文化旅游開(kāi)發(fā)流程

1、文化旅游開(kāi)發(fā)流程一、投資決策投資決策過(guò)程中，最重要的是對(duì)景區(qū)資源及開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。投資商在與景區(qū)所有者即政府簽訂合同前，可以聘請(qǐng)旅游專(zhuān)家，通過(guò)初步的資源、市場(chǎng)、交通、環(huán)境、政策評(píng)估之后，提交旅游項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告或旅游項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià)報(bào)告，以作為決策依據(jù)。二、合同簽定旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，一般涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對(duì)于這些資源，或多或少都會(huì)存在一些不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對(duì)旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門(mén)票收益權(quán)、景區(qū)開(kāi)發(fā)與招商權(quán)、核心土地購(gòu)買(mǎi)權(quán)等幾個(gè)方面。如何簽

2、訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。另外，合同簽訂的同時(shí)，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)用地和建設(shè)用地。三、組織管理架構(gòu)合同簽定后，運(yùn)營(yíng)方（即原來(lái)的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\(yùn)營(yíng)方）應(yīng)立即著手組建開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開(kāi)發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應(yīng)包括前期工作部、建設(shè)管理部、開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)部三方面。前期工作部，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作，包括委托旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門(mén)報(bào)批、向社會(huì)招商等。建設(shè)管理部，以項(xiàng)目經(jīng)理為首，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完

3、成。開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)部，負(fù)責(zé)景區(qū)開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃，辦理開(kāi)業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營(yíng)必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)影響力。四、產(chǎn)品策劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)）及項(xiàng)目運(yùn)作策劃產(chǎn)品策劃（項(xiàng)目設(shè)計(jì)）及項(xiàng)目運(yùn)作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來(lái)解決主題定位、市場(chǎng)定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營(yíng)銷(xiāo)模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等問(wèn)題。必須聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)咨詢顧問(wèn)公司，提供旅游項(xiàng)目總體策劃報(bào)告及旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃。為了與國(guó)債申請(qǐng)、政府資金申請(qǐng)、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應(yīng)編制旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告。五、規(guī)劃產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，編制旅游總體發(fā)展規(guī)劃，

4、或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃（應(yīng)包含部分需馬上動(dòng)工區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃）。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門(mén)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行景觀與建筑設(shè)計(jì)。六、設(shè)計(jì)在建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后或是規(guī)劃編制的同時(shí)，要委托專(zhuān)業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行旅游景區(qū)的景觀及部分建筑設(shè)計(jì)。主要包括景區(qū)大門(mén)、游客服務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)、休閑及景觀節(jié)點(diǎn)、景觀小品等。設(shè)計(jì)的基本程序?yàn)榭辈煲?guī)劃設(shè)計(jì)方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)。七、政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn)通過(guò)政府的各項(xiàng)審批非常重要。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報(bào)告審批，規(guī)劃評(píng)審，市級(jí)、省級(jí)、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請(qǐng)，國(guó)債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶

5、持申請(qǐng)；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報(bào)建批復(fù)等等，十分繁雜。八、資金運(yùn)作與招商引資項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金啟動(dòng)項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。九、建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè)以項(xiàng)目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂(lè)項(xiàng)目建設(shè)四個(gè)方面。項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。十、開(kāi)業(yè)運(yùn)作項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開(kāi)業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距，開(kāi)業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案。景區(qū)開(kāi)業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營(yíng)銷(xiāo)人員等，需建立完整的旅游標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等。以上大多屬于軟件建設(shè)，必須通過(guò)規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能運(yùn)行到位。一炮打響，是開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的重要目標(biāo)，其中建立專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，用以理