的審查，項(xiàng)目開(kāi)工日期的明確對(duì)工期的認(rèn)定,具有重要意義。一般標(biāo)明：開(kāi)工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開(kāi)工通知日期為準(zhǔn)。實(shí)際開(kāi)工日期與約定日期不一致，以實(shí)際開(kāi)工日期為準(zhǔn)（開(kāi)工通知書(shū)等證實(shí)）。施工許可證日期和實(shí)際施工日期不一致，以施工許可證日期為準(zhǔn). 四、合同內(nèi)容合法性的審查根據(jù)合同法、建筑法等相關(guān)法律規(guī)定,工程合同不得有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容,審查時(shí)如有違反內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行刪改.常見(jiàn)問(wèn)題:1、將應(yīng)當(dāng)由一個(gè)承包人完成的建設(shè)工程直接成若干部分發(fā)包給幾個(gè)承包人；2、同意承包人將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)包給第三

5、人或者將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人；3、同意承包人將工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位；4、同意分包單位將其承包的工程再分包；5、同意建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工非由承包人自行完成;6、合同約定建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購(gòu)的，發(fā)包單位制定承包單位購(gòu)入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者制定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商；7、將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的;8、與非中標(biāo)人簽訂合同（也包括中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目的情況);9、不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同,或再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議；10、  

6、60;      其他違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容。 五、合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式計(jì)價(jià)方式一般有三種：1、采用固定價(jià)格合同。（如：合同約定工程總價(jià)款包含全部工程量?jī)?nèi)容,承包人無(wú)論何種原因沒(méi)有列入單價(jià)或總價(jià)款中的工程,發(fā)包人都沒(méi)有增加支付的義務(wù)，并認(rèn)為該項(xiàng)目已包含在總承包價(jià)款中。本工程竣工結(jié)算時(shí)，只計(jì)算變更部分和材料價(jià)差調(diào)整部分，不再對(duì)報(bào)價(jià)書(shū)、標(biāo)底價(jià)及中標(biāo)價(jià)進(jìn)行重新核對(duì)。）2、采用可調(diào)價(jià)格合同。（如：合同價(jià)款調(diào)整方法,招標(biāo)范圍以內(nèi)的工程量按實(shí)計(jì)算，定額計(jì)價(jià)，稅前總價(jià)下浮.設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)工程師共同認(rèn)可，施工

7、期間工程變更或簽證調(diào)整單項(xiàng)    元以內(nèi)不予計(jì)取，   元以上單項(xiàng)的變更或簽證于竣工決算時(shí)調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項(xiàng)條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。)3、采用成本加酬金合同。(此種方式采用不多.） 應(yīng)當(dāng)約定：1、預(yù)付工程款的數(shù)額、支付時(shí)限及抵扣方式；2、工程進(jìn)度款的支付方式、數(shù)額及時(shí)限；3、工程施工中發(fā)生變更時(shí)，工程價(jià)款的調(diào)整方法、索賠方式、時(shí)限要求及金額支付方式;4、發(fā)生工程價(jià)款糾紛的解決方法；5、約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調(diào)整辦法；6、工程竣工價(jià)款的結(jié)算與支付方式、數(shù)額及時(shí)限；7、工程質(zhì)量

8、保證（保修)金的數(shù)額、預(yù)扣方式及時(shí)限；8、安全措施和意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)用；9、工期及工期提前或延后的獎(jiǎng)懲辦法；10、與履行合同、支付價(jià)款相關(guān)的擔(dān)保事項(xiàng)。提示：審核計(jì)價(jià)方式的約定內(nèi)容應(yīng)注意審核是否清楚明確地約定了計(jì)價(jià)方式及價(jià)格調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)范圍和調(diào)整方法、上下文約定的計(jì)價(jià)方式是否一致等（常見(jiàn)問(wèn)題如：前面約定“包干造價(jià)，固定不變價(jià)"，后面又約定“按實(shí)結(jié)算”)。 五、六、關(guān)于合同價(jià)款支付條件、期限的約定1、方式：節(jié)點(diǎn)形象進(jìn)度，按比例;或工程量，按比例.除了需注意根據(jù)工程進(jìn)度約定相應(yīng)價(jià)款支付比例外，還需視公司審批流程所需期限等相關(guān)因素約定合理的付款期限。如：“合同生效后"、“工程

9、竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后”補(bǔ)充具體期限“XX個(gè)工作日內(nèi)”,以便安排付款事宜,避免遲延支付.2、通用條款中關(guān)于合同價(jià)款變更、工程量確認(rèn)、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、索賠報(bào)告等均約定了確認(rèn)期限，如超過(guò)約定期限未予答復(fù)將被視為認(rèn)可。因此如果通用條款約定的各個(gè)確認(rèn)期限根據(jù)各公司實(shí)際履行需要不夠長(zhǎng),應(yīng)在專用條款中進(jìn)行變更，延長(zhǎng)相應(yīng)期限,以免因公司審核流程較長(zhǎng)在未答復(fù)前已被視為認(rèn)可的情況發(fā)生。提示注意:常有承包方要求發(fā)包方將其應(yīng)收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發(fā)票的開(kāi)具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過(guò)轉(zhuǎn)讓債權(quán)這一形式將合同履行過(guò)程中存在的轉(zhuǎn)包或違法分包行為合法化,甚至連發(fā)票開(kāi)具的合同義務(wù)也同時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)

10、讓。對(duì)于承包人的這種要求應(yīng)予拒絕，并應(yīng)注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發(fā)票開(kāi)具的方式等. 七、審查對(duì)監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置1、明確工程師授權(quán)范圍；2、對(duì)于超越工程師授權(quán)范圍的，由發(fā)包方確認(rèn)。提示注意：對(duì)于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人或承包人認(rèn)可后生效. 八、審查對(duì)于工期順延的約定1、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外,對(duì)于因工程內(nèi)容變更、工期增加、設(shè)計(jì)變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延,最好約定標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定是否構(gòu)成工期順延的依據(jù);2、工期順延的程序性約定:承包方在一

11、定時(shí)間內(nèi)，書(shū)面報(bào)發(fā)包方認(rèn)可、監(jiān)理認(rèn)可.可以增加“視為"條款。（視為條款:發(fā)包方在約定期限內(nèi)不予答復(fù)的，視為認(rèn)可.) 九、對(duì)于隱蔽工程和中間驗(yàn)收的條件和程序的審查1、程序：“按照國(guó)家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.承包人自檢、并在隱蔽或中間驗(yàn)收前   小時(shí),以書(shū)面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收后方可進(jìn)行施工。"等.2、通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負(fù)零、封頂”等主要節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收要求。 十、審查關(guān)于工程變更的約定未經(jīng)過(guò)規(guī)劃的批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；承包方

12、原則不作變更；但實(shí)務(wù)上需做變更。（此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后   日內(nèi)，承包人須向工程師提交書(shū)面報(bào)告,工程師審批通過(guò)書(shū)面報(bào)告后報(bào)發(fā)包人核準(zhǔn)，書(shū)面報(bào)告經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價(jià)款的有效簽證，在工程結(jié)算時(shí)支付。承包人逾期不報(bào)，視為不涉及工程造價(jià)增加。設(shè)計(jì)變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計(jì)單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書(shū),否則不視為設(shè)計(jì)變更。施工期間變更調(diào)整單項(xiàng)   元以內(nèi)不予計(jì)取，   元以上單項(xiàng)的變更于竣工決算時(shí)調(diào)整.)&#

13、160;十一、審查關(guān)于竣工驗(yàn)收和結(jié)算的約定重點(diǎn)注意：驗(yàn)收過(guò)程、工程交付、資料交付、竣工結(jié)算等方面的約定;關(guān)于驗(yàn)收的主體資格、質(zhì)量不合格情況下的整改措施和責(zé)任承擔(dān)、結(jié)算資料的提交時(shí)間和補(bǔ)充要求。提示注意“視為條款“的約定：作為發(fā)包方，可約定“承包方不按時(shí)與發(fā)包方共同結(jié)算的，已發(fā)包方審定的結(jié)算金額為準(zhǔn)；作為承包方可約定“結(jié)算文件提交后，在約定時(shí)間內(nèi)發(fā)包方不予以審計(jì)的，視為認(rèn)可結(jié)算資料"。 十二、農(nóng)民工工資問(wèn)題的約定實(shí)踐中曾發(fā)生此類糾紛:公司將工程施工任務(wù)承包給某施工單位進(jìn)行，由于施工單位拖欠農(nóng)民工工資，導(dǎo)致農(nóng)民工向建設(shè)單位討薪或向建設(shè)行政部門(mén)上訪，很多地方政府要求建設(shè)單位承擔(dān)墊

14、付責(zé)任。為解決此問(wèn)題,可在施工合同中增加關(guān)于對(duì)方不按時(shí)發(fā)放農(nóng)民工工資導(dǎo)致農(nóng)民工到公司或有關(guān)部門(mén)上訪給公司造成影響及算是的違約責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題的約定，以約束對(duì)方合法用工并及時(shí)支付農(nóng)民工工資.也可要求施工方提供銀行出具的支付農(nóng)民工工資的保函。 十三、違約責(zé)任通用條款中的違約責(zé)任約定比較泛泛。詳細(xì)的約定可參照如下條款: 1、對(duì)于履約保證金（或保函）的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時(shí)間、保證金退還的時(shí)間及利息約定；2、對(duì)于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價(jià)款的違約金.3、對(duì)于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時(shí)支付工程款的,自逾期之日起按照中國(guó)人民銀行規(guī)定

15、的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息.4、對(duì)于工程及資料交付的約定:發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當(dāng)通過(guò)仲裁或者訴訟解決，但是無(wú)論是否發(fā)生或者爭(zhēng)議責(zé)任如何,都不能成為承包人行使工程移交、工程驗(yàn)收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭(zhēng)議被確認(rèn)屬于發(fā)包人過(guò)錯(cuò)的，發(fā)包人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（留置權(quán)）5、對(duì)于質(zhì)量爭(zhēng)議的約定:質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)定的中間機(jī)構(gòu)設(shè)置和認(rèn)定。證明責(zé)任的承擔(dān)和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門(mén)。6、對(duì)于質(zhì)保金的約定:質(zhì)保期的長(zhǎng)短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問(wèn)題.7、于安全文明施工過(guò)程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定。8、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定:主要是罰則.工程不允許轉(zhuǎn)包

16、或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的,有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔(dān)全部責(zé)任外,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)工程總標(biāo)價(jià)10的違約金.造成發(fā)包人損失的,承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標(biāo)引起的房屋銷售信譽(yù)受損帶來(lái)的直接、間接經(jīng)濟(jì)、名譽(yù)賠償責(zé)任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。9、對(duì)于工程保修責(zé)任的認(rèn)定:承包方不保修情況下的處理和費(fèi)用承擔(dān)。(如：“承包方應(yīng)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通過(guò)修理、重作等補(bǔ)救措施使工程質(zhì)量合格，并應(yīng)支付工程總價(jià)款   %的違約金，如超過(guò)規(guī)定改正期限工程質(zhì)量仍未驗(yàn)收合格的,發(fā)包方有權(quán)單方解除本合同，并要求承包方賠償

17、相應(yīng)的損失。承包方違約除應(yīng)按照上述約定支付違約金外，當(dāng)約定的違約金不足以彌補(bǔ)發(fā)包方所受到的損失時(shí)，還應(yīng)賠償發(fā)包方損失".） 十四、安全責(zé)任1、通用條款中有約定“承包方承擔(dān)施工生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的安全責(zé)任”。實(shí)踐中，常有受害人將建設(shè)單位一并作為共同被告起訴，導(dǎo)致建設(shè)單位花費(fèi)大量人力物力處理糾紛。為有效約束承包方嚴(yán)格履行安全施工責(zé)任，避免發(fā)包方因安全事故等原因而使受害人通過(guò)投訴、起訴、信訪等方式向發(fā)包人主張權(quán)利，承包方應(yīng)承擔(dān)發(fā)包方因此支出的調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)等合理費(fèi)用，并可約定每發(fā)生一起安全事故,發(fā)包方有權(quán)要求承包方支付合同總價(jià)款   %的違約金,可在工程

18、款中直接扣除?！?、實(shí)踐中，建筑工地發(fā)生人身傷亡事故后,有些地方行政管理部門(mén)或受害人要求公司作為業(yè)主單位承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)于該問(wèn)題，分析如下：一般情況下，建設(shè)單位對(duì)承包方在施工過(guò)程中造成他人損害是不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，更無(wú)法律依據(jù)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。（建筑法第45條規(guī)定：“施工現(xiàn)場(chǎng)安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé).實(shí)行施工總承包的，由總承包單位負(fù)責(zé)。分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)，服從總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)管理?！保╆P(guān)于連帶賠償責(zé)任,根據(jù)民法通則第130條、關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第3條，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的依據(jù)是建設(shè)單位與加害行為人構(gòu)成共同侵權(quán)，如沒(méi)有共同侵權(quán)，無(wú)須因是業(yè)主單位即承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。特殊情況下,依據(jù)關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第10條，承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任