商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范

1、摘 要 從1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放第一筆國內(nèi)個人住房貸款起，至今已有28年的發(fā)展歷史。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款已經(jīng)在提高城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境和改善國民居住條件上發(fā)揮了重大的作用，也達到了應(yīng)有的效果。我國商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款不僅提升了自己的產(chǎn)品多樣化服務(wù)而且增加了新的盈利增長點。在支持國民經(jīng)濟特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面起到重大的作用。近年來朝著規(guī)?；?、全面化的方向發(fā)展，可謂是實現(xiàn)了互惠雙贏的效果。但凡貸款都會存在風(fēng)險，商業(yè)銀行個人住房貸款也不例外。本文在借閱國內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,綜合我國個人住房貸款的現(xiàn)狀,對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險進行分析,并找出有關(guān)原因,提出

2、較為可行的方法措施和具體方案，給商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險健康經(jīng)營管理提供了可行性的參考思路。關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險；防范 ABSTRACTStarting from 1985, China Construction Bank, Shenzhen Branch issued the first domestic housing loans to individuals, has more than 28 years of development history. With the development of the national economy, the individual ho

3、using loans of commercial banks in improving the living environment of urban residents and to improve the the nationals living conditions played a major role, but also to achieve the desired effect. China's commercial banks to issue individual housing loans not only to enhance their own product

4、diversification and added a new profit growth point.In supporting the national economy, especially in the real estate market development play a major role.In recent years toward the development of large-scale, comprehensive direction, can be described as a win-win effect.Provided that the loan will

5、be at risk, the commercial bank housing loans to individuals is no exception. Borrow scholars at home and abroad on the basis of comprehensive analysis of individual housing loans in China the status quo of China's commercial banks personal housing loan risk and find out the reasons put forward

6、a more feasible method measures and specific programs. To commercial banks risk-averse health operation and management of provide feasibility reference ideas.KEY WORDS: Commercial Banks; Individual Housing Loans; Risk; Prevention目 錄1緒論. 1 1.1研究背景與意義 .1 1.2研究方法與思路. 1 1.3論文結(jié)構(gòu)與框架.2 1.4國內(nèi)外研究現(xiàn)狀.3 1.4.1國內(nèi)

7、研究現(xiàn)狀.3 1.4.2國外研究現(xiàn)狀.4 1.4.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較.42我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀.5 2.1個人住房貸款概述.5 2.2個人住房貸款存在的問題.63 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析.7 3.1信用風(fēng)險.7 3.1.1信用風(fēng)險的種類.7 3.1.2理性違約和被動違約.8 3.1.3市場（房價）對信用風(fēng)險的影響.8 3.2利率風(fēng)險.9 3.2.1我國近年來利率的變動.9 3.2.2利率變動對我國個人住房貸款風(fēng)險的影響.10 3.3抵押物風(fēng)險.10 3.3.1抵押物風(fēng)險的生成機制.10 3.3.2抵押物風(fēng)險的種類. 10 3.4銀行內(nèi)部風(fēng)險. 11 3.4.1流動性風(fēng)險.

8、11 3.4.2操作風(fēng)險.124 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范方法.14 4.1個人住房貸款風(fēng)險成因. 14 4.1.1商業(yè)銀行內(nèi)部管理不力，缺乏激勵和約束機制.14 4.1.2外部環(huán)境不完善尤其是社會缺乏誠信意識.14 4.1.3市場體系發(fā)展滯后.14 4.1.4政府職能缺失.15 4.1.5居民收入貨幣化程度較低基本無透明度.15 4.2我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范.15 4.2.1對借款人風(fēng)險的防范.16 4.2.2對開放商的風(fēng)險防范.17 4.2.3對利率的風(fēng)險防范.17 4.2.4對抵押物風(fēng)險的防范.18 4.2.5對銀行內(nèi)部風(fēng)險防范.18 4.3我國商業(yè)銀行個人住房貸

9、款風(fēng)險防范措施.19 4.3.1建立垂直的風(fēng)險管理體系.19 4.3.2逐步完善內(nèi)部控制制度.19 加強內(nèi)部控制制度的建設(shè).19 強化內(nèi)部控制制度間的銜接.20 加強監(jiān)管政策研究.20 建立評價制度.20 建立有效的內(nèi)部核查制度.214.3.3不斷提高風(fēng)險管理網(wǎng)絡(luò)體系.22 建立統(tǒng)一的個人住房貸款風(fēng)險管理體系.22 實現(xiàn)全過程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系.22 實現(xiàn)定性和定量的管理體系.224.3.4實現(xiàn)業(yè)務(wù)操作的風(fēng)險管理.23 實現(xiàn)貸款前調(diào)查.23 實現(xiàn)貸款中的管理.

10、23 實現(xiàn)貸后監(jiān)督.235 結(jié)論.24致謝.25參考文獻.261 緒 論1.1 研究背景與意義1.1.1 研究的背景 上世紀(jì)末以來，隨著金融市場的不斷完善，以及衍生金融產(chǎn)品的發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款已經(jīng)呈現(xiàn)出規(guī)?；推毡榛陌l(fā)展態(tài)勢。政府通過加強商業(yè)銀行個人住房貸款的投放比例已經(jīng)成為解決“住房危機”的一種有效的途徑和手段。但凡貸款都存在風(fēng)險，商業(yè)銀行的個人住房貸款也不例外。尤其是美國次貸危機敲響的警鐘和3月份以來底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。國內(nèi)不斷飆升的房價和大規(guī)模增長的房貸比例不得不使得政府重視商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險管理。十八大期間召開的新聞發(fā)布會上，時任國家銀

11、行業(yè)監(jiān)督委員主席的尚福林就指出將出臺房地產(chǎn)調(diào)控信貸政策。分析人士指出肯定是二套房利率和首付比例要上浮。這一消息已經(jīng)在最近出臺的“國五條”里得到了體現(xiàn)。為此來應(yīng)對不斷上升的房貸比例和存在的潛在風(fēng)險。而早在2009年時任銀監(jiān)會主席劉明康在當(dāng)年的經(jīng)濟金融通報會上就強調(diào)：必須嚴(yán)格控制個人住房信貸風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。各銀行金融機構(gòu)要切實加強風(fēng)險管理，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。由此看來加強對個人住房貸款風(fēng)險的管理和建立健全一

12、整套的風(fēng)險防范體系來加強和控制商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險是必要的并且是勢在必行的。1.1.2 研究的意義商業(yè)銀行個人住房貸款不僅緩解了政府解決“住房難”這一社會矛盾而且對于廣大有購房需求的居民提供了一種切實可行的途徑，同時也增強了商業(yè)銀行的經(jīng)濟效益和健全了產(chǎn)品服務(wù)功能，因此實現(xiàn)商業(yè)銀行個人住房貸款的高收益、高增長、低風(fēng)險、低成本已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行等金融機構(gòu)競爭的焦點所在。文章就以國內(nèi)外專家學(xué)者的研究為借鑒，結(jié)合我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀分析其存在的風(fēng)險及其影響因素運用描述性研究法、理論與實踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進行實證的分析，從而提出具體可行的防范措施和可行性的建議。1.2

13、 研究方法與思路1.1.1研究方法 論文在借鑒國內(nèi)外專家學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合所學(xué)的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、金融學(xué)、數(shù)學(xué)等學(xué)科的知識對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險進行調(diào)查法、文獻研究法、經(jīng)驗總結(jié)法、描述性研究法、理論與實踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進行規(guī)范分析與實證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的研究和探討。論文在研究中主要運用一下方法：（1） 調(diào)查法：通過對某個商業(yè)銀行個人住房貸款各方面數(shù)據(jù)的調(diào)查從而得出可行性的宏觀分析。（2） 文獻研究法：通過對國內(nèi)外的圖書、期刊、學(xué)位論文及其各大權(quán)威網(wǎng)站的閱讀從而汲取有用信息進行理論分析和研究。（3） 比較分析法：主要是通過對國內(nèi)外的現(xiàn)狀和

14、具體的現(xiàn)實情況結(jié)合經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)等學(xué)科的理論進行分析比較從而得出結(jié)論。（4）規(guī)范分析方法：從風(fēng)險的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的一般框架。（5）實證研究方法：對某商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理案例進行實證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險解決方案。1.1.2 研究思路恰到好處的研究思路是得出正確而可行的研究成果的關(guān)鍵所在，論文成敗關(guān)鍵看思路的清晰度。本文首先在閱讀各種文獻綜述的基礎(chǔ)之上進行理論的思考和探究首先從商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析，對存在的信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押物風(fēng)險、銀行內(nèi)部風(fēng)險進行逐個分析。然后再對我國商業(yè)

15、銀行個人住房貸款風(fēng)險存在的問題進行內(nèi)外因的分析。綜合商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析的一般原因和我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因從而得出結(jié)論和具體的防范措施。1.3 論文結(jié)構(gòu)與框架1.3.1論文結(jié)構(gòu) 本論文的基本結(jié)構(gòu)如下：第一章，緒論。主要論述一些關(guān)于論文的相關(guān)背景及其他問題和國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。第二章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問題。第三章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險進行信用、利率、抵押物和銀行內(nèi)部分析。第四章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的成因及其防范措施。第五章，結(jié)論。1.3.2 論文框架 本論文的研究框架如下圖所示： 緒 論 我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀 我國商業(yè)銀行個人住房

16、貸款風(fēng)險分析 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因及防范方法 結(jié) 論1.4國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.4.1 國內(nèi)研究現(xiàn)狀1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行為了解決城市居民住房難的問題，開始了新中國個人住房貸款的先例，隨后直至今天各大商業(yè)銀行和中小銀行乃至地方私人銀行都開始了個人住房貸款的金融產(chǎn)品。而個人住房貸款這種新型的金融產(chǎn)品在當(dāng)時來說不僅在一定范圍和意義上解決了城市居民的住房困難問題而且也緩解了社會矛盾，對于商業(yè)銀行來說不僅產(chǎn)生了效益也擴大了經(jīng)營范圍，可謂是完美的金融產(chǎn)品。但是在隨后幾年發(fā)展卻很緩慢尤其是在2000年后才有較大的發(fā)展。截止2012年底僅中國工商銀行一家的個人住房貸款余額已達1.3萬億元。

17、從2000年至今各大商業(yè)銀行推出這一金融產(chǎn)品，使得個人住房貸款不僅成為個人貸款的重要一部分同時也占據(jù)著銀行整體貸款的相當(dāng)份額，而隨著份額的不斷增加也增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險，按照國際的一般慣例，個人住房貸款的風(fēng)險是38年時間就會顯現(xiàn)出來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款從2000年飛速發(fā)展到2008年這一風(fēng)險終于爆發(fā)了。在美國次貸危機影響下不得不讓我們更加的注重風(fēng)險經(jīng)驗的總結(jié)。但是由于我國商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展時間較短再加上市場不完善，資本市場不夠充足、期權(quán)期貨等金融衍生工具不夠，國內(nèi)的研究還是不夠并且停留在定性上。如馬宇利用煙臺市某商業(yè)銀行的微觀數(shù)據(jù)樣本，對我國個人住房貸款提前還款影響因素進行實證

18、研究。他研究發(fā)現(xiàn)：借款人年齡越大、學(xué)歷越高，提前償還貸款的概率越大：外地人比當(dāng)?shù)厝烁哂刑崆皟敻兜目赡苄裕杩钊说膫g越長，提前償付的可能性越大；借款人的性別、婚否、家庭人口數(shù)量、工作行業(yè)和月還款額占家庭收入比率等因素對提前償付的影響不顯著；左晉軍采用問卷調(diào)查的方式，利用SPSS和LISREL853進行數(shù)據(jù)分析得出：影響個人住房抵押貸款被動違約的主要因子是個人收入因子、家庭支出增加因子和住房的價值因子(即面積與單價的乘積)等。張昕認為我國個人住房貸款風(fēng)險主要有信用風(fēng)險、抵押風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、法律制度風(fēng)險、市場政策風(fēng)險、管理風(fēng)險和操作風(fēng)險。1.4.2 國外研究現(xiàn)狀從英國的第一家住房金融

19、機構(gòu)到第二次世界大戰(zhàn)住房貸款快速發(fā)展，乃至發(fā)展到今天已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的一大支柱產(chǎn)業(yè)。相應(yīng)的對住房的個人貸款也有相關(guān)的研究而這一研究更早的由quercia,kau,keenan通過實證研究認為住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值比率影響著違約決策，貸款占房地產(chǎn)的價值越高，貸款的風(fēng)險也就越高。房地產(chǎn)價值是動態(tài)的或者說是房產(chǎn)的價值虛擬程度較為嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)的泡沫程度也與住房抵押貸款風(fēng)險程度相關(guān)，也就是說如果房產(chǎn)泡沫的虛擬程度達到一定程度破滅時會直接導(dǎo)致房價的下降，必然直接導(dǎo)致個人住房貸款的風(fēng)險程度大大增加。Kau不僅對個人住房貸款信用風(fēng)險進行了研究還對個人住房抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險進行了研究，Kau也換

20、個角度認為當(dāng)個人住房價值由于各種因素下降到低于個人抵押貸款價值時發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來闡述。同時西歐金融發(fā)達國家瑞士的漢斯.馬利希.德瑞克對風(fēng)險防范進行了研究提出了幾種防范的機制如設(shè)立風(fēng)險監(jiān)控指標(biāo)。1.4.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較 綜合以上國內(nèi)研究現(xiàn)狀和國外研究現(xiàn)狀的分析可以看出：國外研究運用大量的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確而權(quán)威的信息為基礎(chǔ)進行理論結(jié)合數(shù)理及其經(jīng)濟金融學(xué)的基本原理進行深入層次的分析總結(jié)得出科學(xué)的結(jié)論。而國內(nèi)現(xiàn)在研究的現(xiàn)狀依然是比較緩慢并且是大量學(xué)者利用基本的理論推斷和欠缺數(shù)理的前提下進行定性分析缺乏一種在大量數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)上的定量分析。

21、從而也得出一些適合我國國情的理論。但是綜合這些研究會發(fā)現(xiàn)無論是進行定性研究還是定量研究都會得出適合本國實際的研究內(nèi)容和研究結(jié)論。2 我國商業(yè)銀行個人住房貸款現(xiàn)狀2.1個人住房貸款概述 個人住房貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。 1）按照資金來源劃分，個人住房貸款一般可分為自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。 （1）自營性個人住房貸款也稱商業(yè)性個人住房貸款，是由商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買各類型住房的貸款。 （2）公積金個人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來源，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職

22、期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。此種貸款不以盈利為目的，帶有較強的政策性，是一種政策性個人住房貸款。 （3）個人住房組合貸款，是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。 2)按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款也可以分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。 （1）新建房個人住房貸款,俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的借款人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。 （2）個人再交易住房貸款，俗稱個人二手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的、用于購買在住房二級市

23、場上合法交易的各類型個人住房的貸款。 （3）個人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。借款人把所購住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給發(fā)放貸款的商業(yè)銀行作為還款保證，當(dāng)借款人還清向商業(yè)銀行所借貸款以及貸款利息后，商業(yè)銀行將住房產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)給借款人，但當(dāng)借款人無力或者不愿還清所借款項以及利息時，商業(yè)銀行按照簽訂的合約處理所抵押的住房，可對其進行變賣，所得金額作為借款人所欠款項的補償。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個人住房貸款體現(xiàn)了?？顚Ｓ糜蓄愃朴谏孓r(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購買、建造、

24、改造、維修住房。商業(yè)銀行發(fā)放此類貸款主要目的之一就是解決“住房難”這一社會矛盾和改善城鄉(xiāng)居民的家居環(huán)境，具有一定的優(yōu)惠政策傾向。其次是個人住房貸款主要發(fā)放的對象是城鄉(xiāng)中低收入的居民或者是步入社會不久的大學(xué)畢業(yè)生等社會群體，鑒于他們的償還能力一般都會選擇貸款額度較大期限較長的個人住房貸款。再次個人住房貸款還必須把借款人所購住房作為銀行的抵押物來獲取貸款，以此來保證借款人由于無力償還或者出現(xiàn)不愿償還等各種風(fēng)險下的銀行處理抵押物來彌補損失的機會。2.2個人住房貸款存在的問題首先是不斷飆升的房價和持續(xù)低迷的收入已經(jīng)成為我國個人住房貸款發(fā)展的主要因素加之傳統(tǒng)的消費觀念更加添堵。對比國外住房抵押貸款的經(jīng)驗

25、可知：合理的房價收入比應(yīng)在3-6倍之間，否則就會因為居民的承受力不足而導(dǎo)致個人住房貸款風(fēng)險加大，而我國的這一比例高達十幾倍，有些一線城市這一比例甚至高達幾十倍之多。其次是商業(yè)銀行方面的各種問題。具體體現(xiàn)在：1） 貸款手續(xù)過于繁雜，令消費者望而卻步。2） 商業(yè)銀行個人住房貸款品種單一，實際貸款期限較短。3）銀行的個人住房信貸風(fēng)險難以得到有效控制，從而影響銀行運營能力和經(jīng)濟效益。（1）銀行難以對借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確的評估以及借款人的未來收入的不確定性。（2）抵押物處置令銀行倍感頭疼。雖然個人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。（3）第三方擔(dān)保形同虛設(shè)。（4）銀行還面臨首期付款虛假

26、的風(fēng)險。（5）個人住房消費信貸的期限長、資金周轉(zhuǎn)速度慢，各種意外事故等增加了收益的不確定性。（6）銀行面臨流動性風(fēng)險和成本高、利潤低的資產(chǎn)問題。（7）房地產(chǎn)企業(yè)多頭融資現(xiàn)象比較普遍，部分銀行通過違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期等手段進行掩蓋風(fēng)險，這樣對個人住房貸款就會增加潛在風(fēng)險性。 再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。雖然中國人民銀行和銀監(jiān)會對商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險和管理作出了具體的法律和政策的限制以防范風(fēng)險，與此同時國務(wù)院也出臺各種政策,用以規(guī)范房地產(chǎn)市場和抑制房價,把個人住房貸款首付比例一再提高,抵御高房價下的信貸風(fēng)險,但是各種人為的操作和漏洞還是存在潛在風(fēng)險。3我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險

27、分析3.1信用風(fēng)險3.1.1信用風(fēng)險的種類1）借款人信用風(fēng)險 借款人信用風(fēng)險是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險損失。借款人信用風(fēng)險是隨著個人住房貸款的生效而產(chǎn)生，直到借款人償還所貸的本金和利息或者是借款人違約銀行做了壞賬準(zhǔn)備沖銷而終止，也稱為違約風(fēng)險。個人住房貸款一般期限最長為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風(fēng)險大多在1015年。個人住房貸款期限長、數(shù)額較大的特征加之我國的資信體系的不完善使得借款人還款能力和個人信用狀況等不確定因素給商業(yè)銀行難以規(guī)避的潛在風(fēng)險性；同時商業(yè)銀行由于不能及時把握和掌控個人的信用和市場變化及其不能預(yù)料到的

28、風(fēng)險任然給商業(yè)銀行帶來巨大的信用風(fēng)險。因此對于商業(yè)銀行來說，借款人信用風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險中最重要的風(fēng)險也是最難防范的風(fēng)險之一。借款人信用風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要包括，第一，提供虛假的個人資料。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個人住房貸款，偽造和擅改一些個人資料如收入、學(xué)歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。這類借款人往往不具有償還能力和沒有個人信用產(chǎn)生違約風(fēng)險的可能性很大。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補的損失。第二，償債能力弱。個人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热?/p>

29、體，由于他們的收入較低和步入社會時間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會不良因素的影響從而會誘發(fā)信用風(fēng)險。第三，信用意識淡薄。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無意中造成了個人信用的降低。第四，其它風(fēng)險。這個主要是來自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風(fēng)險的發(fā)生可能性不是很大。借款人信用風(fēng)險中難免有提前還款風(fēng)險，提前還款是指借款人按照合約的期限和額度提前償還全部或者部分商業(yè)銀行帶來損失的風(fēng)險。提前還款行為和主動違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。國有商業(yè)銀行為了規(guī)避風(fēng)險長期以來用貸款撥幣金來彌補壞賬、呆賬損失。而保證貸

30、款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。因此商業(yè)銀行對個人住房貸款提前還款予以忽視甚至還進行鼓勵。這在理論上說是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險?，F(xiàn)實中，借款人提前還款風(fēng)險主要表現(xiàn)在： （ 1)提前還款無意中增加了銀行的服務(wù)成本。 （2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。 （3)提前還款造成銀行的收益降低。 （4)提前還款還增加了銀行的再投資風(fēng)險。2）開發(fā)商信用風(fēng)險開發(fā)商信用風(fēng)險包括欺詐風(fēng)險、假按揭風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險三種。欺詐風(fēng)險是指開發(fā)商為了獲取項目通過所需要的較高信用等級向銀行提供虛假資料，開具虛假首付資料給借款人來騙取商業(yè)銀行的個人住房貸款，開發(fā)商為了抬高房價而故意高估住房抵押物的價值從而對銀行造成損失

31、。假按揭風(fēng)險是指開發(fā)商伙同親朋好友、及其各方工作人員和其他人員出具虛假的銷售資料來騙取銀行的個人住房貸款從而給商業(yè)銀行造成巨大損失?，F(xiàn)在假按揭在個人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會已經(jīng)出臺了相關(guān)政策和措施。經(jīng)營風(fēng)險是指在抵押給商業(yè)銀行的個人住房沒有正式交割到借款人手中借款人已經(jīng)開始向銀行支付本利，如果借款人與開發(fā)商就其商品房的質(zhì)量、面積、合同糾紛等產(chǎn)生矛盾而借款人拒絕向銀行繼續(xù)償還而帶來的損失。3.1.2理性違約和被動違約理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識的違約行為。一般情況下房價下跌就會產(chǎn)生。當(dāng)借款人的貸款金額與房屋價值比大于1時，借款人獲得的是負凈資產(chǎn)。因此從理性的角度

32、來分析借款人就會停止償還債務(wù)。所以說理性違約現(xiàn)象是與個人經(jīng)濟利益相關(guān)的而與個人的償付能力沒有直接關(guān)系。被動違約是由于各種客觀原因或者是不可抗拒的因素而導(dǎo)致借款人支付不力從而不能如期償還債務(wù)的現(xiàn)象。這種違約的行為帶有不可預(yù)測性和不可抗拒性，因此對于商業(yè)銀行和個人都是不愿看到的結(jié)果。3.1.3市場（房價）對信用風(fēng)險的影響市場永遠是指向標(biāo)，美國次貸危機給美國商業(yè)銀行上了深深的一課，由于次貸危機的影響導(dǎo)致好多銀行經(jīng)營破產(chǎn)而倒閉。今年來美國汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。SOHO中國董事長潘石屹也稱中國樓市有泡沫有可能在三五年內(nèi)消化。但是持續(xù)上漲的樓價對于個人住房貸款風(fēng)險

33、而言目前沒有危險可言。但是如果出現(xiàn)樓市崩潰或者是樓市泡沫必將會出現(xiàn)房價下跌，個人住房貸款會因沒有實物價值高而出現(xiàn)理性風(fēng)險而不繼續(xù)償債導(dǎo)致的房價風(fēng)險的發(fā)生。3.2利率風(fēng)險3.2.1我國近年來利率的變動2008年，我國為了規(guī)避全球經(jīng)濟危機的影響從而5次下調(diào)利率，把短期六個月以內(nèi)的從2007年底的6.57%降低到2008年底的4.86%降幅為26.02%；把短期6個月至1年的從7.2%下降到5.31%降幅為26.25%；把中長期類一年至三年的從7.29%下降到5.4%降幅約為25.93%；把三年至五年的從7.56%下降到5.76%降幅為23.8%；五年以上從7.74%下降到5.94%降幅約為23.2

34、6%。從以后的一年內(nèi)基本維持2008年年底的利率不變，直到2010年第四季度才開始上調(diào)利率，這一變化也是隨著經(jīng)濟的變化而呈現(xiàn)出波動性的變化。事實證明，我國出臺的經(jīng)濟金融政策是正確的，經(jīng)過歷史的考驗使得我國度過了經(jīng)濟危機的影響。讓國內(nèi)經(jīng)濟快速回升也使得房地產(chǎn)市場逐漸的景氣起來。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟房價也開始回升，投機行為等故意炒作房價等現(xiàn)象發(fā)生。為了抑制過高的房價漲勢控制快速回暖的經(jīng)濟勢頭，至今中國人民銀行進行了7次利率調(diào)整，從2010年到2011年逐步上調(diào)貸款利率，但是鑒于過高的貸款利率2012年二季度末又開始下調(diào)貸款利率。對于個人住房貸款的借款人來說央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來，去

35、年個人住房貸款的借款人今年將減少月供。這將有利于房地產(chǎn)市場和個人住房貸款的發(fā)展。中國人民銀行利率調(diào)整變化表如下： 表31 2008年2012年我國商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日 期 短 期 中 長 期個人住房公積金6個月內(nèi)6個月至1年一年至三年三年至五年五年以上五年以下五年以上2012/7/65.6544.52012/6/85.856.316.46.62011/7/76.16.566.656.97.054.454.92011/4/65.856.316.46.62011/2/95.66.066.16.456.644.52010/12/

36、265.355.815.854.32010/10/205.15.565.65.952008/12/234.865.315.45.765.943.333.872008/11/275.045.585.675.946.123.514.052008/10/306.036.666.757.027.24.054.592008/10/276.126.937.027.297.474.054.592008/10/96.126.937.027.297.474.324.862008/9/97.567.744.5利率變動對我國個人

37、住房貸款風(fēng)險的影響 受美國次貸危機的影響，我國從2008年三季度末開始隨著普通貸款利率而下調(diào)個人住房公積金貸款從開始的五年以下利率4.59%下調(diào)到年底的3.33%下調(diào)幅度為27.45%而五年以上從5.13%下調(diào)到3.87%下調(diào)幅度為24.56%，可見大幅度的下調(diào)個人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實體經(jīng)濟和投資，同時低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場同時也能降低因經(jīng)濟危機而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來的理性違約風(fēng)險，相反美國的高利率政策下借款人的負擔(dān)增大，次級抵押貸款市場上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸

38、危機的發(fā)生。所以鑒于這些我國實行不斷調(diào)低個人住房貸款利率的舉措不僅減輕了個人住房貸款風(fēng)險而且穩(wěn)定和發(fā)展了房地產(chǎn)市場在一定意義上帶動了經(jīng)濟危機的復(fù)蘇。3.3 抵押物風(fēng)險3.3.1抵押物風(fēng)險的生成機制 個人住房貸款其低風(fēng)險性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。而抵押物是商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的保障也是抵御風(fēng)險的一道屏障，因此來說抵押物的風(fēng)險決定著商業(yè)銀行個人住房貸款是否能盈利的關(guān)鍵所在。 下面做一個簡單的模型對抵押物風(fēng)險做一個分析。 假設(shè)個人住房借款人的貸款金額為M，而且在貸款期限T內(nèi)的任何一個小于T的時間t的還款金額為N（t)而N（t)是t的增函數(shù)，也就是說在其他條件不變的情況下t越長的話那

39、么還款金額就會越多。 假設(shè)個人住房借款人在貸款時抵押住房的市場價值為P，而當(dāng)時的評估價值為Q，如果價值和評估價值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險就會小，反之亦然。 假設(shè)個人住房貸款期限T內(nèi)的某個時間t(t<T)的抵押住房價值變?yōu)镕(t),如果抵押物某時的市場價格為P+F（t)>P則抵押物產(chǎn)生風(fēng)險的可能性就不會很大。如果F(t)+P<P那么此時的抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險性就會很大。 總之抵押物存在風(fēng)險一旦產(chǎn)生商業(yè)銀行就會處置個人住房貸款的抵押住房，假設(shè)處置抵押物的成本為C，此時商業(yè)銀行所承擔(dān)的總風(fēng)險就為M-N(t)-P+F(t)-C。3.3.2抵押物風(fēng)險的種類 1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險 抵押

40、物權(quán)屬風(fēng)險包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險兩種。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險是指由于個人住房借款人和他人對抵押物具有共同的占有權(quán)。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時受到限制而遭受的損失。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險又可以分為兩個方面：其一是抵押物為安居工程房、經(jīng)濟適用房、廉租房、城中村建設(shè)房等這些房不擁有完全房產(chǎn)如果一旦發(fā)生風(fēng)險商業(yè)銀行必須補繳一部分的稅費才能進行拍賣；其二是抵押房為夫妻的共同財產(chǎn)，那么商業(yè)銀行在進行財產(chǎn)處置時只能處置借款人所占的那部分，所以就存在著抵押物部分風(fēng)險。抵押物替代風(fēng)險是指在貸款風(fēng)險期內(nèi)，由于各種原因而使得原來的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風(fēng)險，這種最常見的是拆遷。 2）抵押物

41、價格風(fēng)險 抵押物會隨著市場的價格而產(chǎn)生波動，這也是銀行和借款人不能提前預(yù)測到的，只能根據(jù)當(dāng)時的市場價格進行定價發(fā)放貸款。但是隨著抵押物的市場折舊和市場變化抵押物肯定會產(chǎn)生價格風(fēng)險。抵押物是商業(yè)銀行個人住房貸款的保障，這個保障一旦破滅就會造成損失。如2008年的美國次貸危機造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。更有甚著是今年底特律樓市的崩盤讓一套房子價值僅為500美元。抵押物價格隨時可能變化這種變化也不能預(yù)測所以存在的潛在風(fēng)險也不能預(yù)測。 3）抵押物變現(xiàn)風(fēng)險 在一般情況下商業(yè)銀行只能通過法律手段才能進行抵押物的處置而要取得借款人的同意而進行處置是幾乎不可能的。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進

42、行的話商業(yè)銀行既要承擔(dān)訴訟費等各種費用又要承擔(dān)訴訟間房價管理費的上升和房價的下跌等風(fēng)險。還存在一個問題就是大多數(shù)在商業(yè)銀行申請個人住房貸款的借款人基本上只擁有一套個人住房在我國現(xiàn)有的法律環(huán)境下不能把他們趕出家門進行抵押物的處置，這樣就會拖延和變相的無法進行抵押物的處置就會給商業(yè)銀行自己造成經(jīng)濟上的巨大損失。3.4銀行內(nèi)部風(fēng)險3.4.1流動性風(fēng)險 流動性風(fēng)險是指金融機構(gòu)無力為負債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無法對金融交易的余額進行清算導(dǎo)致自身損失的風(fēng)險。根據(jù)中國銀監(jiān)會的資料顯示2012年全年一季度的流動性比例為45.66%，存貸比為64.53%；二季度流動性比例為46.69%，存貸比為64.33%；三季度流動性比例為45.23%，存貸比為65.28%；四季度流動性比例為45.