個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范 10級(jí)航空市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 林瑩 0摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入和我國(guó)住房問(wèn)題的不斷銳化，我們除了解個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀的情況下，還要知道個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款的含義 現(xiàn)狀 風(fēng)險(xiǎn) 防范 中國(guó)人“家”的觀念很重，因此，要擁有自己的房子，才會(huì)有一種落葉歸根的“歸屬感”和“幸福感”。但是我國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎是老百姓消費(fèi)不起的。而住房又是人們的基本生活保障，住房的條件與我們的生活質(zhì)量息息相關(guān)。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的居高不下，讓許多普通老百姓“望房興嘆”。作為當(dāng)代的大學(xué)生，我們也許在不久的將來(lái)也要加入“房奴一族”的行列，因此，了解個(gè)人住房抵押貸款的基本知識(shí)，其風(fēng)

2、險(xiǎn)和防范，既可以更好的保障我們自己的利益，也可以維護(hù)好市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。下面讓我們來(lái)看看我國(guó)的住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀，我們所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)和如何做好防范措施。一 、我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的含義 住房抵押貸款，又稱(chēng)按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。 2、 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀1、 低利率刺激了住房抵押貸款市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展 我國(guó)房貸大部分為浮動(dòng)利率貸款的情況下，利率的提高有可能導(dǎo)致借款人還本付息的能力下降，商業(yè)銀行房貸積累的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，而

3、且我國(guó)住房按揭貸款尚未證券化，信貸風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)共擔(dān)機(jī)制，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度反轉(zhuǎn)，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)也許會(huì)發(fā)生信貸危機(jī)。 2、貸款條件的放寬使得個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患 近年來(lái)，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)銀行普遍放松了對(duì)貸款者資質(zhì)的審查，不少房貸者開(kāi)出的工資收入證明都是虛假的，而個(gè)別銀行出于自身的短期效益，加上個(gè)人住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使得個(gè)人住房貸款客戶的市場(chǎng)準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國(guó)目前還沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，在各家銀行既沒(méi)有建立客戶分級(jí)體制，也沒(méi)有對(duì)抵押貸款進(jìn)行分級(jí)的情況下，金融機(jī)構(gòu)缺乏相

4、應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，使得我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)存在重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。3、我國(guó)商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過(guò)程中缺乏相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 為推動(dòng)個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行了多種創(chuàng)新嘗試，與美國(guó)的金融創(chuàng)新不同，我國(guó)的住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移，使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)面臨著比美國(guó)金融機(jī)構(gòu)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而且我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力低下，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)的或者虛假的收入證明文件，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為如果借款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好的挽回?fù)p失，基于這種重視抵押物價(jià)值，而輕視還款來(lái)源的觀念指導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)很多金融機(jī)構(gòu)

5、為爭(zhēng)取客戶資源，搶占市場(chǎng)相繼推出了個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，我國(guó)部分商業(yè)銀行還推出了“雙周供”、“循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利的提供縮短了還款人的還款期限，減少了利息支出，使得借款人買(mǎi)越多的房產(chǎn)就可以獲得越多的信貸額度，受到了“炒房者”的追捧，此外，“氣球貸”、“房貸休假”等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升的創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，也大大增加了住房抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可見(jiàn)，在銀行內(nèi)部沒(méi)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，而外部又缺乏對(duì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的有效監(jiān)管情況下。部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市場(chǎng)的不健康發(fā)展的助推器。 三、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型1.國(guó)家政策風(fēng)

6、險(xiǎn)我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時(shí)，政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。2.法律制度風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)法律制度還不夠完善，還沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)信貸的法律、法規(guī)，特別是個(gè)人住房抵押貸款的法律。在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致相關(guān)法律問(wèn)題的產(chǎn)生，而有些法律問(wèn)題在我國(guó)法律體系里并沒(méi)有明確的法律條款與之對(duì)應(yīng)，從而形成了貸款運(yùn)作的法律風(fēng)險(xiǎn)。3.信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下

7、幾種形式：（1）被迫違約 被迫違約是指借款人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。（2）理性違約 理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā),當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買(mǎi)新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合算”,從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。 （3）惡意騙貸 一般稱(chēng)其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本單位職工及其他關(guān)系作為購(gòu)房

8、人，借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實(shí)際借款人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者進(jìn)入資本市場(chǎng)，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。 （4）提前還款 提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種類(lèi)型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提早結(jié)束貸款時(shí)，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋

9、找合適投資渠道的損失。4. 抵押風(fēng)險(xiǎn)（1）抵押處置風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。（2）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估價(jià)人員因其過(guò)失或故意過(guò)高估價(jià)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。5.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動(dòng)性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量

10、的一條重要原則。個(gè)人住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。從美國(guó)的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個(gè)金融業(yè)都受到影響。所以我國(guó)的銀行也要防范這種風(fēng)險(xiǎn)。6.利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，而存款利率卻可以根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。7.管理風(fēng)險(xiǎn)在各大商業(yè)銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)，有以下幾種具體表現(xiàn)。第一，商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)

11、險(xiǎn)代價(jià)搶占市場(chǎng)份額。第二，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專(zhuān)家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人的信用信息資源無(wú)法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用評(píng)估體系。8.操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開(kāi)辦個(gè)人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)

12、或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。4、 防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1.落實(shí)信貸責(zé)任制 落實(shí)各項(xiàng)貸款責(zé)任如經(jīng)營(yíng)責(zé)任、審批責(zé)任等建立充分的信息披露制度加強(qiáng)內(nèi)外監(jiān)管有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制度使得造成個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的損失的員工能夠承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2.提高貸款審查力度和管理水平 貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查對(duì)于不同資信度的借款人應(yīng)采取不同的貸款安排貸款人向借款人提供貸款后應(yīng)按協(xié)議催收貸款在整個(gè)貸款償還期間借款人如有違反貸款協(xié)議的應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。3.借款人違約風(fēng)險(xiǎn)防范 針

13、對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買(mǎi)房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定二是對(duì)置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。4.通過(guò)保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn) 保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失同時(shí)貸款人也可投保住房貸款保險(xiǎn)防止借款人不能如期還款的損失。5.銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開(kāi)展個(gè)人首套自住房貸款穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)首付款比

14、例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定不宜一刀切要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。6.采取利率可變性發(fā)放貸款的方式 其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。7.重視IT技術(shù)的應(yīng)用 正是由于個(gè)人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點(diǎn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴(lài)科技手段銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能夠保證個(gè)人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營(yíng)從而提高工作績(jī)效和工作管理水平同時(shí)IT技術(shù)的運(yùn)用是降低成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路。五、總結(jié) 幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買(mǎi)房的需求旺盛，以及金融機(jī)構(gòu)放松貸款條件等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不斷上漲，房?jī)r(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)帶來(lái)重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。中央銀行應(yīng)強(qiáng)化對(duì)銀行貸款質(zhì)量的監(jiān)管，并盡快完善住房抵押貸款市場(chǎng)的信息披露制度，確保我國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的健康