土地估價師案例分析

1、2008年土地估價師估價案例與報告真題及答案一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請閱讀，并根據(jù)有關條件綜合分析回答問題)(一)某土地估價師接到一項業(yè)務，委托方A公司要求就一宗土地補償問題提出一個價格咨詢意見，價格基準日確定在2008年6月30日。下面是估價師與委托方交談并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點，閱讀后回答相關問題。(1)A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。(2)委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。(3)與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將

2、土地圈起來但沒有實質(zhì)性使用。(4) 2001年5月，當?shù)貒临Y源局查知，認為未經(jīng)過批準屬于違法用地，要求A公司補辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費用，A公司累計支出征地費用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。(5) 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設。(6)與此同時，該縣設置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領取了國有土地使用證。(7)目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設，基礎設施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司

3、所有，西側(cè)土地為天天食品服務公司所有，南側(cè)土地為時代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。(8)委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補開的出讓金收據(jù)，但沒有補簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎設施費，但沒有落實。(9)現(xiàn)場看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設時間為2002年4月;12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是

4、開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來道路改造的通城路，可以直達縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。(10)委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)(原建設的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致)的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進行補償;A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補償，并要求補償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。(11)調(diào)查時，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎設施費比2002年增長了10%。問題(每小題4分)1、

5、用簡單的語言，以上述內(nèi)容為基礎，按照時間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進行補償，一般可以以哪些相關文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)。4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進行補償，請列出出讓地價內(nèi)涵的要點。5、 請根據(jù)記錄要點中給定的工業(yè)地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程。(二)2007年2月16日，受天星商貿(mào)發(fā)展公司委托，某評估公司對其擁有的部分不動產(chǎn)進行估價進行核算。據(jù)委托方初步說明，估價對象土地于

6、2003年2月16日通過出讓方式取得，當時總面積為4908平方米，2004年3月20日將批發(fā)零售部分轉(zhuǎn)讓出復查，住宿餐飲部分2004年3月26日抵押給民生銀行，抵押期限1年，后因還款糾紛于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于對土地面積存在疑義，委托方曾要求登記機關進行了重新認證和登記。為了查證土地的權(quán)屬狀況，土地登記機關給估價師展示了該土地的相關資料。下面是其中一份主要土地登記卡的抄寫件，閱讀后回答有關問題。單位：平方米、萬元注：標注“隱蔽”的部分為正常內(nèi)容。問題(每小題5分)：1.由于估價師筆誤，這份抄寫件的關于填寫的內(nèi)容，出現(xiàn)了至少4處錯誤，青指出并將更

7、正內(nèi)容列在下面。2.上述表格只是土地初始登記卡，一般情況下，如果土地權(quán)屬發(fā)生變化，勻會增加相應的登記卡，以記載相關情況。請根據(jù)委托方說明中的信息，判斷該土地登記檔案中可能還有其他哪些登記卡?3.估價師調(diào)查中沒有查到轉(zhuǎn)讓批發(fā)零售部分的收益，但是根據(jù)有關資料判昕，估價對象所在區(qū)域商服地價水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏沒有變化，根據(jù)上述相關信息，測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進行分攤，不考慮土地歷史用途價值差異)。4.估價師調(diào)查得知，估價對象所在區(qū)域商服基準地價為每建筑平方米3000元(基準日為2007年1月1日)，其中，商業(yè)零售和住宿餐飲的修正系

8、數(shù)分別為+7%和-4%。根據(jù)上述相關信息，判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個別因素差異及時間因素)。二、報告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因。具體得分規(guī)則詳見各題中)(一)以下是一份估價技術(shù)報告關于估價方法選擇的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。二 估價方法與估價過程(一)方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，此次估價中每宗土地至少選用兩種估價方法進行估價，然后在兩種方法的估價結(jié)果上，結(jié)合土地市場價

9、格水平，采用適當?shù)姆椒ù_定最后的評估價格。此次估價的四宗土地中，前三宗土地在同一個區(qū)域之內(nèi)，均為生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設施用地用途，具有很強的相似性，可以采用相同的方法估價;第四宗地為工業(yè)用地，單獨選擇方法估價。根據(jù)估價目的和估價原則，前三宗土地可以選擇用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法進行估價，第四宗地采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價，理由如下：(1)本次估價目的為企業(yè)重組改制，需要確定土地資產(chǎn)的獨立市場價值，前三宗地也能夠在目前市場條件下自由流動，且完全具有交易條件，估價應該優(yōu)先選擇市場比較法。分析估價師調(diào)查的資料，前三宗地所在區(qū)域具有類似的市場交易，并且發(fā)生在近期1至2年之內(nèi)，可以作

10、為比較案例使用，所以具備采用市場比較法估價的條件。(2)第四宗地用途為工業(yè)，是2005年新征的土地，周邊也是大規(guī)模新開發(fā)的土地，但市場并不發(fā)育，專業(yè)人士對該地區(qū)土地價值的看法，更多體現(xiàn)在土地取得及開發(fā)成本和未來適當?shù)脑鲋?，所以適合采用成本逼近法估價;由于第四宗地是2005年新征的土地，估價師調(diào)查也收集到周邊很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通過對前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心區(qū)域，第四宗地位于A市城鄉(xiāng)結(jié)合部，均在城市基準地價覆蓋范圍之內(nèi)。根據(jù)估價師的調(diào)查分析，在估價時點，四宗地所在的市場條件及自身的市場狀態(tài)符合A市基準地價的基本設定，匹配性好，具有一定的替代性。

11、估價師對A市基準地價的合法性和現(xiàn)時性進行了調(diào)查，情況表明，A市基準地價由A市政府于2007年1月公布，文件名稱為A市人民政府關于印發(fā)的通知，文號為(A政發(fā)200719號)，在合法的有效使用期內(nèi);A市基準地價制定后沒有發(fā)生重大的城市建設調(diào)整，也沒有大的市場變化，其現(xiàn)時性較好，完全可以據(jù)此進行宗地估價。另外，從本次估價目的看，交易量規(guī)模較大，并且競爭性一般，對市場未來要求一定的穩(wěn)定性，這與基準地價的特點很接近，所以這四宗地使用基準地價系數(shù)修正法估價是非常適當?shù)摹９纼r中未能采用假設開發(fā)法和收益還原法，理由如下：前三宗地由于是中國YJKG集團公司生產(chǎn)經(jīng)營配套的附屬設施用地，沒有直接的收益，市場收益性特

12、征不強，找不到具有替代性用地或者收益，并且該公司對這一類資產(chǎn)沒有建立獨立的收益核算體系，難以判斷和確定其土地收益或整體收益，因此不宜采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。第四宗地由于剛剛開發(fā)完成，尚未正式投入使用，設備等也剛剛開始安裝，沒有產(chǎn)生收益的條件。周邊的工業(yè)用地沒有同類生產(chǎn)企業(yè)，無法確定替代的收益，所以也不適合采用收益還原法估價，也不具備采用收益還原法估價的條件。由于四宗地的估價目的均為企業(yè)重組改制，不改變未來土地使用條件，不屬于投資開發(fā)的土地，對于預期的開發(fā)價值難以判斷，不適宜采用剩余法評估。前三宗地由于位于建成區(qū)中的老城區(qū)，不屬于新開發(fā)完成區(qū)，因此不適宜運用成本逼近

13、法評估。本次采用的市場比較法、基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法的估價基本原理如下：(1)市場比較法的基本原理市場比較法，是根據(jù)市場中的替代原理，將估價對象與具有替代性的，且在估價基準日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算估價對象客觀合理價格的方法。A估價對象交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù);B估價對象估價基準日地價指數(shù)/比較實例交易期日地價指數(shù);C估價對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù);D估價對象個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)。(2)基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按

14、照替代原則，對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法計算公式為：宗地價格=宗地所處區(qū)域基準地價×(1+ Ki)×相關修正系數(shù)式中：Ki-影響地價的個別因素修正系數(shù)之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來確定土地價格。其計算公式為：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+土地稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益其中：土地取得費

15、，指征用農(nóng)地或者購買土地的費用，包括土地補償和人員安置補償及相關稅費;土地開發(fā)費，指為使土地達到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費用、道路修建費用、水電費用等;土地稅費，是指征地中發(fā)生的相關稅費，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;投資利息，指土地取得費及土地開發(fā)費實際投入資金按照當時利息率計算的利息，是一種機會利息，或者是利息損失，開發(fā)商或土地購買者并不需要另外支付;投資利潤，指以土地取得費及土地開發(fā)費的投入量為基礎，按照土地開發(fā)市場平均收益率計算的利潤;土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤诟鞣N因素作用下帶來的土地增值，以土地取得費及土地開發(fā)費為基礎計算。(二)估價過程(略)問題(

16、每小題3分)：1.這段關于估價方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡潔的語言進行總結(jié)，估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括哪幾方面?2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?3.以上述內(nèi)容為基礎，用簡短的語言說明，決定選擇基準地價系數(shù)修正法估價之前，一般需要對其進行哪幾個方面的分析和考察?4.上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認為成本逼近法中，關于土地增值收益的來源，一般表現(xiàn)在哪幾個方面?5.在基準地價系數(shù)修正法計算公式中，除正常的個別因素修正外，還有相關修正一項，根據(jù)你的經(jīng)驗，一般包括哪些方面的內(nèi)容?(二)以下是一份估價技術(shù)報告關于成本逼

17、近法估價的片斷(標注“略”的為正常內(nèi)容)，閱讀后回答所提問題。(一)采用成本逼近法估價1.土地取得費估價師調(diào)查了估價對象所在區(qū)域征用同類用地所支付的土地取得費用案例，計算平均值為92. 25元/平方米。根據(jù)當?shù)刂贫ǖ恼鞯貐^(qū)片價，估價對象所在區(qū)片的補償標準為80元/平方米，考慮到估價對象的具體位置和條件，確定估價對象土地取得費為90元/平方米。2.有關稅費A.土地管理費根據(jù)××省財政廳、×x省土地管理局征地管理費、建設用地批準書工本費納入預算管理暫行辦法( 1995×財農(nóng)字第82號)規(guī)定，“土地管理費按征地費總額的2%征收”，確定估價對象土地管理費為1.8

18、元/平方米。B.耕地占用稅根據(jù)××省耕地占用稅實施辦法(×政 1987119號)，耕地占用稅為8元/平方米。C.耕地開墾費根據(jù)××省土地管理條例第29條，每平方米在10 - 15元的征收范圍，本次評估過程中，按每平方米10元征收耕地開墾費。有關稅費=A+B+C=19.8元/平方米3.土地開發(fā)費估價對象已經(jīng)達到宗地紅線外“六通”宗她內(nèi)平整的狀態(tài)，根據(jù)××市國土資源局提供的資料及××省××市城區(qū)土地定級估價更新報告，并參考周圍地區(qū)的土地開發(fā)實際發(fā)生費用情況，確定土地開發(fā)費用為85元/平方米

19、。4.投資利息投資利息的本質(zhì)是體現(xiàn)資金的時間價值，在取得土地及開發(fā)過程中，資金的投入應考慮其時間價值，在土地評估中投入資金的利息應計入投資成本。通過調(diào)查了解，平均開發(fā)期限確定為一年，投資利息率取估價期日2006年12月31日的一年期銀行貸款利率6. 12%，土地取得費及稅費為一次性投入，土地開發(fā)費用為均勻投入，投資利息計算如下：投資利息=(土地取得費+有關稅費)×開發(fā)周期×6.12%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×6.12%= (90 +19.8)xl x6. 12% +85 xl xl/2 x6. 12%= 9.32(元/平方米)5.投資利潤

20、通過調(diào)查當?shù)赝恋亻_發(fā)及投資狀況，成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、各項稅費和土地開發(fā)費。通過對估價對象所在區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地實際開發(fā)情況，工業(yè)用地開發(fā)的利潤率一般為10%左右，則估價對象投資利潤為：投資利潤=(土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費)×10%= 19.48(元/平方米)6.土地增值收益根據(jù)土地管理部門提供的資料，當?shù)赝恋卦鲋凳找嬉话惆闯杀緝r格(土地取得費及有關稅費、土地開發(fā)費、投資利息、投資利潤四項之和)的10% - 30%計，考慮到估價對象所在區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和土地市場的發(fā)育程度，本次評估中估價對象土地增值收益率15%計。根據(jù)土地增值收益公式：土地增值收益=(土地

21、取得費+土地開發(fā)費+有關稅費+投資利息+投資利潤)×15%= 33.54(元/平方米)7.無限年期土地使用權(quán)價格該宗地無限年期土地使用權(quán)單位面積地價為：土地單價=1+2+3+4+5+6= 90+ 19.8+85+ 9.32+ 19.48+ 33.54=257.14(元/平方米)8.區(qū)位修正成本逼近法測算過程中土地取得費和相關稅費、土地開發(fā)費、利息、利潤、土地增值收益等均為估價對象平均的客觀價格，有必要對其進行微觀區(qū)位因素修正。 根據(jù)估價人員認為，對本次估價對象的區(qū)位修正采用基準地價修正體系比較恰當，綜合分析后確定，區(qū)位修正系數(shù)確定為6.64%。則：區(qū)位修正后土地使用權(quán)價格=257.1

22、4x(1+6.64%)=274.21(元/平方米)9.有限年期土地使用權(quán)價格運用上述公式，有限年期土地使用權(quán)單價=253.3(元/平方米)”問題(每小題3分)：1.成本逼近法一般適用于征收新開發(fā)土地的估價，也比較適用于市場發(fā)育不成熟的城市邊緣地帶土地，或者是沒有直接收益的土地估價。本案例為工業(yè)用地，請根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標準二級類，列舉除工業(yè)用地以外的，至少5個適用成本逼近法估價的地類。2.上述案例在計算土地取得費用時，使用的是案例綜合數(shù)據(jù)，在實際操作中，需要對案例的數(shù)據(jù)進行分解歸類分析，依照現(xiàn)行法律，上述案例數(shù)據(jù)可以分解為哪幾大類?3.上述案例中，土地取得費的計算結(jié)果要高于征地區(qū)片價，請從區(qū)片價

23、的特點簡述可能的原因。4.上述案例中確定的土地開發(fā)費用為85元/平方米，實際上是由多個單項工程支出構(gòu)成，請列出土地開發(fā)中可能的單項工程。5.上述案例中區(qū)位修正運用了基準地價系數(shù)修正體系，請列出該體系中可能有的影響工業(yè)地價的區(qū)域因素。(三)下面是一個完整的土地估價技術(shù)報告(標注“略”的為正常內(nèi)容;不考慮排版格式的錯誤)，閱讀后請指出錯誤點并說明原因(每指出一處錯誤并簡述原因的得1.25分，只指出錯誤不簡述原因不得分，總分最高為30分。答題時，請先在試題卷上找出錯誤點，然后將錯誤所對應的行號、錯誤內(nèi)容及原因分別標在答題卷的“錯誤點位置”、“錯誤內(nèi)容及原因”欄目中，如“(1)”或“(1)(4)”、“

24、估價依據(jù)不完整”)。(提示：第一、第二部分至少15個錯誤點，第三、第四部分至少22個錯誤點)試卷四 土地估價案例與報告 一、案例分析題(一)答題要點及參考答案1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程(1) 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;(2) 2001年5月，A公司補辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但性質(zhì)不清;(3) 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：(4) 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：(5) 2002年5月，縣國土局為A公司補開了出讓金收據(jù)，雖未補簽土地出讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓;(6) 2003年8月，縣政府收回了剩余的7

25、畝土地。2.A公司所有土地的四至(1)東：環(huán)城綠化帶;(2)南：通城路;(3)西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;(4)北：寰宇電器公司。3.可以以以下相關文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提到的)(1)出讓合同;(2)出讓金收據(jù);(3)土地使用權(quán)證;(4)土地登記檔案。4.出讓地價內(nèi)涵的要點(1)時點：2008年6月30日;(2)用途：工業(yè)用地;(3)使用年期：43年;(4)開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”;(5)土地性質(zhì)：出讓;(6)容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。5.7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程(1)土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價&#

26、215;畝數(shù)=16×7= 112(萬元)(2)土地基礎設施費=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎設施費市場平均水平×(1+增長率)×畝數(shù)=48/12×(1 +10%) ×7=30.80(萬元)(3)返還的出讓金：出讓金當年實際支付價×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)=20÷(17 -4) ×(4+1)=7.69(萬元)(4)補償估算式：7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎設施費+返還的土地出讓金=112 -30.80 +7.69=150.49(萬元)(二)答題要點及參考答案1.錯誤更正如下(1)用途：綜合一商業(yè)零售、住宿餐飲;(2)證件

27、種類：身份證一法人代碼證;(3)權(quán)屬性質(zhì)：出讓一國有建設用地使用權(quán);(4)使用權(quán)類型：國有建設用地使用權(quán)_出讓;(5)使用年期：36年40年;(6)土地權(quán)屬來源：協(xié)議方式一出讓方式。2.其他登記卡(1)土地變更登記卡;(2)土地注銷登記卡;(3)土地查封登記卡;(4)土地更正登記卡;(5)土地抵押登記卡。3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益，并列出估算式(土地面積以建筑面積進行分攤，不考慮土地歷史用途價值差異)計算土地轉(zhuǎn)讓價值土地轉(zhuǎn)讓價值=土地登記價值/土地總面積×商業(yè)零售部分分攤土地面積=2454/4908×1532= 766(萬元)4.判斷該公司土地2008年7月1日價值，并列出估算式(不考慮區(qū)位、個別因素差異及時間因素)土地現(xiàn)價=基準地價×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12=3033.54(萬元)二、報告判讀題(一)答題要點及參考答案1.估價報告中關于估價方法選擇的敘述一般應該包括的方面(1)說明方法選擇總的思路;(2)列出選擇的方法;(3)說明所選方法的理由：(4)說明未選方法的理由;(5)對所選方法基本原理進行介紹。2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價方法的選擇需要考慮以下幾方面的因素(1)估價目