招商地產(chǎn)工程管理流程標(biāo)準(zhǔn)

1、區(qū)域工程管理流程編制金水根日期審核王仲凡日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期版本號(hào)修改內(nèi)容修改人審核人審批人1. 流程圖2. 流程概況流程目的本流程旨在規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的工程管理和控制，使項(xiàng)目按預(yù)期的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本目標(biāo)完工。適用范圍適用于區(qū)域管理總部開發(fā)的從項(xiàng)目啟動(dòng)開始至項(xiàng)目后評(píng)估的全過程工程管理和控制。定義項(xiàng)目前期階段工程管理：在項(xiàng)目開工前（含樁基提前開工），為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn)行的全過程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項(xiàng)目實(shí)施驗(yàn)收階段工程管理：從項(xiàng)目主體開工至工程竣工驗(yàn)收條件過程中為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn)行的全過程、全方位的計(jì)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。流程主導(dǎo)部門運(yùn)營(yíng)管理小組流程參與部

2、門城市公司工程采購(gòu)部、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部、營(yíng)銷客服部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、行政人事部、控股運(yùn)營(yíng)管理中心部門流程中承擔(dān)職責(zé)運(yùn)營(yíng)管理小組1、組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)；2、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃的審核；3、組織建立工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并監(jiān)督各城市公司項(xiàng)目部實(shí)施；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目質(zhì)量控制要點(diǎn)；4、參與工程預(yù)控會(huì)；5、定期組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量檢查并根據(jù)項(xiàng)目開展實(shí)際情況進(jìn)行不定期的項(xiàng)目工程抽查，編制工程巡查報(bào)告；6、參與項(xiàng)目重大工程質(zhì)量、安全事故的處理；7、參與項(xiàng)目關(guān)鍵專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收；8、對(duì)承建商隊(duì)伍進(jìn)行定期考核評(píng)價(jià)、評(píng)審定級(jí)，負(fù)責(zé)承建商信息庫(kù)的維護(hù)和更新；9、組織項(xiàng)目后評(píng)估。10、組織召開季度運(yùn)營(yíng)

3、分析會(huì)。工程采購(gòu)部1、組織建立項(xiàng)目計(jì)劃管理體系，組織實(shí)施并跟蹤、反饋執(zhí)行情況；2、根據(jù)公司整體項(xiàng)目開發(fā)策略及年度結(jié)轉(zhuǎn)要求，制定項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃；3、組織建立工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并監(jiān)督各項(xiàng)目部實(shí)施；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目質(zhì)量控制要點(diǎn)；4、定期組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量檢查并根據(jù)項(xiàng)目開展實(shí)際情況進(jìn)行不定期的項(xiàng)目工程抽查，做好記錄，督促落實(shí)問題整改；5、參與項(xiàng)目重大工程質(zhì)量事故的處理；6、參與審核項(xiàng)目關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案，主持項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收；7、對(duì)承建商隊(duì)伍進(jìn)行定期巡查、考核評(píng)價(jià)；8、負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程及材料設(shè)備采購(gòu)策劃，明確各項(xiàng)目的采購(gòu)范圍、采購(gòu)方式；9、組織制定公司工程及材料設(shè)備供應(yīng)商選擇及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，組織開展

4、項(xiàng)目供應(yīng)商的選擇與評(píng)價(jià)；10、 組織編制項(xiàng)目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備招標(biāo)文件，并負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的匯總評(píng)審，組織進(jìn)行項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)商的資格預(yù)審；11、 組織項(xiàng)目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備招標(biāo)項(xiàng)目的公告、考察、發(fā)標(biāo)、答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)等招投標(biāo)管理工作；12、 組織項(xiàng)目責(zé)任范圍內(nèi)工程及材料設(shè)備類采購(gòu)合同的談判；13、 配合區(qū)域成本管理小組進(jìn)行區(qū)域項(xiàng)目責(zé)任范圍內(nèi)甲指乙供材料的認(rèn)價(jià)；14、參與區(qū)域項(xiàng)目重要材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，不合格材料的退貨管理。項(xiàng)目部1、 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目工程三級(jí)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)總平面圖、質(zhì)量控制點(diǎn)；2、 負(fù)責(zé)申報(bào)并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，負(fù)責(zé)人防、消防、地震、環(huán)評(píng)等初設(shè)報(bào)

5、審，并取得書面認(rèn)可意見；3、 根據(jù)項(xiàng)目年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，制定項(xiàng)目施工總體進(jìn)度計(jì)劃和分項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)執(zhí)行，負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的實(shí)施和督促；組織項(xiàng)目開工；4、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目場(chǎng)地臨時(shí)維護(hù)、管線調(diào)查、三通一平、初步勘查、臨時(shí)施工水電接駁、施工路口、建構(gòu)筑物及植物拆移等工作，為后續(xù)工作創(chuàng)造條件；5、 組織設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、工程采購(gòu)部等部門進(jìn)行施工圖會(huì)審與交底；6、 對(duì)工程全過程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本、材料、工程技術(shù)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，負(fù)責(zé)工程變更的發(fā)起，參與重大設(shè)計(jì)變更的論證，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)；7、 組織項(xiàng)目中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和各項(xiàng)專項(xiàng)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)各項(xiàng)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改工作。8、 組織

6、營(yíng)銷客服中心、物業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目客戶入住前的預(yù)驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)向物業(yè)公司進(jìn)行工程移交；9、 負(fù)責(zé)工程竣工時(shí)竣工檔案的分類、整理并移交行政人事部。設(shè)計(jì)管理部1、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)的過程管理，協(xié)調(diào)概念方案設(shè)計(jì)計(jì)劃的完成情況；2、 負(fù)責(zé)向各項(xiàng)目的初步、施工圖設(shè)計(jì)提供必要的支持與指導(dǎo)；負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目的初步、施工圖內(nèi)、外審圖工作；3、 統(tǒng)籌開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更管理，組織開展項(xiàng)目涉及外觀立面效果、功能、戶型、景觀效果、裝飾裝修、產(chǎn)品定版定樣、重要材料及涉及買賣合同等方面的重大設(shè)計(jì)變更的評(píng)審；4、 組織相關(guān)職能部門及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果交底工作；提供現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)圖紙與技術(shù)服務(wù)；成本管理部1、 完善項(xiàng)目成本管

7、理體系，管理和控制項(xiàng)目成本，監(jiān)控項(xiàng)目成本執(zhí)行情況；2、 組織制定公司四階段目標(biāo)成本管理目標(biāo)，并負(fù)責(zé)落實(shí)和監(jiān)督；3、 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)單項(xiàng)超出目標(biāo)成本控制范圍的支出進(jìn)行會(huì)簽，控制目標(biāo)成本的非預(yù)期超支，并對(duì)超出預(yù)期成本變動(dòng)范圍的情況啟動(dòng)預(yù)警程序；4、 負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目工程及材料設(shè)備合同進(jìn)度款支付及結(jié)算申請(qǐng)，并監(jiān)控進(jìn)度款的支付；5、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證成本預(yù)算并進(jìn)行審核，已完工程進(jìn)度報(bào)量的審核；負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售示范區(qū)、售樓處、會(huì)所等裝修成本的預(yù)算和控制；6、 參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)類、工程及材料設(shè)備類采購(gòu)的答疑、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，協(xié)助工程采購(gòu)部進(jìn)行合同談判，指導(dǎo)相關(guān)工作；7、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)類、工程

8、及材料設(shè)備類合同臺(tái)賬的建立和合同文本的存檔保管；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目合同履約情況進(jìn)行跟蹤、檢查和監(jiān)督；8、 指導(dǎo)項(xiàng)目合同管理工作，并定期檢查。營(yíng)銷客服部1、 組織項(xiàng)目銷售環(huán)境（包括售樓處、會(huì)所、樣板間布置、參觀線路、地盤包裝等）的策劃和評(píng)審；2、 負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售示范單位、售樓處的使用管理和成品保護(hù)；3、 負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目銷售展臺(tái)、模型、售樓處布置要求；4、 參與項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書及成果評(píng)審；5、 參與影響項(xiàng)目銷售承諾的材料選型評(píng)審工作。6、 編制項(xiàng)目入伙計(jì)劃,從客戶角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目開盤前的公示內(nèi)容、銷售行為規(guī)范、開盤資料、銷售現(xiàn)場(chǎng)硬件設(shè)施等進(jìn)行檢查，控制銷售風(fēng)險(xiǎn)；7、 負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目客戶投訴信息進(jìn)行分析，將客戶

9、投訴信息反饋責(zé)任部門，跟蹤并督促客戶投訴處理情況，跟進(jìn)投訴處理結(jié)果，并及時(shí)反饋客戶；8、 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排項(xiàng)目入伙前的準(zhǔn)備工作，組織編制入住須知等資料，并安排入伙現(xiàn)場(chǎng)工作；9、 組織開展質(zhì)保期內(nèi)項(xiàng)目的工程維修管理、服務(wù)；10、負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目客戶索賠事宜和因工程質(zhì)量問題造成的賠付，督促施工單位承擔(dān)賠償責(zé)任；11、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期物業(yè)管理單位的招標(biāo)管理及確定；與項(xiàng)目物業(yè)公司進(jìn)行日常各環(huán)節(jié)工作的溝通；12、參與項(xiàng)目竣工預(yù)驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)存在隱患時(shí)，對(duì)項(xiàng)目部提出整改建議。地產(chǎn)財(cái)務(wù)部1. 下達(dá)公司年度銷售及財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)指標(biāo)。區(qū)域分管總1. 審核項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃及擬調(diào)整計(jì)劃，2. 審批項(xiàng)目重大質(zhì)量、安全事故處理報(bào)告；3.工作

10、程序3.1前期管理階段1）運(yùn)營(yíng)管理小組根據(jù)公司整體安排，組織召開項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。2）城市公司設(shè)計(jì)管理部取得規(guī)劃許可證、負(fù)責(zé)人防、消防、地震、環(huán)評(píng)等初設(shè)報(bào)審，并取得書面認(rèn)可意見。3）工程采購(gòu)管理部組織完成招標(biāo)采購(gòu)管理流程，并與總包施工單位簽訂工程施工及監(jiān)理合同后，城市公司項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位進(jìn)行場(chǎng)地移交，并通知施工、監(jiān)理單位進(jìn)場(chǎng)。4）工程采購(gòu)部組織監(jiān)理公司、總包施工單位、設(shè)計(jì)院、勘察單位、設(shè)計(jì)管理部、城市公司項(xiàng)目部、成本管理部等，主持召開項(xiàng)目預(yù)控會(huì)，并邀請(qǐng)政府質(zhì)量、安全監(jiān)督部門參加城市公司總經(jīng)理簽發(fā)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)區(qū)域運(yùn)營(yíng)小組、總部運(yùn)營(yíng)管理中心備案。5）總包單位編寫施工組織設(shè)計(jì)，報(bào)監(jiān)理單位、城市公司項(xiàng)

11、目部專業(yè)工程師審核，城市公司項(xiàng)目部總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，同時(shí)提交工程采購(gòu)部備案。6）施工單位編寫施工總體進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)理單位編寫監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，報(bào)城市公司項(xiàng)目部審核后，城市公司項(xiàng)目部總經(jīng)理審批，施工總體進(jìn)度計(jì)劃由城市公司項(xiàng)目部報(bào)工程采購(gòu)部備案。7）城市公司項(xiàng)目部專業(yè)工程師編制質(zhì)量控制點(diǎn)，城市公司項(xiàng)目部總經(jīng)理審批，報(bào)工程采購(gòu)部備案。8）城市公司項(xiàng)目部組織施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底。9）城市公司項(xiàng)目部辦理施工許可證。10）開工條件具備，由施工單位提交開工報(bào)告，經(jīng)監(jiān)理單位及城市公司項(xiàng)目部審核，項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批，報(bào)工程采購(gòu)部備案后，項(xiàng)目開工。11）城市公司

12、項(xiàng)目部可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)組織樁基礎(chǔ)工程提前開工。12）基礎(chǔ)工程完成后，城市公司項(xiàng)目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、勘察單位、設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部參與基礎(chǔ)及地下結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收意見。3.2項(xiàng)目實(shí)施階段主要工作內(nèi)容及程序：1）施工單位進(jìn)場(chǎng)后，進(jìn)行主體工程施工。2）主體工程施工完成后，城市公司項(xiàng)目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、勘察單位、設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部參與主體中間驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收意見。 3）在主體工程施工過程中，按公司要求，進(jìn)行銷售展示區(qū)工程施工，完成后由工程采購(gòu)部組織設(shè)計(jì)管理部、城市公司項(xiàng)目部、營(yíng)銷客服部參與驗(yàn)收，合格后交付營(yíng)銷客服部。7）主體工程施工完成后，進(jìn)行安裝及裝飾工程施工。

13、8）安裝及裝飾工程施工完成后，城市公司項(xiàng)目部組織質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院、勘察單位、設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部參與水電中間驗(yàn)收，并簽署驗(yàn)收意見。9）安裝及裝飾工程施工完成后，進(jìn)入工程竣工驗(yàn)收階段。工程管理要求：1）運(yùn)營(yíng)管理小組、城市公司工程采購(gòu)部、項(xiàng)目部按照工程巡查作業(yè)指引、項(xiàng)目工程管理考核作業(yè)指引對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全進(jìn)行管理，確保工程按期按質(zhì)順利完成。2）項(xiàng)目部配合成本管理部對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管理，確保工程按目標(biāo)成本完成。3）項(xiàng)目部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)行管理，確保工程材料符合公司要求。4）項(xiàng)目部對(duì)工程施工技術(shù)進(jìn)行管理，設(shè)計(jì)管理部全過程提供技術(shù)把關(guān)。5）設(shè)計(jì)管理部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行管理。6）工程采購(gòu)部組織

14、定期工程巡查，對(duì)項(xiàng)目部工程管理提供技術(shù)支持，包括重大技術(shù)方案的審核、重大安全質(zhì)量問題的處理等；并按要求進(jìn)行合約履行情況進(jìn)行監(jiān)控，負(fù)責(zé)施工過程需要的材料設(shè)備的采購(gòu)。3.3項(xiàng)目驗(yàn)收階段工程質(zhì)量驗(yàn)收1）工程實(shí)體完工后，施工單位進(jìn)行內(nèi)部自檢。2）施工單位自檢合格，上交竣工資料及符合驗(yàn)收條件的工程實(shí)體，監(jiān)理單位、城市公司項(xiàng)目部審核。3）城市公司項(xiàng)目部審核通過后，施工單位申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，城市公司項(xiàng)目部組織初驗(yàn)，設(shè)計(jì)管理部、工程采購(gòu)部、營(yíng)銷客服部、物業(yè)公司及質(zhì)監(jiān)站參加；城市公司項(xiàng)目部收集整理整改意見，施工單位組織人員整改，監(jiān)理單位和城市公司項(xiàng)目部監(jiān)督整改實(shí)施。4）整改完成后城市公司項(xiàng)目部復(fù)查，客服部、物業(yè)公司

15、參加。3.3.1工程專項(xiàng)驗(yàn)收1）工程進(jìn)度達(dá)到專項(xiàng)驗(yàn)收要求時(shí)，進(jìn)行消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保、防雷、電梯、安監(jiān)驗(yàn)收，設(shè)計(jì)管理部提供技術(shù)支持。2）項(xiàng)目部組織辦理有關(guān)工程竣工檔案資料和認(rèn)可。3）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)辦理用水、用電、煤氣、 通訊等驗(yàn)收證明文件。4）專項(xiàng)驗(yàn)收通過后，政府部門出具驗(yàn)收證明文件，項(xiàng)目部報(bào)公司行政人事部歸檔、工程采購(gòu)部備案。3.3.2工程竣工驗(yàn)收1）初驗(yàn)整改完畢、工程專項(xiàng)驗(yàn)收合格后，城市公司項(xiàng)目部組織工程竣工驗(yàn)收，工程采購(gòu)部主持項(xiàng)目竣工驗(yàn)收會(huì)議，質(zhì)監(jiān)站、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、營(yíng)銷客服部、項(xiàng)目部、運(yùn)營(yíng)管理小組參與；工程竣工驗(yàn)收資料（含竣工圖）由項(xiàng)目部報(bào)公司行政人

16、事部歸檔、工程采購(gòu)部備案；2）竣工驗(yàn)收通過后，城市公司項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照規(guī)定，辦理備案手續(xù)，并報(bào)工程竣工驗(yàn)收備案表公司行政人事部歸檔、工程采購(gòu)部備案；3）辦理工程竣工驗(yàn)收備案后，城市公司項(xiàng)目部組織營(yíng)銷客服部、物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)前驗(yàn)收，合格后與物管公司辦理工程移交手續(xù)，并負(fù)責(zé)維保工作。4. 支持性文件4.1項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)作業(yè)指引4.2項(xiàng)目工程管理考核作業(yè)指引4.3運(yùn)營(yíng)分析會(huì)作業(yè)指引4.4承建商評(píng)價(jià)管理作業(yè)指引4.5項(xiàng)目后評(píng)估作業(yè)指引5. 相關(guān)記錄無出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋

17、追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是