寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 寫字樓物業(yè)管理費(fèi)測算要點(diǎn)  1、 確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)。上面具體羅列了物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，但并不是一成不變的，具體到核算某個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各個(gè)物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)和實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)： （1）要盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體越詳細(xì)，才越真實(shí)。 （2）盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目。 （3）測算依據(jù)盡量準(zhǔn)

2、確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估計(jì)值，對(duì)于有些無法或不易確定具體數(shù)據(jù)的，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面布局要合理，要有充分代表性。 2、收集原始數(shù)據(jù)。管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要。在測算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平

3、均使用壽命和市場售價(jià)；其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)及有效依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)的測算 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，稱為物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的核算，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一項(xiàng)物業(yè)投入管理運(yùn)行之前，必須核算管理費(fèi)用；運(yùn)行一年后，還要根據(jù)上年運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審閱并提交業(yè)主管理委員會(huì)討論審核通過后，方可執(zhí)行。物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的測算可用下列簡單公式表示：式中 P所得的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元月·米 ）；單項(xiàng)費(fèi)用（元月）；費(fèi)用項(xiàng)數(shù)

4、（ 1，2，3，n）；所有單項(xiàng)費(fèi)用之和；S參加測算的物業(yè)總面積（米 ）。  前面列出了許多費(fèi)用項(xiàng)目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業(yè)的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由于物業(yè)類型不同，可能只是上述費(fèi)用項(xiàng)目的一部分?？偟恼f來，要想得到一個(gè)較為適用的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，除了合理測算每項(xiàng)費(fèi)用外，關(guān)鍵是既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)。 為了測算與收費(fèi)管理的方便，一般又將上述項(xiàng)目按管理專業(yè)和專用設(shè)備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費(fèi)、一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、保安費(fèi)、電視系統(tǒng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、更新儲(chǔ)備金、物業(yè)管理公司酬金、稅費(fèi)等。  1.行政辦公費(fèi)的核算。行政辦公

5、費(fèi)的核算可以用全年的費(fèi)用總和來折算出每月的費(fèi)用，即：全年費(fèi)用12。物業(yè)管理公司根據(jù)上年的年終決算數(shù)據(jù)很容易就得到這一數(shù)值。 行政辦公費(fèi)的構(gòu)成為：（1）行政辦公人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）文具、辦公用品費(fèi)；（3）車輛使用費(fèi)，包括油費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)；（4）節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)；（5）公共交際費(fèi)；（6）宣傳廣告費(fèi)；（7）一切雜項(xiàng)費(fèi)用。  2.一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的核算。一般公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成為：（1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等；（2）公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（3）抽、送風(fēng)機(jī)的電費(fèi)和維修費(fèi)；（4）給排水的電費(fèi)和維修費(fèi)；（

6、5）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)；（6）消防系統(tǒng)維修費(fèi)；（7）公共建筑、道路維修費(fèi)；（8）以上（2）（7）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10計(jì)。  3.電梯費(fèi)的核算。  （1）電梯運(yùn)行電費(fèi)     式中 n電梯數(shù)；     W每部電梯功率（千瓦）；     24一天24小時(shí)；     a電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時(shí)間和頻率不同，會(huì)有差別，它可以通過統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行

7、估算，a約在0.30.6之間；     30每月天數(shù)；     1電費(fèi)單價(jià)（元度）。  （2）電梯維修費(fèi)，包括材料和專門人工費(fèi)。  （3）以上（1）、（2）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10計(jì)。  4.空調(diào)費(fèi)的核算。 （1）空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)。中央空調(diào)的公共用電有主機(jī)和輔機(jī)（水泵、冷卻塔等）兩部分，所以：空調(diào)運(yùn)行電費(fèi)式中 主機(jī)臺(tái)數(shù)；主機(jī)功率（千瓦）；主機(jī)的負(fù)荷系數(shù)；水泵臺(tái)數(shù)；水泵功率（千瓦）；冷卻塔電機(jī)臺(tái)數(shù)；冷卻塔電機(jī)功率（千瓦）；輔機(jī)的負(fù)荷系數(shù)；T每天空調(diào)工作時(shí)間；電費(fèi)單價(jià)（元度）。 （2）水費(fèi)。 （

8、3）維修費(fèi)（僅指公共部分，各業(yè)主戶內(nèi)風(fēng)機(jī)由業(yè)主負(fù)責(zé)費(fèi)用），包括材料和人工費(fèi)用。 （4）以上（1）（3）項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)，按10計(jì)算。 5.環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)的核算。 （1）人工費(fèi)，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。 （2）清潔機(jī)械材料費(fèi)。其中大型清潔機(jī)械，如大樓幕墻清潔設(shè)備、打蠟拋光機(jī)等，按價(jià)值和使用年限折算出每月的折舊費(fèi)用；日常易耗品及工具，每月作預(yù)算。 （3）垃圾桶購置費(fèi)。 （4）垃圾清倒費(fèi)。 （5）化糞池清理費(fèi)。 （6）水池清潔費(fèi)。 （7）清潔環(huán)衛(wèi)所需的其他費(fèi)用。 6.綠化費(fèi)的核算。 （1）人員費(fèi)用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險(xiǎn)和服裝費(fèi)等。 （2）綠化工具、材料費(fèi)（如化

9、肥、除草劑等）。 （3）綠化用水費(fèi)。 （4）園林景觀的再造費(fèi)用。 7.保安費(fèi)的核算。 （1）人員費(fèi)用，包括工資、津貼、保險(xiǎn)、服裝、器械、床鋪等。 （2）保衛(wèi)系統(tǒng)設(shè)備，包括電費(fèi)和維修費(fèi)。 （3）日常保衛(wèi)器材費(fèi)，如警棍、電池等。 8.電視系統(tǒng)費(fèi)的核算（非有線電視公司提供）。 （1）電費(fèi)。 （2）維修費(fèi)。 （3）節(jié)目租用費(fèi)。 9.保險(xiǎn)費(fèi)的核算。及時(shí)投購保險(xiǎn)是物業(yè)管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災(zāi)害造成了物業(yè)總體的破壞，而無資金及時(shí)修復(fù)，那將是物業(yè)管理公司的嚴(yán)重失職，它會(huì)因此而喪失管理資格，而業(yè)主所蒙受的損失更是無法彌補(bǔ)的，所以必須加倍重視。 險(xiǎn)種的選擇是根據(jù)所管物業(yè)的類型和

10、使用性質(zhì)來決定的，同時(shí)要考慮業(yè)主的意愿和承受能力。業(yè)主如有異議，則必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)討論決定，形成有關(guān)文件。一般對(duì)于多層公寓、別墅小區(qū)，只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，以便萬一受到地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等破壞時(shí)能及時(shí)修復(fù)。對(duì)于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須投購大廈財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備，一般可按樓宇的總造價(jià)來投保。對(duì)于商場、酒店的管理，還需投購公共責(zé)任險(xiǎn)。對(duì)于一些特殊設(shè)備（如高層公寓的電梯）要投保?？傊?，綜合考慮安全、經(jīng)濟(jì)、地區(qū)特點(diǎn)、業(yè)主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險(xiǎn)種，是搞好物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 分?jǐn)偟谋ｋU(xiǎn)費(fèi)MXS 式中 M投?？偨痤~； X保險(xiǎn)費(fèi)率； S保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面

11、積。 10.更新儲(chǔ)備金的核算。物業(yè)的配套設(shè)備都有一定的安全使用壽命，到時(shí)候就得更換（否則可能會(huì)釀成災(zāi)害）。一下子向業(yè)主籌集這筆費(fèi)用，業(yè)主可能難以承擔(dān)，所以物業(yè)管理企業(yè)有責(zé)任從物業(yè)投入使用開始就逐年保存這部分費(fèi)用，以備不時(shí)之需，這是物業(yè)管理費(fèi)重要的構(gòu)成部分。從所有權(quán)關(guān)系上講，這筆款項(xiàng)是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，所以要在銀行單獨(dú)立賬，由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同管理。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)更換時(shí)，此筆款項(xiàng)必須移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)使用這筆款項(xiàng)，必須經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)的審批。更新儲(chǔ)備金包括各種公用設(shè)備設(shè)施、電梯、空調(diào)設(shè)備、保安系統(tǒng)、電視系統(tǒng)的更新儲(chǔ)備金。其核算以空調(diào)設(shè)備為例如下：空調(diào)設(shè)備的更新儲(chǔ)備

12、金 式中 空調(diào)設(shè)備購置費(fèi)； 空調(diào)設(shè)備安裝費(fèi)； Y空調(diào)設(shè)備正常使用年限； 帶空調(diào)的物業(yè)面積。 1 1.物業(yè)管理公司酬金的核算。 上述10項(xiàng)費(fèi)用都是管理所需的實(shí)際支出，是沒有利潤的。物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)企業(yè)實(shí)體，要有合理的利潤，否則將會(huì)失去經(jīng)營的動(dòng)力。酬金的比率可根據(jù)管理的水平、管理成效，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會(huì)商定。一般服務(wù)性行業(yè)的利潤率在815之間。這筆費(fèi)用就是以上10項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，乘以酬金比率即可。 12.稅費(fèi)的核算。包括物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。三、物業(yè)管理費(fèi)的使用（一）物業(yè)管理費(fèi)的性質(zhì)  物業(yè)的價(jià)值是通過物業(yè)的交換和在對(duì)物業(yè)的管理服務(wù)過程中體現(xiàn)出來的，物

13、業(yè)的屬性決定了其管理作為服務(wù)產(chǎn)品的商品屬性；而物業(yè)管理費(fèi)作為服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，主要是用來進(jìn)行對(duì)物業(yè)服務(wù)的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時(shí)由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務(wù)產(chǎn)品，物業(yè)管理企業(yè)提供的是對(duì)其物業(yè)和配套設(shè)備、設(shè)施的管理以及對(duì)物業(yè)所有人和使用人的服務(wù)，所以物業(yè)管理費(fèi)又具有所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)歸物業(yè)所有人，使用管理權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)屬分離性質(zhì)。再者，由于物業(yè)管理費(fèi)具有取之于民、用之于民的特點(diǎn)，就必然要求其單獨(dú)核算，?？顚Ｓ茫蛊湫纬闪宋飿I(yè)管理費(fèi)用途單一的性質(zhì)。（二）物業(yè)管理費(fèi)的使用原則  物業(yè)管理費(fèi)既然是取之于民，應(yīng)是全體業(yè)主共有的，物業(yè)管理人員只具有保管、儲(chǔ)

14、存這項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的權(quán)利，因此為使物業(yè)管理費(fèi)能夠充分、合理、節(jié)約地使用，應(yīng)堅(jiān)持以下使用原則。  1、取之于民、用之于民的原則。在保證物業(yè)管理企業(yè)合法利潤后，均應(yīng)全部用之于民。  2、為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)的原則。為業(yè)主和非業(yè)主使用人服務(wù)是物業(yè)管理的根本目的。  3、實(shí)行分類儲(chǔ)存、專款專用的原則。各項(xiàng)不同的物業(yè)管理費(fèi)籌集以后，還需要妥善管理，實(shí)行分類儲(chǔ)存，?？顚Ｓ?。房屋本體維修基金、公用設(shè)施專用基金的使用還須與業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位商量，并得到他們的同意。  4、堅(jiān)持合理、節(jié)約使用原則。物業(yè)管理企業(yè)要本著對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人

15、負(fù)責(zé)的精神，合理、節(jié)儉使用各項(xiàng)資金，使每一分錢都發(fā)揮效益。  5、堅(jiān)持高度透明化原則。物業(yè)管理費(fèi)的使用賬目應(yīng)高度透明化，堅(jiān)持定期張榜公布各項(xiàng)資金的使用情況及盈虧狀況。（三）物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于物業(yè)管理的各個(gè)方面：    （1）物業(yè)管理企業(yè)員工的工資、獎(jiǎng)金、福利及社會(huì)保險(xiǎn)金；    （2）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；    （3）機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)；    （4）公共設(shè)施維修保養(yǎng)；    （5）園庭綠化管理；