碧桂園項(xiàng)目運(yùn)營管理

1、碧桂園項(xiàng)目運(yùn)營管理2010年08月23日 21:49在業(yè)界，碧桂園一直以快速和規(guī)模性開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而著稱。開發(fā)一個項(xiàng)目，從拿地到銷售，碧桂園僅僅只需短短6個月的時間。而隨著其2007年4月在香港上市后，其規(guī)模也隨即從廣東省內(nèi)拓展到江蘇、湖南、安徽、重慶、遼寧、內(nèi)蒙等省外地區(qū)，項(xiàng)目開發(fā)量及交樓量與上市前相比實(shí)現(xiàn)了成倍增長： 隨著上市后項(xiàng)目開發(fā)量及交樓量的成倍增長，碧桂園集團(tuán)多項(xiàng)目運(yùn)營管理的難度越來越大，面臨的問題也越來越多。比如，如何讓最稀缺的高層時間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上？如何確保項(xiàng)目計(jì)劃的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性？如何科學(xué)的評估項(xiàng)目的執(zhí)行結(jié)果？如何管理組織的隱性經(jīng)驗(yàn)并植入日常的業(yè)務(wù)？如何高效的對項(xiàng)目計(jì)

2、劃作出合理調(diào)整與決策？如何快速復(fù)制、培養(yǎng)復(fù)合型人才等。 面對公司的規(guī)模化擴(kuò)張，碧桂園高層意識到了信息化管理的急迫性和重要性。從07年4月份上市之后，碧桂園集團(tuán)便立即啟動了“碧桂園ERP計(jì)劃”，先后上馬了ERP系統(tǒng)中的財(cái)務(wù)管理、采購管理、資金管理以及HR管理等系統(tǒng)。2008年7月，碧桂園重點(diǎn)引入“碧桂園ERP計(jì)劃”的核心系統(tǒng)能管控和支撐房地產(chǎn)企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程的項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)。 就項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)的實(shí)施，碧桂園投入了前所未有的龐大資源，集團(tuán)高層深度參與、高度重視，項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組組長直接由集團(tuán)執(zhí)行總裁崔建波及執(zhí)行董事楊惠妍擔(dān)任。同時，為了確保ERP項(xiàng)目的順利實(shí)施，碧桂園還抽調(diào)專人，成立了項(xiàng)目

3、管理ERP辦公室，專項(xiàng)開展ERP項(xiàng)目實(shí)施的管理與推進(jìn)工作。碧桂園項(xiàng)目管理ERP解決方案 項(xiàng)目管理ERP系統(tǒng)是碧桂園整個集團(tuán)的核心系統(tǒng)工程，觸及集團(tuán)上下，甚至涉及到碧桂園整個管理流程和標(biāo)準(zhǔn)的梳理與再造。該系統(tǒng)重點(diǎn)圍繞碧桂園地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全生命周期，從“進(jìn)度、質(zhì)量、成本和現(xiàn)金流”四條主線實(shí)現(xiàn)對整個項(xiàng)目的全面管理。分別覆蓋“項(xiàng)目發(fā)展（包括項(xiàng)目論證、項(xiàng)目可行性分析）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)（包括采購招投標(biāo)、施工等）和銷售與服務(wù)”等項(xiàng)目運(yùn)營管理的重要階段，以實(shí)現(xiàn)對整個項(xiàng)目規(guī)范化、流程化和精細(xì)化的全方位管理。 為確保此次系統(tǒng)的實(shí)施成功，實(shí)施團(tuán)隊(duì)對集團(tuán)總部、增城、遼寧和重慶等區(qū)域進(jìn)行了為期2個多月的深入調(diào)研，從

4、集團(tuán)現(xiàn)狀、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程和崗位說明等多個維度展開分析，同時也考慮到碧桂園當(dāng)前項(xiàng)目運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)，融入目前行業(yè)內(nèi)較為先進(jìn)的管理思想與方法，制定出適合當(dāng)前情況下的碧桂園項(xiàng)目管理ERP業(yè)務(wù)解決方案。方案中明確了碧桂園項(xiàng)目ERP系統(tǒng)的第一個試點(diǎn)區(qū)域公司。2008年年末，該系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司經(jīng)過半年的上線實(shí)施后成功驗(yàn)收，并在進(jìn)度、合同、審批流、知識庫等方面取得顯著成效。 （一）、項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng) 項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng)的實(shí)施目標(biāo) 規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)級區(qū)域公司級項(xiàng)目部級”的三級管控模式； 規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，明確開發(fā)步驟及開發(fā)周期； 通過系統(tǒng)分析了解項(xiàng)目開發(fā)情況，可作為項(xiàng)目部考核指標(biāo)； 以形象進(jìn)度形式更直觀、

5、更及時的反映項(xiàng)目現(xiàn)場情況。 項(xiàng)目進(jìn)度系統(tǒng)的應(yīng)用（進(jìn)度系統(tǒng)整體業(yè)務(wù)模型） 碧桂園在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的管理上，采用了分級計(jì)劃管理體系，即“區(qū)域公司級、項(xiàng)目總經(jīng)理級、項(xiàng)目職能部門”三級管控模式。根據(jù)集團(tuán)總體要求，由區(qū)域公司、項(xiàng)目部、集團(tuán)派駐部門討論確定主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃初稿，經(jīng)審批后由項(xiàng)目部執(zhí)行。編制主項(xiàng)計(jì)劃時，區(qū)分一般工作項(xiàng)與集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，讓最稀缺的高層時間，鎖定在最關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上。 項(xiàng)目部計(jì)劃分為主項(xiàng)計(jì)劃和專項(xiàng)計(jì)劃，專項(xiàng)計(jì)劃按照項(xiàng)目部職能部門分為施工計(jì)劃（工程部）、配套計(jì)劃（配套部）、開發(fā)計(jì)劃（綜合部），并將工作計(jì)劃細(xì)化到以“周”為單位，按照區(qū)域公司要求，各職能部門以圖片等現(xiàn)場實(shí)際情況的展現(xiàn)形式，進(jìn)行

6、每周匯報(bào)，并由區(qū)域相應(yīng)責(zé)任人進(jìn)行反饋，以監(jiān)督推動項(xiàng)目運(yùn)行。 系統(tǒng)在項(xiàng)目導(dǎo)航查詢界面，可以同時查詢主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目形象進(jìn)度。計(jì)劃項(xiàng)對應(yīng)到責(zé)任人及責(zé)任部門，便于項(xiàng)目總經(jīng)理管理整個項(xiàng)目的開發(fā)和施工情況。 進(jìn)度系統(tǒng)支持計(jì)劃與執(zhí)行偏差的預(yù)警，并提供計(jì)劃達(dá)成率的數(shù)據(jù)分析支持，方便管理層掌握項(xiàng)目部實(shí)際開發(fā)情況，并對比各個項(xiàng)目部的工作成果。集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率分析：對于集團(tuán)公司重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成率進(jìn)行單獨(dú)分析，便于集團(tuán)從宏觀角度管理項(xiàng)目開發(fā)情況；公司計(jì)劃按時達(dá)成率：集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目部按照各自需要選擇不同的查詢方式來監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行情況；項(xiàng)目計(jì)劃按時達(dá)成率：不同項(xiàng)目部不同部門之間的計(jì)劃達(dá)成率可以

7、進(jìn)行橫向比較，結(jié)果可為績效考核提供一個參考指標(biāo)。 （二）、合同系統(tǒng) ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實(shí)施目標(biāo) 改變傳統(tǒng)合同管理方式，實(shí)現(xiàn)電子化管理； 便于對合同執(zhí)行情況進(jìn)行分析，全面掌握項(xiàng)目開發(fā)情況； 便于對合同付款情況進(jìn)行分析，進(jìn)而掌握項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金流； 與審批流緊密聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)電子化的合同、付款審批。 ERP系統(tǒng)中合同系統(tǒng)實(shí)施應(yīng)用 目前試點(diǎn)區(qū)域公司正在進(jìn)行實(shí)施的成本系統(tǒng)就是以系統(tǒng)中錄入的合同為基礎(chǔ)進(jìn)行的，因此合同的規(guī)范管理是實(shí)施成本控制、實(shí)現(xiàn)利潤最大化的前提。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司在系統(tǒng)中的合同近千份，同時，系統(tǒng)還支持合同分析、付款分析。 （三）、審批流 ERP系統(tǒng)中審批流系統(tǒng)實(shí)施目標(biāo) 提高工作效率，

8、節(jié)省審批時間； 代替?zhèn)鹘y(tǒng)的傳真形式，實(shí)現(xiàn)無紙化辦公； 規(guī)范審批過程，明確審批步驟； 體現(xiàn)每一個步驟的審批意見，供領(lǐng)導(dǎo)參考； 審批表單及附件使審批領(lǐng)導(dǎo)更全面的掌握審批需要的信息。 進(jìn)度款審批流程 （進(jìn)度款審批流程圖） 發(fā)起人上傳合同或付款相關(guān)文件，終審領(lǐng)導(dǎo)上傳手工簽字掃描件，每一步驟責(zé)任人均可給出意見，不同意的情況下可以打回。目前。試點(diǎn)區(qū)域公司已通過的各類審批流近千條，實(shí)現(xiàn)了合同審批、付款審批、項(xiàng)目部周計(jì)劃審批、行政審批等在ERP系統(tǒng)中的順利運(yùn)行，提高了審批效率并使區(qū)域在一定程度上實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的無紙化辦公。 （四）、知識管理 知識庫的實(shí)施目標(biāo) 對項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，取其精華，去其糟粕，

9、使以后的新開發(fā)項(xiàng)目更加規(guī)范，開發(fā)更加順利； 對一些經(jīng)驗(yàn)不足的項(xiàng)目開發(fā)人員進(jìn)行培訓(xùn)，指導(dǎo)其工作； 知識庫包含內(nèi)容及應(yīng)用 1、會議制度 會議是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策、溝通信息的重要方式，一個企業(yè)會議管理的水平，從某種程度上可以反映出該企業(yè)的經(jīng)營管理水平。目前，試點(diǎn)區(qū)域公司基于項(xiàng)目運(yùn)營，細(xì)化了會議體系，即在原體系（項(xiàng)目啟動會、區(qū)域周例會）基礎(chǔ)之上，將區(qū)域周例會分解為項(xiàng)目運(yùn)營半月會議以及專題研討會，并另外增加了階段性成果審查會。 同時，試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)規(guī)范會前的輸入產(chǎn)物和會后的輸出產(chǎn)物，將項(xiàng)目月度的例行執(zhí)行報(bào)告進(jìn)行自動匯總，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率生成執(zhí)行結(jié)果，使開會時完全聚焦在討論與決策上，根據(jù)決策結(jié)

10、果立刻調(diào)整項(xiàng)目計(jì)劃，并直接落實(shí)責(zé)任部門、責(zé)任人，這樣既保障了項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行的真正落地，又有效提高項(xiàng)目運(yùn)營決策的效率和決策的質(zhì)量，規(guī)避決策的風(fēng)險(xiǎn)。 2、“標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫”及“項(xiàng)目管理知識庫” 試點(diǎn)區(qū)域公司利用系統(tǒng)建立起“標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫”及“項(xiàng)目管理知識庫”，并對項(xiàng)目運(yùn)營中的具體工作項(xiàng)操作及實(shí)施進(jìn)行說明，以供經(jīng)驗(yàn)不足的員工進(jìn)行查詢和操作。并通過對經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié)和更新使操作流程更加合理，為新項(xiàng)目的開發(fā)提供重要參考。應(yīng)用效果 ERP系統(tǒng)在試點(diǎn)區(qū)域公司的實(shí)施改變了傳統(tǒng)管理項(xiàng)目的方式，更直觀、快速和準(zhǔn)確的反映項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)的情況，對集團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的企業(yè)管理、規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)營管理等方面產(chǎn)生了積極的推動作用。 進(jìn)

11、度計(jì)劃系統(tǒng)是項(xiàng)目管理的核心 規(guī)范、合理的編制及執(zhí)行計(jì)劃保證了項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)完工、盈利； 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)可以通過ERP系統(tǒng)快速查詢項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成情況及達(dá)成率，通過項(xiàng)目形象進(jìn)度了解項(xiàng)目現(xiàn)場情況，從而及時掌控項(xiàng)目的整體開發(fā)情況； 區(qū)域公司及所屬部門可以依照各自職能，分別監(jiān)督項(xiàng)目部主項(xiàng)計(jì)劃、專項(xiàng)計(jì)劃的執(zhí)行情況，并根據(jù)項(xiàng)目部的計(jì)劃達(dá)成率進(jìn)行評價(jià)，引導(dǎo)項(xiàng)目合理快速的開發(fā)； 項(xiàng)目總經(jīng)理和項(xiàng)目部門經(jīng)理權(quán)責(zé)分明，分別關(guān)注各自對應(yīng)的主、專項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行情況并進(jìn)行及時匯報(bào)。保證項(xiàng)目部在最大程度上按照預(yù)期開發(fā)及交樓。 合同系統(tǒng)是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ) 合同的合理簽訂及款項(xiàng)的合理規(guī)劃保證了項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度和質(zhì)量。通過合同分析，了解各項(xiàng)目部不同類別的合同在項(xiàng)目開發(fā)中所占的比例，并利用項(xiàng)目的數(shù)據(jù)沉淀對合約規(guī)劃起到一定的指導(dǎo)作用；通過付款分析，了解項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金投入及使用情況，便于合理的規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金流。 審批流聯(lián)系項(xiàng)目、區(qū)域公司和集團(tuán)公司的紐帶 審批流充分、合理的應(yīng)用提高了工作效率，規(guī)范了管理流程； 根據(jù)定義好的步驟自動流轉(zhuǎn)，規(guī)范了審批流程； 每一步驟處理完成第一時間傳遞至下一步驟，大大提高了審批效率。 知識庫是項(xiàng)目管理的精華和沉淀 系統(tǒng)支持更為規(guī)范的會議體系，提供會議卡片，使會議制度規(guī)范化、會議內(nèi)容具體化，避免個別問題影響整個會議議程，另外，參會人員也可以根據(jù)卡片的指引作充分的會