面積管理實(shí)施細(xì)則

1、目錄第一章術(shù)語解釋第二章面積的構(gòu)成及編碼第三章提供面積數(shù)據(jù)及相關(guān)信息的責(zé)任部門第四章面積臺(tái)賬與面積報(bào)表第五章面積基礎(chǔ)臺(tái)帳與面積報(bào)表填寫指引第六章附則面積管理實(shí)施細(xì)則為了規(guī)范面積管理，統(tǒng)一面積填報(bào)口徑，利于成本控制與 核算工作，特制訂本細(xì)則。第一章 術(shù)語解釋1. 建筑面積是指建筑物按照國(guó)家規(guī)定的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算出來的面積。2. 銷售面積（售樓面積）是指可以用于銷售的房屋按照國(guó)家標(biāo) 準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 GB/T17986-2000 計(jì)算出來的面積。3. 建筑面積與銷售面積的主要差異：3.1. 建筑面積：按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算。3.2. 銷售面積：按外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算（包括

2、外裝飾面層），高度超過 2.2 米的飄窗計(jì)算銷售面積。4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)面積是指項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的建筑面積。5. 規(guī)劃批復(fù)面積是指規(guī)劃局批準(zhǔn)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的建筑面 積。6. 施工報(bào)建批準(zhǔn)面積是指規(guī)劃局批準(zhǔn)單體報(bào)建的建筑面積，即建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建筑面積。7. 施工圖建筑面積是指根據(jù)施工圖并按國(guó)家規(guī)定的建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算出來的建筑面積，該面積用于工程預(yù)、結(jié)算， 確定工程單方造價(jià)等。8. 施工圖銷售面積是指根據(jù)施工圖并按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算出來的面積，該面積用于核對(duì)、確認(rèn)樓盤預(yù)售面積。9. 規(guī)劃驗(yàn)收面積是指規(guī)劃驗(yàn)收合格證中標(biāo)明的建筑面積。10. 預(yù)測(cè)面積是指商品房屋竣工前由房管局根據(jù)施

3、工圖測(cè)算確定 的樓盤預(yù)售面積。11. 實(shí)測(cè)（測(cè)繪）面積是指商品房屋竣工后由房管局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪確 定的樓盤銷售面積，即產(chǎn)權(quán)面積。12. 未開發(fā)面積是指尚未開工的項(xiàng)目、分期 /區(qū)、單位工程的建筑 面積。13. 在建面積是指在施工的各但我為施工的面積。14. 完工面積是指各單位工程竣工驗(yàn)收合格后的面積。第二章 面積的構(gòu)成及編碼1. 面積按銷售屬性劃分分為可銷售面積和不可銷售面積。1.1. 可銷售面積主要由住宅、商鋪、車位、寫字樓面積構(gòu)成。1.1.1. 商鋪面積可細(xì)分為首層商鋪面積和非首層商鋪面積。1.1.2. 車位面積可分為地下車位面積和架空車位面積。1.2 不可銷售面積主要指公建配套面積，公建配套面積

4、由中學(xué)、 小學(xué)、幼兒園、變電站、醫(yī)院、架空活動(dòng)層面積及其它面積構(gòu)成； 其它面積指居委會(huì)、派出所、郵電所、市場(chǎng)、單車棚等面積，不 同項(xiàng)目根據(jù)具體情況而定。1.3 獨(dú)立的會(huì)所、酒店需根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行歸屬劃分， 是劃歸可銷售還是不可銷售， 要視具體情況而定， 在面積報(bào)表中 將會(huì)所、酒店單列。2. 為了方便在面積報(bào)表中表示各種類型面積，因此對(duì)相應(yīng)的面積 進(jìn)行編碼。A 規(guī)劃設(shè)計(jì)面積， B規(guī)劃批復(fù)面積， C施工報(bào)建批準(zhǔn)面積， D施工圖建筑面積， E施工圖銷售面積 ,F預(yù)測(cè)面積 ,G實(shí)測(cè) （測(cè)繪）面積。第三章 提供面積數(shù)據(jù)及相關(guān)信息的責(zé)任部門1. 占地面積、 規(guī)劃設(shè)計(jì)面積、 規(guī)劃批復(fù)面積、 施工報(bào)建

5、批準(zhǔn)面積、 規(guī)劃驗(yàn)收面積、預(yù)測(cè)面積（測(cè)繪）面積由地區(qū)公司開發(fā)中心負(fù)責(zé) 提供。1.1 建筑面積取可建設(shè)用地面積（不包括代征市政道路用地面積 和代征城市公共綠化用地面積） 。1.2. 證照中的用地面積只明確到項(xiàng)目未明確到各期 /區(qū)的，地區(qū)公 司開發(fā)中心應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)各期/區(qū)的占地面積進(jìn)行計(jì)算，確定各期 /區(qū)的占地面積。1.3. 規(guī)劃驗(yàn)收面積由地區(qū)公司開發(fā)中心安排人員進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)發(fā) 現(xiàn)規(guī)劃驗(yàn)收面積錯(cuò)誤， 對(duì)我司不利時(shí) （當(dāng)規(guī)劃驗(yàn)收面積大于施工 報(bào)建批準(zhǔn)面積時(shí)，需補(bǔ)交市政配套費(fèi)） ，要即時(shí)與規(guī)劃驗(yàn)收部門 聯(lián)系更正。2. 施工圖紙及工程狀態(tài)（未建、在建、完工）由地區(qū)公司工程設(shè) 計(jì)中心負(fù)責(zé)提供

6、。2.1 施工圖完成后 3 天內(nèi)，工程設(shè)計(jì)中心需將施工圖紙及電子文 件提供給經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心及營(yíng)銷中心按國(guó)家規(guī)定計(jì)算公用分?jǐn)偯娣e2.2.因設(shè)計(jì)變個(gè)引起建筑面積或售樓面積變化的，工程設(shè)計(jì)中心 在確認(rèn)變更后 3 天內(nèi)將變更圖紙及電子文件提供給經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù) 中心和營(yíng)銷中心。3. 地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心收到施工圖紙后， 3 天內(nèi)完成建筑面 積的計(jì)算，建筑面積計(jì)算要細(xì)化到地下室、架空層、裙樓、標(biāo)準(zhǔn) 層，具體細(xì)化程度按使用需要確定， 建筑面積計(jì)算誤差率不得大 于 0.5% 。4. 售樓面積由各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心和營(yíng)銷中心根據(jù)施工 圖并按照銷售面積計(jì)算規(guī)則（包括飄窗及外裝修）同時(shí)計(jì)算，核 對(duì)無誤后確定。4.

7、1 售樓面積必須在樓盤預(yù)售前 1 個(gè)月計(jì)算完畢，售樓面積計(jì)算 誤差率 A（ 售樓 面積 -測(cè)繪面 積 ）/測(cè) 繪面積 *100% 要控 制 在 0<A<+0.6%范圍內(nèi)，嚴(yán)格禁止 A<0 及 A>3% 。4.2 按施工圖計(jì)算售樓面積時(shí)，其飾面厚度作如下規(guī)定：4.2.1. 七層及以下： a.涂料： 20mmb飾面磚： 30mmc干掛石： 80mm4.2.2 八至十四層： a.涂料： 30mmb飾面磚： 40mmc干掛石： 100mm4.2.3 十五層以上： a.涂料： 40mmb飾面磚： 50mmc干掛石： 120mm4.2.4 外墻有外保溫的，計(jì)算售樓面積時(shí)，另加保溫層

8、厚度。4.3 因設(shè)計(jì)變更引起建筑面積或售樓面積變化的，經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中 心和營(yíng)銷中心收到經(jīng)工程設(shè)計(jì)中心確認(rèn)的變更圖紙后，3 天內(nèi)完成面積重算。5. 已銷售面積由各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心財(cái)務(wù)組提供，按在建 工程已銷售面積和完工工程已售面積分別提供。6. 預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)（測(cè)繪）面積由各地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心和 營(yíng)銷中心共同進(jìn)行復(fù)核，對(duì)于房管局沒用文件規(guī)定而少側(cè)面積 的，經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心、銷售中心需即時(shí)通知開發(fā)中心，由開發(fā)中 心與房管局聯(lián)系，對(duì)少測(cè)的面積進(jìn)行爭(zhēng)取測(cè)量。7地區(qū)公司開發(fā)中心，銷售中心、工程設(shè)計(jì)中心每月2 日前必須將上月的面積數(shù)據(jù)及有關(guān)信息提供給經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心， 由經(jīng)營(yíng) 與財(cái)務(wù)中心進(jìn)行匯總， 經(jīng)

9、各中心經(jīng)辦人、 負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后上報(bào) 集團(tuán)。8.各單位所需面積數(shù)據(jù)的采用必須以經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心確認(rèn)后的 面積數(shù)據(jù)為唯一來源。第四章 面積臺(tái)賬與面積報(bào)表1.為保證面積數(shù)據(jù)的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性、地區(qū)公司開發(fā)中 心、營(yíng)銷中心、工程設(shè)計(jì)中心、經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心必須建立相應(yīng)的 面積統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳， 對(duì)新增面積及由于公眾原因造成的增減面積進(jìn)行 及時(shí)補(bǔ)充登記，并注明相應(yīng)的依據(jù)。2.面積臺(tái)賬是生成面積報(bào)表的基礎(chǔ)，地區(qū)公司每月向集團(tuán)上報(bào)的 面積報(bào)表包括 * 地區(qū)公司 * 年* 月面積統(tǒng)計(jì)匯總表 、* 項(xiàng)目 *年*月面積統(tǒng)計(jì)匯總表 、*樓盤面積統(tǒng)計(jì)一覽表 ；向集團(tuán) 上報(bào)的面積臺(tái)賬為 * 公司地區(qū)面積基礎(chǔ)臺(tái)賬 ，向集團(tuán)上報(bào)

10、的 面積報(bào)表需要提供電子版和簽名確認(rèn)版， 向集團(tuán)上報(bào)的面積臺(tái)帳 僅需電子版。3. 地區(qū)公司必須要個(gè)按表中的邀請(qǐng)進(jìn)行填寫，表中各明細(xì)項(xiàng)不得 隨意更改或刪減，表中數(shù)據(jù)必須如實(shí)填報(bào)，不得出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào) 現(xiàn)象。4. 面積報(bào)表數(shù)據(jù)采集的截止日期為每月的 25日（6 月和 12月的 截止日期為月末最后一日） 。5. 地區(qū)公司每月 5 日前必須將上月面積報(bào)表和面積臺(tái)賬電子版發(fā) 送至集團(tuán)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理中心， 每月 8 日前必須將上月面積報(bào)表 簽名確認(rèn)版?zhèn)髡嬷良瘓F(tuán)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理中心， 面積報(bào)表電子版與 簽名確認(rèn)版的數(shù)據(jù)必須保持一致。6. 集團(tuán)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理中心每月 8 日前將各地區(qū)面積匯總上報(bào)集 團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，并抄送

11、集團(tuán)工程設(shè)計(jì)管理中心、開發(fā)與營(yíng)銷管理中心。7. 為了確保各樓盤面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理中心 每月對(duì)各樓盤的面積進(jìn)行抽查， 重點(diǎn)抽查各單位工程的施工圖建 筑面積和施工圖銷售面積（售樓面積） 。第五章 面積基礎(chǔ)臺(tái)賬與面積報(bào)表填寫指引1. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺(tái)賬填寫指引：1.1. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺(tái)賬由地區(qū)公司經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心和 開發(fā)中心共同完成，開發(fā)中心如實(shí)填寫證號(hào)及對(duì)應(yīng)的面積數(shù)據(jù)， 每月 2 日前提交給經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心， 由經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心填寫施工 圖建筑面積 D 及施工圖銷售面積 E，待經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心填寫完畢 后（ 8 日前）返回開發(fā)中心，每月如此循環(huán)。1.2 * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)

12、臺(tái)帳中的項(xiàng)目分期 /區(qū)、單位工程名 稱（或編號(hào)）必須與 * 樓盤面積統(tǒng)計(jì)一覽表中的項(xiàng)目分期 / 區(qū)、單位工程名稱（或編號(hào)）保持一致。項(xiàng)目分期/區(qū)、單位工程名稱（或編號(hào)）由開發(fā)中心、工程設(shè)計(jì)中心、經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)中心 根據(jù)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃共同確定，確保名稱的一致性。1.3. * 地區(qū)公司面積基礎(chǔ)臺(tái)帳中數(shù)據(jù)細(xì)化到單位工程的，必 須細(xì)化到單位工程，不能細(xì)化到單位工程的，可細(xì)化到分期/區(qū)的，數(shù)據(jù)填寫在項(xiàng)目合計(jì)欄中。1.4. 如果證號(hào)較多，不能再證號(hào)欄一一表示，可將證號(hào)單獨(dú)做附 件清單列示，在證號(hào)欄填寫附件清單的編號(hào)， 附件清單統(tǒng)一 Excel 表格制作。1.5. 對(duì)單元格中的某些數(shù)據(jù)需要作特別說明的（如某

13、項(xiàng)目的規(guī)劃 批復(fù)面積不包括地下室面積等） ，可在相應(yīng)的單元格中插入批注。1.6 由于各種原因造成面積變化的， 要及時(shí)對(duì)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行更新。 2面積報(bào)表填寫指引：2.1. * 樓盤面積統(tǒng)計(jì)一覽表填寫指引：2.1.1. 面積類型填寫面積代碼為（ A、B、C、 D、E、F、G）。2.1.2. 工程狀態(tài)填寫未建、在建、完工。2.1.3. 單位工程不填寫占地面積，占地面積從項(xiàng)目的分期/區(qū)開始填寫，占地面積統(tǒng)一取可建設(shè)用地面積 （不包括代征市政道路用 地面積和代征城市公共綠化用地面積） 。2.1.4. 寫字樓面積指整棟建筑物中辦公部分面積，其它部分按相 應(yīng)的口徑填報(bào)（商鋪、車位） 。2.1.5 住宅、商鋪、

14、車位、寫字樓面積均含分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e， 公用建筑面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、 公共門廳和過道面積等， 具體分?jǐn)偡椒ㄔ斠娊ㄔO(shè)部辦法的 商品 房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 。2.1.6 獨(dú)立的會(huì)所、酒店面積不再細(xì)分，將整棟建筑物的面積填 寫在面積報(bào)表中“會(huì)所” 、 “酒店”對(duì)應(yīng)的單元格中。2.1.7. 公建配套建筑面積明細(xì)項(xiàng)可根據(jù)項(xiàng)目具體情況進(jìn)行補(bǔ)充 （如居委會(huì)、派出所、郵電所等） ，但表中的明細(xì)項(xiàng)不得擅自更 改或刪減。2.1.8. 面積差異（與上月比較）說明要寫詳細(xì)、具體，將面積變 化的主要原因說明清楚（比如容積率改變、規(guī)劃調(diào)整、面積類型 改變等），若內(nèi)容過多，可在

15、相應(yīng)的單元格插入批注進(jìn)行說明或 單獨(dú)做附件清單列示，附件清單要進(jìn)行編號(hào)，便于查找、核對(duì)， 附件清單統(tǒng)一用 Excel 表格制作。2.1.9. 某些單元格中的數(shù)據(jù)是明確沒有的，要在對(duì)應(yīng)的單元格中 填“ 0”（如* 單位工程沒有地下室，則在“其中：地下式建筑面 積”對(duì)應(yīng)的單元格中填“ 0”）。2.1.10. 不能真正用于銷售，但可用于出租的車位或商鋪，仍劃歸 可銷售科目，按可銷售面積進(jìn)行匯總。2.1.11. 面積數(shù)據(jù)更新 面積報(bào)表中的面積數(shù)據(jù)按以下優(yōu)先順序進(jìn)行更新：實(shí)測(cè)（測(cè)繪）面積（G）預(yù)測(cè)面積 （F）施工圖銷售面積 （E） 或施工圖建筑面積（ D ）施工保健批準(zhǔn)面積（ C）規(guī)劃 批復(fù)面積（B）規(guī)劃設(shè)計(jì)面積 （A ）。如：有規(guī)劃批復(fù)面積 （B）， 不反應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)面積（ A ），依此類推。2.1.12. 在規(guī)劃批復(fù)階段（尚未取得施工保健批準(zhǔn)面積） ，若規(guī)劃 批復(fù)面積不包括地下室面積， 則地上部分取規(guī)劃批復(fù)面積， 地下 部分（地下室）取規(guī)劃設(shè)計(jì)面積。2.1.13. 取得規(guī)劃批復(fù)后，我司若擬進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整，在未 取得調(diào)整規(guī)劃批復(fù)之前， 面積取得規(guī)劃批復(fù)的面積數(shù)據(jù)， 取得調(diào) 整規(guī)