咸通銷售培訓(xùn) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)金雁

1、紹興 金洪宇 Qq：63908778第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí) P03-第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí) P09-第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí) P23-第四章第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略） P53-第五章第五章 房產(chǎn)開發(fā)流程房產(chǎn)開發(fā)流程 P54-第六章第六章 房地產(chǎn)銷售相關(guān)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售相關(guān)專業(yè)術(shù)語 P61-第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法 P65-第八章第八章 銷售怎樣應(yīng)對(duì)難成交的客戶銷售怎樣應(yīng)對(duì)難成交的客戶 P74-目目 錄錄紹興 金洪宇 Qq：63908778第一章

2、第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)國有土地使用權(quán)出讓年限：國有土地使用權(quán)出讓年限：住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）：土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）： 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 土地獲取及年限土地獲取及年限紹興 金洪宇 Qq：63908778第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城

3、市規(guī)劃知識(shí)1、用地性質(zhì)2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位13、建筑間距14、日照標(biāo)準(zhǔn)15、日照間距系數(shù)16、城市綠線 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)【用地紅線用地紅線】經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。【容積率容積率】 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 【建筑密度建筑密度】 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 【道路紅線道路紅線】 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線?！窘ㄖt線建筑紅線】城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺(tái)階等）

4、靠臨街面的界線。又稱建筑控制線?！揪G化率綠化率】指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率。紹興 金洪宇 Qq：63908778第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778基本資料：總用地面積：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計(jì)容積率建筑面積：36330平米不計(jì)容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 容積率的計(jì)算？容積率的計(jì)算？第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)紹興 金洪宇 Qq

5、：63908778容積率的計(jì)算規(guī)定？容積率的計(jì)算規(guī)定？建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積。一般納入容積率的部分，都可以發(fā)房產(chǎn)證和土地證。當(dāng)半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計(jì)算時(shí)，半地下室建筑面積不計(jì)入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積 底層車庫、自行車庫等層高2.2米的建筑不計(jì)算建筑和面積，也不納入容積率指標(biāo)。紹興縣、平水部分土地在出讓時(shí)規(guī)定“地下室可納入容積率指標(biāo)”時(shí)，則計(jì)入容積率。 第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778地下室地下室: :房間地平面低于室外

6、地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室半地下室: :房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。地下室地面地面地下室地面地面1/2線線1/2線線1/3線線在室外地面以上部分的高度大于在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下層，其米的半地下層，其層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中層數(shù)計(jì)入地面以上層數(shù)，面積計(jì)入地面以上建筑面積中 第一章第一章 城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)城市土地和城市規(guī)劃知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物

7、層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層，層，高度高度10米的建筑米的建筑）、多層住宅）、多層住宅（4646層，層，10米高度米高度24米的建筑米的建筑）、中高層住宅（）、中高層住宅（7979層）、高層住層）、高層住宅（宅（1010層以上，層以上，高度高度24米米）、超高層（、超高層（28層以上，高度層以上，高度100米，）。米，）。部分地方又把部分地方又把7-17層稱為小高層，但這個(gè)不是規(guī)范分類。層稱為小高層，但這個(gè)不是規(guī)范分類。公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，

8、均稱為超高層建筑超高層建筑。 紹興一般高層建筑規(guī)定不超過60M，部分地塊放寬至100M。建筑物的分類建筑物的分類第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑：磚柱、磚墻與木頭梁柱構(gòu)成。磚混結(jié)構(gòu)建筑：部分磚柱、磚墻與混凝土梁組成，磚墻起支撐承重作用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑： 框架結(jié)構(gòu)、 框架剪力墻結(jié)構(gòu)、 剪力墻結(jié)構(gòu)、 簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、 框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、 筒中筒筒中筒等。鋼結(jié)構(gòu)。建筑物的分類建筑物的分類第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受

9、水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 建筑物的分類建筑物的分類第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪

10、力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 建筑物的分類建筑物的分類第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)黑色實(shí)心部分為混凝土柱?？蚣艚Y(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)黑色實(shí)心部分為混凝土柱及混凝土剪力墻第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778建筑物的分類（按銷售產(chǎn)品類型分）建筑物的分類（按銷售產(chǎn)品類型分）第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：639087

11、78絕對(duì)標(biāo)高：絕對(duì)標(biāo)高：相對(duì)海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對(duì)標(biāo)高：相對(duì)標(biāo)高：對(duì)于一個(gè)地區(qū)，通常市政國土部門會(huì)測(cè)量出某個(gè)特定的、固定的點(diǎn)的絕對(duì)標(biāo)高，其他的測(cè)點(diǎn)相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)；建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會(huì)在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度 建筑識(shí)圖建筑識(shí)圖第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778現(xiàn)有標(biāo)高現(xiàn)有標(biāo)高第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹

12、興 金洪宇 Qq：63908778【躍式】：是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率?！緩?fù)式復(fù)式】：一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。屋內(nèi)形態(tài)分類屋內(nèi)形態(tài)分類紹興 金洪宇 Qq：63908778：loft一般層高在5米左右，可以分割成兩層，就形成LOFT戶型了。loft戶型可以下層做客廳、餐廳、廚房，上層做臥室、書房。LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在所謂LOFT所指稱的是那些“由舊工廠或舊

13、倉庫改造而成的，少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間”，這個(gè)含義誕生于紐約SOHO區(qū)。第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778【錯(cuò)層錯(cuò)層】：是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。積計(jì)算。 紹興 金洪宇 Qq：63908778躍復(fù)式躍復(fù)式紹興 金洪宇 Qq：63908778玄關(guān)，玄關(guān)，也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個(gè)封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 它除了遮

14、擋門口視線，保護(hù)室內(nèi)隱私外，還起到入戶的轉(zhuǎn)換、過渡作用，比如換鞋、脫帽、放包等。玄關(guān)的概念，源于中國，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。紹興 金洪宇 Qq：63908778板樓：板樓：就是指“東西長(zhǎng)、南北短”的樓型，指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 塔樓：塔樓：指建筑平面外廓基本成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比小于2的建筑。一般是一梯四戶到一梯12戶。建

15、筑單體分類建筑單體分類紹興 金洪宇 Qq：63908778板、塔優(yōu)劣勢(shì)集錦比較角度比較角度板樓板樓塔樓塔樓備注備注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接構(gòu)成優(yōu)劣勢(shì)；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小容積率低高通風(fēng)好不暢朝向戶戶朝陽常有無采居室采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對(duì)采光有負(fù)面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設(shè)置。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達(dá)到80%；最高可達(dá)90%塔樓戶型的使用率常不足70%；

16、受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。銷售分?jǐn)偟透咚堑倪^道、電梯、不對(duì)稱戶型等因素，造成公攤面積高單價(jià)高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于板樓（綠色表示優(yōu)勢(shì)；灰色表示劣勢(shì)；空白背景表示中性）紹興 金洪宇 Qq：63908778第二章第二章 房地產(chǎn)建筑知識(shí)房地產(chǎn)建筑知識(shí)相關(guān)專業(yè)術(shù)語、名詞解釋相關(guān)專業(yè)術(shù)語、名詞解釋 【房屋層數(shù)】是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、

17、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 【層高】是指房產(chǎn)高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！緝舾摺渴侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值?！窘ㄖ叨取拷ㄖ锸彝獾孛嬷疗溟芸诨蛭菝婷鎸拥母叨?。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度?！窘ㄖg距】?jī)蓷澖ㄖ锘驑?gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。【日照】指接受太陽照射的狀況。規(guī)范規(guī)定人口超過60萬為大型城市，新建建筑從底層生活用房窗臺(tái)在冬天大寒日能獲得日照時(shí)間一天內(nèi)

18、不得小于2小時(shí)。老年房、兒童房要求更高。紹興 金洪宇 Qq：63908778什么是房地產(chǎn)圖？什么是房地產(chǎn)圖？房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D：基本地籍圖：是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。宗地圖：宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。（土地證上）第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房產(chǎn)圖房產(chǎn)圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要圖件資料。 地籍圖地籍圖是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等

19、狀況的基本圖。宗地圖宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。地形圖地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測(cè)量?jī)x器把實(shí)際測(cè)量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面上地形和地物位置實(shí)際情況的反映。 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500。房產(chǎn)分丘圖：比例尺在1：1001：1000之間。房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房產(chǎn)分幅圖房

20、產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點(diǎn)、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物、房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號(hào)，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778 房產(chǎn)分丘圖房產(chǎn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：639087

21、78房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房屋面積的種類有多少？房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 房屋面積有：房屋面積有：建筑面積，建筑面積，使用面積；使用面積；套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，預(yù)售面積，竣工面積，竣工

22、面積，產(chǎn)權(quán)面積。產(chǎn)權(quán)面積。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778套內(nèi)面積和套內(nèi)套內(nèi)面積和套內(nèi)建筑面積？建筑面積？紹興 金洪宇 Qq：63908778什么是房屋建筑面積？什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯水平投影面積，包括：陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)

23、繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778什么是房屋的使用面積？什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算墻面水平投影計(jì)算 。什么是房屋的實(shí)用面積？什么是房屋的實(shí)用面積？ 它是它是 建筑面積建筑面積 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 使用率和實(shí)用率的差別？使用率和實(shí)用率的差別？ 住宅的使用面積比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包

24、含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。 實(shí)用面積 它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額，也就是通常所說的“套內(nèi)面積”。 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成的面積面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁?/p>

25、數(shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778什么是房屋的共用建筑面積？什么是房屋的共用建筑面積？房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)傆谢蚬餐褂玫慕ㄖ娣e，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偸侵改硞€(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。的面積。預(yù)售面積：預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)

26、按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。的房屋面積。屋產(chǎn)權(quán)面積：屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)偅可唐贩坑心男┕裁娣e需要分?jǐn)偅? 1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整

27、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2 2、套、套( (單元單元) )與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻( (包括山包括山墻墻) )墻體水平投影面積的一半。墻體水平投影面積的一半。 公攤面積的一般比率：公攤面積的一般比率：現(xiàn)在7層以下一般公攤12%,12層公攤16%,18層公攤18%,25層公攤22%,30層公攤33%左右。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？1 1、從屬于人

28、防工程的地下室、半地下室。、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁? 3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房屋建筑面積的計(jì)算房屋建筑面積的計(jì)算計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。 組成

29、：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面

30、積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計(jì)算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。備注：具體請(qǐng)參照GB/T503532005 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算全部建筑面積的范圍：計(jì)算全部建筑面積的范圍：第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：

31、63908778計(jì)算全部建筑面積的范圍（續(xù)）：計(jì)算全部建筑面積的范圍（續(xù)）： 挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等

32、，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算紹興市、縣，在2

33、013年底前出臺(tái)文件新規(guī)：（1）雙層挑高陽臺(tái)原不計(jì)建筑面積，現(xiàn)按陽臺(tái)計(jì)算建筑面積。（2）房間飄窗位置層高2.2米的，除非為結(jié)構(gòu)性飄窗，否則按全部面積計(jì)算。（3）設(shè)備陽臺(tái)4平方米的，可以不計(jì)面積，超過部分按陽臺(tái)計(jì)算面積。（4）禁止各類贈(zèng)送面積和偷面積規(guī)避面積測(cè)繪的行為。計(jì)算一半建筑面積的范圍：計(jì)算一半建筑面積的范圍：第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房

34、屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒?dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 不計(jì)算建筑面積的范圍：不計(jì)算建筑面積的范圍：第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778計(jì)算公式計(jì)算公式各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（）=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積分?jǐn)偟姆椒ǎ悍謹(jǐn)偟姆椒ǎ鹤≌瑯牵?/p>

35、以套為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e；商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用部分進(jìn)行分?jǐn)?，然后將住宅與商住共用分?jǐn)偟拿娣e相加，得出分?jǐn)偯娣e 共有建筑面積分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟谌碌谌?房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778設(shè)計(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積29986.9建筑覆蓋率22.71(建筑占地面積6809.56平方米)計(jì)算容極率面積80999.35其中：住宅建筑面積79150商業(yè)建筑面積1000會(huì)所建筑面積500物業(yè)管理面積200居委會(huì)面積100垃圾站面積50不計(jì)容積率面積地下車庫15336.71總建筑面積100016.53,其中計(jì)容積率面積8467

36、9.82平方米,不計(jì)容積率面積15336.71平方米，案例：某項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)案例：某項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算面積。 紹興 金洪宇 Qq：63908778挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算面積。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積1/2計(jì)算; 無蓋的室外樓梯、架空走廊不計(jì)算面積。 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)

37、繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。平投影面積計(jì)算。 紹興 金洪宇 Qq：63908778玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算 第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778未封閉的陽臺(tái)、挑廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778房屋之間無上蓋的架空通廓不計(jì)算面積。 地下室、半地下室層高在2

38、.2米以上時(shí)應(yīng)計(jì)算全部面積,層高不足2.2米時(shí)應(yīng)計(jì)算1/2面積.第三章第三章 房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)紹興 金洪宇 Qq：63908778第四章第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略）房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計(jì)房屋建設(shè)狀況統(tǒng)計(jì)房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、竣工房屋價(jià)值房屋居住狀況統(tǒng)計(jì)房屋居住狀況統(tǒng)計(jì)居住人口、居住戶數(shù)、人均住宅建筑面積、人均住宅建筑面積、人均住宅使用面積、戶均住宅套數(shù)、住宅成套率、住宅自有（私有）率房屋面積及價(jià)值指標(biāo)房屋面積及價(jià)值指標(biāo)商品房銷售與出租商品房銷售與出租實(shí)際銷售面積實(shí)際銷售面積 、外銷（租） 、預(yù)售面積

39、、空置面積預(yù)售面積、空置面積 、出租面積、出租面積、 出租給個(gè)人 、實(shí)際銷售額實(shí)際銷售額 附件：房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的解釋附件：房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的解釋第四章第四章 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略）房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)（簡(jiǎn)略）紹興 金洪宇 Qq：63908778第五章第五章 房產(chǎn)開發(fā)流程房產(chǎn)開發(fā)流程第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778證件解釋證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土

40、地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778證件解釋證件解釋第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能

41、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證 (建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。紹興 金洪宇 Qq：63908778第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程紹興 金洪宇 Qq：63908778第六章第六章 房地產(chǎn)銷售常用相關(guān)專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售常用相關(guān)專業(yè)術(shù)語第六章第六章 房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語【房屋產(chǎn)權(quán)】房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋

42、所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 【二手房】二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。 【期房】是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。 【配建設(shè)施】配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 【成套住宅】是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計(jì)。兩戶合用一套

43、的住宅，按一套統(tǒng)計(jì)；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實(shí)際套數(shù)統(tǒng)計(jì)。 【非成套住宅】 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 紹興 金洪宇 Qq：63908778【公用面積】住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}?！竟珨偯娣e】按規(guī)范各樓幢應(yīng)分?jǐn)傊撩刻追课莸拿娣e。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻

44、體水平投影面積的50。【公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)】將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和?！镜梅柯省康梅柯适侵柑變?nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積?！绢A(yù)測(cè)繪面積】是有資質(zhì)的房屋面積測(cè)繪部門根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑圖進(jìn)行預(yù)先測(cè)繪的房屋面積，作為房產(chǎn)開發(fā)階段面積統(tǒng)計(jì)、考核及預(yù)收計(jì)算的依據(jù)?！緦?shí)測(cè)繪面積】是有資質(zhì)的房屋面積測(cè)繪部門根據(jù)已經(jīng)竣工的建筑實(shí)體進(jìn)行測(cè)繪的房屋面積，作為驗(yàn)收、交房、產(chǎn)

45、權(quán)發(fā)證的依據(jù)。第六章第六章 房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語紹興 金洪宇 Qq：63908778【開間】住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 【進(jìn)深】在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住

46、建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 【陽臺(tái)】是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間?！酒脚_(tái)】平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分?！咀呃取孔呃仁侵缸≌淄馐褂玫乃浇煌臻g。 【隔斷】隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?【過道】過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 第六章第六章 房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語紹興 金洪宇 Qq：63908778【均

47、價(jià)】是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積，即得出每平方米的均價(jià)。【基價(jià)】也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。【起價(jià)】起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！绢A(yù)售價(jià)】預(yù)售價(jià)是簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)的預(yù)售價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按實(shí)測(cè)繪面積調(diào)整。預(yù)售價(jià)一般包括一次性付款價(jià)格、按揭貸款價(jià)格、分期付款價(jià)格?！疽淮涡再I斷價(jià)】一次性買斷價(jià)是指買方與賣方

48、商定的一次性定價(jià)?！径ń稹抠彿慷ń鹳彿咳烁鶕?jù)書面約定支付給房產(chǎn)商的履約擔(dān)保金。定金不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。【違約金】違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。第六章第六章 房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)銷售專業(yè)術(shù)語紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房

49、產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法 房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷售好比戰(zhàn)場(chǎng)上的短兵相接，一個(gè)細(xì)微的過失往往會(huì)造成一次交鋒的失敗。在堅(jiān)持客戶公司雙贏策略，努力提高成交率的同時(shí)，銷售技能的不斷自我完善，則是現(xiàn)場(chǎng)銷售人員成功的階梯。下面，我們將其中最常見的十二種情況羅列出來，以避免銷售中更多的失誤。一、產(chǎn)品介紹不詳實(shí)一、產(chǎn)品介紹不詳實(shí) 原因：1、對(duì)產(chǎn)品不熟悉。2、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤不了解。3、迷信自己的個(gè)人魅力，特別是年輕女性員工。解決：1、樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)，確實(shí)了解及熟讀所有資料。2、進(jìn)入銷售場(chǎng)時(shí)，應(yīng)針對(duì)周圍環(huán)境，對(duì)具體產(chǎn)品再做詳細(xì)

50、了解。3、多講多練，不斷修正自己的促詞。4、隨時(shí)請(qǐng)教老員工和部門主管。5、端正銷售觀念，明確讓客戶認(rèn)可自己應(yīng)有尺度，房屋買賣才是最終目的。紹興 金洪宇 Qq：63908778二、任意答應(yīng)客戶要求二、任意答應(yīng)客戶要求 原因：1、急于成交。2、為個(gè)別別有用心的客戶所誘導(dǎo)。解決：1、相信自己的產(chǎn)品，相信自己的能力。2、確實(shí)了解公司的各項(xiàng)規(guī)定，對(duì)不明確的問題，應(yīng)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理請(qǐng)示。3、注意辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關(guān)鍵因素。4、所有載以文字，并列入合同的內(nèi)容應(yīng)認(rèn)真審核。5、應(yīng)明確規(guī)定，若逾越個(gè)人權(quán)責(zé)而造成損失的，由個(gè)人負(fù)全責(zé)。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的

51、常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法三、未做客戶追蹤三、未做客戶追蹤 原因：1、現(xiàn)場(chǎng)繁忙，沒有空閑。2、自以為客戶追蹤效果不大。3、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠，同一客戶，害怕重復(fù)追蹤。解決：1、每日設(shè)立規(guī)定時(shí)間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。2、依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動(dòng)追蹤。3、電話追蹤或人員拜訪，都應(yīng)事先想好理由和措詞，以避免客戶生厭。4、每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時(shí)回報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，相互研討說服的辦法。5、盡量避免電話游說，最好能邀請(qǐng)來現(xiàn)場(chǎng)，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及

52、解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法四、不善于運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)道具四、不善于運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)道具 原因：1、不明白，不善于運(yùn)用各種現(xiàn)場(chǎng)銷售道具的促銷功能。2、迷信個(gè)人的說服能力。解決：1、了解現(xiàn)場(chǎng)銷售道具對(duì)說明樓盤的各自輔助功能。2、多問多練，正確運(yùn)用名片、海報(bào)、說明書、燈箱、模型等銷售道具。3、營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，注意團(tuán)隊(duì)配合。 五、對(duì)獎(jiǎng)金制度不滿五、對(duì)獎(jiǎng)金制度不滿 原因：1、自我意識(shí)膨脹，不注意團(tuán)隊(duì)合作。2、獎(jiǎng)金制度不合理。3、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理有誤。解決：1、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作，鼓勵(lì)共同進(jìn)步。2、征求各方意見，制訂合理的獎(jiǎng)金制度。3、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，避免人為不公。4、個(gè)別害群之馬，堅(jiān)決予以清除。 紹興 金洪宇 Qq：63

53、908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法六、客戶喜歡卻遲遲不作決定六、客戶喜歡卻遲遲不作決定 原因：1、對(duì)產(chǎn)品不了解，想再作比較。2、同時(shí)選中幾套單元，猶豫不決。3、想付定金，但身邊錢很少或沒帶。解決：1、針對(duì)客戶的問題點(diǎn)，再作盡可能的詳細(xì)解釋。2、若客戶來訪兩次或兩次以上，對(duì)產(chǎn)品已很了解，則應(yīng)力促使其早早下決心。3、縮小客戶選擇范圍，肯定他的某項(xiàng)選擇，以便及早下定簽約。4、定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應(yīng)該上門收取定金。5、暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調(diào)價(jià)，早下決定則早定心。 七、下定后遲遲不來簽約七、下定后遲遲不來簽約 原因

54、：1、想通過晚簽約，以拖延付款時(shí)間。2、事務(wù)繁忙，有意無意忘記了。3、對(duì)所定房屋又開始猶豫不決。解決：1、下定時(shí)，約定簽約時(shí)間和違反罰則。2、及時(shí)溝通聯(lián)系，提醒客戶簽約時(shí)間。3、盡快簽約，避免節(jié)外生枝。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法八、退定或退戶八、退定或退戶 原因：1、受其他樓盤的銷售人員或周圍人的影響，猶豫不決。2、的確自己不喜歡。3、因財(cái)力或其他不可抗拒的原因，無法繼續(xù)履行承諾。解決：1、確實(shí)了解客戶之退戶原因，研究挽回之道，設(shè)法解決。2、肯定客戶選擇，幫助排除干擾。3、按程序退房，各自承擔(dān)違約責(zé)任。 九、

55、一屋二賣九、一屋二賣 原因：1、沒作好銷控對(duì)答，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和銷售人員配合有誤。2、銷售人員自己疏忽，動(dòng)作出錯(cuò)。解決：1、明白事情原由和責(zé)任人，再作另行處理。2、先對(duì)客戶解釋，降低姿態(tài)，口秘婉轉(zhuǎn)，請(qǐng)客戶見諒。3、協(xié)調(diào)客戶換戶，并可給予適當(dāng)優(yōu)惠。4、若客戶不同意換戶，報(bào)告公司上級(jí)同意，加倍退還定金。5、務(wù)必當(dāng)場(chǎng)解決，避免官司。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法十、優(yōu)惠折讓十、優(yōu)惠折讓 （一）客戶一再要求折讓。（一）客戶一再要求折讓。 原因：1、知道先前的客戶成交有折扣。2、銷售人員急于成交，暗示有折扣。3、客戶有打折習(xí)慣。

56、解決：1、立場(chǎng)堅(jiān)定，堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)，堅(jiān)持價(jià)格的合理性。2、價(jià)格擬定預(yù)留足夠的還價(jià)空間，并設(shè)立幾重的折扣空間，由銷售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和各等級(jí)人員分級(jí)把關(guān)。3、大部分預(yù)留折讓空間，還是由一線銷售人員掌握，但應(yīng)注意逐漸退讓，讓客戶知道還價(jià)不宜，以防無休止還價(jià)。4、為成交而暗示折扣，應(yīng)掌握分寸，切忌客戶無具體行動(dòng)，而自己則一瀉千里。5、若客戶確有困難或誠意，合理的折扣應(yīng)主動(dòng)提出。6、訂金收取愈多愈好，便于掌握價(jià)格談判主動(dòng)權(quán)。7、關(guān)照享有折扣的客戶，因?yàn)榫唧w情況不同，所享折扣請(qǐng)勿大肆宣傳。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法（二）客戶間折

57、讓不同。（二）客戶間折讓不同。 原因：1、客戶是親朋好友或關(guān)系客戶。2、不同的銷售階段，有不同的折讓策略。解決：1、內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣統(tǒng)一說詞。2、給客戶的報(bào)價(jià)和價(jià)目表，應(yīng)說明有效時(shí)間。3、盡可能了解客戶所提異議的具體理由，合理的要求盡量滿足。4、如不能滿足客戶要求時(shí)，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，謹(jǐn)請(qǐng)諒解。5、態(tài)度要堅(jiān)定，但口氣要婉轉(zhuǎn)。 紹興 金洪宇 Qq：63908778第七章第七章 房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法十一、訂單填寫錯(cuò)誤十一、訂單填寫錯(cuò)誤 原因：1、銷售人員的操作錯(cuò)誤。2、公司有關(guān)規(guī)定需要調(diào)整。解決：1、嚴(yán)格操作程序，加強(qiáng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練。2、軟性訴求，甚至可以通過適當(dāng)退讓，要求客戶配合更改。3、想盡各種方法立即解決，不能拖延。 十二、簽約問題十二、簽約問題 原因：1、簽約人身份認(rèn)定，相關(guān)